上海青客创意产业配套物业管理有限公司与微领地创客空间运营管理股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海青客创意产业配套物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：洪琼，执行董事。
　　委托诉讼代理人：周雪爽，上海市华诚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：葛晨，上海市华诚律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：微领地创客空间运营管理股份有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：姚嘉，董事长。
　　委托诉讼代理人：毕志远，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海青客创意产业配套物业管理有限公司(以下称青客公司)与被告(反诉原告)微领地创客空间运营管理股份有限公司(以下称微领地公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月22日、7月13日、9月4日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)青客公司的委托诉讼代理人周雪爽、被告(反诉原告)微领地公司的委托诉讼代理人毕志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告青客公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告返还房屋租赁保证金1,719,360元；2.被告赔偿原告逾期返还房屋租赁保证金的利息损失(自2017年11月6日起计算至实际清偿之日，以1,719,360元为基数，按银行同期贷款利率的150%计算)；3.被告向原告开具自2014年12月24日起至2017年10月31日期间房屋租赁费用的增值税专用发票。审理过程中，原告变更诉讼请求为：要求被告返还房屋租赁保证金1,419,360元，放弃其余诉讼请求。事实和理由：原、被告双方于2014年10月24日签订房屋租赁合同，约定原告向被告承租位于上海市沪太支路XXX号XXX号楼、XXX号楼合计796套房屋(以下称系争房屋)，原告向被告支付房屋租赁保证金1,719,360元。被告于2017年11月1日出具押金收据，确认收到上述房屋租赁保证金。2017年10月31日，租赁期满，原告依约向被告交接返还全部房屋。但经原告多次催讨，被告至今仍未向原告返还租赁保证金。
　　被告微领地公司辩称，不同意原告诉请。原告未按时交接房屋，且造成被告多项损失，保证金已经抵扣完毕。
　　反诉原告微领地公司向本院提出诉讼请求，请求判令：反诉被告青客公司向反诉原告微领地公司支付逾期支付租金的违约金558,792元；2.反诉被告向反诉原告支付房屋墙体及设备设施损失767,743元；3.反诉被告向反诉原告支付逾期返还房屋的占用费1,176,240元；4.反诉被告向反诉原告支付代为退还的水电费200元。在案件审理过程中，反诉原告放弃第4项诉讼请求。事实与理由：青客公司与微领地公司于2014年签署房屋租赁合同，微领地公司将系争房屋出租给青客公司。在租赁合同履行过程中，2017年9月份的租金应于2017年6月24日前支付，青客公司实际于2017年10月13日支付，2017年10月份的租金应于2017年9月24日前支付，青客公司实际于2017年10月13日支付。根据合同约定，每逾期一日，青客公司应另向微领地公司支付应付租金的千分之五的罚金，由此，青客公司应支付逾期支付租金的违约金558,792元。根据合同约定，青客公司应在租赁期限届满之日将系争房屋恢复至可正常使用状态返还微领地公司，但青客公司未办理交接手续，且房屋存在大量损坏，给微领地造成大量损失，微领地公司在2018年1月14日才将系争房屋恢复至可使用可出租状态，期间房屋占有使用费1,176,240元应由青客公司负担，同时青客公司应支付房屋损坏修复费用767,743元。
　　反诉被告青客公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。青客公司并未给微领地公司造成损失，系争房屋墙体、设备均不存在损失，青客公司没有故意损毁系争房屋的情况。青客公司支付的押金在微领地公司处，青客公司告知过微领地公司用押金抵扣租金，且即便应支付违约金，违约金金额过高。青客公司不应支付逾期返还房屋的占有使用费，青客公司在2017年11月5日之前已全部完成交付，因微领地公司拒绝接收或拖延接收未办理全部交接手续。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2014年10月24日，微领地公司(当时名称为上海公房资产经营集团公共租赁住房投资运营有限公司)作为出租方甲方，青客公司作为承租方乙方，就系争房屋签订房屋租赁合同。双方商定，租赁期限合计为三年，自2014年11月1日至2017年10月31日止。甲方同意自2014年11月1日至2014年12月23日为免租期，租金自2014年12月24日起算。基础月租金为859,680元，2014年12月24日前，乙方支付首期租金。余下的年份的租金按照基础月租金，以三个月支付一次的方式予以支付，先付后用，于当期付款使用结束7天前支付下一周期的租金，即3月25日前支付4-6月份租金，依此类推。租金逾期支付的，每逾期一日，则乙方需另向甲方支付相当于应付租金的千分之五的罚金给甲方。逾期超过10日(含)以上的按违约处理，且甲方有权解除合同并要求乙方返还该物业。租赁保证金为2个月的基础月租金1,719,360元。在合同期限内，甲方有权从保证金中直接扣除按照甲方物业管理、设备维修规定乙方应承担或赔偿的金额。甲方扣除上述金额后，应书面通知乙方在3日内补足租赁保证金。乙方收到上述通知后超过3日未补足的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担合同解除的违约赔偿责任。合同租赁期届满或提前终止时，在扣除乙方应付而未付的全部款项后，且乙方按本合同约定向甲方交还全部该物业后5日内，甲方将退还乙方租赁保证金余款，同时乙方应将保证金书面收据返还予甲方。租赁期限届满后，甲方收回该物业，乙方应在租赁期到期当日或者之前返还该物业。租赁期限届满之日，乙方应当按合同的有关约定将全部物业恢复原样返还甲方。否则甲方对乙方增加的装修、等将视为废弃物有权自行处理，并要求乙方承担处置和恢复原样所产生的费用。乙方承诺，在租赁期内未经甲方书面同意并按相关法律、法规的规定完成有关部门的审核批准前，不擅自违章搭建、破坏房屋结构，否则视为乙方违约。乙方须保证租赁期间房屋设施及楼内公共设施的完好，如有损坏须及时维修。合同另对其他事项进行了约定。
　　合同签订后，双方按约履行，青客公司支付微领地公司租赁保证金1,719,360元。青客公司怠于支付2017年9月和10月份的租金，微领地公司多次催讨，青客公司于2017年10月13日支付。2017年10月31日前，双方就300余套房屋完成交接，11月3日共完成交接362套房屋，剩余房屋双方因故未签订交接书。11月12日，青客公司撤场，微领地公司接收全部房屋(除2509室房屋客户系11月16日搬离)。11月12日，青客公司要求签交接书，11月16日，青客公司要求签钥匙的交接书，微领地公司均未同意。因微领地公司未退还租赁保证金，青客公司起诉来院。
　　以上事实，有青客公司、微领地公司的陈述，青客公司提供的房屋租赁合同、押金收据、微信记录，微领地公司提供的房屋租赁合同、网上银行电子回单、公函、邮件及聊天记录等证据予以证明。
　　本院认为，青客公司与微领地公司签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同届满，微领地公司应在扣除青客公司应付而未付的全部款项，且青客公司按合同约定向微领地公司交还全部物业后5日内将租赁保证金退还给青客公司。
　　就微领地公司提出的要求青客公司因逾期支付2017年9月和10月租金，应承担558,792违约金的诉讼请求，青客公司认为青客公司与微领地公司多次沟通用押金抵作租金，故不同意支付违约金，且认为违约金的计算标准过高。本院认为，青客公司逾期支付租金显属违约，其以押金抵扣租金的抗辩自始至终未得微领地公司的认可，也无法定或约定的依据，本院对此不予采纳，青客公司应承担违约责任。就违约金的计算方式，青客公司认为标准过高，本院结合本案的实际情况酌情予以降低。
　　就微领地公司提出的青客公司应支付的房屋墙体及设备设施损失767,743元的诉讼请求，青客公司不同意支付，认为自己是对系争房屋做好保洁后撤场，微领地公司不存在这项损失。为证明自己的主张，微领地公司提供墙面损毁照片、自行制作的赔偿表、维修合同、付款凭证及发票。青客公司对照片真实性不予确认，且认为即使照片真实，照片反映出来的问题也是微领地公司作为房东提供的房屋本身存在的质量问题，不应由青客公司负责；对赔偿表真实性、关联性不予认可，认为赔偿表是微领地公司自行制作；对维修合同、付款凭证及发票，认为真实性无法确认，且与本案无关。本院认为，青客公司撤场前后曾提出要求签交接书，而微领地公司以各种理由予以拒绝，当时的现场情况没能得到固定和确认。微领地公司控制系争房屋后，即对系争房屋进行维修，系争房屋的状况已经发生了变化，不再具备交接的可能性。虽然微领地公司称后来曾寄送公函与律师函给青客公司要求进行房屋交接并要求青客公司承担赔偿责任，但是没有证据证明有效送达。现微领地公司提供的证据不足以证明青客公司故意损毁或不正当使用房屋导致系争房屋及设施设备受损，也不足以证明青客公司未将系争房屋恢复原状，应承担支付房屋墙体及设备设施损失，故对于微领地公司的该项诉讼请求，本院难以支持。
　　就逾期返还房屋占用费问题，微领地公司主张计算至将全部房屋恢复到可使用状态的2018年1月14日，青客公司不予认可。本案中，部分房屋是在2017年10月31日前交接，部分是在之后交接，部分房屋是双方办理过交接手续，而部分没有，直至2017年11月12日微领地公司全部收回(除2509室房屋另行处理)，本院结合本案的实际情况，参照房屋租金计算至微领地公司接收系争房屋之日，考量房屋占有使用费的金额。
　　在审理过程中，本院多次组织双方进行协商，未果。2018年11月30日，青客公司向法院出具情况说明，称考虑到虽曾与微领地公司交流过最后一期租金的付款时间及期满前交房事宜，但最后由于各自原因都未按期履行，故青客公司基于考虑自己在履行过程中确实存在逾期付款、未按期归还房屋等原因，故向本院申请将第一项诉讼请求调整为1,419,360元，并放弃其他诉讼请求。本院认为，青客公司将要求返还的房屋租赁保证金的金额下调了30万元，并放弃其余诉讼请求，其让出的利益可以填平微领地公司提出的逾期支付租金的违约金、逾期返还房屋的占有使用费等损失。综上，微领地公司还应返还青客公司租赁保证金1,419,360元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)微领地创客空间运营管理股份有限公司应在本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海青客创意产业配套物业管理有限公司房屋租赁保证金1,419,360元；
　　二、对被告(反诉原告)微领地创客空间运营管理股份有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　保全费5,000元，由原告(反诉被告)上海青客创意产业配套物业管理有限公司负担1,000元，由被告(反诉原告)微领地创客空间运营管理股份有限公司负担4,000元。
　　本诉案件受理费17,574.24元，减半收取8,787.12元，反诉案件受理费13,411.90元，由原告(反诉被告)上海青客创意产业配套物业管理有限公司负担3,000元，由被告(反诉原告)微领地创客空间运营管理股份有限公司负担19,199.02元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：荣琼英

书记员：潘  云