原告:上海鸿森置业有限公司,住所地上海市普陀区。
法定代表人:马群,总经理。
委托诉讼代理人:钟高德、许骏骏,上海同本律师事务所律师。
被告:上海君居酒店管理有限公司,住所地上海市闵行区。
法定代表人:宗武侠。
委托诉讼代理人:冯波,北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。
原告上海鸿森置业有限公司与被告上海君居酒店管理有限公司合伙协议纠纷一案,本院于2019年10月14日立案。
原告诉称,原、被告就合作经营白领公寓达成了一致意见,双方于2018年11月13日签订了《合作经营合同》。合同约定:原告(即甲方)将承租的奉贤区远东路XXX号房屋(即航谊路XXX号XXX幢房屋)作为白领公寓房屋,并提供现有装潢、设施、设备、现有物品与被告(即乙方)合作经营;被告上交给原告固定利润110万元/年,每两年递增6%,每半年支付一次,合作经营期限自2018年11月17日至2025年12月29日,保证金10万元;若被告违约,押金不予退还并承担其他关联损失;合同履行有争议的,向原告所在地人民法院诉讼方式解决,等等。合同签订后,被告支付了第一期固定利润并入驻经营。之后,被告却以各种理由拒不支付固定利润。
园区综合开发区有限公司书面告知原告停止使用房屋并推进违法经营取缔等措施,原告随即与主管部门进行积极沟通,但因土地、房屋性质等无法更改,主管部门仍坚持要求原告停止使用房屋、人员进行清退。
原告认为,房屋及土地性质决定了系争房屋不得用于经营白领公寓,系合同无法继续履行的根本原因。另房屋消防等不符合约定要求,最终导致原告租赁目的无法实现。为此,原告遂向法院提起诉讼,请求法院依法判决:一、确认原、被告签订的《合作经营合同》于2019年9月28日解除;二、判令被告支付固定利润,以每年110万元为标准,自2019年5月17日起计算至实际腾空房屋之日止;三、被告交付的10万元保证金归原告。
本院经审查认为,原告起诉时依据其提供的系原、被告签订的《合作经营合同》,该合同中约定如下:合同经营期间,甲方(即原告)提供经营房屋,合作经营场所的名称由乙方重新办理的营业执照确定为准,房屋坐落于上海市奉贤区远东路XXX号。甲方现有房屋的装潢、设施、设备、现有物品以现状与乙方合作经营,乙方上交给甲方的固定利润为人民币XXXXXXX元,每两年递增6%。合作经营期限自2018年11月17日其至2025年12月29日止;本合同签订后3日内,乙方支付甲方保证金100000元,合作经营合同期满或终止、解除后一周内无息返还给乙方;该房屋所发生的税收、水、电、煤气、通讯、网络、环卫等费用按相关部门规定的价格由乙方自行支付;甲方协助乙方办理消防、工商、卫生、环保等相关证照,费用由乙方自行承担;合同到期,除甲方同意乙方继续合作经营外,乙方应在本合同合作期限届满后的7个工作日内向甲方返还该房屋,同等条件下乙方有优先合作权;等等。
从上述内容分析,双方虽然签订的合同名为合作经营,但原告仅提供房屋及附着在房屋内的设施,其余经营性内容均与原告无关,同时原告也以“固定利润”为名收取固定的费用,意即在经营过程中,原告不但不参与经营管理,亦不承担任何经营风险。同时,双方在合同中还约定了保证金。显然,上述合同内容符合原、被告间就标的物上海市奉贤区远东路XXX号房屋进行租赁而达成合意成立的租赁合同之法律特征,故双方应为租赁合同法律关系。
根据法律规定,房屋租赁应为专属管辖,合同约定管辖不得违反专属管辖的法律规定。系争房屋坐落于上海市奉贤区远东路XXX号,应由上海市奉贤区人民法院管辖,故本案应当移送该院。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第三十四条、第三十六条之规定,裁定如下:
本案移送上海市奉贤区人民法院处理。
本裁定一经作出即生效。
审判员:郝晓鹃
书记员:钱心怡
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