上海高力国际物业服务有限公司与林祥清物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海高力国际物业服务有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：邓懿君，董事长。
　　委托诉讼代理人：龚红兵，上海市德尚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李树宁，上海市德尚律师事务所律师。
　　被告：林祥清，女，1964年9月17日出生，汉族，户籍地福建省福清市。
　　原告上海高力国际物业服务有限公司(以下简称高力物业)与被告林祥清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月5日公开开庭进行了审理。高力物业的委托诉讼代理人李树宁到庭参加诉讼。被告林祥清除公告送达外无法送达。2019年5月9日本院向林祥清公告送达起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等，林祥清未到庭。本案现已审理终结。
　　高力物业向本院提出诉讼请求：1、判令林祥清支付上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX号(幢)1701室自2012年1月至2016年12月物业服务费26,087.40元；2、判令林祥清以每月欠付物业费为本金按每日万分之五向原告支付自每个欠费季度首月1日起分段计算至判决生效之日止的滞纳金(按每日0.05%计，至2018年7月31日暂计为20,034.12元)。事实理由：原告自2001年11月起为位于上海市虹桥路XXX号-XXX号的东方曼哈顿小区提供物业服务。2002年11月28日，原告与开发商上海东方海外徐家汇房地产有限公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定开发商将上海市徐汇区虹桥路XXX-XXX号住宅楼、地下车库和商业会所物业委托原告进行物业管理服务。合同约定，服务费由原告(每季度)按建筑面积按月收取，西区第3、4、5、6、8、9、10、11、12座房屋按每月每平方米建筑面积3.35元收取；东方曼哈顿世纪豪庭东区暂定为人民币8元每平方米建筑面积标准。根据房屋《使用公约》以及与开发商签订的《东方曼哈顿世纪豪庭物业管理服务合同》，对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，原告可自逾期之日起按应缴费用的千分之三按日加收滞纳金，但原告现按万分之五收取滞纳金。2016年12月，原告与上海市徐家汇东方曼哈顿业主大会、业委会签订《撤场协议》，约定原告自2016年12月31日起不再为“东方曼哈顿小区”提供物业管理服务。《撤场协议》证明业委会认可原告2001年起为物业服务企业，并一直是按合同履行的。根据上海市住宅物业管理规定第42条，业委会续聘或者未聘新物业，那么原物业服务合同继续有效。司法解释中，《前期物业服务合同》和《物业服务合同》对业主均具有约束力。被告为西区3号1701室业主，建筑面积129.79平方米，每月物业管理费434.79元。被告从2012年1月起至2016年12月未支付物业费。原告虽向被告多次催讨，然而时至今日依旧无果。基于以上事实，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。
　　林祥清未作答辩。
　　高力物业举证：1、《物业管理服务合同》，2002年11月28日签订，证明原告提供了物业服务。2、《证明》，2012年9月13日业委会出具的，证明原告从2001年11月起就担任小区物业服务单位，根据物业服务合同的约定，原告每季度按建筑面积收取物业费，被告房屋收费标准为3.35元/月/平方米，合同约定业主或者物业使用人逾期交付的，要按照每日千分之三收取滞纳金。3、《补充协议》，约定2005年1月1日起，物业服务合同继续，直至业委会成立后6个月。4、《使用公约》，证明约定按照每日千分之三收取滞纳金。十五条也约定本公约中涉及的所有通知都应是书面的，所有的单据、催付单及通知函件费，凡注明地址送至业主通知联系所在地的，或是有邮寄或挂号邮寄送至业主以书面通知的其他通讯地址，无业主书面通知的其他通讯地址时，在本物业内以单元信箱投放或张贴通告形式均被视为送达该业主。5、《撤场协议书》，2016年12月原告与业主大会、业委会签订，约定原告自2016年12月31日起不再为东方曼哈顿小区提供服务。也约定物业费纠纷交由徐汇法院处理，证明业委会认可原告2001年起为物业服务企业，并一直是按合同履行的。以上4组证据证明原告一直连续为东方曼哈顿小区提供物业服务。6、发票，被告最后一期物业费付至2011年12月，证明被告认可物业费的标准为3.35元/月/平方米，且自2012年1月1日起未再支付物业费。7、不动产登记簿，证明被告是欠费物业的业主，房屋建筑面积，每月应支付费用的面积。8、2011徐民四民初字第400号判决书，证明法院支持滞纳金诉请。9、缴款函及邮寄凭证，因被告未支付物业费，证明被告未按约履行缴款义务，原告向被告多次催讨物业费。
　　林祥清未举证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：截止2018年11月23日上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX号(幢)1701室房屋所有权登记在林祥清名下。高力物业与上海东方海外徐家汇房地产有限公司签订《物业管理服务合同》一份，服务期限自2002年12月15日起至2004年12月31日止。第四十二条，本合同自2002年12月15日之日起生效，并替代甲乙双方于2001年10月签署的《东方曼哈顿世纪豪庭(3、4、5、6号楼及1A期地表范围)--物业管理服务委托合同》，原东方曼哈顿世纪豪庭项目管理合同届时起废止。2004年12月1日又续签《东方曼哈顿世纪豪庭物业管理服务合同补充协议》，约定1、服务合同于2005年1月1日起继续有效，其有效期顺延至东方曼哈顿业委会成立(以业委会代码证颁发日期为准)后六个月为止等等。高力物业提供《东方曼哈顿世纪豪庭住宅使用公约》：1、本公约已作为房屋预售合同或房屋出售合同(简称“售房合同”)附件四之内容，随售房合同一并生效。本公约至第一次业主代表大会审议通过的业主公约生效时自然终止。5.2、为防止业主的整体利益遭受侵害，如业主或使用人逾期交纳物业管理费，物业管理企业将根据有关法规向业主按每日百分之零点三的标准收取滞纳金等等。另本院在审理(2019)沪0104民8764号案件中，依当事人申请，开具调查令，对曼哈顿小区业委会成立及《管理规约》进行调查，查明依据上海市物业管理监督与服务平台，徐汇区东方曼哈顿业主大会备案日期2010年1月12日，第二届业委会开始时间2014年12月26日，任期5年，结束时间2019年12月25日。《管理规约》对滞纳金未作约定。原告向被告主张物业费时间为2012年1月至2016年12月，期间原告未与曼哈顿业主委员会(业主大会)签订任何《物业服务合同》。林祥清房屋建筑面积129.79平方米，每月应按每平方米建筑面积3.35元交纳物业服务费434.79元。审理中，原告未能举证曼哈顿小区《管理规约》中，不交或延迟交纳物业服务费滞纳金的约定。原告承认曼哈顿业委会成立于2010年。
　　本院认为，徐汇区曼哈顿业主大会成立后至原告撤出小区，原告未与业委会(业主大会)签订《物业服务合同》，但原告依据原合同继续提供服务，根据相关规定原告系事实服务，仍可按原合同收费。原告主张未收到被告2012年1月至2016年12月物业服务费，被告经合法传唤未到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，原告主张物业费本院予以支持。关于滞纳金问题，原告主张滞纳金依据有二点，一为《物业管理服务合同》，二为《使用公约》。原告向被告催交物业费期间未与业委会(业主大会)签订《物业服务合同》，应认定为无合同的事实服务，因此无合同依据；对于《使用公约》作为依据，要看《使用公约》是否一直有效？曼哈顿业委会于2010年1月12日向政府相关部门备案，根据《业主大会和业委会指导规则》，业主委员会向行政主管部门备案必须持下列文件：1、业主大会成立和业委会选举的情况；2、管理规约；3、业主大会议事规则；等等。显然2010年1月曼哈顿小区《管理规约》已制定并经业主大会通过，原告也承认曼哈顿业主委员会于2010年成立。一旦业委会成立，《管理规约》也同时产生，这是本案的客观事实。众所周知，对于客观事实，不管原、被告如何争辩都无法改变。根据《使用公约》第一条规定，《管理规约》一旦生效，《使用公约》自然终止。因此，2010年曼哈顿《管理规约》已产生并生效，导致《使用公约》失效。原告对《管理规约》约定滞纳金未举证，故原告主张滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下：
　　一、林祥清应于本判决生效之日起十日内给付上海高力国际物业服务有限公司上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX号(幢)1701室2012年1月至2016年12月物业服务费26,087.40元；
　　二、驳回上海高力国际物业服务有限公司滞纳金的诉讼请求。
　　当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费953元、公告费560元，由上海高力国际物业服务有限公司负担414元、林祥清负担1,099元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：郑誉华

书记员：高  平