上海高航物业管理有限公司与上海沪利室内装潢设计有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海高航物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张炜林，执行董事。
　　委托诉讼代理人：王晓宁，上海中筑律师事务所律师。
　　被告：上海沪利室内装潢设计有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：何志国，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘高见，上海泽玖律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：曹雪雅，上海泽玖律师事务所律师。
　　原告上海高航物业管理有限公司(以下简称高航公司)与被告上海沪利室内装潢设计有限公司(以下简称沪利公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高航公司的委托诉讼代理人王晓宁、被告沪利公司的委托诉讼代理人刘高见到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　高航公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离上海市浦东新区东靖路599、601号租赁房屋(以下简称系争房屋)；2、判令被告向原告支付自2017年11月1日起至系争房屋返还之日止的房屋占有使用费，按照5,408元/月。事实和理由：2011年6月30日，原告与案外人上海东旭置业有限公司(以下简称东旭公司)签订《租赁合同》，约定由东旭公司将系争房屋出租给原告，原告可将系争房屋转租给第三方使用。2017年5月19日，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》，约定租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，年租金64,900元，先付后用，按季缴纳。经上海市浦东新区人民法院判决，原告与东旭公司之间的租赁合同于2016年11月11日解除，该判决已生效。但被告仍继续占用系争房屋，且自2017年11月1日起未支付房屋占有使用费。为了维护原告自身的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
　　沪利公司辩称，不同意原告的诉请。因原告并非系争房屋的产权人，双方签订的租赁合同是无效合同，原告无权要求被告搬离系争房屋并主张使用费。并且双方租赁合同签订时间为2017年5月19日，此时原告应已收到与东旭公司案件的判决书，知晓判决结果，却仍与被告签订了租赁合同。
　　本院经审理认定事实如下：被告向原告承租系争房屋多年，2017年5月19日，原告(出租方、甲方)与被告(租赁方、乙方)续签《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期自2017年1月1日起至2017年12月31日止，年租金64,900元，按季度交纳。租赁保证金为6,000元。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，系争房屋由被告作经营使用。被告曾支付原告保证金6,000元。
　　另查明，2017年1月，东旭公司曾起诉高航公司，案号(2017)沪0115民初1901号。诉请要求判令1.双方之间的租赁合同于2016年11月10日解除，高航公司向东旭公司腾空返还上海市浦东新区东靖路XXX-XXX号、东靖路XXX-XXX号、莱阳路XXX号、XXX-XXX号构成的浦江东旭居住小区配套商铺(共计46套、总建筑面积为8567.64平方米、以下简称系争商铺)；2.判令高航公司支付租金暂计828万元，自2013年2月1日暂算至2016年11月30日，按照每月18万元计算；3.判令高航公司支付滞纳金暂计1,018.89万元，分段自高航公司逾期支付租金之日起暂算至2016年11月30日，实际计算到支付日止；4.判令高航公司支付房屋占用使用费，按每日每平方建筑面积5元，即8567.64×5元为每日42,838.20元，自2016年12月1日起计算至高航公司实际返还房屋之日止；5.判令高航公司支付解除合同违约金180万元。该案中查明，东旭公司系系争商铺权利人。2011年6月30日，东旭公司作为出租方(甲方)、高航公司作为租赁方(乙方)，双方就系争商铺签订《租赁合同》一份，合同约定甲方将系争商铺出租给乙方，合同还约定，本次租赁采用包租方式，即甲方将该房屋整体租赁给乙方，乙方在遵守本合同各项条款约定的条件下，具有独立的经营权，可按套转租给第三方使用，但不得将房屋整体转租或变更整体转租给第三方经营。房屋租赁期限自2011年7月1日起至2014年12月31日止。合同签订后，东旭公司将系争商铺交付给高航公司，高航公司分租给案外人使用。由于高航公司欠付租金，2016年11月11日，东旭公司向高航公司发送了解除合同的函。本院审理后认为，东旭公司与高航公司之间的《租赁合同》合法有效，租赁合同到期后，双方未签订续租合同，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。由于高航公司长期未付租金，东旭公司据此解除合同，本院予以确认。由于租赁房屋由案外人占用，应由高航公司负责清退，东旭公司要求高航公司返还房屋及支付未付租金，于法有据，应予支持。本院于2017年4月28日作出一审判决，判决1、东旭公司与高航公司的不定期租赁合同于2016年11月11日解除；2、高航公司于判决生效后十五日内将上海市浦东新区东靖路XXX-XXX号、东靖路XXX-XXX号、莱阳路XXX号、XXX-XXX号构成的浦江东旭居住小区配套商铺(总计46套、建筑面积8567.64平方米)返还给东旭公司；3、高航公司于判决生效之日起十五日内支付东旭公司自2013年2月1日起至2016年11月11日止的房屋租金816.6万元，其中抵扣东旭公司应返还给高航公司的租赁保证金60万元，高航公司实际应支付756.6万元；4、高航公司于判决生效之日起十五日内支付东旭公司自2016年11月12日起至上述房屋返还之日止的房屋占有使用费(按每月18万元计算)；……。判决后，东旭公司、高航公司均未上诉，该判决已生效。此后，原告要求沪利公司搬离系争房屋未果，故提起本案诉讼。
　　审理中，原、被告确认被告已支付租金(实为房屋使用费)至2017年11月5日，原告确认诉请第二项房屋占有使用费计算期限自2017年11月6日起至被告搬离系争房屋之日止。
　　审理中，原告称(2017)沪0115民初1901号民事判决书已由东旭公司申请执行，目前尚在执行过程中。原告同意退还被告保证金6,000元。被告表示倘若需要支付房屋使用费的，请求调低使用费的计算标准。
　　本院认为，系争房屋系原告向案外人东旭公司承租，原告有权转租，但转租合同的租赁期限不得超过原告的剩余租赁期限。由于原告与东旭公司之间的租赁合同已由我院2017年4月28日出具的生效判决认定于2016年11月11日解除，故原、被告于2017年5月19日就系争房屋签订的租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止的《租赁合同》应当认定无效。鉴于系争房屋已由被告实际使用至今，且原告与东旭公司之间的租金及房屋使用费已由另案处理，故原告诉请要求被告搬离系争房屋并按照合同约定的租金标准支付实际占用系争房屋期间的房屋使用费，本院予以支持。被告要求对房屋使用费标准予以调低，无相关依据，本院不予采纳。原告同意退还被告缴纳的保证金，本院予以准许，本案中一并处理。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十五条之规定，判决如下：
　　一、原告上海高航物业管理有限公司与被告上海沪利室内装潢设计有限公司于2017年5月19日签订的《租赁合同》无效；
　　二、被告上海沪利室内装潢设计有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区东靖路599、601号房屋；
　　三、被告上海沪利室内装潢设计有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海高航物业管理有限公司自2017年11月6日起至搬离上海市浦东新区东靖路599、601号房屋之日止的房屋使用费，按每月5,408元为计算标准；
　　四、原告上海高航物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海沪利室内装潢设计有限公司租赁保证金6,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费611元，减半收取计305.50元，由被告上海沪利室内装潢设计有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：何绍辉

书记员：陈韫鏐