上海鹿都房地产开发有限公司与高存成房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海鹿都房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：姜笃篪，总经理。
　　委托诉讼代理人：彭建玲。
　　委托诉讼代理人：张玉梅，上海明伦律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：高存成，男，1968年7月11日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：范海平，上海新望闻达律师事务所律师。
　　第三人：上海膳川餐饮有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：高存成，总经理。
　　委托诉讼代理人：范海平，上海新望闻达律师事务所律师。
　　原告上海鹿都房地产开发有限公司与被告高存成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法适用简易程序审理。经原告申请，本院于同年11月9日追加上海膳川餐饮有限公司为第三人参与诉讼。后被告高存成向本院提起反诉请求，本院依法受理后与本诉合并审理，于2017年12月27日、2018年2月9日及2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告上海鹿都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张玉梅、被告高存成及被告高存成与第三人上海膳川餐饮有限公司的共同委托诉讼代理人范海平到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。
　　原告上海鹿都房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方就上海市松江区松汇中路XXX号XX座XX层XXXX室商铺租赁合同于2017年10月17日解除；2、判令被告将上海市松江区松汇中路XXX号XX座XX层XXXX室商铺返还原告；3、判令被告支付2017年1月15日至2017年10月14日期间拖欠的租金360,242.10元；4、判令被告支付2017年1月15日至2017年10月14日期间拖欠的推广费3,602.70元；5、判令被告支付首期拖欠的租金136,117.30元(首期费用为2016年4月15日至2016年7月14日期间的租金、免租期物业费、广告推广费、履约保证金、进场保证金、公共事业保证金，合计302,425.80元，扣除被告已付的166,308.50元计)；6、判令将被告已付的履约保证金80,053.80元抵扣诉讼请求第3、第4项；7、判令被告支付违约金187,541.70元；8、判令被告支付原告律师费20,000元；9、判令被告支付2017年10月15日至2019年2月28日的占有使用费680,024元及以日租金1.87元/平方米计算的自2019年2月28日起至实际返还之日止的占有使用费；10、判令被告和第三人将第三人的营业执照迁出；11、判令被告支付2016年7月15日至2016年9月29日期间(免租期)租金10,012.50元；12、判令被告支付电费37,071.20元、水费5,696.20元。事实和理由：原、被告2016年3月25日签订了《商铺租赁合同》，被告向原告承租位于上海市松江区松汇中路XXX号A座四层D017室商铺。双方约定租赁期限自2016年4月15日至2021年4月14日止，其中2016年4月15日至2018年4月14日的日租金1.78元/㎡/日、月租金为40,026.90元、年租金480,323.20元；2018年4月15日至2020年4月14日的日租金1.87元/㎡/日、月租金为42,050.80元、年租金504,609.20元；第五年日租金1.96元/㎡/日、月租金44,074.60元、年租金528,895.20元。双方另约定履约保证金为80,053.80元，免租期自2016年7月15日至2016年9月29日，被告欠付租金超过10日的原告有权终止合同，并由被告按履约保证金的三倍承担违约金。被告自2017年1月起未支付租金，经多次催告仍拒不支付，故原告起诉请求判如所请。审理中，原告撤回第10项诉讼请求。
　　被告高存成及第三人上海膳川餐饮有限公司共同辩称，同意解除合同，被告已于2018年3月31日通知原告要求解除合同，被告没有拖欠租金、原告未进行推广活动，故不同意支付租金和推广费；被告没有违约事实，不同意支付违约金、律师费；对于证照已经进行了变更。此外，原告未依约注销原商户的营业执照，故被告可以不予支付租金。
　　同时，被告高存成向本院提出反诉请求：1、原告赔偿被告装饰装修损失650,000元；2、原告补偿经营设施设备的损失120,000元(主要指餐厅冰箱、桌椅、餐具、洗碗机等可移动的设施设备)；3、原告支付被告律师费20,000元。事实和理由：双方商铺租赁合同约定原告提供商铺作为被告经营餐厅之用，原告应保证出租的商铺正常使用并提供电梯等公共设施。被告入驻商铺后，发现墙面漏水、自动扶梯至四楼部分停运，造成被告无法正常经营。故提起反诉，请求依法判决。
　　原告(反诉被告)上海鹿都房地产开发有限公司辩称，被告长期拖欠租金和水电费，所有反诉请求无事实和法律依据，故不同意被告的全部反诉请求。
　　第三人上海膳川餐饮有限公司述称，同被告高存成的意见一致。
　　本院经审理查明认定事实如下：原告为上海市松江区松汇中路XXX号房屋的权利人。
　　原、被告签有《租赁合作意向书》，其中约定被告租用鹿都商业广场X楼XXXX号商铺，作为经营善川餐饮之用途。
　　2016年3月25日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)一份，约定被告承租位于上海市松江区松汇中路XXX号A座四层D017号商铺(以下简称系争房屋)作为商业用途，建筑面积739.3平方米，乙方经营品牌“善川”、经营范围餐饮，租赁期限为5年，自2016年4月15日起至2021年4月14日止。租赁合同第四条“租金及其他费用”约定：2016年4月15日至2018年4月14日的日租金为1.78元/㎡/日、月租金为40,026.90元、年租金480,323.20元，2018年4月15日至2020年4月14日的日租金为1.87元/㎡/日、月租金为42,050.80元、年租金504,609.20元，2020年4月15日至2021年4月14日的日租金为1.96元/㎡/日、月租金为44,074.60元、年租金528,895.20元。租金实行先付后用原则，乙方按每3个月为一个支付期，向甲方支付租金，每期租金的支付时间为每个支付期上一月的六号前。乙方应支付甲方履约保证金80,053.80元，用途为迟延支付租金、物业管理费或其他费用的扣款。首期费用的交付按以下约定实行：租金(含物业管理费)2016年4月15日至2016年7月14日120,080.70元；免租期间物业管理费2016年7月15日至2016年9月29日56,063.50元；广告推广费2016年4月15日至2016年7月14日1,200.90元；履约保证金80,053.80元；进场保证金40,026.90元；公共事业费保证金5,000元，首期费用应付302,425.80元，在2016年3月30日前支付166,308.50元，剩余136,117.30元在免租期结束日前付清。若因甲方原因或因原商户未注销营业执照原因而导致乙方未在免租期结束日前办理完成营业执照的，支付剩余部分钱款时间顺延至证照办出之日。免租期间物业管理费按照每天每平方米1元即每月22,487元，与租金同时支付。广告推广费按每月400.30元，与租金同时支付。
　　另外，租赁合同第六条“免租期”约定免租期为2016年7月15日至2016年9月29日，免租期内无需支付租金，但需支付物业管理费、装修期管理费、广告推广费。
　　租赁合同第十二条“违约条款”第1款约定合同生效但尚未履行之前，如乙方未能如期交付履约保证金、商品质量保证金、装修管理费、公用事业费保证金、进场保证金、首期租金、首期物业管理费等首期应付各项费用的，甲方有权单方解除合同，乙方必须赔偿甲方相当于三个月租金和物业管理费的违约金。该条款第3款约定，乙方拖欠租金超过10日，拖欠物业管理费、水电费、广告推广费超过10天的，甲方有权终止合同，收回商铺，乙方应按照三倍的履约保证金向甲方支付违约金。该条款第8款约定，如乙方违约，则甲方主张权利而花费的包括但不限于律师费、调查费、差旅费、诉讼费、保全费等在内的所有费用均由乙方承担。
　　租赁合同第十四条“特别条款”约定本合同中止或终止后的七日内，乙方需到相关部门办理本铺位的证照注销手续。甲方需在2016年12月31日前注销原商户的营业执照，超过此日期未注销的，乙方有权自此日期起停止向甲方支付租金，直到甲方注销完成。甲方同意乙方在注册完成公司营业执照后，将承租方更改为公司名称。
　　租赁合同第十五条“通知”条款约定一方发给另一方的通知或信件必须采用书面形式，按本合同内所示地址发送。合同另对其他事宜作出约定。
　　租赁合同签订后，原告将系争房屋交付给被告。2016年5月26日，第三人上海膳川餐饮有限公司成立，法定代表人为被告高存成，住所地为系争房屋所在地。
　　另查明，被告在租赁合同签订后向原告支付了首期费用中的5,000元及116,308.50元。2016年8月24日，被告向原告支付了2016年7月15日至同年10月14日期间的租金19,739.30元、同期推广费1,200.90元。2016年10月11日，被告向原告支付了2016年10月15日至2017年1月14日期间的租金120,080.70元。2016年11月10日，被告向原告支付了2016年10月15日至2017年1月14日期间的推广费1,200.70元。被告另分期支付了2016年5月至2017年8月的水电费。
　　原、被告均确认2017年1月14日前的租金已经付清，自2017年1月15日开始的租金没有支付。
　　租赁期间，被告以上海厚味餐饮管理服务有限公司的名义缴纳燃气费。
　　又查明，原告因诉讼支出律师费20,000元。
　　审理中，被告提供视频录像，反映系争房屋中存在漏水的情况。被告另提供录音记录，反映2017年10月25日被告和系争房屋物业管理人员俞会龙就屋顶漏水问题进行沟通交流，其中该物业管理人员作出“屋顶破碎了结构”、“防水的东西很难修的”等陈述。被告还提供维修申请单两份，对于系争房屋渗水问题进行保修，其中落款日期为2016年10月9日的申请维修单中物业签收一栏载明为俞会龙。原告对于录音记录的真实性予以认可，对于视频录像、申请维修单不予认可。第三人对于被告提供的视频录像、录音记录、申请维修单均无异议。
　　审理中，依照被告的申请，本院依法委托上海大华工程造价咨询有限公司(以下简称“大华公司”)对被告主张的装饰装修工程在剩余租赁期内的残值损失进行司法鉴定。大华公司出具编号为沪大华[2019]造鉴字第18178SF049《司法鉴定意见书》一份，载明的鉴定意见为：本案所涉标的物，松江区松汇中路XXX号A座四层D017号的装饰装修在租赁期内装饰装修残值为191,445元。该鉴定意见书另载明原、被告在鉴定过程中提出的争议项。其中原告在鉴定过程中的异议为：(1)大堂区域地砖、厨房区域所有装饰装修工程均为原有，非被告方施工，以上涉及造价为人民币232,673元(详见附件3)；(2)厨房内风管、净化器及风机也非被告方施工，以上涉及造价为人民币70,700元(详见附件4)。以上争议部分合计现有残值为人民币146,630元，以上均作为争议单列，供法院据实裁定时参考。其中被告在鉴定过程中的异议为：被告提出对现场空调工程造价予以鉴定，经与法院交流，现单列涉及造价为人民币94,659元(详见附件5)，供法院据实裁定时参考。原、被告对于鉴定意见书均无异议，但坚持各自在争议项中的意见。原、被告均确认鉴定费32,000元由被告支付。鉴定人员在庭审时明确空调均没有封闭，均可以拆除和移机。
　　审理中，原、被告均确认2017年8月31日至2018年2月23日的水费金额为7,303.60元，被告明确同意支付上述款项；原、被告另确认2017年8月31日至2018年2月23日的电费在抄表时计算出的金额为42,731.40元，但被告辩称上述电费金额存在倍率问题，并非应付金额，应按不计算倍数的方式计算电费金额。被告陈述涉诉之前的电费支付系按照原告的要求支付，对于有无计算倍率不清楚。
　　审理中，原、被告均确认原告于2018年10月25日收到被告交付的系争房屋钥匙。原告另确认于2019年3月1日封闭系争房屋的大门，并由原告控制系争房屋。被告称系争房屋中的空调未搬离，其他可移动设备已经搬离，并明确不同意搬离空调。
　　以上事实，有《租赁合作意向书》、《商铺租赁合同》、上海市房地产权证、第三人企业信息、原告整理的付款清单、法律服务合同、律师费发票、司法鉴定意见书、视频录像、录音记录、维修申请单及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为：原、被告之间的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，对双方均有拘束力。
　　关于合同解除，原、被告签订的《商铺租赁合同》第十二条约定，租赁期间，被告拖欠租金超过10日的，原告有权终止合同，收回该商铺。现原、被告均确认自2017年1月15日开始的租金没有支付，被告辩称系因原告未依约注销原商户的营业执照，故未支付租金。然，其一，被告实际已经在原告的房产内办理了营业执照，其营业执照办理的地址和双方合同约定的地址一致，而被告所称未注销营业执照的原商户地址和原、被告合同约定的租赁物地址并不一致；其二，被告实际也始终正常经营，并未因营业执照的注销和办理产生实际经营障碍；其三，被告确认系争房屋在现场并无门牌号，而根据被告提供的规划图纸，也并未反映出其所称的具体商铺门牌号存在固定区分的情形。综上，被告依此作为拒付租金的抗辩理由，依据不足，本院难以采纳。另，对于被告所称的其他情形，即使存在被告所称原告未完全履行合同的情形，也不足以作为不履行支付房屋租金这一主合同义务的抗辩理由，故原告依据合同约定行使解除权，并无不当，应予支持。至于合同解除的时间，因原告系以起诉的方式行使其解除权，故本院以原告诉状副本送达被告之日即2017年10月29日作为双方合同解除时间。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间的合同于2017年10月29日解除，被告应及时返还原告系争房屋，但根据原、被告在庭审中的陈述，系争房屋现已实际由原告控制，故返还请求不再支持。
　　关于2017年1月15日至2017年10月14日期间的租金，被告承租原告的房屋，应依约支付房租，但原告作为出租人对于系争房屋亦负有瑕疵担保义务。承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，根据被告提供的申请维修单、视频录像、录音记录等证据，结合本院现场实地查看的情况，可以反映系争房屋存在漏水的情况，对于被告使用房屋确实造成一定的影响，且在被告报修后始终未完全修复，故对于原告主张的租金应予以酌减。考虑到漏水地点、面积及被告租赁系争房屋用于餐馆经营等因素，本院酌情确认被告按照合同约定租金的80%支付原告上述期间的租金。故被告应支付原告2017年1月15日至2017年10月14日期间的租金288,193.68元。现原告自认被告支付履约保证金80,053.80元并主张在本案中予以抵扣，于法不悖，本院予以准许。扣除已经支付的履约保证金80,053.80元，被告仍应支付原告208,139.88元。
　　关于2017年1月15日至2017年10月14日期间的推广费，原、被告在合同中已经作出明确约定，现原告依照合同约定要求被告支付推广费3,602.70元，确有依据，本院予以支持。
　　关于首期拖欠的费用136,117.30元，系双方合同约定，虽然被告辩称证照未办理齐全，故不应支付。但根据双方合同约定，仅约定营业执照的办理作为付款的前置条件，现被告已经自认于2016年5月26日办理了营业执照，故对被告的该项抗辩意见，本院难以采纳。被告对于首期拖欠租金的计算方式并无异议，但上述拖欠费用中包括进场保证金40,026.90元及公共事业费保证金5,000元，现租赁合同已经解除，故对于上述款项原告不应再收取。扣除上述款项，被告仍应支付原告首期拖欠费用91,090.40元。
　　关于违约金，原、被告在合同中已经就解约违约金作出明确约定，被告辩称违约金过高，请求予以调整。本院认为，本案系争合同确因被告逾期付款导致解除，被告应支付原告违约金。考虑到原告的实际损失、被告的违约程度等因素，结合原告的诉请就其主张依据已经进行降低金额的情形，本院认为原告的该项主张尚属合理，应予支持。
　　关于律师费，原、被告在合同中约定，如被告违约，则原告因主张权利而花费的律师费由被告承担。本案中，因被告违约，导致原告诉至本院要求解除合同并主张其他权利，故被告应依约承担原告的律师费损失。现原告称实际支出律师费20,000元，并提供律师服务合同及律师费发票予以佐证，考虑到本案实际情况，该费用亦属合理，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
　　关于2017年10月15日至2019年2月28日的租金及占有使用费680,024元及以日租金1.87元/平方米计算的自2019年2月28日起至实际返还之日止的占有使用费，原、被告之间的租赁合同于2017年10月29日解除，被告应及时将系争房屋返还原告，而被告至2018年10月25日才将系争房屋的钥匙交付原告，故被告仍应支付2017年10月15日至2017年10月29日的房租及2017年10月30日至2018年10月24日的占有使用费。至于支付标准，考虑到系争房屋本身的瑕疵，被告在诉讼中也停止使用系争房屋，未能及时返还系争房屋的原因主要是由于双方的纠纷未予了结，且需要进行鉴定等事宜所造成，故本院根据公平原则，考虑双方对合同解除的过错程度，酌情确定被告应支付2017年10月15日至2017年10月29日的房租及2017年10月30日至2018年10月24日的占有使用费合计320,000元。至于2018年10月25日之后的占有使用费，因原告已经以新客户要看房为由于2018年10月25日取得系争房屋钥匙，可以反映原告已经可以对系争房屋控制及利用，且事实上在本案审理阶段，原告也认可已经交付其他商户系争房屋，故对于2018年10月25日之后的占有使用费，被告无须支付。
　　关于免租期的租金，因承租人违约导致租赁合同解除，出租人主张免租期租金损失的，可以综合考虑免租期对出租人租金收入的影响，公平合理的确定赔偿金额。本案中，双方之间的租赁合同因被告违约而解除，原告主张免租期的租金损失，确有依据。但考虑到被告已经实际租赁并使用系争房屋较长时间，结合被告的违约程度、对原告收益的影响等因素，再扣除被告已经支付的免租期物业费56,063.50元。本院认为原告的免租期租金损失已经得到充分考量和弥补，被告无须再支付其余免租期租金损失，故对于原告关于免租期租金的诉讼请求，本院不予支持。
　　关于水电费，其中被告对于水费7,303.60元予以认可且同意支付，系被告自愿行使其民事权利及诉讼权利，且于法不悖，为减轻当事人的诉累，本院予以准许。至于电费，根据原、被告双方签名确认的抄表数及单价，可以反映电费金额为42,713.40元。虽然被告辩称电表数字存在倍率问题，不应乘倍数，但根据双方合同约定，分电表需贴费给大表，可以反映双方对于电费确有贴费的约定，参考之前被告支付电费的金额，结合一般商铺的用电费用情况，本院认为，依照被告主张不乘倍数的计算方式，明显不合常理，相较而言，原告的主张更具有可采性，故对于原告关于电费的主张，本院予以支持。因原告诉请主张的金额较实际电费金额较低，故本院以原告的诉讼请求作为最终支持的金额。
　　关于被告的反诉请求，被告要求原告赔偿装饰装修损失，根据相关司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，原、被告之间的租赁合同系因被告违约导致解除，故被告要求原告赔偿装饰装修损失，于法有悖，本院难以支持。
　　关于被告主张的经营设施设备损失，被告在审理中明确除空调外其余设施已经搬离，且在原告同意配合的情况下拒绝搬离空调，故对此应承担不利的法律后果。现被告再要求原告赔偿经营设施设备的损失，依据不足，本院不予支持。
　　关于被告主张的律师费，首先，原、被告在合同中并未对出租人违约后律师费的承担作出约定，故被告主张律师费缺乏合同依据。其次，本案系因被告逾期缴纳房租引起，并最终导致合同解除，主要责任也在于被告。故被告要求原告赔偿律师费损失，缺乏依据，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海鹿都房地产开发有限公司与被告(反诉原告)高存成就坐落于上海市松江区松汇中路XXX号XX座XX层XXXX号商铺签订的《商铺租赁合同》于2017年10月29日解除；
　　二、被告(反诉原告)高存成于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鹿都房地产开发有限公司2017年1月15日至2017年10月14日期间的租金208,139.88元；
　　三、被告(反诉原告)高存成于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鹿都房地产开发有限公司推广费3,602.70元；
　　四、被告(反诉原告)高存成于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鹿都房地产开发有限公司首期拖欠的费用91,090.40元；
　　五、被告(反诉原告)高存成于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鹿都房地产开发有限公司违约金187,541.70元；
　　六、被告(反诉原告)高存成于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鹿都房地产开发有限公司律师费20,000元；
　　七、被告(反诉原告)高存成于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鹿都房地产开发有限公司2017年10月15日至2017年10月29日期间的房租及2017年10月30日至2018年10月24日期间的房屋占有使用费320,000元；
　　八、被告(反诉原告)高存成于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鹿都房地产开发有限公司水费7,303.60元及电费37,071.20元；
　　九、驳回原告(反诉被告)上海鹿都房地产开发有限公司的其余诉讼请求；
　　十、驳回被告(反诉原告)高存成的反讼请求。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费12,547.49元，反诉案件受理费5,825元，财产保全费3,895.40元，鉴定费32,000元，合计诉讼费用54,267.89元，由被告(反诉原告)高存成负担(已付37,825元，余款16,442.89元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨  名

书记员：张  孜