上海马某实业公司发展有限公司与上海格某德斯木业有限公司、陈某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海马某实业公司发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：葛忠良，董事长。
　　委托诉讼代理人：徐茜，上海泽旭律师事务所律师。
　　被告：陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：上海格某德斯木业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：陈章华，董事长。
　　两被告共同委托诉讼代理人：张茹萍、薛伟，江苏君中律师事务所律师。
　　原告上海马某实业公司发展有限公司(下称“马某实业公司”)与被告陈某某、上海格某德斯木业有限公司(下称“格某公司”)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年3月4日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人徐茜、两被告共同委托诉讼代理人张茹萍、薛伟到庭参加了诉讼。2019年5月5日，本院再次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人徐茜、两被告共同委托诉讼代理人张茹萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告马某实业公司向本院提出诉讼请求：一、两被告立即搬离上海市嘉定区马某镇博学路XXX号房屋(下称“系争房屋”)，并将前述房屋及土地返还原告；二、被告陈某某注销上述房屋内格某公司的工商登记信息；三、两被告向原告支付房屋占有使用费及场地占用费(房屋占有使用费按每日7,580.3元的标准计算、场地占用费按每年16,409.34元的标准计算，自2018年12月1日起计算至实际返还房屋之日止)。事实和理由：2003年9月9日，原告(历史名称：上海台商工业园嘉定发展有限公司)与陈某某签订《协议书》，约定由陈某某承租系争房屋，建筑面积约5,831平方米，租期自2003年12月1日起算15年。后，陈某某将前述土地、房屋交由格某公司实际占有使用，并由格某公司支付租金。上述租赁合同关系至2018年11月30日期满终止，原告曾多次告知两被告期满不再续租一事，但被告拒不搬离。而格某公司工商登记住所为系争房屋，亦当予以注销或变更。两被告无权占有的行为侵犯了原告的合法权益，故原告涉诉。
　　两被告陈某某、格某公司辩称，不同意原告所有的诉讼请求。1.陈某某与马某实业公司签订承租系争房屋的租赁协议书后，于2003年10月9日在系争房屋处注册成立格某公司，由陈某某妻子何乐芳任法定代表人及大股东。因此，按照协议书约定，承租人享有的相关权利及义务已变更至格某公司名下，不应再由陈某某承担合同义务。2.原告与格某公司曾于2004年3月11日签订过《补充协议》，约定延长2年租赁期限，即合同期限至2020年11月30日止,故双方合同期限尚未届满。另，马某实业公司当初交房时间晚于《协议书》约定的租赁起始时间，故租赁期限亦应作相应顺延。3.我方承租的房屋一共2栋，马某实业公司在十几年前已将其中一栋房屋出售给了的上海耕农投资管理有限公司(下称“耕农公司”)，该房屋租金一直由耕农公司收取，马某实业公司对此知情且同意。4.原告依据上海市嘉定区农村集体资产监督管理委员会办公室(下称“嘉定农资办”)出具的价格建议来主张占用费，其不予认可。厂房租金并非属于政府定价范围，且出售给耕农公司的房屋也已不是集体资产，故该证据不具有参考性。
　　本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2003年9月9日，上海台商工业园嘉定发展有限公司(甲方)与陈某某(乙方)签订《协议书》一份，合同约定乙方向甲方承租上海市嘉定区马某镇紫荆路南、红枫路东侧的房屋；租赁面积：建筑面积5,831平方米，其中房屋5,683平方米、配电间128平方米、门房20平方米；房屋租金为12元/月/平方米(房屋包括门卫、到了、围墙、消防设施、给排水等配套)，场地费13,500元/年，场地费每三年递增5%；房屋租金乙方每年分四次支付，先付后用，分别于每一季度月初的10日之前支付给甲方；租赁时间：2003年12月1日起算15年；甲方应于双方约定的日期即2003年10月30日前向乙方交付房屋，以确保乙方如期投入生产；乙方马某新公司成立，本协议自动转为新公司名下，协议内容不变，双方不再另行签订新的协议。2003年10月9日，格某公司注册成立，住所地设于系争房屋，由陈某某妻子何乐芳任法定代表人，股东为何乐芳、陈建华，其中何乐芳占股90.16%。之后，陈某某将承租的房屋及场地交由格某公司实际占有使用，并由格某公司实际支付租金。2018年6月25日，格某公司法定代表人变更为陈章华，股东及出资信息未变。2018年7月16日，马某实业公司委托上海旭泽律师事务所发出《律师函》，表示租赁合同期满后不再续租，并要求陈某某、格某公司在期满后三日内(2018年12月3日)返还系争房屋、办理交接手续。2018年11月1日，马某实业公司再次向陈某某、格某公司发出《通知函》明确系争房屋租期、到期后不再续租及要求其支付2018年10月1日至11月30日期间欠付的租金71,277.8元。后，因格某公司在2018年12月1日后并未实际搬离系争房屋，故马某实业公司诉至本院。
　　另查，1.原告提交企业登记信息显示：上海马某实业发展有限公司，历史名称：上海台商工业园嘉定发展有限公司；系争房屋所在地马某镇丰年路XXX号、丰年路XXX号、博学路XXX号、励学路XXX号厂房(建筑面积27992.03平方米)登记于马某实业公司名下。2.格某公司为证明其与马某实业公司曾签订《补充协议》延长租赁期限，在庭审中提交该《补充协议》复印件一份，并称原件无法提供，马某实业公司对此证据真实性、合法性、关联性皆不认可，称双方从未签署该协议，该协议上亦无马某实业公司清晰的落款及印章；3.原、被告确认系争房屋及场地的租金被告现已付至2018年11月30日。第一次庭审结束后，格某公司与马某实业公司于2019年4月26日办理了系争房屋及场地的交接手续，实际返还了系争房屋及相关场地。随后，马某实业公司撤回第一、二项诉请。并将第三项诉请明确为：两被告向原告支付自2018年12月1日至2019年4月26日止的房屋占有使用费及场地费(房屋占有使用费按1.3元/日/平方米计算，即1114,304.1元；场地费按每年16,409.34元的标准计算，即6,608.7元，以上共计1,120,912.8元)。对此，格某公司认可马某实业公司主张的场地占用费16,409.34元/年计算标准，但对房屋占用费的标准及交房时间有异议，认为其已于2019年4月1日通知马某实业公司交房，但马某实业公司未按时收房；4.马某实业公司确认系争房屋的一共两栋，其中一栋确已买给耕农公司并由耕农公司收取租金，尚未办理产权变更手续；5.耕农公司于2018年12月14日出具《情况说明》一份，确认其向马某实业公司购买系争的博学路XXX号的5幢厂房，该厂房目前仍登记于马某实业公司名下，两被告曾承租该厂房且合同已经到期，现同意马某实业公司代其向两被告主张相关权利。
　　本院认为，马某实业公司与陈某某签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当遵照履行。本案的争议焦点在于：一、《协议书》中陈某某作为承租人的合同权利、义务是否转移至格某公司？二、原、被告间的租赁合同关系是否已经届满？三、返还房屋的时间如何确定，以及相应的使用费如何认定？
　　关于焦点一，马某实业公司与陈某某签订的《协议书》中约定待乙方新公司成立，协议自动转为新公司名下，协议内容不变，双方不再另行签订新的协议。次月，格某公司设立，并由陈某某的配偶何乐芳任法定代表人以及股份占比90.16%的大股东，结合陈某某与何乐芳之间的身份关系，以及系争房屋此后十五年一直由格某公司实际使用并支付租金的事实，可以认定《协议书》中陈某某作为承租人的合同权利、义务已转移至格某公司。马某实业公司在要求格某公司承担合同义务的同时，无权再要求陈某某承担合同义务。
　　关于焦点二，马某实业公司与陈某某于2003年9月签订的《协议书》约定租赁期限自2003年12月1日起算15年，即至2018年11月30日止。现陈某某、格某公司虽提交了《补充协议》复印件以证明双方另行达成延长租赁期限的约定，但其未能提供证据原件，马某实业公司对此亦不予认可，本院对该节事实无法确认，陈某某、格某公司应自行承担举证不能的不利后果。故双方的租赁合同关系已于2018年11月30日期限届满。
　　关于焦点三，双方租赁合同期限届满之后，格某公司理应搬离系争房屋，并将租赁物返还马某实业公司。因格某公司逾期返还租赁物，马某实业公司主张相应的房屋占有使用费及场地占用费，合法有据。关于厂房返还时间，双方于2019年4月26日办理了书面交接手续。格某公司称其于2019年4月1日已通知马某实业公司收房，但未举证证明该日房屋已经清空且符合交房条件，同时，马某实业公司举证证明在接到格某公司通知后，其去现场查看发现厂房尚未清空，故相应的占用费应计算至2019年4月26日。关于费用标准及金额，双方一致同意场地占用费按照16,409.34元/年计算，本院予以照准；关于房屋占有使用费，马某实业公司主张按1.3元/平方米/天计算，然，格某公司抗辩称，租金并不属于政府定价范畴，马某实业公司也未提供其他证据证明该租金标准的合理性，以及是否符合当前租赁市场价格；格某公司认为应当参照原《协议书》约定的租金标准确定使用费，但《协议书》签订于2003年，且未约定租金涨幅，原《协议书》约定的租金标准已明显低于目前的市场价格，以此确定使用费有违合同法之公平合理原则；结合本案厂房实际情况以及双方意见，本院酌情将房屋占用费标准调整为1元/平方米/天。经核算，截止2019年4月26日，格某公司需应付房屋占有使用费857,157元、场地费6,608.7元，合计863,765.7元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告上海格某德斯木业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海马某实业公司发展有限公司自2018年12月1日至2019年4月26日止的房屋占有使用费及场地占用费863,765.7元；
　　二、驳回原告上海马某实业公司发展有限公司其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费14,888元，减半收取7,444元，由原告上海马某实业公司发展有限公司负担1,708元，被告上海格某德斯木业有限公司负担5,736元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：史建颖

书记员：韩  坤