上海鱼米之乡农业发展有限公司与上海圆晟实业投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海鱼米之乡农业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：赵伟华，总经理。
　　委托诉讼代理人：龚建华，男。
　　委托诉讼代理人：王国明，上海市申中律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海圆晟实业投资集团有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：贾小伟，董事长。
　　委托诉讼代理人：苏晓巍，上海市汇业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：金玲，上海道朋律师事务所律师。
　　第三人：上海昕佳鸿塑料制品有限公司，住所地上海市浦东新区合庆镇青四村张家宅XXX号。
　　法定代表人：沈强，董事长。
　　委托诉讼代理人：赵晓明，上海市嘉诚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周雄，上海市嘉诚律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海鱼米之乡农业发展有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海圆晟实业投资集团有限公司(以下简称被告)、第三人上海昕佳鸿塑料制品有限公司(以下简称第三人)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，经原告申请，本院依法追加上海齐欢充气制品有限公司(以下简称齐欢公司)、上海昕佳鸿塑料制品有限公司为本案第三人，后原告撤回对齐欢公司的起诉，本院依法予以准许。本案公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人龚建华、王国明，被告的委托诉讼代理人苏晓巍(参加第一次庭审)、金玲(参加第二次庭审)，第三人的委托诉讼代理人赵晓明(参加第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的坐落于上海市浦东新区华洲南路XXX号XXX区展示厅的《租赁协议》；2、判令被告及第三人立即迁出租赁场所，被告将租赁场所归还原告；3、判令被告支付原告2017年8月1日至2018年7月31日的租金人民币(以下币种相同)911,390元及2018年8月1日至房屋返还之日止的房屋使用费(按照每日2,547元标准计算)；4、判令被告支付至2018年9月30日的水电费74,419.20元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年8月，原告与上海晟汯国际贸易有限公司签订一份《租赁协议》，原告将上海市浦东新区华洲南路XXX号XXX区面积为48100平方米的场地租赁给上海晟汯国际贸易有限公司，租赁用途为仓库、展示。2016年8月，承租方变更为被告，合同内容不变。合同约定，租赁物不得转租，但被告违规将租赁物转租给第三人及齐欢公司，并用以加工生产活动。2017年6月22日由园区管理单位上海浦东临空农业开发有限公司(以下简称临空公司)下达《告知书》，责令原告对上述被告改变租赁物用途并转租的行为进行纠正。原告于《告知书》规定期限内劝停了租赁物内的生产行为但对方仍将部分生产原料及设备存留在租赁物内。合同履行中，被告自2017年8月1日起至今租金未支付，还欠付相关水电费，经原告多次催讨，被告仍未支付，故原告诉至法院，诉请如前。
　　被告辩称，同意解除双方签订的《租赁协议》，但被告已于2017年6月底搬出租赁场地，租赁协议应于2017年6月22日解除，此后被告并未实际占用租赁场地，租金应由实际占有人支付；同意支付2017年7月之前的水电费，之后的水电费不同意支付。
　　第三人辩称，不同意原告要求其搬离的诉请，其在租赁场地内是基于与被告有合作协议，根据合作协议，其与被告的合作期限还未到。
　　被告向本院提出反诉请求：1、判令原告与被告签署的《房屋租赁合同》于2017年6月22日解除；2、判令原告向被告支付违约金929,982.20元。事实及理由：双方签署的《租赁协议》在履行过程中，原告于2017年6月22日向被告发送《告知书》，要求被告于2017年6月30日前自行搬离所有经营设备及所需要的一切物件，同时原告切断了租赁场地的水电供应，使被告无法正常经营。原告的行为应当认定为提前终止了《租赁协议》，也造成了被告的重大经济损失，按照协议约定应当承担相应的违约责任，故被告为维护自身合法权益，提起反诉。
　　原告辩称，不同意被告的反诉请求。《租赁协议》于2017年6月22日解除并无事实和法律依据，原告也没有让被告提前迁出，被告也没有通知原告其搬走了。
　　本院经审理认定事实如下：2010年12月10日，案外人上海浦东陆基水产养殖有限公司向浦东新区农业委员会及规划和土地管理局提出农村建设有关设施用地申请，申请在上海市浦东新区川沙新镇华洲南路XXX号建设上海浦东观赏鱼种源基地工程。后上海浦东陆基水产养殖有限公司将上述地址上海浦东观赏鱼中心的设施设备全权委托案外人临空公司经营。2011年8月15日，临空公司作为出租人(甲方)，原告作为承租人(乙方)，双方签订租赁合同，约定甲方将上海浦东陆基水产养殖有限公司拥有所有权的全部固定资产和拥有使用权的土地，西至华洲路，南至界河，租赁给乙方从事观赏鱼交易相关产业的开发和经营，租赁期限从2011年8月18日起至2021年8月17日止。合同第五条第二款约定，乙方对约定的经营项目和经营内容不得随意改变；不得发生转让、整体转租、抵押及擅自搭建行为。同日，临空公司出具“关于第五条第二款内容的补充说明”，同意乙方在经营过程中部分转租或分散出租。
　　2015年8月1日，原告作为出租方(甲方)，上海晟汯国际贸易有限公司作为承租方(乙方)，双方签订《租赁协议》一份，约定乙方承租甲方所属上海市华洲南路XXX号XXX区，面积4800平方米，租赁用途为仓库、展示，租赁期限自2015年8月1日起至2021年7月31日止。合同第四条约定租金费用及支付时间、方式：1、2015年8月1日至2016年7月31日租金0.5元/天/㎡。2016年8月1日至2021年7月31日年租金在此基础上每年递增2%。2016年8月1日至2017年7月31日年租金：893,520元，2017年8月1日至2018年7月31日年租金：911,390元，2018年8月1日至2019年7月31日年租金：929,617元，……。付费方式为半年一付，先付后用，……。协议第五条其他费用约定，……2、水电费每月按实支付，每月5日前结清上月费用(节假日顺延)，中心暂定水费自来水6元/吨，……电费1.09元/度，如遇政策调整时，则按国家标准同比例调整执行。3、乙方在首次支付租金的同时，向甲方一次性支付总额50,000元的保证金，作为履行租赁协议的押金，保证金待租赁期满后无息全额退还给乙方。协议第七条约定，本租赁物不可转租。合同第九条违约责任约定，1、甲方违反本合同约定，提前收回租赁物的，应按照合同总租金的30%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补于乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。2、在租赁期内，乙方应及时交纳本合同约定的由乙方负担的租金、物业费、水、电、通讯等费用，若6个月逾期不交付相关费用，甲方可单方面解除合同并向乙方追偿由此而引起的损失。
　　2016年8月19日，原、被告及上海晟汯国际贸易有限公司共同出具《关于变更租赁合同承租方的情况说明》，确认由于原合同的约定及经营需要，经双方协商，同意将《租赁协议》的承租方(乙方)由上海晟汯国际贸易有限公司变更为被告(两家公司法人代表皆为贾小伟)，合同内容不变。
　　2017年1月，被告作为甲方，第三人作为乙方，双方签订《合作协议》一份，协议第1.2条约定，合作经营场地：指本协议约定的位于上海市华洲南路XXX号厂房中区的合作经营场地，该合作经营场地包括办公场地及配套厂房。协议2.1条约定，合作经营场地坐落在上海市华洲南路XXX号，合作经营场地面积共1600平方米。协议2.2条约定，本协议合作期定为4年，自2017年1月20日起至2021年1月19日。协议第3.2条中约定，乙方承诺，合作期间合作经营场地的用途仅限于乙方从事包装材料加工。
　　2017年6月22日，临空公司出具《告知书》，告知原告有部分建筑内未按照批准项目对口经营的现象，故认作为违规、违法经营。对该区域经营的经营者，要求看到告知书后，于2017年6月30日之前，自行搬离该区域内的所有经营设备及所需要的一切物件。对逾期不搬离的，作无主处理。
　　2018年4月27日，原告向被告出具律师函一份，催讨2017年8月起的租金、水电费及终止合同事宜。
　　庭审中，原告向本院提交了被告自2017年5月至2018年9月拖欠水电明细,2017年7月、8月及2018年1月至2018年9月的催缴水电费通知及水电表度数照片,以证明被告拖欠水电费用的金额。同时，原告向本院陈述，原告与临空公司的合同中约定租赁用途是不能进行生产的，临空公司发现租赁场地有人进行生产后，在租赁场地张贴了告知书，后原告才发现租赁场地已经被被告转租，现在租赁场地被第三人和案外人齐欢公司占用。租赁场地的电费按照每度1.09元计算，水费按照每吨6元计算。原、被告签订《租赁协议》时，被告支付过50,000元保证金，同意在本案中抵扣被告应支付的相关费用。
　　庭审中，被告向本院陈述，被告承租租赁场地后，一千多平米场地是自己用作仓储和展示，其他三千多平米场地都是与第三人和案外人齐欢公司签订《合作协议》，将场地分别转租给第三人和案外人齐欢公司，齐欢公司主要用于仓储，与齐欢公司的《合作协议》第3.2条中约定的租赁用途“玩具……生产”，中间字迹已无法辨认。2017年6月22日，租赁场地张贴出《告知书》，被告认为是原告要求被告搬离，被告于2017年6月底搬离租赁场地，并没有与原告进行书面交接，也没有通知第三人。2017年6月因租赁场地停止供应水电，使第三人及案外人无法经营，两份《合作协议》均未书面解除。对原告主张的租金标准无异议，认可租赁场地的电费按照每度1.09元计算，水费按照每吨6元计算。原、被告签订《租赁协议》时，被告支付过50,000元保证金，同意在本案中抵扣被告应支付的相关费用。
　　庭审中，第三人向本院陈述，其与被告实为转租关系，租金支付给被告，《告知书》其在租赁场地看到过，自2017年7月租赁场地不能正常使用后，其通过口头和短信与被告沟通，租金及水电费都有过调整，其租金已向被告支付至2018年9月。
　　本院认为，原告与上海晟汯国际贸易有限公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，于法无悖，双方由此建立的租赁合同关系依法应属有效，双方均应按约履行。被告作为《租赁协议》承租方变更后的主体，《租赁协议》约定的权利义务仍对其具有约束力。根据协议约定，租赁场地不可转租且租赁用途为仓库、展示，但被告却将部分租赁场地以合作协议的名义转租给第三人及案外人作生产、加工用途，违反了原、被告之间《租赁协议》的约定，且被告自2017年8月1日后未支付相应租金，此系被告违约。而在临空公司于2017年6月22日张贴出纠正违规经营的《告知书》后，被告陈述其于2017年6月底自行搬离租赁场地，但并未与原告办理租赁场地的交接手续，亦未通知第三人及案外人处理后续租赁相关事宜，即使其搬离情况属实，即不能证明其已与原告达成解除租赁合同的合意，且其在2017年6月底之后还在收取第三人转租租金，更表明其与原告并未解除租赁合同，故对被告主张《租赁协议》于2017年6月22日解除之反诉请求，本院不予支持。现因被告违约，原告起诉解除合同，于法有据，故对原告要求解除合同之诉请，本院予以支持，双方之租赁协议于被告收到原告的起诉状副本之日即2018年7月30日解除。合同解除后，被告应将租赁场地返还给原告，支付欠付的租金、房屋占有使用费及水电费，同时第三人应迁出其租赁的1600平方米场地。故对原告诉请要求被告支付欠付的租金及房屋占有使用费，本院予以支持，根据租赁协议中租金标准的约定，2017年8月1日至2018年7月31日的年租金标准为911,390元，2018年8月1日之后的使用费标准原告按年租金929,617元标准主张，本院予以支持。对原告主张被告支付至2018年9月30日的水电费74,419.20元，本院予以支持。对被告要求原告支付违约金929,982.20元之反诉请求，因合同解除系被告违约，故本院对此不予支持。另，原、被告均同意在本案中将被告支付的50,000元保证金抵扣欠付的相关费用，并不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海鱼米之乡农业发展有限公司与被告(反诉原告)上海圆晟实业投资集团有限公司签订的《租赁协议》于2018年7月30日解除；
　　二、第三人上海昕佳鸿塑料制品有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出其占有的上海市华洲南路XXX号XXX区(面积1600平方米)，被告(反诉原告)上海圆晟实业投资集团有限公司应于本判决生效之日起二十日内将上海市华洲南路XXX号XXX区(面积4800平方米)返还给原告(反诉被告)上海鱼米之乡农业发展有限公司；
　　三、被告(反诉原告)上海圆晟实业投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鱼米之乡农业发展有限公司自2017年8月1日至2018年7月31日的租金及使用费911,390元(抵扣50,000元保证金后，被告(反诉原告)上海圆晟实业投资集团有限公司实际应支付861,390元)；
　　四、被告(反诉原告)上海圆晟实业投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鱼米之乡农业发展有限公司2018年8月1日至上述租赁场地实际返还之日止的使用费(按照年租金标准929,617元计算)；
　　五、被告(反诉原告)上海圆晟实业投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鱼米之乡农业发展有限公司水电费74,419.20元；
　　六、驳回被告(反诉原告)上海圆晟实业投资集团有限公司的反诉请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费13,314.99元(原告已预缴，未减半)，减半收取计6,657.50元，保全费5,000元，共计11,657.50元，由被告(反诉原告)上海圆晟实业投资集团有限公司负担；反诉案件受理费13,099.82元(被告已预缴，已减半)，由被告(反诉原告)上海圆晟实业投资集团有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：周  箐

书记员：王晓燕