上海驿家健身服务有限公司与上海祺研贸易商行、许江龙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海驿家健身服务有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：朱兴亮，总经理。
　　委托诉讼代理人：张俊逸，上海金茂凯德律师事务所律师。
　　被告：上海祺研贸易商行，住所地上海市青浦区。
　　投资人：许江龙，经理。
　　被告：许江龙，男，1991年7月8日出生，汉族，住福建省。
　　两被告共同委托诉讼代理人：庄言，上海申如律师事务所律师。
　　两被告共同委托诉讼代理人：李烨，上海申如律师事务所律师。
　　原告上海驿家健身服务有限公司与被告上海祺研贸易商行、许江龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海驿家健身服务有限公司的委托诉讼代理人张俊逸，被告上海祺研贸易商行、许江龙的共同委托诉讼代理人庄言、李烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海驿家健身服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告上海祺研贸易商行(以下简称祺研商行)签订的《不动产租赁合同》无效；2、判令两被告返还原告保证金人民币41400元(以下币种均为人民币)，并赔偿原告损失41400元；3、判令两被告返还原告租金49467元；4、判令两被告赔偿原告装修损失10万元；5、判令两被告赔偿原告退课损失98522元；6、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与被告祺研商行于2016年8月8日就上海市普陀区铜川路XXX号五楼部分房屋签订《不动产租赁合同》，双方对房屋状况、租赁年限、租金、保证金支付方式等作出明确约定。双方同时约定，出租方保证租赁房屋符合使用要求且未经承租方书面同意，存在严重违约致使租赁合同无法继续履行的，出租方应当双倍退还保证金，若给承租方造成其他损失的，出租方还应负赔偿责任。2018年4月21日，上海市普陀区公安消防支队以租赁房屋所在楼层存在消防安全隐患为由将租赁房屋查封，导致原告无法正常经营。由于租赁房屋属于违章建筑，故双方所签租赁合同应为无效，两被告应承担相应的民事责任。
　　被告祺研商行、许江龙辩称，普陀区公安消防支队对租赁房屋进行查封是政府行为，租赁房屋存在消防隐患是祺研商行在订立合同时不能预见的情形，属于不可抗力，两被告不应承担责任。现两被告愿意返还原告保证金41400元及剩余租金20700元，但不同意赔偿原告主张的装修损失及退课损失。另外，原告在承租期间拖欠被告水电费5069.60元，要求在本案中一并处理，被告许江龙愿意承担相应的责任。
　　经审理查明，上海市普陀区铜川路XXX号房屋(整幢)未获建设规划许可，未办理产权登记。2015年11月20日，案外人上海好来福家居市场经营管理有限公司作为出租方(甲方)，与作为承租方(乙方)的祺研商行签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市普陀区铜川路XXX号五楼3650平方米的摊位出租给乙方，租赁期限自2017年1月5日至2021年1月4日止。
　　2016年8月8日，原告(承租方、乙方)与被告祺研商行(出租方、甲方)签订《不动产租赁合同》。该合同约定：房屋地址为上海市普陀区铜川路XXX号五楼，房屋建筑面积为250平方米，租赁期限自2016年8月24日至2021年1月3日，月租金20700元，租金两年内不变，自第三年起租金每年递增6%；租金每三月支付一次，每次租金于到期日前七日支付，先付后租；租金以转账方式支付。保证金为41400元，乙方于签订合同时交付给甲方；该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方。合同第十一条甲乙双方约定的其他事项约定：“乙方租期租满1年后，2017年8月25日至2017年9月8日为乙方免租期。”。合同履行中，原告向被告支付了保证金41400元，并支付了租金434700元。
　　2018年4月23日，上海市普陀区公安消防支队在房屋入户门处张贴封条查封上述租赁房屋。嗣后，五楼房屋所在建筑被整体拆除。
　　审理中，原告提供其与案外人张某某签订的《装修合同》以及网上银行电子回单、增值税发票，《装修合同》约定装修面积约为250平方米，单价为600元/平方米，总价款为150000元(包含人工费、材料费等)，工期为2016年8月至2016年12月；网上银行电子回单显示，原告于2016年8月17日转账张某某“装修款”50000元，2016年9月2日转账张某某“岚皋路店装修款”50000元，2016年11月28日转账张某某“上海各店装修费”27720元；开具日期为2016年7月13日增值税发票显示装修款65000元(销售方名称上海希罕实业有限公司)，开具日期为2016年11月28日增值税发票显示装修材料费106800元(销售方名称广州市安钮贸易有限公司)。原告称其委托案外人张某某对租赁房屋进行装修，合同约定价款为150000元，原告实际支出大于该费用，由于是几家门店同时装修，故银行转账记录是分开的，而装修费有时含在一张发票中。被告对《装修合同》以及转账张某某“岚皋路店装修款”50000元的网上银行电子回单真实性认可，对其他网上银行电子回单及增值税发票真实性无法确认，认为装修分为可拆卸部分及不可拆卸部分，可拆卸部分可由原告自行拆除，不可拆卸部分的装修费用应由原告自行承担。
　　原告提供退款会员汇总表以及网上银行电子回单，表示因租赁房屋被消防部门查封，原告无法经营，不得不将在租赁房屋教学点报名学员办理健身会员卡已交费用予以退还，造成原告损失。被告对上述证据真实性关联性不予认可，表示原告有多家连锁店，健身卡在连锁店之间可以通用，且退课学员身份不明，不能证明原告的实际损失。
　　本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。原告与祺研商行涉诉房屋所在的建筑未获建设规划许可，未办理产权登记，故双方就此于2016年8月8日签订的《不动产租赁合同》应属无效。作为出租方的祺研商行，负有确保所出租的房屋可满足租赁用途的义务，故祺研商行对合同无效负有主要责任；但同时，作为承租人的原告在承租房屋时，亦应审慎了解房屋状况以防范风险，故原告也存在一定过错。
　　因租赁房屋在双方约定的租赁期限内被行政部门查封，导致原告无法正常使用，鉴于原、被告约定了2017年8月25日至2017年9月8日为免租期，故两被告应退还自房屋查封无法使用之日起的租金30360元(20700+20700/30*14)。同时，因合同无效，祺研商行所收取的租赁保证金41400元应予退还。原告要求两被告赔偿损失41400元，未有相应证据证明，故本院对此不予支持。
　　依据已查明的事实，可确认原告承租房屋后对房屋进行装饰装修用于健身场所，已与房屋形成附和的固定装饰装修部分，故应按照双方导致合同无效的过错分担损失。但目前租赁房屋所在的建筑物已整体拆除，丧失实地评估鉴定的可能性，故本院综合考虑场地面积、租赁用途、租赁期限及实际损失等因素确定应负担的装修损失。关于原告所主张的退课损失，对此本院认为，作为健身经营机构，学员所缴纳的训练费系原告所预先收取，用于在一定期限内享受一定次数的培训或健身服务，在因客观原因无法继续提供服务的情况下，退还实际尚未发生的训练费不应全部认定为营业收入损失，但考虑到因经营无法继续，预期收益必然受到影响，故本院适当考虑退课损失。综合以上情况，本院酌情确定装修损失及退课损失合计60000元。被告许江龙愿意承担责任，本院予以准许。审理中，原告同意支付被告水电费共计5069.60元，并同意在本案中一并处理，与法无悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：
　　一、原告上海驿家健身服务有限公司与被告上海祺研贸易商行于2016年8月8日就上海市普陀区铜川路XXX号五楼(部分区域)房屋签订的《不动产租赁合同》无效；
　　二、被告上海祺研贸易商行、许江龙应于本判决生效之日起十日内返还原告上海驿家健身服务有限公司保证金人民币41400元；
　　三、被告上海祺研贸易商行、许江龙应于本判决生效之日起十日内返还原告上海驿家健身服务有限公司租金人民币30360元；
　　四、被告上海祺研贸易商行、许江龙应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海驿家健身服务有限公司装修及退课损失共计人民币60000元；
　　五、原告上海驿家健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海祺研贸易商行水电费人民币5069.60元；
　　六、对原告上海驿家健身服务有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币6261元，由原告承担人民币3326元，两被告承担人民币2935元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：邵云娟

书记员：朱  骏