上海高力国际物业服务有限公司与徐某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海高力国际物业服务有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：邓懿君，董事长。
　　委托诉讼代理人：龚红兵，上海市德尚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李树宁，上海市德尚律师事务所律师。
　　被告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：夏思洁，上海日盈律师事务所律师。
　　原告上海高力国际物业服务有限公司(以下简称高力物业)与被告徐某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。高力物业的委托诉讼代理人李树宁、被告徐某某的委托诉讼代理人夏思洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　高力物业向本院提出诉讼请求：1、判令徐某某向高力物业支付上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX号楼XXX室自2012年1月至2016年12月物业服务费30,990元；2、判令徐某某以每月欠付物业费为本金按每日万分之五向高力物业支付自每个欠费季度首月1日起分段计算至判决生效之日止的滞纳金(按每日0.05%计，至2018年7月31日为23,798.91元)。事实理由：原告自2001年11月起为位于上海市虹桥路XXX号-XXX号的东方曼哈顿小区提供物业服务。2002年11月28日，原告与开发商上海东方海外徐家汇房地产有限公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定开发商将上海市徐汇区虹桥路XXX-XXX号住宅楼、地下车库和商业会所物业委托原告进行物业管理服务。合同约定，服务费由原告(每季度)按建筑面积按月收取，西区第3、4、5、6、8、9、10、11、12座房屋按每月每平方米建筑面积3.35元收取；东方曼哈顿世纪豪庭东区暂定为人民币8元每平方米建筑面积标准。根据房屋《使用公约》以及与开发商签订的《物业管理服务合同》，对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，原告可自逾期之日起按应缴费用的千分之三按日加收滞纳金，但原告现按万分之五收取滞纳金。《使用公约》第十五条也约定本公约中涉及的所有通知都应是书面的，所有的单据、催付单及通知函件，凡注明地址送至业主通知联系所在地的，或是有邮寄或挂号信邮寄送至业主以书面通知的其他通讯地址，无业主书面通知的其他通讯地址时，以本物业内单元信箱投放或张贴通告形式均被视为送达该业主。原告已经向被告多次邮寄过催缴函，被告也向原告表示了拒付物业费的理由，证明知晓了原告的催缴。诉讼时效从发出催交函或当面催交等应中断。如果法庭认为业委会成立后6个月，原告没有签订书面物业服务合同，应认定未签合同的事实物业服务，那么物业管理合同关于被告缴纳物业费的时间约定也不应适用于原告，诉讼时效的起算点是不明确的。根据法律规定，应该自原告主张及本案起诉时起算诉讼时效。2016年12月，原告与上海市徐家汇东方曼哈顿业主大会、业委会签订《撤场协议》，约定原告自2016年12月31日起不再为“东方曼哈顿小区”提供物业管理服务。撤场协议证明业委会认可原告2001年起为物业服务企业，并一直是按合同履行的。根据上海市住宅物业管理规定第42条，业委会续聘或者未聘新物业，那么原物业服务合同继续有效。司法解释中，《前期物业服务合同》和《物业服务合同》对业主均具有约束力。被告为西区XXX号XXX室业主，建筑面积154.18平方米，每月物业管理费516.50元。被告从2012年1月起至2016年12月未支付物业费累计为30,990元。原告虽向被告多次催讨，然而时至今日依旧无果。基于以上事实，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。
　　徐某某辩称，原告物业服务不好，被告多次报修，但是原告维修结果令人不满。原告也未公布维修养护费用使用情况等，因此被告未付物业费。原告未与业主大会(业委会)签订过任何《物业服务合同》。原告与开发商签订的《物业管理服务合同》或者《补充协议》不是《前期物业管理服务合同》，未通知被告(业主)，效力不及与被告，对被告无效。关于原告的《催交函》被告从未收到过，原告的诉讼时效已经超过。《使用公约》不在三项议事规约中，不应认定法律法规，且没有任何形式通知到业主，对业主是无效的，也就无权按照《使用公约》主张滞纳金。即使《使用公约》有效，但因原告与开发商的《物业管理服务合同》已经结束，业主大会没有签订《物业管理服务合同》，那么《使用公约》也不具有延续性，已被业主大会通过的《管理规约》取代。综上，滞纳金不同意，物业费超过诉讼时效部分不支付。
　　高力物业举证：1、《物业管理服务合同》，2002年11月28日签订，证明原告提供了物业服务。2、《证明》，2012年9月13日业委会出具的，证明原告从2001年11月起就担任小区物业服务单位，根据物业服务合同的约定，原告每季度按建筑面积收取物业费，被告房屋收费标准为3.35元/月/平方米，合同约定业主或者物业使用人逾期交付的，要按照每日千分之三收取滞纳金。3、《补充协议》，2005年1月1日起，物业服务合同继续，直至业委会成立后6个月。4、《撤场协议书》，2016年12月原告与业主大会和业委会签订，约定原告自2016年12月31日起不再为东方曼哈顿小区提供服务。也约定物业费纠纷交由徐汇法院处理，证明业委会认可原告2001年起为物业服务企业，并一直是按合同履行的。以上4组证据证明原告一直连续为东方曼哈顿小区提供物业服务。5、不动产登记簿，证明被告是欠费物业的业主及房屋建筑面积。6、发票，被告最后一期物业费付至2011年12月，证明被告认可物业费的标准为3.35元/月/平方米，且自2012年1月1日起未再支付物业费。7、缴款函及邮寄凭证，因被告未支付物业费，证明被告未按约履行缴款义务，原告向被告多次催讨物业费。8、《使用公约》，证明约定按照每日千分之三收取滞纳金。十五条也约定本公约中涉及的所有通知都应是书面的，所有的单据、催付单及通知函件，凡注明地址送至业主通知联系所在地的，或是有邮寄或挂号邮寄送至业主以书面通知的其他通讯地址，无业主书面通知的其他通讯地址时，在本物业内以单元信箱投放或张贴通告形式均被视为送达该业主。9、2011徐民四民初第400号判决书，证明法院认可了《物业管理服务合同》、《补充协议》的效力，支持原告滞纳金的诉请。补充证据：摘自不动产交易市场被告《商品房预售合同》，附件四《使用公约》被告签字确认。
　　徐某某质证：证据1并非《前期物业服务合同》，原告也不是通过招投标聘请的物业公司，证据1的合法性不予认可，真实性无异议。证据2真实性无异议。证据3合法性不予认可，且上面约定，合同在业委会成立后6个月就到期了，所以在业委会成立后6个月原告就是无合同提供服务。证据4真实性有异议，业主大会没有盖章。证据5、6真实性无异议，关联性不予认可。证据7真实性无法认可，被告没有收到过。证据8没有被告签字，原告未公开过该公约，无法认可。证据9与本案无关。对补充证据，被告认为《管理规约》的生效，《使用公约》已失效。
　　徐某某举证：业委会登记备案信息，该信息由房地管理局的物业管理监督平台采摘，证明第二届业委会备案时间是2010年1月，以每五年一届来倒推，第一届应该是2005年。补充证据2014年12月17日业主大会通过的《管理规约》，证明《使用公约》已失效。
　　高力物业质证：真实性无异议，但是原告认为2010年为第一届，因为原告与业委会联系过，第二届是2014年至2019年。补充证据的真实性无异议，《管理规约》第十条对联系地址、通讯方式有规定，所以原告将相关信件投递到物业(房屋)所在地信箱，应当视为送达。另外，即使《使用公约》已失效，原告仍可按《物业管理服务合同》主张滞纳金。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX幢XXX室房屋所有权2002年3月13日登记在徐某某名下。高力物业与上海东方海外徐家汇房地产有限公司签订《物业服务合同》一份，服务期限自2002年12月15日至2004年12月31日止。第四十二条，本合同自2002年12月15日之日起生效，并替代甲乙双方于2001年10月签署的《东方曼哈顿世纪豪庭(3、4、5、6号楼及1A期地表范围)--物业管理服务委托合同》，原东方曼哈顿世纪豪庭项目管理合同届时起废止。2004年12月1日又续签《东方曼哈顿世纪豪庭物业管理服务合同补充协议》，约定1、服务合同于2005年1月1日起继续有效，其有效期顺延至东方曼哈顿业委会成立(以业委会代码证颁发日期为准)后六个月为止等等。高力物业提供《东方曼哈顿世纪豪庭住宅使用公约》：1、本公约已作为房屋预售合同或房屋出售合同(简称“售房合同”)附件四之内容，随售房合同一并生效。本公约至第一次业主代表大会审议通过的业主公约生效时自然终止。5.2、为防止业主的整体利益遭受侵害，如业主或使用人逾期交纳物业管理费，物业管理企业将根据有关法规向业主按每日百分之零点三的标准收取滞纳金等等。被告提供《管理规约》，第二十三载明本规约于2014年12月17日经业主大会会议表决通过生效。规约未约定逾期履行交纳物业费的滞纳金。原告指出规约第十条明确业主应当通过物业服务企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。发生变更的，应当及时向物业服务企业或者直接向业主委员会提供新的联系地址、通讯方式。业主不提供或未及时提供联系地址、通讯方式或者变更信息的，物业管理活动中的相关资料投入物业所在地的该户业主信报箱、房屋内或者按原预留联系地址、通讯方式送达。审理中，原、被告均未提供被告预留联系地址、通讯方式或者变更后的联系地址、通讯方式。原告主张向被告三次邮寄催交函，分别为2013年11月22日、2016年9月21日(催交费用共计28,924元)、2017年2月3日(催交费用共计30,990元)。被告均否认收到，原告未能提供被告收到或应当收到的证据。原告也未能举证用其他方式催交物业费到达被告的证据。原告向被告主张物业费时间为2012年1月至2016年12月，期间原告未与曼哈顿业主委员会(业主大会)签订任何《物业服务合同》。徐某某房屋建筑面积154.18平方米，每月应按每平方米建筑面积3.35元交纳物业服务费516.50元。
　　本院认为，本案主要争议焦点：1、滞纳金问题；2、关于诉讼时效的中断问题。第一争议焦点，原告主张滞纳金依据有2点，一为《物业管理服务合同》，二为《使用公约》。首先，原告向被告催交物业费期间未与业主大会或业委会签订任何《物业服务合同》，应认定为无合同的事实服务。因此无合同依据；其次《使用公约》已被《管理规约》代替，《管理规约》通篇没有规定滞纳金，故对原告主张滞纳金请求不予支持。关于第二争议焦点，诉讼时效中断最高法院司法解释明确，“直接送交权利文书，对方当事人在文书上签字或盖章，或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的。当事人一方以发送信件方式主张权利，信件到达或者应当到达对方当事人。”从以上也可看出，原告催交函不能一寄了事，而是应注重送达结果。2013年11月22日、2016年9月21日、2017年2月3日原告邮寄国内单挂号信函，徐某某均否认知悉，原告也未提供徐某某收到，或者应当收到或者到达、应当到达徐某某及徐某某知悉的证据。关于原告主张《管理规约》对送达地址有规定，被告未提供地址，原告将相关信件投递到物业所在地信箱，视为送达。本院认为，该规定过于笼统，未明确催交物业费，也未明确将信函等投入物业所在地信箱即视为送达的表述。既然无明确约定，当然也没有理由加重业主的负担。关于原告认为“如果法庭认定未签合同属事实物业服务，那么《物业管理合同》中关于被告缴纳物业费的时间约定也不应适用于原告，诉讼时效的起算点是不明确的，等等。”本院认为，这个认识是站不住脚的，难道不签合同比签合同更加好？事实服务可以比照原服务合同收费，当然这个服务之债应遵守诉讼时效的法律规定。综上，原告主张诉讼时效中断本院不予采信，但未超过诉讼时效期间被告应当支付。原告2018年12月向本院起诉被告，三年诉讼时效期间包括：2016年1月至12月、2017年1月至12月、2018年1月至12月，2016年1月至12月提供服务，2017年、2018年未提供服务，故被告应给付原告2016年1月至12月物业服务费计12个月共计6,198元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下：
　　一、徐某某应于本判决生效之日起十日内给付上海高力国际物业服务有限公司上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX幢XXX室2016年1月至12月物业服务费6,198元；
　　二、驳回上海高力国际物业服务有限公司其余诉讼请求。
　　当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,168元，减半收取计584元，由上海高力国际物业服务有限公司负担559元、徐某某负担25元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：高  平

书记员：周  均