上海鸿洋企业管理有限公司与葛建滕、张国春房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海鸿洋企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：连自力，董事长。
　　委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：葛建滕，男，1988年11月19日出生，汉族，户籍地河北省河间市。
　　被告(反诉原告)：张国春，男，1977年10月25日出生，汉族，户籍地江苏省海门市。
　　两被告共同委托诉讼代理人：孙瑶，上海宝淳律师事务所律师。
　　原告上海鸿洋企业管理有限公司与被告葛建滕、张国春房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，依法适用简易程序，于2019年3月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张骥、被告张国春及两被告的共同委托诉讼代理人孙瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上海鸿洋企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年3月28日签订的租赁合同；2.被告迁出上海市徐汇区漕宝路XXX号XXX室房屋，并将房屋返还给原告；3.判令被告按照年租金128,000元的标准向原告支付自2016年11月1日起至实际搬离之日止的房屋租金；4.判令被告支付逾期违约金(以每期租金为基数，按日利率千分之一的标准从应付之日起算至实际支付之日止，暂计至2018年9月30日为107,178.6元)。
　　事实与理由：2016年3月28日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定原告将上海市漕宝路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日，年租金128,000元，每6个月支付一次。逾期支付租金需每日按应付款的千分之三支付滞纳金。拖欠应付款超过30日的或累计超过60天，则原告有权单方终止合同并收回房屋，无需对乙方装修、设备添加费作出补偿。合同订立后，被告至今未支付2016年11月1日起的租金。原告多次催告，被告仍不予支付。被告的行为违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，造成了原告巨大的经济损失，故原告诉至法院，请求判如所请。
　　葛建滕、张国春辩称，原告与被告就系争房屋签订了租赁合同，被告按约支付了首期租金，因原告无故于2016年9月28日发函给被告，要求解除合同，但对被告损失及保证金退还等，双方未能协商一致。后原告于2016年11月1日起采取单方断水断电、封堵大门等行为直至2017年4月份，造成被告实际无法经营使用系争房屋，2017年4月以后，原告又以下水道改造工程等为由，在系争房屋处施工、开挖，造成被告实际也无法正常使用系争房屋，使被告的损失进一步扩大，故被告只能行使合同的抗辩权，拒绝向原告支付租金，并非被告故意违约。故被告不同意解除合同返还房屋。只有在原告赔偿被告损失的基础上，被告愿意按照合同标准支付租金并返还房屋。但应当扣除2016年11月至2017年7月期间的租金。被告不存在违约，不同意支付违约金。由于原告的行为造成了被告的损失，故被告向法院提起反诉。
　　葛建滕、张国春向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告各类经济损失共计416,430元，其中装修残值损失16,130元，经营损失300,000元，搬迁及临时场地租赁损失100,000元；2.反诉被告支付违约金32,000元；3.反诉被告赔偿反诉原告律师费13,000元。
　　事实与理由：2016年3月25日，反诉原、被告就系争房屋签订租赁合同，租赁期限自2016年5月1日起至2019年4月30日止，反诉原告按约支付了保证金和首期租金。反诉原告取得房屋后，即对房屋进行装修用以经营。2016年9月28日，反诉被告发函给反诉原告，以园区不得开设建材店为由，通知双方的租赁合同于2016年10月31日提前终止，由于反诉原告刚进行装修，提前终止合同将会造成反诉原告巨大损失，为此双方进行协商，但反诉被告不同意对反诉原告损失进行赔偿。2016年11月1日起采取单方断水断电、封堵大门等行为直至2017年4月份，造成被告实际无法经营使用系争房屋，2017年4月至2017年6月，反诉被告又进行下水道改建，对反诉原告的装修造成根本性损害，使得反诉原告无法正常经营，反诉原告不得不在外面租赁仓库进行临时经营，故反诉原告行使抗辩权，未支付相应的租金。反诉被告的行为造成了反诉原告巨大的经济损失，其应承担相应的赔偿责任。
　　上海鸿洋企业管理有限公司辩称，反诉原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。反诉原告并未提供相应的证据证实反诉原告的实际经济损失，反诉被告是采取断水断电等行为，但仅有几天，实际反诉原告一直在系争房屋内进行经营，反诉被告改建下水道是正常的行为，反诉原告在外租赁仓库，是其经营行为，与反诉被告无关。反诉原告未支付租金，反诉被告有权解除合同，无需赔偿反诉原告的装修损失。反诉原告主张律师费亦缺乏依据。故不同意反诉原告的反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2016年3月28日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，合同约定，甲方出租给乙方的房屋座落在上海市漕宝路XXX号XXX室房屋(即系争房屋)，租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日，交付日2016年3月29日，年租金128,000元，租金按每6个月为壹个租赁期支付，履约保证金为32,000元。在租赁期间，如发生下列情形，乙方必须每日向甲方支付应付款项千分之三的滞纳金，且不影响甲方的其他权利：乙方拖欠房屋租金和其它费用及任何应向甲方支付的款项，按从应付日起至甲方收到全部该笔款项日止计算。甲方有权因以下原因提前终止本合同并收回该房屋，且无需对乙方作任何装修费、设备添加费的补偿：乙方对本合同规定的所有应付款项，自应付之日起连续超过30日或累计超过60日。如甲方在本合同规定条件之外擅自解除本合同，除向乙方返还租赁保证金外，应向乙方支付相当于保证金金额之违约金，如违约金不足以弥补乙方经济损失的，乙方有权继续追偿(包括装修费、律师费和诉讼费)。合同另就其他事项作了约定。
　　合同订立后，被告支付了首期租金64,000元和保证金32,000元。被告取得房屋后对房屋进行了装修。2016年9月28日，原告向被告发函称，被告所从事的建材行业不符合聚集现代服务业业态的要求，且消防、安全等部门也在多次检查中一再提出园区开设建材店不符合相关规定，故要求按照双方租赁合同约定，双方合同将于2016年10月31日提前终止，并要求与被告协商解决合同终止后的未尽事宜。但双方未就合同终止事宜达成一致，被告未搬出系争房屋，此后也未向原告支付租金。2016年11月初，原告对系争房屋进行断电，被告曾就此进行报警，原告表示只断了几天电，被告则陈述断电直至2017年4月。2017年4月，园区内进行下水道工程改造，原告认为此系园区统一施工，被告认为原告上述行为造成其无法正常经营。因被告未向原告支付第二期起的租金，原告曾多次发函要求被告支付拖欠的费用，2018年4月19日，原告再次向被告发出提前解约通知，要求被告于2018年4月26日前搬离。2018年6月6日，原告又向被告发出清场通知。期间，被告曾回函向原告表示，由于原告行为造成其无法正常经营，要求原告对其进行赔偿等，并要求继续履行合同至合同期结束。因被告始终未搬离房屋，亦未向原告支付费用，双方协商未果，原告遂向本院提出如上诉请。
　　庭审中，被告提供一组付款凭证、发票、收据等，证明原告由于断电断水及下水管道施工导致其无法正常经营，致使其只能在外另行租赁场地，造成的租赁损失等，原告对上述证据的真实性不予认可，且都是被告自身的经营行为。上述证据系被告与案外人之间形成，对其证明力本院不予确认。对被告提供的证人证言，因证人未到庭作证，对其证明力本院不予确认。
　　本案审理过程中，根据被告的申请，本院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对系争房屋装修造价进行鉴定，结论为装修总价为40,242.37元，扣除折旧后的装修残值为14,755.54元。原、被告对鉴定结论均不持异议。
　　以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有房地产权证、租赁合同、授权书、提前解约通知，合同附表、告知函、收据、报警回执、律师聘请合同、发票等证据在卷佐证。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签署的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律的禁止性规定，故双方签订的合同合法有效，双方均应按照约定严格履行各自合同义务。原告在合同履行期间，于2016年9月向被告发出解约通知，原告违约在先，其发出的通知不具备合同解除的效力。被告接到通知后，仍继续使用系争房屋，故被告仍应按合同约定的标准向原告支付相应的租金。被告认为原告断电断水、改造下水道等，造成其无法正常经营，但被告提供的证据尚不足以证明原告具体断电断水的时间，故本院根据原、被告提供的证据及双方在庭审中的陈述，酌情免除被告两个月的租金。因原告的行为对被告正常使用系争房屋造成影响，故原告主张逾期付款违约金的诉讼请求本院不予支持。现原、被告间的合同已经到期，双方未签订新的租赁合同，双方合同到期自然解除，故原告要求确认解除双方签订租赁合同的诉讼请求本院亦不予支持。合同解除后，被告应及时将房屋返还给原告，继续占用房屋的，应向原告支付相应的费用。合同解除后，原告收取的保证金亦应予以返还。现合同已经到期，故被告要求原告支付装修损失的诉讼请求本院不予支持。被告主张的包括律师费在内的损失，被告未提供充分的证据证实，亦缺乏相应的合同依据，故对被告的上述反诉请求本院不予支持。在被告能正常使用房屋后，被告仍未向原告支付相应的费用，被告亦存在违约行为，故对被告主张违约金的诉讼请求本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条规定，判决如下：
　　一、葛建滕、张国春于本判决生效之日起十五日内迁出上海市徐汇区漕宝路XXX号XXX室房屋，并将房屋返还给上海鸿洋企业管理有限公司；
　　二、葛建滕、张国春于本判决生效之日起十五日内支付上海鸿洋企业管理有限公司自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金和使用费(按每年租金128,000元的标准计算)；
　　三、上海鸿洋企业管理有限公司于葛建滕、张国春返还房屋并结清上述费用后三日内返还葛建滕、张国春保证金32,000元；
　　四、驳回上海鸿洋企业管理有限公司的其余诉讼请求；
　　五、驳回葛建滕、张国春的全部反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计3,374元，由上海鸿洋企业管理有限公司负担1,012元，葛建滕、张国春负担2,362元；反诉案件受理费减半收取计3,774元，鉴定费2,000元，由葛建滕、张国春负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陈向红

书记员：谯  烨