上海领先餐饮管理有限公司与上海中远物业管理发展有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

　　原告：上海领先餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：潘慰(WAING)，职务董事长。
　　委托诉讼代理人：王冠一，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：上海中远物业管理发展有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：申延财，职务董事长。
　　委托诉讼代理人：傅文，女。
　　委托诉讼代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　第三人：金胜荣，男，1967年2月20日生，汉族，住上海市闵行区浦江镇联合村5组2号。
　　委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。
　　转委托诉讼代理人：肖愈，上海合勤律师事务所律师。
　　原告上海领先餐饮管理有限公司(以下简称领先公司)与被告上海中远物业管理发展有限公司(以下简称中远公司)、第三人金胜荣财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告领先公司的委托诉讼代理人王冠一，被告中远公司的委托诉讼代理人傅文到庭参加诉讼。第三人金胜荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告领先公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿2016年1月11日至2016年5月3日租金损失208,052.42元；2、判令被告向原告赔偿2016年6月28日至2016年12月8日房屋使用费损失150,675元；3、判令被告向原告赔偿物业管理费损失56,500.72元(其中，2016年1月1日至2016年3月31日物业管理费差额损失7,396.50元；2016年4月1日至2016年12月8日物业管理费损失49,104.22元)；4、判令被告向原告赔偿违约金损失330,750元；5、判令被告向原告支付财产保全申请费4,249.90元。
　　事实和理由：2011年11月8日，原告(承租方)与第三人(出租方)就本市长宁区中山西路XXX号华闻国际大厦105室部分、208-209室房屋(以下简称涉讼房屋)签订租赁合同，约定原告向被告支付物业管理费，但未约定物业管理费收费标准和变更收费标准事项。此后原告一直按18元/平方米/月的标准向被告支付物业管理费。
　　2015年11月19日，被告单方面发出调整物业管理费收费标准的通知：自2016年1月1日起，物业管理费收费标准由18元/平方米/月调整为25元/平方米/月。由于被告调整物业管理费收费标准既无合理理由，也不符合程序，故原告不予认可。2015年12月30日，被告向原告发函，要求原告按新标准补足2016年1月1日至2016年3月31日物业管理费差额，否则，被告将自2016年1月12日起采取措施，包括但不限于停止电力供应。后被告擅自于2016年1月11日对涉讼房屋停电，导致原告不能利用涉讼房屋经营。后第三人将物业管理费差额7,396.50元支付给被告。
　　2016年6月24日，第三人向原告提出解除合同。原告于2016年7月5日前往涉讼房屋处撤场，被告以要求原告补交物业管理费以及业主到场确认为由加以阻扰。2016年12月8日，原告与第三人确认涉讼房屋于该日交还第三人。
　　2016年，第三人与原告因房屋租赁合同纠纷诉至法院，法院判决原告向第三人支付2016年4月10日至2016年6月27日的租金145,162.50元、2016年6月28日至2016年12月8日的房屋使用费150,675元、2016年1月1日至2016年3月31日物业管理费差额7,396.50元、违约金330,750元。后第三人为2016年4月1日至2016年12月8日物业管理费诉至法院，经法院主持调解，原告向第三人支付部分由第三人先前垫付的物业管理费。
　　原告认为，原告无理单方面上调物业管理费收费标准，原告有权拒绝。被告擅自切断涉讼房屋电力供应，致使原告不能正常使用涉讼房屋，给原告造成租金损失，并在原告准备搬离涉讼房屋时对原告加以阻扰，致使原告无法及时交还房屋，需向第三人支付额外物业管理费、物业管理费差额、房屋使用费及违约金。据此，依照我国侵权责任法的有关规定，提起诉讼。
　　被告中远公司辩称，被告对原告在房屋租赁中的违约行为不应承担赔偿责任。物业服务合同约定的物业管理费收费标准为25元/平方米/月，原告对此明知。根据用户手册，如拖欠物业管理费，被告有权停电直至欠费人缴清欠费。被告是基于第三人的书面授权对原告将物品搬离涉讼房屋进行了干涉。被告于2016年1月12日凌晨对涉讼房屋停电，后于当日恢复供电。因原告仍拒绝支付物业管理费差额，被告于2016年1月21日再次对涉讼房屋停电，后于2016年5月4日恢复供电。被告请求驳回原告的诉讼请求。
　　第三人金胜荣未到庭应诉。
　　经审理查明，2005年，上海华闻房地产开发有限公司(建设单位)选聘被告对涉讼房屋所在华闻国际大厦进行物业管理。2013年3月，上海华闻房地产开发有限公司与被告签订物业服务合同。合同记载，委托管理期限为2013年4月1日至2018年3月31日；物业服务费按每月25元/平方米(建筑面积)收取，每三个月预收。
　　第三人系涉讼房屋的产权人。2011年11月8日，原告(承租方)与第三人(出租方)就涉讼房屋签订租赁合同。合同记载，该房屋的物业管理费租赁期内由承租方承担；物业管理费先付后用，承租方应于每月1日前将本月物业管理费支付至物业管理公司。
　　2015年11月19日，被告向华闻国际大厦业主及租户发出通告称，管理处将于2016年1月1日起，恢复本大厦各小业主的物业管理费收费标准，由现执行的物业管理费优惠价18元/平方米/月恢复为合同约定的物业管理费收费标准即25元/平方米。
　　2015年12月30日，被告向原告发出关于催收物业管理费等相关费用的函，称原告仅按18元/平方米/月的标准支付了2016年第一季度的物业管理费，差额部分尚未支付；请原告于2016年1月11日前将上述物业管理费的差额及物业管理费押金的差额部分缴至物业管理处财务部；否则，本管理处将自2016年1月12日起采取一定措施，包括但不限于停止秩序维护、保洁服务，停止空调、水源及电力供应等措施。
　　2016年1月，被告对涉讼房屋断电。2016年5月4日起，涉讼房屋供电正常。
　　2016年5月31日，第三人向被告支付了涉讼房屋2016年1月1日至2016年3月31日物业管理费差额7,396.50元。
　　2016年12月8日，原告将涉讼房屋返还第三人。
　　另查明,华闻国际大厦用户手册中记载，任何用户若未能按期缴付管理费，大厦物业管理处有权对欠款用户进行法律起诉或做出其他追讨行动，包括但不限于停止其空调、电力、水及天然气供应，直至用户付清所欠费用连同滞纳金。原告于2011年11月向华闻国际大厦物业管理处作出书面承诺，声明已详阅上述用户手册，承诺遵守本手册中所列的全部规章制度。
　　又查明，2016年6月12日，本院受理领先公司诉金胜荣房屋租赁合同纠纷一案，审理中，本院受理金胜荣反诉。本院于2017年4月14日作出判决：领先公司与金胜荣就涉讼房屋签订的租赁合同于2016年6月27日解除;领先公司应向金胜荣支付2016年4月10日至2016年6月27日租金145,162.50元、2016年6月28日至2016年12月8日房屋使用费150,675元、2016年1月1日至2016年3月31日物业管理费差额7,396.50元、违约金330,750元。领先公司不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2017年11月14日判决驳回上诉，维持原判。
　　2018年1月17日,本院受理金胜荣诉领先公司房屋租赁合同纠纷一案，金胜荣请求判令领先公司支付2016年4月1日至2016年12月8日的物业管理费72,714.80元。经本院主持调解，双方当事人达成协议：领先公司于2018年4月4日前偿付金胜荣物业管理费49,104.22元。
　　审理中，原告向本院申请对被告的财产进行保全，本院裁定查封、冻结被告名下价值745,978.14元的财产。原告为此交纳申请费4,249.90元。
　　上述事实，有物业服务合同、用户手册、承诺书、房屋租赁合同、通告、民事判决书、民事调解书以及当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。
　　审理中，被告提供有“金胜荣”签名，落款日期为2018年7月15日的情况说明书一份，以证明被告是基于第三人的书面授权对原告将物品搬离涉讼房屋进行了干涉。该说明书记载，本人金胜荣系华闻国际大厦105、208-210单元之业主，关于该单元租户(上海领先餐饮管理有限公司)在2016年7月5日搬离物品事宜，因当时该单元租户与本人在经济及租赁事宜上存在纠纷，故此本人于2016年7月5日，通过本人的全权委托人赵小军，通知了大厦物业管理处要求对该单元内物品的出入进行控制，并且要求物业公司在未取得本人同意的情况下，该租户不得将物品搬运离开单元及大厦，直至本人与该租户的相关纠纷处理完毕。原告表示对该情况说明书的真实性无法核实，认为该情况说明与事实不符。第三人在庭后向本院确认该情况说明书为其本人出具。
　　本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。根据物业服务合同，华闻国际大厦物业管理费的标准为25元/平方米/月。虽然被告按18元/平方米/月的标准收费至2015年12月，但并不表明被告放弃此后按合同标准收费的权利。被告自2016年1月起按25元/平方米/月的标准向业主或物业使用人收取物业管理费，于法有据。
　　原告于2011年书面承诺遵守华闻国际大厦用户手册中所列的全部规章制度。因原告拒不足额交纳物业管理费，被告根据用户手册的规定,对涉讼房屋断电,并不构成侵权。
　　租赁合同解除后，承租方应当返还房屋，承租方继续占用房屋的，应当承担赔偿责任。承租方向出租方支付使用费，是承租方承担赔偿责任的方式。第三人确认其授权被告阻止原告将物品搬离涉讼房屋，应对其授权行为承担相应后果。虽然原告违约在先，但第三人处理腾房不当，第三人在前案诉讼中向原告主张房屋使用费，本院酌情判定减少，即由原告承担部分责任。被告根据第三人的授权干涉原告腾房，不论其是否同时向原告主张物业管理费，均不减轻原告自身应负的责任。
　　关于原告与第三人之间的房屋租赁合同纠纷，原告应当根据民事判决书及民事调解书履行相应的义务。
　　综上，原告以被告侵权为由提出的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海领先餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。
　　案件受理费11,302.28元，由原告上海领先餐饮管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨耀丰

书记员：马浩波