原告:上海鹏晖置业有限公司,住所地上海市徐汇区。
法定代表人:郑群国,执行董事。
委托诉讼代理人:谭波。
委托诉讼代理人:朱霈雯。
被告:刘燕飞,女,1975年12月6日出生,汉族,户籍地福建省福鼎市。
委托诉讼代理人:林建(系刘燕飞丈夫),男,1977年11月1日出生,汉族,户籍地福建省福鼎市。
原告上海鹏晖置业有限公司与被告刘燕飞商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭波、被告的委托诉讼代理人林建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海鹏晖置业有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告双方于2010年10月18日签订的关于上海市徐汇区凯滨路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市商品房预售合同》;2.被告支付违约金70,400.15元;3.被告搬离上述房屋并将房屋返还给原告。
事实与理由:2010年10月18日,原、被告签订《上海市商品房预售合同》,被告向原告购买位于上海市凯滨路XXX弄XXX号XXX室房屋一套(以下简称系争房屋),房价款为7,040,015元。合同签订后,被告支付了首付款2,140,015元,剩余的4,900,000元由被告采取向银行申请按揭贷款方式支付。为此原、被告于2010年12月17日与兴业银行股份有限公司上海杨浦支行共同签订了《个人购房抵押(保证)借款合同》,约定在被告所购房屋产权转移之前,由原告承担阶段性担保责任。后因被告未按约还款,兴业银行向法院提起诉讼,要求原告承担连带清偿责任,法院作出了相应判决。原告于2017年10月履行了判决书中确定的还款义务。由于被告未及时办理房屋产权过户登记手续,致使原告的担保责任一直未能免除,并使得原告实际承担了担保责任,偿还了本应由被告承担的所有款项,双方的合同目的未能实现,故双方签订的预售合同应予解除。故原告诉至法院,请求判如所请。
刘燕飞辩称,双方签订预售合同后,被告已经按约支付了首付款,此后也一直按约归还贷款。后因案外人高某某就借款事宜起诉被告,被告才没有继续还贷款。现被告已经不在房屋内居住,并将房屋交付给了高某某,原告还贷款是其自身行为,被告对此不清楚,被告也没有接到相应的通知,根据预售合同约定,被告未按合同约定,原告有权解除合同,现被告已经完成了合同约定的付款义务,因被告未能归还银行贷款,由原告承担了保证责任,原告有权向被告进行追偿,但无权解除合同,故不同意原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下:2010年10月18日,原告(甲方)与被告(乙方)签署《上海市商品房预售合同》,约定,乙方向甲方购买上海市凯滨路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(即系争房屋),建筑面积暂测为125.58平方米,每平方米单价为56,060元,总价款为7,040,015元。乙方若未按本合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款的日万分之一计算,违约金自本合同应付款的第二日起算至实际付款之日,逾期超过30天的,甲方有权选择单方面解除合同,乙方应承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的1%,甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额,剩余房款退还给乙方。付款方式为分期付款,贷款方式商业贷款。乙方于2010年10月18日与甲方签约,并付首付款2,140,015元;2010年11月19日前支付房款4,900,000元。若乙方以贷款形式支付房价款尾款的,乙方应在签约之日起8日内办理完毕按揭贷款手续。乙方在还贷期间,如逾期支付银行本息而发生的法律纠纷,由乙方全权负责;由此引起甲方连带责任,导致甲方损失的,乙方应于甲方书面通知后10日内将甲方因履行担保责任所遭受损失偿付甲方,否则甲方有权追究乙方法律责任及经济责任。合同另就其他事项作了约定。合同订立后,被告向原告支付了首付款2,140,015元。
2010年12月17日,被告与兴业银行股份有限公司上海杨浦支行签订《个人购房抵押(保证)借款合同》,约定被告向兴业银行股份有限公司上海杨浦支行借款4,900,000元,用于支付系争房屋房款,借款期限自2010年12月16日起至2040年12月16日止,原告在该合同项下承担连带保证责任,保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。后兴业银行股份有限公司上海杨浦支行将上述4,900,000元发放至原告名下。因被告未按约还款,兴业银行股份有限公司上海杨浦支行向上海市静安区人民法院提起诉讼,要求原告归还借款本金等。上海市静安区人民法院于2017年3月13日作出(2016)沪0106民初14278号民事判决,判决原告对被告应偿付的借款本金4,516,306.01元,截至2016年7月6日的利息45,452.34元、逾期利息457.65元,以及按《个人购房抵押(保证)借款合同》约定利率计算的自2016年7月7日起至借款实际清偿之日止的逾期利息的付款义务,承担连带清偿责任;对应偿付兴业银行股份有限公司上海杨浦支行律师费5,000元的付款义务,承担连带清偿责任;并承担案件受理费43,314元和保全费5,000元。原告对该判决不服,向上海市第二中级人民法院提起上诉,上海市第二中级人民法院维持了上述判决。2017年10月12日,根据上海市静安区人民法院的执行通知书,原告共支付执行款项合计5,085,641.90元。原告支付上述款项后,注销了系争房屋存在的抵押登记,向本院提出如上诉请。
还查明,原告向被告交付系争房屋后,被告未办理房屋产权过户登记手续,系争房屋现仍登记在原告名下,被告对系争房屋办理了预告登记。
以上事实,除原、被告当庭陈述一致外,另有上海市商品房预售合同、抵押借款合同、判决书、不动产登记簿、执行通知书、汇款凭证等佐证,本院予以确认。
本院认为,原、被告之间就系争房屋签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示,合法有效,双方均应恪守。根据预售合同的约定,被告支付首付款后,通过向银行借款的方式支付了剩余房款,被告已经履行了支付房款的义务,原告亦向被告交付了系争房屋,双方的合同义务均已履行完毕。因被告未及时办理产权过户手续,在未按约归还银行贷款时,由原告向银行承担了连带清偿责任。根据预售合同的约定,因被告逾期还贷造成原告承担连带责任的,原告应当通知被告向其进行偿付,原告有权追究被告相应的责任。原告承担的系连带清偿责任,与预售合同系不同的法律关系,原告认为预售合同的目的无法实现缺乏事实和法律依据,故对原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。原告基于解除合同向被告主张违约金的诉讼请求本院亦不予支持。原告履行担保责任后,权益受损,可另行起诉主张权利,对此本案不予处理。双方合同已经履行完毕,原告要求被告返还房屋缺乏依据,对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定,判决如下:
驳回原告上海鹏晖置业有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费计61,733元,公告费260元,合计61,993元,由上海鹏晖置业有限公司负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当人或代表人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员:陈向红
书记员:汪俭蓉
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