上海驷诺商贸有限公司与申宝花房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海驷诺商贸有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：罗彬，执行董事。
　　委托诉讼代理人：吴宸桦，上海市恒业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：庄毅雄，上海市恒业律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：申宝花，女，1989年10月2日出生，汉族，户籍地山西省，现住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：冷鲁平，上海市申房律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海驷诺商贸有限公司与被告(反诉原告)申宝花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年4月25日、2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海驷诺商贸有限公司委托诉讼代理人吴宸桦、庄毅雄(仅参加第一次庭审)，被告(反诉原告)申宝花及其委托诉讼代理人冷鲁平到庭参加诉讼。期间，双方当事人申请庭外和解，最终未能达成一致意见。本案现已审理终结。
　　上海驷诺商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告上海驷诺商贸有限公司与被告申宝花签订的关于上海市浦东新区崂山西路XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》于2018年3月9日解除；2、判令被告申宝花支付原告上海驷诺商贸有限公司违约金人民币(以下币种同)421,640.20元；3、判令本案的诉讼费由被告申宝花承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告申宝花支付逾期付款违约金182,359.39元(按照总房价款2,108,201元的日万分之五,自2017年11月30日起暂计至2018年5月21日止);2、判令本案的诉讼费由被告申宝花承担。事实和理由：原、被告于2017年09月27日就上海市浦东新区崂山西路XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)。依照买卖合同的约定，“甲、乙双方确认，在2017年11月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”、“过户当日内，乙方应支付给甲方第二期房价款计人民币四十五万元整”。原告对被告进行多次催讨，截止起诉之日被告仍未支付尾款450,000元。被告的行为已经构成了根本违约，故原告起诉来院，要求判如诉请。
　　申宝花辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、买卖合同约定了双方2017年11月30日前办理过户手续后被告支付剩余的尾款，但原告直至2018年2月才通知被告办理过户手续；2、原告存在违约，且态度恶劣。被告是一直要求和同意对涉诉房屋进行过户的，但原告交付得标的物存有瑕疵。涉诉房屋是401室，为顶楼。原告占用公共部位，在涉诉房屋的上方安装了一个阳光房，且安置了三台大功率的洗衣机，给被告对涉诉房屋的使用造成困扰。阳光房的建造未经相关部门批准，为违章建筑，被告有理由相信涉诉房屋存在瑕疵，故行使不安抗辩权；综上，被告认为系原告违约，且原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。同时，被告提出反诉请求如下：1、判令原告继续履行买卖合同，并配合被告办理涉诉房屋的过户手续；2、判令原告支付逾期过户违约金(违约金按照总房价款2,108,201元的日万分之五，自2017年11月30日起暂计至实际过户之日止)。审理中，被告更改反诉请求为：1、判令原告支付被告逾期过户违约金241,388.90元(按照总房价款2,108,201元的日万分之五，自2017年11月30日起暂计至2018年7月18日止，共计229天)；2、判令原告承担本案的反诉诉讼费。
　　对被告的反诉请求，上海驷诺商贸有限公司答辩称不同意，理由如下：1、双方未于2017年11月30日之前办理过户手续，系因被告的资金出现问题，被告希望延期过户，原告也同意了。后原告举办冷餐会，被告得知其购买价格过高，就反悔不愿再购买涉诉房屋。实际上一直是被告违约，不是原告违约；2、原告不同意反诉请求的违约金计算方式，原告认为应当以买卖合同约定的900,000元为基数，同时认为违约金过高，要求法院予以调整；3、楼顶上的阳光房是否为违章建筑与本案无关，且有关阳光房和洗衣机的问题，也是应由被告取得涉诉房屋的所有权之后再行主张。综上，不同意被告的全部反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：2017年9月10日，被告认购涉诉房屋，与原告签订《<x会>认购协议书》(以下简称认购书)，约定：涉诉房屋建筑面积为25.71平方米，认购总价为2,108,201元；被告于签订认购书时支付原告购房定金50,000元，于2017年9月17日补足定金至100,000元，于2017年9月30日双方签约时支付原告2,108,201元(含定金100,000元)。同日，原、被告签订《x会附属设施、设备装修工程费用补充协议》(以下简称补充协议)，约定：双方确认涉诉房屋总房价款及房屋内的内部装修、附属设施、设备价格费总和为2,108,201元；买卖合同签署的价格为900,000元；涉诉房屋内的附属设施、设备及室内装饰的总价为1,208,201元。2017年9月29日，原、被告在上海中原物业顾问有限公司的居间下签订买卖合同(合同编号：XXXXXXX,含附件一至六)，约定：由被告向原告购买涉诉房屋，转让价款为900,000元；原告于2017年12月31日前腾出涉诉房屋并通知被告进行验收交接，被告应在收到通知之日起的七日内对房屋及其装饰、设备情况进行验收，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；双方确认在2017年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；本合同生效后，双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；被告未按本合同约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给被告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，被告应在接到书面通知之日起三日内向原告支付；原告未按本合同约定的期限将涉诉房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给被告，应当向被告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金在本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后原告仍未交付的，除原告应向被告支付二十日的违约金外，被告有权单方解除合同。被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。原告应在收到书面通知之日起三日内退还被告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。买卖合同附件约定：涉诉房屋为精装修，固定设备，固定装饰；签订本合同后当日内，被告支付原告部分首期房价款450,000元(含定金)；过户当日内，被告支付原告第二期房价款(即尾款)450,000元；2017年12月31日之前，双方应对涉诉房屋进行验看、清点，确认无误后，原告将涉诉房屋交付被告。2018年1月29日，原告通过挂号信向被告发送通知函，通知函于2018年1月30日到达被告，通知函主要内容为：要求被告于2018年2月9日前办理涉诉房屋的过户手续，并支付尾款450,000元。2018年3月9日，原告通过EMS向上海市普陀区澳门路XXX号中菁公寓5栋A211室寄送解除合同通知书，该EMS于2018年3月14日退回收寄局。因原、被告对涉诉房屋的过户手续办理及尾款支付等问题发生争议，故原告诉至本院，要求判如诉请。
　　另查明，1、原告于2017年12月在涉诉房屋的上方楼顶部位安装阳光房、安置洗衣机；2、2017年12月30日，原告将涉诉房屋的密码锁初始密码告知被告，被告将植物及快递放置于涉诉房屋内。
　　审理中，1、原告提交其销售人员张俊龙与被告的通话录音文字材料一份(以下简称录音)，证明被告于2018年2月5日与张俊龙通话时，明确表示因房价过高不愿意配合过户。通话录音主要内容为：被告要求张俊龙协助将涉诉房屋直接以原告名义同样价格卖给他人，张俊龙要求被告按照双方之间的合同办理过户手续，被告表示原告以较高的价格卖给了被告，其无法接受合同价格。经质证，被告对录音的真实性没有异议，但对证明内容存有异议。在录音之前，原、被告于2017年12月因沟通阳光房、洗衣机的问题发生过激烈争吵，被告为此非常气愤，加之张俊龙反复诱导，使被告在不理智的情况下说出了录音中的话语，无法代表被告的真实意思。此外，原告曾于2018年1月告知被告不能解决延迟过户的问题。综上，录音中被告答复的前提是原告已经因延迟过户、阳光房及洗衣机问题违约。被告一直是愿意配合过户的。本院对录音的真实性予以确认；2、原告提交被告与原告股东党晨2018年3月8日下午的短信截图打印件一份(以下简称短信)，证明被告曾明确表示不愿意配合过户。短信的主要内容为：被告表示不过户的原因如下，第一是2017年9月其他业主以68,000元的单价购入，涨幅较大；第二是涉诉房屋背阴面，而其他业主以较低单价购入的房子反而是朝阳面；第三是未经被告同意，原告私自占用了涉诉房屋的楼顶。被告对此相当不满意，虽原告态度强硬，仍希望双方能够拿出一个解决事情的办法。经质证，被告对短信的真实性没有异议，表示当时原告已经起诉，被告联系党晨，但党晨不予理睬，对被告的短信均不予回复，也可以看出被告是在非理性的状态下发送了短信。本院确认短信的真实性；3、原告提交张俊龙与被告2017年9月至2018年3月8日期间的微信聊天记录打印件一份(以下简称微信聊天记录)，证明原、被告之间的协商过程及原告催促被告过户的情况。微信聊天记录主要内容如下：被告于2017年12月19日要求安装鞋柜一个；被告于2017年12月20日告知张俊龙其欲将尾款取出，等待双方于2017年12月31日交房及签订阁楼间储藏室的合同，于2018年1月3日与张俊龙协商插座摆放位置，于2018年1月16日询问张俊龙过户的时间并请求张俊龙帮忙浇花；张俊龙于2018年1月3日告知被告已将快递放置涉诉房屋，并分别于2018年1月6日、1月8日、1月20日、1月29日向被告询问过户日期；2018年3月8日上午，张俊龙将交易中心的地址和具体约见时间、人物发送被告。经质证，被告对微信聊天记录的真实性予以确认，并表示被告提出鞋柜、放快递之类的要求均在双方约定的过户时间之后，也可以看出被告一直催促原告办理转让过户手续。本院确认微信聊天记录的真实性；4、被告提交其与张俊龙(部分同原告提交的微信聊天记录)、其与原告工作人员James、James与原告工作人员王华之间的微信聊天记录打印件各一份(以下简称微信聊天组图)，证明一是原告最早于2018年1月12日可以协助被告办理涉诉房屋的转让过户手续；二是原告要求被告先支付尾款后原告会在2018年1月底前协助被告办理涉诉房屋的过户手续，这与双方买卖合同中被告于过户当日支付尾款的约定不符。微信聊天组图的主要内容为：被告于2017年12月20日通过微信告知张俊龙其欲将尾款取出，等待双方于2017年12月31日交房及签订阁楼间储藏室的合同；张俊龙于2018年1月8日表示双方最快可于2018年1月12日办理涉诉房屋的过户手续，最晚可于2018年1月16日办理上述手续；James于2017年12月22日与被告聊天时告知原告于2017年12月30日举行交房仪式，其要求被告先支付尾款，同时表示原告会在2018年1月底办理出涉诉房屋的房地产权证；James向王华发送微信“1月底前给她办好”。经质证，原告对微信聊天组图的真实性及张俊龙、James、王华三人的身份均予以确认，表示张俊龙、王华为原告员工，James虽不是原告员工，但负责涉诉房屋销售，但表示不同意被告的证明内容，原告一直有催促被告办理涉诉房屋的过户手续，系被告始终认为房价过高不愿意配合办理过户手续。本院对微信聊天组图的真实性予以确认；5、2018年5月22日，被告申请将尾款450,000元打入本院代管款账户。2018年5月25日，本院收到被告支付的代管款450,000元。2018年7月27日，被告申请将代管款发放给原告。2018年8月10日，原、被告办理了涉诉房屋的转让过户申请手续。同月，本院将代管款450,000元发放至原告账户。
　　本院认为，依法成立的合同，受法律保护。作为合同双方的当事人，应按约行使自己的权利，履行自己的义务。根据原、被告的诉讼请求和答辩意见，对本案的有关问题具体分析如下：
　　一、原告是否存在逾期配合被告办理涉诉房屋过户手续的行为。原、被告在买卖合同中约定双方于2017年11月30日之前办理涉诉房屋的过户手续，而实际上双方截止本案第二次庭审之日仍未办妥该手续。对此，原告表示其一直催促被告办理涉诉房屋的过户手续，但被告以房价过高为由迟迟不予办理。被告认为原告直至2018年2月9日才通知其可以办理过户手续，双方未办理过户手续及被告未支付尾款的原因系原告擅自在涉诉房屋楼顶搭建阳光房，安置大功率洗衣机，对被告的居住造成影响，同时造成涉诉房屋使用价值降低。本院认为，原、被告在合同中约定2017年11月30日之前办理涉诉房屋的过户手续，过户手续的办理需要买卖双方的积极配合。根据庭审查明的事实，2017年11月30日至2018年1月28日期间，原、被告均无正式通知对方去办理涉诉房屋过户手续且对方予以明确拒绝的证据。然2018年1月29日，原告向被告发函要求被告于2018年2月9日办理涉诉房屋的过户手续并支付尾款遭被告拒绝。2018年3月8日上午，原告工作人员张俊龙又向被告发送短信告知其交易中心的地址、约见的具体时间及人物。同日下午，被告向原告股东党晨发送短信告知因被告支付的总房价过高、涉诉房屋朝向不好及原告私自占用楼顶部位的缘故，被告不愿办理涉诉房屋的过户手续。据此，被告认为双方未办理过户手续及支付尾款的原因系原告擅自在涉诉房屋楼顶搭建阳光房，安置大功率洗衣机的主张，本院不予采纳，故本院对被告要求原告支付逾期过户违约金241,388.90元的反诉请求不予支持。
　　二、被告是否需要承担逾期支付尾款的违约责任。根据庭审查明的事实，原、被告在买卖合同中约定被告支付尾款450,000元的时间为过户当日，逾期付款违约金按房屋总价款日万分之五计算。原告在发表反诉答辩意见时表示其同意延长合同约定的过户日期，后原告于2018年1月29日向被告发函要求被告于2018年2月9日办理转让过户手续并支付尾款，但由于被告原因原告未能及时收到尾款，故原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金的计算起点为2018年2月10日，原告以2018年5月21日作为违约金计算的截止日期，本院予以照准。据此，被告需要支付逾期付款违约金的期间为2018年2月10日至2018年5月21日(共计100日)。审理中，被告认为双方约定的违约金标准过高，要求法院予以调整。违约金的金额是否过高或过低，应结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及被告违约给原告造成实际损失等因素综合考虑。本院结合本案中双方合同的履行情况以及被告未举证证明其损失等因素，将逾期付款违约金的数额酌定为22,500元。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：
　　一、本诉被告申宝花于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告上海驷诺商贸有限公司逾期付款违约金22,500元；
　　二、驳回反诉原告申宝花的反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费3,947元，减半收取计1,973.50元，由本诉原告上海驷诺商贸有限公司负担1,789.50元，本诉被告申宝花负担184元。反诉案件受理费4,920.80元，减半收取计2,460.40元，由反诉原告申宝花负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨燕燕

书记员：褚晓琴