上海鸿昂商贸有限公司与上海坤厦物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海鸿昂商贸有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：金洪涛，总经理。
　　委托诉讼代理人：高黎，上海新松律师事务所律师。
　　被告：上海坤厦物业管理有限公司，住所地上海市嘉定工业区。
　　法定代表人：王孝清，总经理。
　　委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。
　　第三人：上海新珑多实业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：潘丐多，执行董事。
　　委托诉讼代理人：王晓野，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：赵飞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　原告上海鸿昂商贸有限公司诉被告上海坤厦物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。经被告申请，本院依法追加上海新珑多实业有限公司作为第三人参与诉讼。于2018年9月11日公开开庭进行了审理，原告上海鸿昂商贸有限公司的委托诉讼代理人高黎、被告上海坤厦物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵欧到庭参加诉讼，第三人上海新珑多实业有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。经本院院长批准，本案简易程序审理期限延长三个月。本案现已审理终结。
　　原告上海鸿昂商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2、被告返还原告房屋租金15,580元；3、被告返还原告租赁保证金5,779元；4、被告支付原告违约金5,779元；5、被告支付原告搬迁费用4,700元；6、被告支付原告装修费31,795元。事实和理由：原、被告签有《租赁合同》一份，约定被告将上海市松江区梅家浜路XXX-XXX号第三幢二层358-2室厂房(以下简称“系争房屋”)租予原告，租金每年69,350元，另收取租赁保证金5,779元，任何一方违约，将以一个月的租金作为违约金赔偿另一方。但厂区因未取得排水许可手续导致2017年11月3日起被断电，原告嗣后被迫停止生产并搬离了系争房屋。被告构成根本违约，应当依法承担相应的违约赔偿责任，原告向被告多次主张无果遂涉诉。
　　被告上海坤厦物业管理有限公司辩称：被告已按合同约定交付租赁房屋，原告在诉状中提及的环境许可整改意见，不属于被告的义务，合同约定租赁期内因原告在消防等方面承担的责任由原告承担。另，被告仅为系争房屋的转租方，因此环境整改的义务不在被告，该义务或由房屋实际产权人承担，或由原告承担。综上，被告不同意原告的全部诉请。
　　第三人上海新珑多实业有限公司书面陈述如下：本案属于合同违约纠纷之诉，诉请均与第三人无关。被告与原告签订的合同中对房屋附属设施等进行了约定。被告已经按约履行义务，不存在根本违约的情形，因此合同不应当予以解除，原告诉请内容没有依据。
　　经审理查明：上海市松江区梅家浜路209、309号房屋登记产权人为第三人上海新珑多实业有限公司。
　　2015年6月29日，第三人作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市松江区茸北工业区梅家浜路XXX号，建筑面积12,315平方米出租给乙方。双方约定该房屋租赁期限自2015年7月1日起至2021年6月30日止。该合同第5-2条约定，租赁期间，厂房及其附属设备因老化或自然损坏，乙方应及时自行负责维修并承担费用。合同第5-3条约定，租赁期间，甲方保证提供给乙方在该房屋现有使用的水、消防、供电等有关附属设施。乙方确认：现有的水、电等容量已经满足乙方要求，若需要增容的，增容费由乙方自行承担。该合同还对双方权利义务、合同解除等条款进行了约定。
　　2017年6月23日，被告作为出租方(甲方)，原告作为承租方(乙方)签订《厂房租赁合同》。合同第一条约定，甲方将系争房屋租予乙方，租赁面积380平方米(含公摊)，每平方米每日0.5元。合同第二条约定，每年租金69,350元(注：原文为每月租金69,350元)，乙方应向甲方支付5,779元作为租赁保证金。合同第四条中约定，任何一方违约，将以一个月租金作为违约金赔偿另一方。该合同还对其他内容进行了约定。
　　2017年11月3日，上海市松江区人民政府中山街道办事处于系争房屋所在厂区的电力房房门上张贴封条。
　　2017年12月8日，松江区中山街道环境综合整治推进领导小组办公室向“各有关企业”发布《告知书》，载明：当前梅家浜路XXX号地块正处于中山街道环保违法违规项目和“五违四必”专项整治行动中，园区主体排污单位尚未取得排水许可。现告知相关企业或者个人知悉，切勿盲目签约入驻园区避免后期遭受严重损失。相关企业或者个人置若罔闻，一切后果由你方自负。经查，区域内现有14台各类发电机组供电用于有关企业生产经营活动。根据环保违法违规项目整治工作要求，责令有关企业立即停止经营生产活动，即日起一经发现将采取没收发电机组等措施。
　　2017年12月26日,松江区中山街道环境综合整治推进领导小组办公室向“梅家浜路XXX号内各仓储办公贸易汽修类所有企业”发布《告知书》，载明：因园区主体排污单位未取得排水许可手续，存在直接通过暗管、渗井、渗坑或雨水排放口等方式排放污水等情形，该区域内所有企业必须一律停止生产和经营活动，待排水许可手续办理后可继续开展生产经营活动。现告知必须一律停止生产和经营活动，必须尽快搬离，限期至2017年12月31日。逾期街道将联合相关执法部门采取集中整治强制清退，关闭园区，禁止一切车辆进出，强制清退所造成后果损失自负。
　　诉讼过程中，本院调取了本院于(2017)沪0117民初21374号案件中向上海市松江区水务局发送的调查函，该函件载明：我院受理了上海富电汽车销售有限公司与上海坤厦物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案。该案中，上海富电汽车销售有限公司向上海坤厦物业管理有限公司承租位于上海市松江区梅家浜路XXX号6幢的500平方米的厂房。租赁后，由于园区主体排污单位未取得排水许可证，政府部门要求所有租赁户停产停业，据此上海富电汽车销售有限公司诉至本院向上海坤厦物业管理有限公司主张违约责任。审理中，上海坤厦物业管理有限公司提出上海富电汽车销售有限公司作为系争房屋实际使用人，应当自行办理相关手续，故不同意其损失主张。经审理查明，上海市松江区梅家浜路XXX号、309号共有9幢房屋，房屋产权人为上海新珑多实业有限公司，该公司曾经办理过排水许可证，许可证号为沪水务牌证字第SJPC1042号。而，上海坤厦物业管理有限公司租赁了上海市松江区梅家浜路XXX号、309号的3、6、9幢房屋。为本案事实，特向你局发函，请你局收到函件后回复本院：1、上海新珑多实业有限公司办理的排水许可证是否还有效？2、本案中所涉房屋如需重新办理排水许可证，能否单独承租区域单独办理，还是需要就梅家浜路XXX号、309号统一进行办理？申请办理排水许可证的主体应当是实际使用人上海富电汽车销售有限公司、承租人上海坤厦物业管理有限公司还是产权人上海新珑多实业有限公司？如有相关规定，也请提供。上海市松江区水务局回复称：经调查，松江区梅家浜路209、309号由上海新珑多实业有限公司于2006年8月24日取得《排水许可证》，有效期至2011年8月23日，现处于无效状态。根据《城镇排污排入排水管许可管理办法》第六条第二款规定集中管理的建筑或者单位内有多个排水户的，可以由产权单位或者其委托的物业服务企业统一申请领取排水许可证，并有领证单位对排水户的排水行为负责。因此，可由产权人或上海坤厦物业管理有限公司对209、309内的9幢厂房统一办理《排水许可证》，也可以由使用人上海富电汽车销售有限公司办理其承租的3、6、9幢的《排水许可证》。
　　审理中，原告提供了一张收据及一张发票，以证明对系争房屋进行装修耗资31,795元、搬离系争厂区耗资4,700元，被告对该份证据的真实性及关联性均不予认可。
　　审理中，被告确认原告已付租赁保证金5,779元，原告已付清至2018年1月24日的租金。原告自述其于2017年12月27日搬离系争房屋，被告对此时间点不予认可但未提供相应证据，然双方均确认未办理房屋交接手续。原告认为断电时点为2017年11月3日(即相关部门于厂区电力房张贴封条之日)，被告对此时间点不予认可但未提供相应证据。另被告明确在本案中不提起反诉。
　　以上事实，有《租赁合同》、《厂房租赁合同》、告知书、照片、函件及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途。本案中原告以系争房屋因被告原因无法使用为由要求解除合同，被告则认为合同约定消防等方面责任由原告自行负责，故环境整改义务不在被告。本院认为，根据相关部门出具的告知书，系争房屋被停止经营的原因系排污单位未取得排水许可证所致。而第三人在该地址上的房屋有9幢，原告仅承租其中一部分，故如无特殊要求或约定，原告现实上不可能单独办理相关排水手续，故基于合同相对性原则，其以被告原因要求解除合同本院予以支持。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还押金，符合合同解除后果处理之原则，本院予以支持。就原告主张退还已付租金的诉讼请求，根据庭审调查，双方对原告已付清至2018年1月24日的租金不存争议，而原告所称的，系争房屋于2017年11月3日停电、原告于2017年12月27日搬离系争房屋在事实上均具有高度盖然性，故本院对上述时点均予认可。断电后，尽管房屋的利用价值受到重大影响，但原告仍实际使用房屋至其搬离日止，故原告要求退还自断电之日起的全部已付租金本院实难支持。根据本案的实际情况，本院依据日常生活经验，酌情确定被告按原租金三分之二之标准退还原告自断电之日至实际搬离之日的租金，并全额退还原告自搬离系争房屋次日至已付租金末日的租金。就租金单价而言，原告以每日190元计算，依约有据且于法无悖，本院予以准许。综上被告应当返还原告租金12,160元(28天×190元+54天×190元×2/3)。
　　就原告主张的违约金，根据双方合同约定，任何一方违约，将以一月租金作为违约金赔偿另一方。现因系争房屋本身问题致使原告无法继续使用，系被告违约，且关于“一月租金”之标准而言，原告之主张亦依约有据，本院亦予准许，故就原告的违约金主张本院予以支持。
　　就原告主张的搬迁费用及装修费用，因其属承担举证证明责任的一方，却未能充分举证证明，故本院难以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海鸿昂商贸有限公司与被告上海坤厦物业管理有限公司签订的《厂房租赁合同》已解除；
　　二、被告上海坤厦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海鸿昂商贸有限公司租金12,160元；
　　三、被告上海坤厦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海鸿昂商贸有限公司租赁保证金5,779元；
　　四、被告上海坤厦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鸿昂商贸有限公司违约金5,779元;
　　五、驳回原告上海鸿昂商贸有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,471元，减半收取735.50元，由原告上海鸿昂商贸有限公司负担499元(已付)，由被告上海坤厦物业管理有限公司负担236.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：王凌琼

书记员：沈晓燕