上海音乐谷(集团)有限公司与上海交界文化创意发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海音乐谷(集团)有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：李磊，总经理。
　　委托诉讼代理人：李莹晖、陈芸，上海市光大律师事务所律师。
　　被告：上海交界文化创意发展有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：毛泽梅，总经理。
　　委托诉讼代理人：沈岱青、高丹，上海正义永道律师事务所律师。
　　原告上海音乐谷(集团)有限公司与被告上海交界文化创意发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李莹晖、陈芸，被告的委托代理人沈岱青、高丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海音乐谷(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年9月3日签订的房屋租赁合同；2、被告腾退上海市嘉兴路“230号、260号、262号”二层(部位)205-207室房屋；3、被告支付原告2016年12月1日至2017年8月23日的租金331,796.42元；4、被告支付原告拖欠租金的滞纳金，2016年12月1日至2017年5月31日的滞纳金，按每日68.13元从2016年12月1日起计算至实际支付之日止，2017年6月1日至2017年8月23日的滞纳金，按每日31.41元从2017年6月1日起计算至实际支付之日止；5、被告支付自2017年8月24日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，按日1,777.19元计算；6、被告支付未按时支付使用费的违约金，以实际腾退之日止的使用费为本金，按年10.95%计算，从2017年8月24日计算至实际支付之日止。事实和理由：原、被告于2014年9月3日签订租赁协议，约定原告将上海市嘉兴路“230号、260号、262号”二层(部位)205-207室房屋(以下简称系争房屋)租赁给被告使用，租期自2014年9月1日至2021年8月31日。原告将房屋交付后，被告在租赁期间屡次拖欠房租，经催告仍未改善。因被告拖欠租金已逾一个月，原告依据租赁合同约定致函被告解除合同。因被告拒不配合，故起诉。被告的押金同意在诉请中抵扣。
　　被告上海交界文化创意发展有限公司辩称，被告已经支付了截止至2018年5月31日止的租金。后因本案诉讼，被告才暂停支付。在原告发送律师函前，被告均正常支付租金。滞纳金和违约金均约定过高。不同意原告诉请。
　　经审理查明，原告的公司原名为上海音乐谷文化创意管理有限公司。上海市嘉兴路XXX号、XXX号、XXX号房屋在一层区分门牌号，二层则打通混同，一并标记室号。系争房屋即其中的205-207室，为原告向各权利人租赁所得，用于转租。原告(甲方)和被告(乙方)于2014年9月3日签订房屋租赁合同，约定原告向被告出租系争房屋，建筑面积541平方米，用于艺术展示空间及创意办公等，租期自2014年9月1日至2021年8月31日止，其中2017年8月31日前的月租金为37,847.5元(2.3元/天/平方米)，2017年9月1日至2019年8月31日的月租金为53,315.6元(3.24元/天/平方米)。合同第2条中约定，乙方有拖欠租金累计达一个月等情形的，甲方可以解除合同并收回房屋，解除条件成立时，甲方向乙方发书面《解除合同通知书》,该通知书自送达乙方之日起3天内,乙方如仍没有整改完毕,则本合同解除,甲方有权收回房屋。合同3-3条约定，租金支付采用先付后用,付六押一的方式。首期租金在本合同生效后立即支付,以后租金每六个月结算一次,为该期租金到期日前15天内支付。合同7.1条约定，乙方若有逾期支付租金的情况,则每逾期一日,按租金欠费总额的万分之三向甲方支付滞纳金。
　　合同签订后，被告支付了押金37,847.5元，双方依约履行。截止2016年11月30日的租金被告已支付(被告称结余1元)。此后，被告于2017年5月22日向原告转账支付30万元，转账记录附言记载为“房租1-6月”。2017年6月12日，原告向被告发出律师函，要求被告在收到函件后10日内支付2017年6月1日至2017年11月30日的租金273,489.3元，否则将起诉解除合同。2017年8月11日，原告再次向被告发出律师函，内容和上次致函相同。2017年10月11日，原告向法院提起诉讼要求确认租赁合同解除。2017年12月19日，被告向原告转账支付500,573.30元，转账记录附言记载为“三角地房租2016.12-2017.11”(本案审理中，被告称该处记载的租期系笔误)。后原告撤回前案诉讼，又于2018年5月10日提起本案诉讼，诉状于2018年5月18日送达被告。2018年6月22日，被告又向原告转账支付2万元，转账记录附言记载为“2017.12-2018.5三角地房租”。另查明，被告同时向原告承租了另一处房屋，约定租金为每月70,935元，每季一付。
　　上述事实，有原告提供的租赁协议、律师函、房产证、公房委托管理合同、租赁合同，被告提供的付款凭证，以及双方陈述等证据为证。
　　本院认为，根据双方之间房屋租赁合同的约定，租金支付采用先付后用,每六个月结算一次,为该期租金到期日前15天内支付。被告对此解释为在每六个月租期结束前15天支付，显然与“先付后用”的含义不符，本院不予采信。原告主张租金支付日期最迟为每六个月租期开始之前，符合合同文义及市场惯例，可认定为当事人的真实意思。故被告对2016年12月1日起的租金已构成迟延履行。被告称其2017年5月22日向原告支付的30万元是系争房屋的租金，但转账记录附言“房租1-6月”，未明确系针对何处房屋，还漏过了2016年12月的租金，数额也无法对应。而被告在2017年12月19日支付的500,573.30元，转账记录附言“三角地房租2016.12-2017.11”，明确针对系争房屋，且与同期的租金数额完全对应(还扣除了被告所称结余的1元)。由此可见被告在2017年5月22日支付的租金系针对双方另一处租赁房屋，2017年12月19日支付的租金才是明确针对系争房屋。即便原告曾因被告2017年5月22日付款的附记不明，而将该款误认作对系争房屋的租金，在被告于2017年12月19日支付租金的附记给予明确后，也有理由转认前笔付款为另一处房屋的租金。被告称其2017年12月19日的转账记录附言对租期的记载是笔误，没有证据可以证明，也无法解释租金数额上的吻合，且在诉讼之前从未向对方提出，故本院不予采信。
　　根据合同约定，被告迟延付款超过一个月的，原告有权解除合同。故2017年8月原告向被告发函时，其确实享有合同解除权。但2017年8月11日的函件内容中，原告仅表示如被告未在10日内付款，将向法院起诉解除合同，并未明确作出解除合同的意思表示，故无法认定原告在当时已行使解除权。此后原告虽向法院起诉解除合同，但在被告付款后，又撤回了起诉。故应认为原告对被告迟延支付2016年12月至2017年11月期间租金而获得的解除权已经消灭，其只能主张迟延履行的滞纳金。但被告至本案起诉时起仍未支付2017年12月1日起的租金，迟延履行已超过一个月以上，原告因此已再次获得合同解除权。原告提起本案诉讼要求解除合同，应视为已再次行使解除权，而被告也并未在合同约定的整改时间内补齐租金，故应认定原告行使解除权成立。租赁合同解除，被告应当将租赁房屋返还，并支付所欠的租金，自2017年12月1日起至实际迁出房屋之日止。被告已支付的押金，以及在本案诉讼之后支付的2万元，可在欠付租金中抵扣。被告迟延支付租金，按合同约定应支付滞纳金。但原告所主张的滞纳金约定过高，本院酌情调整为年利率6%。每半年租金的滞纳金，应从该租期起始第一天起算，计算至租金实际给付之日(其中2016年12月1日至2017年11月30日期间租金的滞纳金应计算至实际给付的2017年12月19日；2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金中以押金抵消的37,847.5元不计滞纳金，另有2万元的滞纳金应计算至实际给付的2018年6月22日)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、解除原告上海音乐谷(集团)有限公司与被告上海交界文化创意发展有限公司就上海市嘉兴路“230号、260号、262号”二层(部位)205-207室房屋签订的房屋租赁合同；
　　二、被告上海交界文化创意发展有限公司应于本判决生效之日起30日内迁出上海市嘉兴路“230号、260号、262号”二层(部位)205-207室房屋，将该房屋返还给原告上海音乐谷(集团)有限公司；
　　三、被告上海交界文化创意发展有限公司应于本判决生效之日起30日内支付原告上海音乐谷(集团)有限公司租金，按每月53,315.6元计算，自2017年12月1日计算至实际返还房屋之日(被告诉中支付的2万元以及押金37,847.5元应在其中抵扣)；
　　四、被告上海交界文化创意发展有限公司应于本判决生效之日起30日内支付原告上海音乐谷(集团)有限公司欠付租金的滞纳金，按年利率6%计算，自2016年12月1日起每半年租金的滞纳金应从该租期起始第一天起算，计算至租金实际给付之日；
　　五、驳回原告的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费7,883.31元，减半收取3,941.65元，由原告负担1,941.65元，被告负担2,000元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：高行玮

书记员：吴静文