上海高正企业发展有限公司与上海圆泓贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海高正企业发展有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：杨瑜，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张俊杰，上海市锦天成律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王嘉熹，上海市锦天成律师事务所律师。
　　被告：上海圆泓贸易有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：沈宝财，执行董事。
　　委托诉讼代理人：郭君，上海市金茂律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：梁鹏，上海市金茂律师事务所律师。
　　原告上海高正企业发展有限公司(以下简称“高正企业”)与被告上海圆泓贸易有限公司(以下简称“圆泓贸易”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序于2018年7月16日公开开庭进行审理。原告高正企业的委托诉讼代理人张俊杰、被告圆泓贸易的委托诉讼代理人郭君、梁鹏到庭参加诉讼。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案现已审理终结。
　　原告高正企业向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《新理想广场商铺租赁合同》，被告搬离并返还位于本区荣乐西路XXX-XXX号、XXX-XXX号新理想广场3层F3-01至11号铺位(以下简称“涉案房屋”)；2.判令被告支付2017年11、12月的租金129,291.5元(1.9元/平方米/天×1,598平方米×365天/12个月×2个月×70%)、物业管理费33,558元(15元/平方米/月×1,598平方米×2个月×70%)；3.判令被告支付2018年1月1日起至实际搬离返还涉案房屋之日的房屋占用费[暂计至2018年4月1日为499,343.04元：1,598平方米×(1.9元/平方米/天+15元/平方米/月÷30天/月)×70%×93天×2倍]。审理中，原告确认被告已经支付了上述诉请的物业管理费，故撤回关于物业管理费的相应诉请。事实与理由：原告系涉案房屋的权利人。2014年9月21日，原、被告签订《新理想广场商铺租赁合同》，约定将涉案房屋出租给被告，建筑面积1,598平方米，租赁期自2015年1月1日起至2023年12月31日止，2015年1月1日至2016年12月31日的保底租金每天每平方米1.80元，2017年1月1日至2018年12月31日的保底租金每天每平方米1.90元，租金每月25日前预付下一个月的保底租金。合同另对逾期支付租金、物业管理费、合同解除等事宜进行了约定。合同签订后，原告按约交付涉案房屋，但被告自2016年1月起便拖欠租金。原告多次催讨无果，故原告诉至法院。2017年11月13日，上海市第一中级人民法院对于该案作出了(2017)沪01民终4030号民事判决书，确认被告应当按照合同约定金额的70%支付租金、物业费，并判令被告支付原告自2016年1月1日起至2017年10月31日止的欠付租金1,383,037.04元。但是，被告未按判决履行支付义务，并继续拖欠租金和物业费。2017年12月22日，原告致函被告解除合同，但被告直至起诉之日仍未返还涉案房屋。故原告诉至本院，请求判如诉请。
　　被告圆泓贸易辩称：不同意原告的诉讼请求。对于诉请一，原告在2018年3月16日停水停电，并于2018年3月24日使用金属围栏、框架、广告布围住并强行收回了涉案房屋，原告的行为构成违约，而被告并未违约，原告要求解除合同、搬离并返还房屋缺乏合同和事实依据。对于诉请二，合同履行过程中，原告违反合同约定引进了面积超过30,000平方的儿童游乐设施商铺。双方因此发生纠纷并涉诉后，上海市第一中级人民法院认定原告违反了排他条款约定，确定了被告在原告违约的情况下，不支付租金不构成违约。该判决生效之后，被告请原告纠正其引进同态竞争商户的违约行为，但是原告仍未纠正，故被告仍然有权不付租金。对于物业管理费被告并不存在拖欠的事实。对于诉请三，由于不存在房屋占用的事实，故该诉请没有事实和法律依据。
　　经审理查明：上海市松江区荣乐西路XXX-XXX号(双号)、830-858号(双号)的房屋于2012年12月13日登记于原告名下。
　　2014年9月21日，原、被告签订《新理想广场商铺租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋租赁给被告，出租面积为1,598平方米(以测绘的出租面积为准)；被告承诺租赁该房屋从事“乐贝尼”品牌的销售经营活动；租赁期限为9年，自2015年1月1日起至2023年12月31日止；2015、2016年度保底租金为1.80元/平方米/日，2017、2018年度保底租金为1.90元/平方米/日，2019、2020年度保底租金为2元/平方米/日，2021、2022年度保底租金为2.10元/平方米/日，2023年度保底租金为2.20元/平方米/日。合同第6.2条约定，被告应于每月25日前预付下1个月的保底租金。合同第6.5条约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，则被告需按未付租金的千分之一支付滞纳金；如被告逾期30天以上，原告有权解除合同，没收租赁保证金，并要求被告承担相应的违约责任。合同第7.1条约定，被告同意接受原告指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向原告或原告指定的物业管理公司支付物业管理费，标准为15元/平方米/月。合同第8.1条约定，被告应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向原告交付租赁保证金174,981元(相当于2个月的租金标准)，被告发生任何违约行为导致原告损失的，原告均有权以保证金进行抵扣，保证金不足抵扣部分，原告有权继续向被告追索。合同第11.1条约定，被告应在本合同终止或者提前解除之日起的7日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告需按当期租金及物业管理费的2倍的标准向原告支付房屋占用期间的使用费。合同第11.2条约定，被告返还该房屋时应当将该房屋恢复原状或者原告书面认可的可租用及良好的使用状态(双方另有约定的除外)；若被告拒绝恢复原状的，原告有权自行恢复，费用由被告承担。合同第15.2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(6)乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日的；……。合同第17.6条约定，若本合同被解除或期满，被告未能按照本合同规定向原告返还该房屋，原告有权进入该房屋并对该房屋内的物品做如下处理后，将该房屋重新租与其他租户：如该房屋内由被告遗留下来的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均视为被告放弃前述物品，原告有权以任何方式处理前述物品，被告不得异议，也不得追究原告责任和要求原告赔偿；同时原告亦有权向被告追讨因清除、清理、处理前物品所产生的一切费用，或从被告交付的租赁保证金内先行扣除该等费用，然后将余款退还给被告，如被告所交付的租赁保证金不足以支付该等费用时，原告仍有权继续向被告追讨不足部分的款项。附件四补充条款第二条约定，被告按照原告确定的开业时间做开业筹备工作，如商场开业率不足70%，被告可选择不开业并无需支付相应的租金及物业费，如被告选择开业，则无需支付租金，仍需支付物业管理费用，直到原告开业率达到70%以上。补充条款第四条约定，原告在被告经营期间，可另引进不超过1家儿童游乐类店铺，面积不超过300平方米，此外不得再引进其他同业态儿童游乐商户，如违反此条，被告有权不支付租金并向原告追偿损失，电影院、家乐福、电玩设置零星设施，不适用于排他条款。补充条款第五条约定，原告提供项目外立面，沿荣乐西路户外大型广告1块，广告的设计、制作、安装由被告自行承担费用，首2年免广告费，但需承担广告灯箱能耗费，具体资费另行签订协议。补充条款第九条约定，被告应于本合同签署后三日内，向原告支付保证金10万元，待原告履行了合同的补充协议第二条并清理完毕后，被告可将保证金余额全数支付给原告。合同另对其他事宜作出约定。
　　合同签订后，原告引进了另一家面积超过300平方米的儿童游乐类商户“成长湾”，被告对此提出异议并拒付租金，双方遂发生纠纷，但被告仍支付了装修保证金20,000元、租赁保证金174,981元、2017年11月至2018年3月的物业管理费。高正企业于2016年10月8日将圆泓贸易诉至本院，要求判令解除《新理想广场商铺租赁合同》，返还房屋、支付自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的欠付租金及使用费、逾期支付租金滞纳金、262,471.50元解除合同的违约金等。本院于2017年2月20日作出(2016)沪0117民初17310号《民事判决书》后，圆泓贸易不服并提出上诉。2017年11月13日，上海市第一中级人民法院对于该案作出(2017)沪01民终4030号《民事判决书》，认为商场开业率在2016年1月1日已达70%，圆泓贸易应自该日起向高正企业支付租金，但高正企业引进成长湾违反租赁合同排他性条款的约定，其应承担的违约金相当于合同约定30%的租金，剩余70%的租金，圆泓贸易仍应予以支付，并判决圆泓贸易于本判决生效之日起十日内支付高正企业自2016年1月1日起至2017年10月31日止的欠付租金1,383,037.04元等。
　　上述二审判决生效后，被告仍未支付租金，原告遂于2017年12月22日向被告发送《解除合同函》表示，被告未按照判决履行付款义务，并欠付了2017年11月至12月的租金129,292元，故原告特发此书面函件解除双方的租赁关系；被告应当于收到本函之日起三个工作日内向原告报备被告发放会员充值卡情况资料，并妥善处理撤场清场事宜；若被告未按时履行上述要求，原告将于2017年12月25日上午10时对涉案房屋采取停电停水等措施。
　　2018年4月2日，本院作出(2018)沪0117执518号《执行裁定书》，言明本院依据已经发生法律效力的(2017)沪01民终4030号民事判决，向被告发出执行通知，责令其限期履行生效法律文书确定的给付义务。因被告未能履行义务，故依照相关规定裁定查封上海市松江区荣乐西路XXX号XXX层XXX-XXX号室内游乐设备及物品。
　　审理中，被告提交回函及邮寄凭证、快递记录，拟证明被告于2017年12月22日收到原告的解除合同函后及时回函对解约的要求不予认可。原告对此不予认可，认为合同自被告收到解除函即解除，不会因被告的回函而被否定。
　　同时，原告自认其在2018年3月24日之后对涉案房屋停水停电，于2018年6月左右对于涉案房屋加装围挡。对于装修保证金20,000元、租赁保证金174,981元，原告同意抵扣欠付费用，并对于被告的装饰装修表示不同意利用。
　　诉讼中，本院向被告释明，本案中原告主张解除合同并返还房屋，被告也辩称涉案房屋已被原告停水停电并控制使用，被告是否同意在解除合同项下解决纠纷，被告坚持要求继续履行合同，并言明自己不是违约方，且已经另案提起诉讼。
　　以上事实，由上海市房地产权证、新理想广场商铺租赁合同、解除合同函、民事判决书、执行裁定书、邮寄凭证以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告签订的《新理想广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。对于被告是否应支付租金以及租金标准的问题，上海市第一中级人民法院已于2017年11月13日，作出终审判决，确定被告应按照合同约定租金标准的70%承担付款义务，故被告应按生效判决确定的上述租金标准支付自2016年1月1日起至2017年10月31日止的欠付租金1,383,037.04元，以及2017年11月1日之后的相应租金。现被告逾期支付租金已经超过30日，原告按约有权解除合同。鉴于原告于2017年12月22日发送解除合同函时被告逾期付款时间尚不足30日，故本院以诉状副本送达被告之日即2018年5月25日作为合同解除之日。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告应搬离返还原告涉案房屋，并参照合同约定租金标准的70%支付原告欠付的租金。本案中，被告主张原告于2018年3月24日使用金属围栏、框架、广告布围住并强行收回了涉案房屋，原告虽不予认可，但其亦表示自2018年3月24日之后即对涉案房屋停水停电，造成被告自此无法正常占有使用房屋，故被告应支付的租金理应截止至2018年3月24日，故被告应支付自2017年11月1日起至2018年3月24日止的租金金额为306,048.96元(1.9元/平方米/天×1,598平方米×144天×70%)。原告同意将装修保证金20,000元、租赁保证金174,981元抵扣欠付费用，并无不当，本院予以准许。经抵扣，被告还需支付原告自2017年11月1日起至2018年3月24日止的租金金额为111,067.96元。对于2017年11月至12月的物业费，审理中原告确认被告已经支付，本院对此不再支持。至于原告主张的2018年3月24日之后的租金和2倍的占有使用费，因原告实施了停水、停电和加装围挡等行为，致使被告客观上无法对涉案房屋占有使用，故对原告的该项诉请，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
　　一、原告上海高正企业发展有限公司与被告上海圆泓贸易有限公司于2014年9月21日签订的《新理想广场商铺租赁合同》于2018年5月25日解除；
　　二、被告上海圆泓贸易有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告上海高正企业发展有限公司位于上海市松江区荣乐西路830-858、788-816号新理想广场三层F3-01至11号的房屋；
　　三、被告上海圆泓贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司自2017年11月1日起至2018年3月24日止的租金111,067.96元(已抵扣装修保证金20,000元、租赁保证金174,981元);
　　四、驳回原告上海高正企业发展有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费11,280元，减半收取计5,640元，由原告上海高正企业发展有限公司负担2,615元(已付)，被告上海圆泓贸易有限公司负担3,025元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：洪  飞

书记员：邵玲玲