上海雯新餐饮有限公司与上海绿地优鲜超市有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海雯新餐饮有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：龚全新，执行董事。
　　委托诉讼代理人：金齐花，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：鲍中东，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　被告(反诉原告)：上海绿地优鲜超市有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：王奕，执行董事。
　　委托诉讼代理人：肖国庆。
　　委托诉讼代理人：万航程。
　　原告(反诉被告)上海雯新餐饮有限公司(以下简称雯新公司)与被告(反诉原告)上海绿地优鲜超市有限公司(以下简称绿地公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。雯新公司的法定代表人龚全新及其委托诉讼代理人金齐花、鲍中东，绿地公司的委托诉讼代理人肖国庆、万航程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　雯新公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认雯新公司与绿地公司签订的《宝山区宝乐汇G-super外租铺位租赁合同》及《租赁合同变更协议》于2017年7月29日解除；2、判令绿地公司向雯新公司赔偿加盟费损失人民币54,400元(以下币种均为人民币)、装修损失9万元、其他食材及设备损失27,192.21元，合计171,592.21元。事实和理由：2016年3月24日，雯新公司的法定代表人龚全新与上海莎福瑞餐饮管理有限公司(以下简称莎福瑞公司)签订《商业特许经营合同》，后经莎福瑞公司介绍，与绿地公司商谈租赁事宜。因当时雯新公司尚未成立，经商议，莎福瑞公司同意代雯新公司与绿地公司签订租赁合同。同年4月18日，莎福瑞公司与绿地公司签订《宝山区宝乐汇G-super外租铺位租赁合同》，绿地公司将上海市牡丹江路XXX号XXX-XXX室的商铺(以下简称涉讼商铺)出租给莎福瑞公司。同年8月25日，雯新公司、绿地公司及莎福瑞公司签订《租赁合同变更协议》，三方确认租赁合同项下的承租方变更为雯新公司。同年5月12日，绿地公司向雯新公司交铺，雯新公司于同年5月24日装修完毕，并按绿地公司要求于同年5月26日试营业。一周后，绿地公司告知因其自身原因已开业门店必须关闭，雯新公司只得关闭。之后，绿地公司又几次通知开业事宜，但随后又要求不得开业。后又因商场消防方面存在问题，致使一直无法开业经营。2017年7月29日，雯新公司发出解除通知函。同年9月底，双方沟通解约事宜但未果。同年10月27日，雯新公司将所有物品、设备搬离并返还涉讼商铺。雯新公司认为绿地公司构成根本违约，并造成了重大经济损失，故提出上述诉请。
　　绿地公司反诉并辩称，不同意雯新公司的诉请。理由如下：1、绿地公司交铺时，雯新公司知晓涉讼商铺当时未通过二次消防验收并接收了，此后，双方口头协商一致，绿地公司在取得消防验收合格证前给予雯新公司免除租金、物业服务费、宣传推广费等优惠。雯新公司也仅就日常水电费进行了支付，其他费用均予以免除。2、关于消防问题，绿地公司于2016年5月24日取得整体宝乐汇门店二次消防安全检查合格证，于2017年5月12日取得宝乐汇店外租商铺区域消防安全检查合格证，雯新公司解约时，涉讼商铺已满足交付条件。3、雯新公司提及的部分事项与事实不符。对加盟费损失、装修损失、食材及设备损失不予认可。雯新公司提供的装修合同日期在交房之前，且装修合同以个人名义签订。大部分食材、设备已由雯新公司自行搬离，且相关食材、设备可再利用，不应向绿地公司主张。绿地公司不知晓加盟合同，即使知晓，租赁合同的解除也并不导致加盟合同的解除。雯新公司至今未缴纳租赁保证金，故绿地公司反诉要求：1、判令解除雯新公司与绿地公司签订的《宝山区宝乐汇G-super外租铺位租赁合同》及《租赁合同变更协议》；2、判令雯新公司支付欠付租赁保证金的违约金44,996.41元(以52,689元为基数，按日千分之一的标准，自2016年4月28日起算至2018年8月30日止)；3、判令雯新公司返还装修期内及附条件免除的物业费47,278元(按每月1,688.5元标准，自2016年4月28日起算至2018年8月30日止)。
　　雯新公司针对反诉辩称，不同意绿地公司的反诉请求。理由如下：1、涉案租赁合同应自雯新公司发送解除函之日即2017年7月29日已解除；2、绿地公司故意隐瞒房屋缺陷，违约在先，无权主张违约金及物业费；3、物业费计算期间不合理，缺乏事实和法律依据；4、因绿地公司自身原因，取得消防验收过程长达1年，食材已过保质期，无法再利用；5、涉案租赁合同明确租赁用途为设立芒果香山品牌，三方也达成了主体变更协议，绿地公司对加盟事宜是知情的；6、除了消防验收通过，绿地公司还应至工商部门、房地产交易部门完成地址分割备案。
　　经审理查明，2016年4月28日，出租方绿地公司(甲方)与承租方莎福瑞公司(乙方)签订《宝山宝乐汇G-super外租铺位租赁合同》，主要约定，甲方将上海市牡丹江路XXX号B1F-30铺位房屋租赁给乙方；租赁该商铺作为使用，品牌为“芒果香山”；租赁期为2016年5月1日至2017年10月31日；甲方于2016年5月1日前向乙方交付该商铺；甲方同意在租赁期内给予乙方自交场之日起至2016年5月30日止30天装修期，上述装修期甲方仅免除乙方租金，但乙方仍须按本合同的规定交纳物业服务费、水费、电费等因使用该商铺所发生的一切费用；月租金15,874.46元；月市场推广费307元；该商铺从交付日起的物业服务费由乙方承担，月物业服务费为1,688.5元；乙方应在本合同签署时向甲方支付保证金52,689元；开业日期暂定于2016年5月31日，甲方提前十天以书面方式正式通知乙方开业具体时间，如因甲方或业主方原因导致乙方不能按甲方书面通知的日期开业，则免除乙方延迟开业期间的租金；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：甲方交付的该商铺不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的、乙方逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过15天的；乙方逾期支付租金、物业服务费、水费、电费等费用，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金，若逾期支付时间超过15天的，甲方有权单方面解除本合同，并追究乙方违约责任；等。同年9月27日，绿地公司(甲方)与莎福瑞公司(乙方)、雯新公司(丙方)签订《租赁合同变更协议》，主要约定，原合同中的承租方由乙方变更为丙方；等。
　　2017年7月29日，雯新公司向绿地公司发告知函，主要内容为在我司一切开业准备就绪，试营业仅几天的情况下，贵司即刻告知因贵司商场自身原因，包括我司在内所有门店必须停止营业。随后，贵司反复多次要求承租商户配合开业，但贵司商场又一直未能如期正常开业运营。我司和贵司签订租赁合同的目的已无法实现，为此，特通知贵司，我司和贵司签订的租赁合同及租赁合同变更协议解除。审理中，绿地公司确认收到上述告知函。
　　同年10月16日，雯新公司、绿地公司对涉讼商铺内的物品、设备搬离情况进行了确认。
　　另查明，2016年5月24日，上海市宝山区公安消防支队对建筑面积4,142平方米、场所名称绿地全球商品直销中心宝山宝乐汇店、地址牡丹江路XXX号地下第一层局部出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2017年5月12日，上海市宝山区公安消防支队对建筑面积1,403.2平方米、场所名称上海绿地优鲜超市有限公司宝山第一分公司、地址牡丹江路XXX号地下一层119号铺出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
　　关于租赁合同履行情况。绿地公司表示，雯新公司自2016年5月26日开始试营业一周，绿地公司以口头形式表示不具备开业条件，要求雯新公司停业。之后是否有通知雯新公司变更开业时间，因相关人员已离职，绿地公司不清楚。绿地公司收悉解除通知后与雯新公司进行了沟通，但双方未就解除事宜达成一致意见。涉讼商铺现已外租。
　　关于相关费用支付情况。雯新公司、绿地公司一致确认，上述租赁合同签订后，雯新公司仅支付了水电费用，保证金、租金、物业管理费、市场推广费未付。
　　审理中，雯新公司、绿地公司就损失赔偿金额达成一致意见，由绿地公司赔偿雯新公司各项损失共计10万元。
　　以上事实，有《宝山区宝乐汇G-super外租铺位租赁合同》、《租赁合同变更协议》、告知函、寄件凭证、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、确认单等及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　本院认为，雯新公司与绿地公司就涉讼商铺达成的租赁合同，系双方真实意思表示，当属合法有效，双方均应恪守。审理中，绿地公司确认交付时涉讼商铺尚未通过相关消防验收，故绿地公司交付的商铺违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定，导致雯新公司无法正常开业经营，构成根本违约，雯新公司据此主张解除涉案租赁合同，于法有据，本院予以准许。审理中，绿地公司确认已收悉通知解除的函件，故本院确认涉案租赁合同于2017月7月29日解除。关于租赁保证金。审理中，绿地公司确认给予雯新公司免除租金、物业服务费、宣传推广费等优惠，雯新公司也仅支付了日常水电费，其他费用均予免除。根据现有证据也无法证明绿地公司以书面形式向雯新公司主张过租赁保证金。故，绿地公司现反诉要求雯新公司支付欠付租赁保证金的违约金，有悖诚实信用，本院不予准许。关于物业服务费。审理中，绿地公司自认已免去雯新公司相关物业服务费。且，导致涉案租赁合同解除的违约责任方系绿地公司，涉讼商铺也无法正常经营使用，故绿地公司据此主张雯新公司支付装修期内以及装修完成后的物业费，本院不予准许。审理中，双方就本诉、反诉对损失赔偿的金额达成一致意见，由绿地公司赔偿雯新公司各项损失共计10万元，本院予以认可。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海雯新餐饮有限公司与被告(反诉原告)上海绿地优鲜超市有限公司就上海市牡丹江路XXX号XXX-XXX室商铺订立的房屋租赁合同于2017年7月29日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海绿地优鲜超市有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海雯新餐饮有限公司赔偿各项损失共计10万元；
　　三、驳回原告(反诉被告)上海雯新餐饮有限公司的其他诉讼请求；
　　四、驳回被告(反诉原告)上海绿地优鲜超市有限公司的其他反诉请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取为1,150元，反诉案件受理费1,053元，合计2,203元，由被告(反诉原告)上海绿地优鲜超市有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：黄  蔚

书记员：董程程