上海青山建材物资总汇与上海燎洲贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：上海青山建材物资总汇，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：陈晓明，董事长。
　　委托诉讼代理人：邹纬，上海市淮海律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：单方明，上海市淮海律师事务所律师。
　　被告：上海燎洲贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：汪挺舟，总经理。
　　委托诉讼代理人：李国衡，京衡律师集团上海事务所律师。
　　原告上海青山建材物资总汇诉被告上海燎洲贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月30日公开开庭审理。原告上海青山建材物资总汇的委托诉讼代理人单方明，被告上海燎洲贸易有限公司的委托诉讼代理人李国衡到庭参加诉讼。审理中，双方当事人同意延长简易程序审理期限。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即迁出上海市黄浦区蒙自路XXX号二楼房屋；2、被告自2017年11月1日起按400元每天支付房屋使用费至实际搬离之日止(暂算至2018年6月1日为84,800元)。诉讼过程中，原告书面向本院确认，被告于2018年10月19日向原告交还涉案房屋，并明确第二项诉讼请求为：要求被告支付房屋使用费自2017年11月1日起至2018年10月19日按400元每天计算共计140,800元。事实与理由：原、被告于2014年10月13日签订了办公用房租赁合同，被告租赁使用原告位于上海市黄浦区蒙自路XXX号二楼42平方米房屋(以下简称涉案房屋)，租金为每月4,000元，租赁期限至2017年10月31日止。合同第八条8－4约定：到期乙方逾期归还房屋，则每逾期一天应向甲方支付原日租金3倍的违约金。合同到期后，被告提出要求继续使用涉案房屋，原告表示要收回房屋，不再续租。但被告占据涉案房屋不予归还。原告于2017年11月23日致函被告，要求其于2017年12月10日前搬出涉案房屋，但被告至今仍占用涉案房屋。原告遂诉至法院，请求判如所请。
　　被告辩称，不同意原告诉讼请求。首先，原告诉讼主体资格不适格，原告并非涉案房屋权利人，真正的出租方与承租方，应当是上海市卢湾供销物资总公司(以下简称卢湾总公司)与被告。其次，租赁期限届满后，被告一直与涉案房屋权利人交涉，目前尚未达成新的租赁协议。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的上海市房地产权证、办公用房租赁合同等双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据一中的证明，系卢湾总公司出具证明涉案房屋由原告经营管理。被告认为该证明属于证人证言，证人未到庭，故对真实性不予认可。且认为该证明的内容模糊，无具体权限及委托期限，不属于明确的授权委托。本院认为，首先，该证据属于单位提出的证明材料，已加盖单位印章；其次，被告自2014年11月1日租赁使用涉案房屋，且未提出相反证据证明原告未获涉案房屋权利人授权，本院对该证据予以采信。证据三、公函及签收凭证，被告对真实性、关联性均不予确认，经审查，结合被告在庭审中关于租期届满后，一直在与涉案房屋权利人交涉的陈述，本院对该证据予以采信。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　涉案房屋产权人系卢湾总公司。2014年10月13日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订办公用房租赁合同一份。合同约定如下：一、商铺的坐落、面积及装修、设施：1-1.甲方将其合法拥有的坐落在本市蒙自路XXX号二楼办公用房出租给乙方作办公使用。1-2.甲方出租给乙方使用的办公用房建筑面积为42平方米。三、租赁期限：3-1.租赁期自2014年11月1日起至2017年10月31日止，租期为叁年。3-2.租赁期满，甲方有权收回出租此办公用房，乙方应如期交还。届时，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的三个月向甲方提出书面意向，经甲方书面同意后，重新签订租赁合同。四、租金、押金及支付方式：4-1.乙方承租该办公用房每年租金为48,000元，每月租金为4,000元。租金在本合同所有期限内保持不变。4-2.采取押二付二，先付后用的方式。4-3.交付时间为：首期为签订本合同同时，支付押金捌仟元整(相当于二个月租金)加上提前支付的2014年11月及12月份租金捌仟元整(2014年11月1日-2014年12月31日)，合计付款为16,000元,先付后用的方式。以后租金为上个月25日支付下个月租金。八、乙方的违约责任：8-4.租赁期满，乙方应如期交还该办公用房(但若甲方违约提前终止本合同，甲方应给予乙方30天的宽限期腾空该房屋)。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金3倍的违约金。同时任何时候，甲方有权单方面对乙方存放于该商铺的物品进行清点、封存或作为乙方遗弃物处置，所需费用由乙方承担。合同还对租赁用途、其他费用、办公用房交接和免租期、变更和解除本合同的条件、甲方的违约责任、其他条款等内容进行具体约定。双方当事人在庭审中均确认，租赁期间被告租金一直正常支付。租期到期后被告又向原告支付过两个月的租金。2017年11月23日，原告向被告寄送公函，内容为关于原告租赁给被告的涉案房屋，由于市场行情变化，原告提出在合同到期后对房租进行调整，由于双方多次沟通未果，原告决定在合同到期后不再出借涉案房屋给被告，请被告于2017年12月10日前搬出。由于被告已提前预付二个月的租金，原告将按照被告搬离后对使用天数进行房租计算，多退少补。
　　本院认为，本案争议焦点：原告是否系本案适格诉讼主体。根据目前查明的事实，涉案房屋所有权人系卢湾总公司。2014年10月，原告作为出租人与被告签订为期三年的租赁合同，后双方正常履约至合同期届满。合同期满后卢湾总公司出具证明，证明涉案房屋由原告经营管理。故原告虽然不是涉案房屋权利人，但依据合同相对性原则、双方履约经过、以及卢湾总公司之后的证明，原告有权作为出租人向被告主张相关权利。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。租赁合同约定租赁期限至2017年10月31日到期。根据约定租赁期满，被告如要续约，需双方重新签订合同。合同期满后双方对重新签订合同事宜未能协商一致，原告于2017年11月23日通知被告于2017年12月10日前搬出，被告提前支付的两个月租金多退少补，根据合同法的相关规定，该期间双方属不定期合同，即2017年11月1日至2017年12月10日被告应仍按原合同约定支付租金。由于被告未按照原告通知于2017年12月10日前搬离，故被告应当自2017年12月11日起按照合同约定承担逾期归还房屋的违约责任。关于被告提出合同约定延期返还房屋时所应支付的房屋占用使用费的违约金额过高，请求法院予以降低。综合考虑双方当事人关于合同履行情况、过错程度以及预期利益等因素，本院酌情调整为被告应按合同日租金二倍向原告支付房屋占用使用费。关于被告在合同期满后支付的二个月租金8,000元以及被告支付的押金8,000元，原告同意抵扣被告应支付的相应款项，本院予以准许。
　　综上所述，对于原告的诉讼请求：1、被告立即迁出上海市黄浦区蒙自路XXX号二楼房屋；因原告确认被告已于2018年10月19日交还房屋，该项诉讼请求已无裁判必要。2、被告自2017年11月1日起至2018年10月19日按400元每天支付房屋使用费共计140,800元;本院确认被告自2017年11月1日至2017年12月10日应按每月4,000元支付租金计5,333元；2017年12月11日至2018年10月19日按每日266.66元支付房屋占用使用费83,197.92元，被告已支付的两个月租金以及押金共计16,000元予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
　　一、被告上海燎洲贸易有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告上海青山建材物资总汇租金及房屋占有使用费88,530.92元(被告已付的16,000元应予以抵扣)。
　　二、对原告上海青山建材物资总汇的其他诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,920元，减半收取计960元，由被告上海燎洲贸易有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：程  珊

书记员：虞扬扬