上海韵腩餐饮管理有限公司与上海智慧湾投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：上海韵腩餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：赵艮芸，总经理。
　　委托诉讼代理人：赵健，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：柴政，上海华夏汇鸿律师事务所实习律师。
　　被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海智慧湾投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：陈剑，执行董事。
　　委托诉讼代理人：陈叶，上海市银星律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴秋萍，上海市银星律师事务所律师。
　　上诉人上海韵腩餐饮管理有限公司(以下简称“韵腩公司”)因与被上诉人上海智慧湾投资管理有限公司(以下简称“智慧湾公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初6242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
　　上诉人韵腩公司上诉请求：依法改判支持韵腩公司的全部诉讼请求，驳回智慧湾公司的全部反诉请求。事实和理由：一、本案事实认定错误，应依法改判。1、《上海市门弄号管理办法(2009)》规定，房屋门牌号应由公安局进行变更，不得私自变更，而智慧湾公司却以园区内房屋重新编号为由，声称上海市宝山区蕰川路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)并非房产中心对应的房屋，一审法院根据智慧湾公司毫无依据的辩解，无视上海市房产中心对系争房屋的登记；2、合同第一条第(一)项约定“涉案房屋为土地所有权人自行建造”，但自行建造并非无产权证，自行建造仍需合法的行政审批手续，且韵腩公司已提供房屋权属信息予以证明，一审法院错误认定韵腩公司明知系争房屋无产权证；3、一审法院对因智慧湾公司过错给韵腩公司造成损失的事实未进行认定。二、韵腩公司已提供系争房屋产权信息证明了房屋租赁合同的有效性，但一审法院却依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定租赁合同无效，系适用法律错误。
　　被上诉人智慧湾公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。
　　韵腩公司向一审法院起诉，要求判令：1、智慧湾公司返还房屋租金和物业管理费202,489.27元；2、智慧湾公司退还租赁保证金15,415.16元、物业保证金1,981.96元；3、智慧湾公司赔偿违约金30,830.34元及剩余实际损失455,733.18元。
　　智慧湾公司提出反诉，要求判令：1、韵腩公司支付拖欠的租金781.92元、物业费97.74元、水电费13,930.05元；2、韵腩公司支付违约金15,855.61元。
　　一审法院认定事实如下：2017年9月28日，智慧湾公司(出租方、甲方)与赵艮芸(承租方、乙方、韵腩公司法定代表人)签订《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定，乙方租赁系争房屋，建筑面积144.80平方米，该房屋系土地所有权人自行建造，甲方向权利人整体租赁后改建装修而成，乙方对此明了，双方对租赁房屋建筑面积已核对确认，无任何异议；甲方于2017年10月10日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2017年10月10日至2021年10月9日止；2017年10月10日至2018年10月9日月租金为15,415.17元，2018年10月10日至2019年10月9日月租金为15,855.60元，考虑到租房入住时的装修及添置相应设备等因素，第一期租金甲方给予优惠，即2017年10月10日至2018年2月9日租金总计46,245.51元；租赁期间如甲方交付的该房屋不符合合同约定，致使乙方不能实现租赁目的，乙方可书面通知提前解除合同，违约方应按违约时月租金的二倍支付违约金；如支付的违约金不足以抵付另一方遭受的损失，则违反合同的一方还应赔偿另一方该损失与违约金之间的差额；相关行政主管部门如需该房屋的设计、消防、安全监察等合法手续时，应由甲方出具，并由甲方协调上述与政府主管部门的关系；宝山区蕰川路XXX号为“智慧湾科创园”，乙方今后设立公司时，甲方会提供乙方必要协助并提供在园区内用于注册的位置平面图、室号和面积等资料，由于是园区，甲方提供的上述资料与乙方租赁区域不一致，乙方对此情况表示明了。合同附件二约定乙方有义务向上海市有关部门取得与该房屋有关的包括但不限于质检、消防、卫生的任何批文、批准或者许可(若有)，并自行承担所发生的一切相关费用，甲方和物业管理公司可以就前述申请事宜向乙方提供协助。嗣后，智慧湾公司(原出租方、甲方)、赵艮芸(原承租方、乙方)与韵腩公司(现承租方、丙方)签订合同主体变更协议，约定，甲乙双方就系争房屋签订了房屋租赁合同，现协商同意将租赁合同中的乙方变更为本协议中的丙方，丙方继续履行租赁合同中乙方作为承租人的全部权利义务，丙方应当负责自2018年2月10日后产生的租金及相关费用，租赁期限届满后，若丙方已履行租赁合同及本协议中的所有条件，甲方应于一个月内将租赁保证金不计息的退还丙方。
　　2018年9月3日，智慧湾公司(出租方、甲方)与韵腩公司(承租方、乙方)签订补充协议，约定，由于乙方经营困难，双方对原租赁合同进行调整，租赁建筑面积由144.80平方米调整为72.40平方米，甲方配合乙方进行对原103室分割成103室与104室之间的墙体分隔工程，分割完成后乙方将104室退还给甲方，双方还对租金标准、租赁押金、物业押金等进行调整，甲方确认在乙方履行本补充协议且按时支付2018年9月10日至2018年12月9日期间租金及物业管理费的情况下，甲方放弃追究乙方此次调整租赁面积的违约责任。
　　2018年12月10日，韵腩公司向智慧湾公司发出合同解除通知函，载明其于2018年12月5日要求智慧湾公司提供房产证等材料以供开立餐饮公司办理各项行政审批手续，但至今仍未提供，该行为导致合同目的无法实现，现行使合同解除权，并将于本月12日归还场地，望到场办理交接手续。
　　一审审理中，双方一致确认，双方已解除租赁合同，韵腩公司已于2018年12月12日向智慧湾公司返还房屋钥匙。双方还确认，韵腩公司已支付租赁保证金15,415.16元、物业保证金1,981.96元，截止至2018年12月12日尚欠租金781.92元、物业费97.74元、水电费13,930.05元。
　　一审审理中，智慧湾公司提供：1、补充协议、房屋场地租赁合同、补充合同2、合同主体变更协议、国有土地使用证，证明系争房屋系智慧湾公司向案外人上海三毛国际网购生活广场贸易有限公司承租，该房屋所在的场地是科创园区，场地内有自建房屋及原有房屋，系争房屋没有产权证及相关行政审批手续；2、2018年6月21日韵腩公司向智慧湾公司出具的降成本持续发展计划书，载明经过半年多的经营还处在低亏损的状态，想退租一半的面积，通过一半的房租物业成本，然后自行调节内部经营模式以维持继续经营下去的目的，等等，后双方签订了补充协议；3、2018年11月13日、12月7日智慧湾公司向韵腩公司发出的函件，向其催讨水电费、租金及物业管理费。韵腩公司质证如下：1、真实性无异议；2、真实性无异议；3、函件均收到，但不认可内容。韵腩公司还提供房屋坐落为上海市宝山区蕰川路XXX号6幢房屋的上海市不动产登记簿，证明系争房屋拥有合法产权，双方租赁合同合法有效。智慧湾公司表示，韵腩公司提供的该登记信息并非系争房屋所在的楼幢，两者并非同一幢房屋，智慧湾公司承租整个园区后，针对房屋进行重新编号，租赁合同对租赁物的描述是编号后的位置，并提供整个园区重新编号后的园区图与上海市宝山区蕰川路XXX号6幢房屋的产证附图进行对比。韵腩公司对上述图纸真实性无异议，但不认可上述陈述。一审审理中，双方一致确认，系争房屋是在一幢仓库内分割出的单独一间，并无单独的产证。
　　关于损失，韵腩公司提供人员工资发放凭证、装修施工合同及付款凭证、为开业添置的装修材料、设施设备清单及支付凭证、客户服务订单等，证明因其无法办理餐饮服务许可证，导致其损失。智慧湾公司对上述证据均不予认可。关于装修，韵腩公司表示其承租后进行装修，花费125,000元。智慧湾公司同意其花费上述金额对房屋进行装修，但因韵腩公司已退还一半租赁面积，故就系争房屋装修费用为62,500元，故其装修损失应参考租赁期限进行折旧，并由韵腩公司承担主要过错，智慧湾公司愿意补偿其装修损失16,000元。
　　一审法院认为,从智慧湾公司提供的园区图纸及产证附图可知，本案租赁房屋并非韵腩公司提供的房屋产权信息中对应的房屋，智慧湾公司作为出租人亦表述系争房屋并无产权证，也无相关行政审批手续，且双方房屋租赁合同中明确表述系争房屋由土地所有权人自行建造，故双方就系争房屋所签订的租赁合同应为无效。韵腩公司已返还房屋，智慧湾公司应当退还房屋租赁保证金及物业保证金，韵腩公司应支付截止至退还房屋日止的使用费、物业费、水电费。关于韵腩公司要求退还租金和物业管理费的诉讼请求，其认为系因智慧湾公司无法提供房产证导致无法实现合同目的，但双方合同中对于房屋状况已有明确描述，韵腩公司应当明知系争房屋系无相关权证，且其并未提供相关证据证明其曾向智慧湾公司提出要求，反而在租赁过程中因处于亏损状态而退租一半的面积，故法院认为双方合同的终止履行并非因智慧湾公司的行为导致，韵腩公司要求退还租金及物业管理费、赔偿违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于装修损失，法院综合考虑本案情况，酌情确定由智慧湾公司赔偿25,000元。关于韵腩公司主张的其他损失，法院难以支持。因本案房屋租赁合同无效，故法院对于智慧湾公司提出的违约金的反诉请求，不予支持。
　　一审法院判决：一、韵腩公司与智慧湾公司就上海市宝山区蕰川路XXX号XXX号楼XXX室房屋的租赁合同关系无效；二、智慧湾公司于判决生效之日起十日内，向韵腩公司返还租赁保证金15,415.16元、物业保证金1,981.96元；三、智慧湾公司于判决生效之日起十日内，向韵腩公司赔偿装修损失25,000元；四、韵腩公司于判决生效之日起十日内，向智慧湾公司支付租金781.92元、物业管理费97.74元、水电费13,930.05元；五、驳回韵腩公司的其余诉讼请求；六、驳回智慧湾公司的其余反诉请求。
　　二审中，当事人均无新证据提交。
　　本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
　　本院认为，上诉人自2017年9月承租系争房屋，直至2018年9月提出因经营困难缩减租赁面积，在此期间，从未向被上诉人主张要求提供房产证等材料以供开立餐饮公司办理各项行政审批手续。双方签订补充协议，约定缩减租赁面积，以上诉人及时支付租金为对价，被上诉人放弃追究上诉人调整租赁面积的违约责任。上诉人于2018年12月发出解除通知函，以被上诉人未提供相关手续为由解除合同，缺乏依据。上诉人未提供证据证明其在承租一年多时间内因被上诉人原因致其无法正常经营，并非因被上诉人原因致合同无法继续履行。一审法院认为租赁合同无效具有事实依据，本院予以认同。因合同无效，应依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定对合同无效的后果进行处理。一审法院法院判所作判决均无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费11,147元，由上诉人上海韵腩餐饮管理有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　高　勇

审判员：王晓梅

书记员：陈  俊