上海霁峰餐饮管理有限公司与赵亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海霁峰餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：陆荣，执行董事。
　　委托诉讼代理人：房辉，男。
　　委托诉讼代理人：张润杰，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
　　被告(反诉原告)：赵亮，男，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：郞柠倩，上海木诚木律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：赵丽，上海木诚木律师事务所律师。
　　原告上海霁峰餐饮管理有限公司(以下简称霁峰公司)与被告赵亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序。2019年4月29日，赵亮向本院递交反诉状，本院经审核后予以受理，并与本诉合并进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序。本案分别于2019年5月24日、2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告霁峰公司的委托诉讼代理人房辉、张润杰，被告赵亮及其委托诉讼代理人郎柠倩参加了第一次庭审；原告霁峰公司的委托诉讼代理人张润杰，被告赵亮的委托诉讼代理人赵丽参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
　　原告霁峰公司向本院提出诉讼请求：判令1.解除霁峰公司和赵亮于2017年12月11日签订的《租赁合同》；2.赵亮支付霁峰公司自2018年11月14日起至2019年1月26日止按月租金33,600元计算的租金81,760元；3.赵亮支付霁峰公司违约金201,600元；4.赵亮支付霁峰公司自2019年1月27日起至赵亮实际搬离腾退房屋之日止按33,600元/月计算的房屋占用费；5.赵亮支付霁峰公司自2018年8月1日起至被告实际搬离腾退房屋之日止按2,075.10元/月计算的物业费。事实和理由：霁峰公司和赵亮于2017年12月11日签订《租赁合同》，合同约定：赵亮承租霁峰公司坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX铺位号为B5-70.71.72的商铺，总面积约207.51平方米，租期自2017年12月1日至2022年11月30日；租金每月33,600元，每三个月一期，除首期租金外，后续租金在各租期开始前提前15日支付；物业费10元/平方米·月(免租期内也需支付)；房租正式起算日2018年8月16日；赵亮拖欠租金或各项费用达一个月的，霁峰公司有权终止本合同，并要求赵亮支付6个月租金的违约金。在霁峰公司交付房屋后，赵亮实际于2018年8月12日完成装修并投入运营，应自该日起支付租金，但赵亮仅支付了首期3个月的租金，未能按照约定足额支付租金及物业费，经霁峰公司多次催讨未果，故诉至法院。
　　被告赵亮辩称：首先，双方在合同中约定，商场正式开业后给予2个月免租期，三弦商业广场于2018年8月12日开业，应从2018年10月12日起算租金，故其房租已经支付至2019年1月12日；其次，2018年12月24日，霁峰公司以赵亮拖欠租金为由断水断电，2019年1月16日又强行换锁，将案涉商铺实质收回，故霁峰公司存在违约行为，其以该行为表明不再履行合同。综上，不同意霁峰公司的诉讼请求。
　　反诉原告赵亮向本院提出反诉请求：1.霁峰公司返还赵亮履约保证金67,200元；2.霁峰公司返还赵亮装修押金5,000元；3.霁峰公司返还赵亮电费押金2,000元；4.霁峰公司赔偿赵亮损失697,326元；5.霁峰公司返还赵亮物业管理费保证金4,280.80元。诉讼中，赵亮变更第4项反诉诉讼请求为：霁峰公司支付赵亮违约金201,600元。事实与理由：霁峰公司和赵亮于2017年12月11日签订《租赁合同》，合同约定：霁峰公司将位于上海市闵行区XX路XX弄XX铺位号为B5-70.71.72、建筑面积约为207.51平方米的房产出租给赵亮，用于开设店铺，月租金为33,600元，赵亮需向霁峰公司支付履约保证金67,200元，三弦商业广场正式开业时间为2018年6月16日，房租自2018年8月16日正式起算，如整体大物业XX街开业时间延期，霁峰公司同意赵亮的装修免租期相应顺延，案涉商场实际于2018年8月12日正式开业。现赵亮为维护自身合法权益，向法院提起反诉。
　　反诉被告霁峰公司辩称：不同意赵亮的反诉诉讼请求。三弦商业广场于2018年8月12日正式开业，赵亮在此之前已实际经营数月，免租期已经用完。霁峰公司不存在任何违约行为，断水断电和对商铺加锁都是因为赵亮拖欠各项费用，造成霁峰公司经济损失，履约保证金、装修押金、电费押金、物业管理费保证金不同意返还，要求在本诉请求中予以抵扣。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2017年12月11日，霁峰公司作为甲方、赵亮作为乙方签订《租赁合同》一份，合同中与本案有关的主要条款约定如下：甲方将位于上海市闵行区XX路XX弄XX铺位号为B5-70.71.72、建筑面积约为207.51平方米的房产出租给乙方。甲方同意乙方可将承租房产用于开设XX牛肉面XX。合同期限为自2017年12月1日至2022年11月30日。在合同签订后当日内，乙方向甲方支付67,200元作为合同的履约保证金，本履约保证金在乙方逾期交付租金及各种费用时，除经甲方书面同意外，不得充抵应交租金及各种费用，本合同终止三个月后，履约保证金在扣除乙方所欠租金、滞纳金、违约金以及各种费用后无息归还乙方。租金每月33,600元，第一次递增时间为2020年5月1日。物业费为10元/m2/月，总计2,075.10元。租金(三个月)为一期，首期租金计100,800元，第一期租金自合同签订后2日以内交纳，以后各期租金应提前15日前交纳。乙方应于合同签订之日起7日内向甲方指定银行账户或甲方指定财务部门支付装修管理保证金5,000元，待乙方装修完毕并经甲方验收合格后，扣除装修期间乙方所发生的费用后将装修管理保证金余额无息退还乙方。乙方房租正式起算日为2018年8月16日，XX商业广场正式开业时间为2018年6月16日。自2018年6月16日至2018年8月16日为甲方给予乙方的免租期。如整体大物业XX街开业时间延期，甲方同意乙方的装修免租期相应顺延。乙方无需承担上述免租期间的租金。如乙方逾期支付租金或各项费用达一个月，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿按合同终止时租金标准计算的六个月租金的违约金，如违约金不足弥补甲方遭受的实际损失的，甲方有权要求乙方就其遭受的实际损失的不足部分承担赔偿责任，甲方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算。除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿合同终止时租金标准计算的六个月租金的违约金，如违约金不足弥补相对方遭受的实际损失的，相对方有权要求违约方就其遭受的实际损失的不足部分承担赔偿责任。
　　2018年5月18日，赵亮签收霁峰公司发送的《试营业通知单》一份，通知事项为：公司于2018年6月16日进行全美广试营业，通知各商户在试营业之前必须提供营业执照、食品流通许可证、环评及二次消防等全部证件资料，部分商户要求自己办理证件的，我公司提供相关办证资料，请务必保证此日之前完成，确保美广整体试营业，凡缺件者，影响试营业商户，则按合同文件第七章7.7款-7.9条款进行500-10,000元的处罚决定，希望贵商户积极配合!
　　2019年1月7日，霁峰公司向赵亮发出《租金催缴通知书》，内载“尊敬的租户：在麦田-赵亮先生：贵方于2017年与我司签订租赁合同，承租我司位于上海市闵行区XX路XX弄XX铺，并于2018年8月12日正式营业至今，根据合同约定，贵方需要在2018年11月27日(第二期租期提前15日)前支付清第二笔房屋租金100,800元整及物业管理费12,450.6元，合计113,250.6元。截至本通知书发出之日，贵方未支付上述款项。为避免贵方构成进一步违约，我方郑重提示贵方：一、根据合同有关条款(10.2)，因贵方逾期付款，我方有权要求贵方支付滞纳金，滞纳金自2018年11月27日起算，以贵方拖欠金额113,250.6元为基数计算至贵方实际支付完毕拖欠本金之日，截至2019年1月7日，贵方逾期付款已达41天，产生滞纳金暂计18,573元；二、根据合同有关条款(8.3)，因贵方在2018年12月27日(逾期付款达30天)前未能及时、足额向我司支付拖欠租金、物业费及滞纳金，我方有权解除合同，同时有权要求贵方支付我方违约金201,600元(6个月租金)以及合同解除后贵方未能按照合同条款及时搬离产生的房屋占用费用。三、因我司与贵方过去良好合作关系，我司决定，若贵方在2019年1月10日前能够足额支付拖欠我司的租金、物业费及滞纳金，我司将暂不主张解除合同。若贵方在2019年1月10日前未能足额支付拖欠上述款项，我司将主张解除合同，并要求贵方承担违约金(201,600元)、房屋占用费等费用。四、为避免诉累，请贵方及时履行上述付款义务，同时我方不排除后续使用诉讼手段维护我方合法权利，届时我司将同时主张贵方支付我方其他损失(包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等)。”
　　2018年12月24日和2019年1月16日，霁峰公司分别对赵亮承租的三弦商业广场商铺采取断水断电和更换门锁的措施。
　　霁峰公司收取了赵亮履约保证金67,200元、三个月租金100,800元、装修押金5,000元、电费押金2,000元、物业管理费保证金4,280.80元等费用。双方确认物业费已支付至2018年7月底。
　　2018年8月5日，赵亮、毛a定制苏州木之城桌椅、沙发等家具若干，约定尽量8月12日发货，送货地址为上海市闵行区XX路XXX号B-5。
　　以上事实，由《租赁合同》、《租金催缴通知书》、顺丰快递邮寄记录、《试营业通知单》、《接报回执单》、《苏州木之城家具订货合同》、微信聊天记录截屏、《入驻通知书》及当事人的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。
　　本院认为，霁峰公司与赵亮签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守，按约履行自己的权利义务。现霁峰公司向法院提起诉讼要求解除其和赵亮于2017年12月11日签订的《租赁合同》，鉴于赵亮在2019年5月24日当庭明确表示同意解除，本院尊重双方当事人的意思表示，确认双方之间的《租赁合同》于该日解除。
　　本案的争议焦点在于：导致《租赁合同》解除之责任认定。
　　霁峰公司认为，三弦商业广场于2018年6月16日进行试营业，2018年8月12日正式开业时，赵亮已完成装修并已实际运营数月，免租期已经用完，故房租正式起算日为2018年8月12日。但赵亮仅支付了首期三个月租金，之后拖欠不付，此外，赵亮还拖欠物业费，故霁峰公司有权解除《租赁合同》。赵亮则认为，根据合同约定，商场正式开业后给予2个月免租期，XX商业广场于2018年8月12日开业，理应从2018年10月12日起算租金，故其房租已经支付至2019年1月12日。2018年12月24日和2019年1月16日，霁峰公司对其承租的商铺采取断水断电及强行换锁的行为，故霁峰公司存在违约行为，尤其是强行换锁致使合同无法继续履行，合同目的无法实现。
　　对于双方以上争议，本院认为，《租赁合同》约定，XX商业广场正式开业时间为2018年6月16日，自2018年6月16日至2018年8月16日为甲方给予乙方的免租期，系争商铺房租正式起算日为2018年8月16日。如整体大物业XX街开业时间延期，甲方同意乙方的装修免租期相应顺延，乙方无需承担上述免租期间的租金。XX商业广场正式开业时间为2018年8月12日，根据上述约定，装修免租期理应顺延至2018年10月12日。霁峰公司主张从试营业日起算免租期至2018年8月12日，无合同依据，本院不予采纳。霁峰公司还主张至2018年8月12日赵亮已实际运营数月，本院注意到，2018年8月，赵亮尚在定制家具，故霁峰公司的主张无事实依据，本院不予采信。因此，赵亮已实际支付房屋租金至2019年1月11日。《租赁合同》还约定，除第一期租金，以后各期租金提前15日前交纳；如乙方逾期支付租金或各项费用达一个月，甲方有权选择提前终止本合同。赵亮未于2018年12月28日之前支付2019年1月12日至同年4月11日的租金，存在违约，霁峰公司自2019年1月28日起有权提前终止本合同，但霁峰公司早在2018年12月24日和2019年1月16日就已采取断水断电和更换门锁的措施，此时霁峰公司尚不享有合同解除权，故其行为构成根本违约。至于霁峰公司主张赵亮另拖欠物业费，故其亦因此享有解除权。本院认为，《租赁合同》并未对物业费的支付期限进行约定，霁峰公司亦未证明其在2018年12月16日之前进行了催讨，故霁峰公司上述主张无依据，本院不予采纳。
　　下面，本院就双方各自的诉讼请求逐一作如下处理：
　　一、霁峰公司要求赵亮支付2018年11月14日至2019年1月26日期间的租金81,760元。
　　本院认为，赵亮作为承租人理应按合同约定的标准向出租人霁峰公司给付拖欠的租金，如前所述，赵亮已支付房屋租金至2019年1月11日，又鉴于霁峰公司于2019年1月16日更换了案涉商铺的门锁，使赵亮无法进入该商铺继续从事经营活动，故赵亮无需向霁峰公司支付2019年1月16日当日及之后的租金。经本院核算，赵亮应支付霁峰公司2019年1月12日至2019年1月15日期间的租金计4,335.48元。
　　二、霁峰公司要求赵亮支付自2018年8月1日起至被告实际搬离腾退房屋之日止按2,075.10元/月计算的物业费。
　　本院认为，霁峰公司主张的物业费计算标准2,075.10元/月符合合同约定，应予确认。双方一致确认物业费已支付至2018年7月底，因2019年1月16日起赵亮未再继续使用案涉商铺，故赵亮应向霁峰公司支付2018年8月1日至2019年1月15日期间的物业费计11,379.58元。
　　三、霁峰公司要求赵亮支付2019年1月27日起至赵亮实际搬离腾退房屋之日止按33,600/月计算的房屋占用费。
　　本院认为，霁峰公司于2019年1月16日更换了案涉商铺的门锁，使赵亮无法再进入该商铺继续从事经营活动或者腾空该商铺，故此后该商铺的空置损失应当由霁峰公司自行负担。对于霁峰公司该项诉讼请求，本院实难支持。
　　四、赵亮要求霁峰公司返还履约保证金67,200元、装修押金5,000元、电费押金2,000元、物业管理费保证金4,280.80元。
　　本院认为，《租赁合同》约定，履约保证金在扣除所欠租金、滞纳金、违约金以及各种费用后无息归还赵亮，故在扣除上述第一、二项中赵亮应向霁峰公司支付的租金4,335.48元和物业费11,379.58元后，霁峰公司还应返还赵亮履约保证金51,484.94元。至于装修押金、电费押金和物业管理费保证金，霁峰公司不同意返还的理由是抵扣其诉讼请求的费用，现赵亮结欠的租金和物业费已从履约保证金中抵扣，故霁峰公司不同意返还的理由不成立，本院不予采纳。
　　五、霁峰公司和赵亮分别要求对方支付违约金201,600元。
　　本院认为，赵亮拖欠2019年1月12日起的租金，确有不当，但当时双方系对免租期的起止期限存有争议，其拖欠租金的行为并不构成根本性违约。而霁峰公司在2018年12月就对被告承租的商铺进行断水断电，之后更换门锁的行为更是导致《租赁合同》无法继续履行，故赵亮要求霁峰公司支付违约金，于法有据，本院予以支持；霁峰公司要求赵亮支付违约金，于法无据，本院不予支持。鉴于霁峰公司表示违约金计算标准过高，且其换锁系因赵亮拖欠租金引发，赵亮的行为亦存在违约，故本院综合考虑双方违约程度、过错大小、损失情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定霁峰公司支付赵亮违约金100,800元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海霁峰餐饮管理有限公司和被告(反诉原告)赵亮于2017年12月11日签订的《租赁合同》于2019年5月24日解除；
　　二、原告(反诉被告)上海霁峰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)赵亮履约保证金51,484.94元(已扣除赵亮应支付的租金4,335.48元和物业费11,379.58元)；
　　三、原告(反诉被告)上海霁峰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)赵亮装修押金5,000元；
　　四、原告(反诉被告)上海霁峰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)赵亮电费押金2,000元；
　　五、原告(反诉被告)上海霁峰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)赵亮物业管理费保证金4,280.80元；
　　六、原告(反诉被告)上海霁峰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)赵亮违约金100,800元；
　　七、驳回原告(反诉被告)上海霁峰餐饮管理有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费5,735.08元，由原告(反诉被告)上海霁峰餐饮管理有限公司负担5,542.20元，被告(反诉原告)赵亮负担192.88元；反诉案件受理费5,757.63元，由原告(反诉被告)上海霁峰餐饮管理有限公司负担1,942.81元，被告(反诉原告)赵亮负担3,814.82元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：吴文静

书记员：马爱军