上海骏泰房地产开发有限公司与庞天照房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海骏泰房地产开发有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：郑晓乐，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李树安，上海正地律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：贾逸玮，上海正地律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：庞天照，男，1945年7月28日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：汪涛，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：施伊琳，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　上诉人上海骏泰房地产开发有限公司(以下简称“骏泰公司”)因与被上诉人庞天照房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初18815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　骏泰公司上诉请求：撤销一审判决，驳回庞天照在一审中的全部诉讼请求。事实与理由：骏泰公司、庞天照于2017年就上海市万泉路XXX弄《XXXX家苑》XX号XXXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订了《上海市商品房预售合同》及补充条款。根据合同约定，底楼地面花园用绿化或结合其他方式进行分割，在小区楼盘展示模型中房屋周边也是以绿化方式进行展示，骏泰公司从未就底楼地面花园的围合方式和状态进行承诺，双方就底楼花园的围合方式并无特别约定。系争房屋的总价是按房产的建筑面积确定，与花园区域的面积无关。实心墙体被拆除后，骏泰公司经与小区业主协商将该花园区域的拦隔恢复为“绿篱”状态，符合小区楼盘展示模型中房屋周边所呈现的样貌。再者，对墙体进行拆除处于政府部门的行政行为，与骏泰公司无关，亦非骏泰公司可抗拒，不应由骏泰公司承担责任。另外，一审法院认定系争房屋购房合同有关地面花园使用的条款无效，属于适用法律错误。因为合同中关于底层房屋地面花园的相关约定条款并未违反法律和法规的强制性规定。该条款关于底层地面花园的约定赋予庞天照的是花园区域的一般使用权非专属使用权，同时该条款也约定买受人对花园的使用必须遵守小区物业管理规定和临时管理约定，并遵守不妨碍他人的原则。该条款从未否认地面花园区域的公共属性，仅对该区域的使用和管理在买卖双方协商一致的基础上进行约定，该约定是双方真实意思表示。骏泰公司在所有售出的购房合同中均有约定底层一楼绿地一般使用权属于一楼业主，即对其他共有业主进行了告知，其他业主并未对此提出异议。故上述条款应属有效。
　　庞天照辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
　　庞天照向一审法院起诉请求：一、骏泰公司返还房款人民币(以下币种均为人民币)1,000,000元(暂估价，以评估价为准)；二、骏泰公司支付违约金(按已付购房款的日万分之五，自约定的交房日即2017年6月30日起算至房屋恢复正常使用之日止)；三、骏泰公司赔偿庞天照因解除设计装潢合同造成的损失130,850元；四、本案受理费由骏泰公司承担。
　　一审法院认定事实：骏泰公司为系争房屋的开发销售方并具备竣工验收备案及新建住宅交付使用许可资质。2017年，庞天照、骏泰公司签订《上海市商品房预售合同》一份，主要约定内容为：庞天照以20,713,055元向骏泰公司购买系争房屋，合同的补充条款载明：如所购房屋属于底层的，则买受方享有与之对应的底楼地面花园使用权但无所有权，此花园采用“绿化或结合其他方式”进行分隔，并以实际交付现状为准；买受方必须遵守小区管理规定、不得阻止物业管理企业因小区的公共事务进入花园、不得改造花园内的公共设施、不得因花园的使用权向出售方主张补偿、不得对其他买受方的花园使用权持有异议且因此而解除或主张购房合同无效。合同还载明，骏泰公司未如期交房的，应按已付房款的日万分之五向庞天照支付违约金。上述合同签订后，庞天照付清房款，骏泰公司交付了房屋，交付时房屋外围由骏泰公司作了封闭式的实心墙拦隔并加装门禁设施，墙内即为补充条款约定的花园区域。2018年间，政府各部门以“私搭违建”、“占用公用部位”为由，对上述墙体及门禁进行了强拆，为此双方发生争议，庞天照于2018年8月16日提起诉讼，请求判决如其诉请。
　　一审另查明：一、庞天照自认系争房屋符合产权登记办理条件；二、诉讼过程中，庞天照就其诉请第一项提出估价申请，要求以房屋预售合同签订之日为时点，对“不包含地面花园专属使用权”状态下的同类型房屋的市场价值进行评估，以确定房屋在周边围栏状态变化后价值的贬损程度，上海大雄房地产估价有限公司根据法院委托接受该申请后，于2019年5月20日向法院出具“撤销委托申请”一份，认为在“买受人对花园享有使用权而无所有权这一前提下”，无法对围栏状态变化后的房地产市场价值进行评估。对此庞天照认为，对评估机构申请撤销委托无异议，但既然司法估价无法进行，庞天照的诉请第一项可由法院依法酌定。骏泰公司认为，评估机构的回复表明庞天照诉请第一项缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。
　　一审法院认为，民事活动应合法守规。庞天照作为对法律政策及社会准则具备一般认知水准、具有完全民事行为能力的民事主体，骏泰公司作为房地产开发销售企业，对房产交易过程中就小区公共领域使用权私下进行约定的行为有违法律规定应为明知，在此情形下，双方仍将此约定列入书面合同并通过骏泰公司对该区域作封闭式改造后连同房屋向庞天照交付这一行为将该约定付诸于实施，则此类约定应为无效且此合同条款不具有法律约束力，签约双方均不得以条款约定为由主张免责，基于该条款发生的上述违法行为所导致的后果应由双方共同承担责任，一旦违法行为被纠正或制止后导致买受方产生经济损失的，应由双方按责予以分担。至于经济损失的具体衡量标准，一审法院认为，对房屋价值的认定应结合房屋的软硬件功能综合考量，无论其存在是否合法，附有门禁系统的封闭式围墙作为骏泰公司向庞天照交付房屋时的附属构件，起到了将房屋周边部分区域进行拦隔供庞天照单独使用的作用，使得系争房屋与不具备这一功能的同类型房屋相较显然更具有市场竞争力，构成庞天照买房的诱因，因此，即使无法对拆违前后的房屋价值贬损程度以量化的标准进行评估，但常识上可以认定拆违完成后的房屋在功用方面将低于庞天照购房时的预期，既然如此，在合同基本履行完毕，庞天照自愿接受房屋的前提下，可以通过由骏泰公司向庞天照适当返还部分购房款的方式以保障本次交易的公平合理、等价有偿，须返还购房款的具体数额由法院根据查明的案情及当事人的过错程度等各类因素予以酌定。基于庞天照自身的过错，对其余包括追究违约责任或要求经济赔偿方面的诉请均不予支持。
　　一审法院判决：一、上海骏泰房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还庞天照购房款人民币210,000元；二、对庞天照的其余诉请不予支持。
　　本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。
　　本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。骏泰公司作为房地产开发企业，应当知道小区业主不得私自占用小区公共绿地，但其仍将系争房屋前的公共绿地作封闭式改造，并将改造好后且附有门禁系统封闭式围墙内的公共绿地随系争房屋一并交付庞天照，还在合同中和业主约定一楼业主对封闭后的绿地享有专属使用权。虽然骏泰公司在公共绿地区域搭建封闭式围墙的行为是违法的，其与业主的合同中关于一楼业主对封闭式围墙内的公共绿地享有专属使用权的约定亦是无效的。但骏泰公司将搭建封闭式围墙作为系争房屋的一个卖点向庞天照推销系争房屋的行为，客观上构成庞天照购买系争房屋的诱因之一。现系争房屋前的封闭式围墙被职能部门作为违章建筑而拆除，一审法院本着公平原则，兼顾双方当事人的过错程度等因素，酌情判令骏泰公司返还庞天照购房款210,000元并无不妥。
　　综上所述，骏泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费4,450元，由上海骏泰房地产开发有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　张黎明

审判员：刘海邑

书记员：丁康威