上海高正企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海高正企业发展有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：杨瑜，总经理。
　　委托诉讼代理人：张俊杰，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：邵琛如，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：徐立新，男，1966年9与17日生，汉族，住上海市闸北区。
　　原告上海高正企业发展有限公司(以下简称“高正公司”)与被告徐立新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日受理后，依法适用简易程序于2018年10月18日公开开庭进行了审理。原告高正公司的委托诉讼代理人张俊杰到庭参加诉讼，被告徐立新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
　　原告高正公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《新理想广场商铺租赁合同》，被告返还租赁房屋并恢复原状；2.判令被告支付原告自2016年3月1日起至实际返还房屋之日止的欠付租金(自2014年12月31日起至2016年12月30日止，按每月41,700元的标准；自2016年12月31日起至实际返还房屋之日止，按每月租金43,785元的标准；暂计算至2017年4月30日为592,140元)；3.判令被告支付原告逾期支付租金的滞纳金(计算七段至2017年2月28日为109,880元)；4.判令被告支付原告解除合同违约金131,355元；5.判令被告支付原告自2015年10月31日起至实际返还房屋之日止的欠付物业管理费(以每月20,850元为标准，暂计算至2017年2月28日为354,450元)；6.判令被告支付原告逾期支付物业管理费的滞纳金(暂计算至2017年2月28日为99,019元)；7.判令被告支付原告自2016年4月至今2016年6月欠付的电费9,872元；8.判令被告支付原告自2016年6月欠付的水费231元。审理中，原告自愿撤回要求被告恢复原状、支付水费和电费的诉请。事实和理由：原告高正公司为位于上海市松江区荣乐西路XXX弄XXX-XXX号“新理想广场”5层F5-13-F5-18铺位号房屋(下称“涉案房屋”)的权利人。2014年8月18日，原告与被告签订《新理想广场商铺租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给被告，租赁面积为695平方米。合同约定租赁期为2014年12月31日起至2022年12月30日，保底租金为2014年12月21日起至2016年12月30日2元/平方米/日(每月41,700元)，2016年12月31日起至2018年12月30日2.1元/平方米/日(每月43,785元)，2018年12月31日起至2022年12月30日2.2元/平方米/日，每月25日前预付下2个月保底租金。合同6.5条约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之一支付滞纳金。如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应违约责任。合同7.1条约定，物业管理费标准为30元/平方米租赁面积/月。合同7.2条约定，乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费。合同7.7条约定，如乙方逾期支付物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金。合同15.2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金：(6)乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同其他费用累计超过30日的。上述合同签订后，原告按约交付涉案房屋，但被告自2016年3月起拖欠租金，并于2015年10月起拖欠物业费，并拖欠2016年4月至2016年6月的电费、2016年6月的水费。综上，原告认为被告的行为已构成违约，故诉至法院。
　　被告徐立新未作答辩。
　　经审理查明：原告是上海市松江区荣乐西路XXX弄XXX-XXX号房屋的产权人。
　　2014年8月18日，原告高正公司(甲方)与被告徐立新(乙方)签订《新理想广场商铺租赁合同》一份。合同2.1条约定，甲方同意由乙方租赁甲方位于上海市松江区荣乐西路XXX弄XXX-XXX号“新理想广场”5层F5-13-F5-18铺位号的房屋，该房屋租赁面积为695平方米。合同3.1条约定，乙方承诺租赁该房屋从事蓉城老妈火锅品牌的销售经营活动。合同5.1条约定，甲方同意乙方的租赁期限为8年，自2014年12月31日起至2022年12月30日止。合同5.2条约定，在乙方遵守本合同各项约定(包括租赁期限)的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起90个自然日的装修期，装修期内，乙方无需支付租金，但仍需支付除租金外的物业管理费及其他费用，其中装修期间的物业管理费标准为0.50元/平方米/日。合同第6条约定，2014年12月31日至2016年12月30日的保底租金为2元/平方米租赁面积/日，2016年12月31日至2018年12月30日的保底租金为2.10元/平方米租赁面积/日，2018年12月31日至2020年12月30日的保底租金为2.2元/平方米租赁面积/日，2020年12月31日至2022年12月30日的保底租金为2.31元/平方米租赁面积/日。合同6.2条约定，甲乙双方确认，乙方应以先付后用原则按2个月的租金标准预付房屋保底租金，乙方应于每月25日前按本条前款约定的保底租金标准向甲方预付下2个月保底租金，所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前。合同6.5条约定，乙方应当严格履行本合同约定租金付款义务，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之一支付滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。合同7.1条约定，乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供的物业服务，并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为30元/平方米租赁面积/月。合同7.2条约定，乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费，所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前。合同7.7条约定，如乙方逾期支付物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金，如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。合同8.1条约定，甲、乙双方约定，乙方应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金84,558元(相当于2个月的租金标准)……乙方发生任何违约行为导致甲方损失的，甲方有权以保证金进行抵扣，保证金不足抵扣部分，甲方有权继续向乙方追索。合同15.2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金：……(6)乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日的；……。
　　合同签订后，原告按约交付房屋，被告支付了截至2016年2月29日的租金、租金保证金84,558元以及装修保证金20,000元;
　　2017年1月5日，案外人上海佳管物业管理有限公司出具《证明》一份，言明同意由原告代为收取物业管理费。
　　因被告拖欠各项费用，原告分别于2016年6月9日、2016年6月20日、2016年9月7日、2016年9月13日、2016年11月15日、2017年7月4日向被告发函催讨水电费、物业费、租金等，并于2018年6月1日向被告发函要求搬离和返还房屋。
　　另查明，原告高正公司曾于2017年6月19日将被告徐立新诉至本院，要求解除双方签订的租赁合同、被告支付欠付租金等。该案诉状副本于2017年6月29日邮寄送达被告。之后，原告高正公司提出撤诉申请，本院于2017年12月19日作出(2017)沪0117民初9703号《民事裁定书》，裁定准许原告高正公司撤回起诉。
　　审理中，原告表示被告实际于2017年7月3日停止营业，虽然目前已经搬离，但并未归还钥匙，且在涉案房屋内滞留了物品。关于逾期支付租金滞纳金、逾期支付物业费滞纳金的标准，原告同意由法院酌情确定。对于租赁保证金、装修保证金，原告要求抵扣被告的欠付费用。
　　以上事实，有上海市房地产权证、新理想广场商铺租赁合同、证明、催缴函、邮寄凭证以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，被告逾期支付租金、物业管理费已经累计超过30日，原告依约有权解除合同。至于合同解除的日期，鉴于原告曾起诉被告要求解除合同，本院确认以前案诉状副本送达被告之日，即2017年6月29日作为合同解除之日。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同虽已解除，被告应搬离并返还涉案房屋，并支付欠付的租金和使用费，原告关于2016年3月1日起至实际返还房屋之日止的租金和使用费的诉请，符合合同的约定，本院予以支持。对于租金、使用费的标准，原告自愿将包含31日的月份按30日计算，于法不悖，但对于包含28日的2月份仍应按实计算。原告主张合同解除违约金，符合合同的约定，本院予以支持。原告主张物业管理费，同时案外人上海佳管物业管理有限公司亦明确表示物业费由原告收取，故原告关于物业管理费的主张，本院予以支持。至于逾期支付租金滞纳金、逾期支付物业管理费滞纳金，性质上属于逾期付款违约金，对此原告并未提供证据证明其实际损失，并同意法院酌情予以调整，故本院兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定按每日万分之五的标准计算。
　　依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、确认原告上海高正企业发展有限公司与被告徐立新于2014年8月18日签订的《新理想广场商铺租赁合同》于2017年6月29日解除；
　　二、被告徐立新于本判决生效之日起十日内搬离返还原告上海高正企业发展有限公司位于上海市松江区荣乐西路XXX弄XXX-XXX号“新理想广场”5层F5-13-F5-18铺位号的房屋
　　三、被告徐立新于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司自2016年3月1日至实际搬离返还上述房屋之日止的租金和使用费(自2016年3月1日至2016年12月30日按41,700元/月的标准计算；自2016年12月31日至实际返还房屋之日按43,785元/月计算，但其中2月份以2.1元/平方米/日的标准按当月实际天数计算)；
　　三、被告徐立新于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司逾期支付租金的滞纳金(其中以83,400元为本金，自2016年2月26日起；以83,400为本金，自2016年4月26日起；以83,400元为本金，自2016年6月25日起；以83,400元为本金，自2016年8月26日起；以83,400元为本金，自2016年10月26日起；以86,110.50元为本金，自2016年12月24日起；以87,570元为本金，自2017年2月25日起；均按每日万分之五的标准，计算至实际付清之日止)；
　　四、被告徐立新于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司解约违约金26,797元(已抵扣租金保证金84,558元、装修保证金20,000元)；
　　五、被告徐立新于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司自2015年10月31日起至实际返还房屋之日止的欠付物业费(以20,850元/月的标准计算)；
　　六、被告徐立新于本判决生效之日起十日内支付原告上海高正企业发展有限公司逾期支付物业费的滞纳金(以20,850元为本金，分别自2015年9月26日起、2015年10月24日起、2015年11月26日起、2015年12月26日起、2016年1月26日起、2016年2月26日起、2016年3月26日起、2016年4月26日起、2016年5月26日起、2016年6月25日起、2016年7月26日起、2016年8月26日起、2016年9月26日起、2016年8月26日起、2016年10月26日起、2016年11月26日起、2016年12月24日起、自2017年1月26日起，均按每日万分之五的标准，计算至实际付清之日止)。
　　如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费16,473元，由被告徐立新负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  孜

书记员：邵玲玲