上海麦盟房产经纪有限公司与牛圆圆、卢斌居间合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海麦盟房产经纪有限公司,住所地上海市松江区泗泾镇泗通路XXX弄XXX号XXX层。
　　法定代表人：王静，经理。
　　委托诉讼代理人：程苗苗，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：牛圆圆，女，1987年2月11日生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：陈文利，住山东省东营市。
　　委托诉讼代理人：李佳星，上海赢火虫律师事务所律师。
　　被告：卢斌，男，1977年2月25日生，汉族，住上海市。
　　原告上海麦盟房产经纪有限公司与被告牛圆圆、卢斌居间合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，被告牛圆圆提起反诉，本院合并审理，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告上海麦盟房产经纪有限公司的委托诉讼代理人程苗苗、被告牛圆圆的委托诉讼代理人李佳星和陈文利以及被告卢斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海麦盟房产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告牛圆圆支付原告佣金40,000元；二、判令被告卢斌对上述佣金支付承担连带责任。事实和理由：2019年3月9日，被告牛圆圆在原告居间下与卢斌就位于上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“泗宝路房屋”)的买卖事宜协商一致，并签订《麦盟房地产居间合同》(以下简称“居间合同”)。该居间合同确定了泗宝路房屋以3,170,000元出售,并约定了付款方式、居间方义务、服务报酬、违约责任、争议解决的内容。同日，被告牛圆圆向卢斌支付定金50,000元，卢斌出具定金收据。卢斌签署了同意售房声明，声明中载明由卢斌全权代理其配偶严珺和女儿卢瑄东出售泗宝路房屋。同日，被告牛圆圆与原告签订《佣金确认书》，该《佣金确认书》确定了就泗宝路房屋被告牛圆圆以48,000元向原告支付佣金。被告牛圆圆已支付佣金8,000元，还余40,000元未支付。后因卢斌违约，导致泗宝路房屋买卖无法完成，卢斌向被告牛圆圆返还双倍定金100,000元。原告带领被告牛圆圆看房，并且在原告的促成下，三方签订居间合同,被告牛圆圆也在原告的居间下向卢斌支付定金，原告履行了居间合同所约定的义务。被告牛圆圆却迟迟不支付剩余40,000元佣金，卢斌中途违约不再出售房屋导致买卖合同无法继续履行下去，故其对该佣金的支付应承担连带责任。此后虽然经原告多次催促，但二被告均拒绝支付欠付的佣金。为维护原告自身的合法权益，原告起诉至法院，请求判如诉请。
　　被告牛圆圆辩称，一、原告未履行完毕居间义务：居间合同约定原告“应善尽中介义务，努力居间斡旋，促成交易”，但原告并没有促成买卖双方签署《上海市房地产买卖合同》以及代办贷款申请、过户、交房等一系列实质性居间服务；约定的佣金支付的条件未成就，佣金确认书约定定金合同当日支付8,000元，网签当日支付20,000元，过户当日支付20,000元，现因被告卢斌不再出售房屋，网签、过户无法实现，佣金支付条件未能实现；对完成“售业务”的理解应作出不利于提供格式条款一方的解释，4.8万元佣金的支付对价是完成整个出售业务包括网签、过户，原告并未完成，被告无需支付佣金。二、原告提供居间服务过程中违法违规：唆使被告牛圆圆签署虚假收据，业务员无执业资格，未做好房屋产权调查，在被告卢斌反对情况下仍擅自更换门锁；原告未尽保护客户权益义务，甚至侵犯客户合法权利：居间斡旋中原告过错导致交易双方信息不对称，错失继续商谈机会；原告制定的居间合同条款排除自身责任、加重客户义务。三、根据合同相对性，原告要求被告卢斌承担连带责任没有法律依据。
　　被告卢斌辩称，被告卢斌已经按照合同承担支付双倍定金的责任，居间合同没有约定被告卢斌承担居间费，原告要求被告卢斌承担居间费没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。原告在居间过程中，采用非法手段和威胁的语言，侵害了被告卢斌的合法权益。
　　反诉原告牛圆圆向本院提出诉讼请求：反诉被告上海麦盟房产经纪有限公司退还反诉原告牛圆圆居间费用8,000元。事实与理由：2019年3月9日，反诉原告和反诉被告签署《麦盟房地产居间合同》，约定由反诉被告就反诉原告购买泗宝路房屋事宜提供居间服务，另约定各方应于2019年3月23日签订正式房地产买卖合同；当日，反诉原告向反诉被告支付了首笔居间费用8,000元。后因反诉被告居间不利等因素导致房屋产权人不愿意出售上述房屋，并将此情况向反诉原告、反诉被告明确告知。根据合同法规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。反诉原告多次要求反诉被告退还居间费用，但反诉被告以种种不合理原因拒绝退还。为维护反诉原告合法权益，其依法提起反诉。
　　反诉被告上海麦盟房产经纪有限公司辩称，反诉被告已经成功居间，促使双方签订居间合同，支付定金，居间义务已经完成，理应收取相应的佣金，不同意反诉原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2019年3月9日，原告为居间方，被告牛圆圆为买受方，被告卢斌为出售方，签订《麦盟房地产居间合同》1份，就上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖事宜约定，第一条，买受方愿意购买条件：总价317万元，签署本协议当日支付定金5万元，签署房地产买卖合同当日(2019年3月23日前)支付15万元，2019年4月30日前支付31万元，向银行申请贷款206万元(2019年5月31日前)；交屋时间：款清交房；出售方不承担任何交易过程中的税费，出售方交房前迁出户口，出售方家人知晓，如有疑问出售方承担违约责任，出售方知晓并认可买受方合理调整买卖合同价，出售方的房屋为预售合同状况、出售方收到定金后及时办理房产证、费用出售方自负。第二条，居间方义务：不得与他人私下串通，损害买受方、出售方的利益；居间方应善尽中介义务，努力居间斡旋，促成交易。第三条，服务报酬：详见佣金确认书。合同还约定违约责任、争议解决等事项。被告牛圆圆、原告二方在上述条款后签章。
　　在原告和被告牛圆圆签章落款处的后面，被告卢斌签署出售方确认书，确认书内容：出售方已于签署本合同时，同意买受方在本合同中所列购买条件，接受本合同全部条款，并承诺依本合同约定至居间方签约中心签订房地产买卖合同，出售方在收取定金时，应将房地产权利证明资料原件交存居间方保管，若出售方反悔，未按约定至居间方签约中心签订买卖合同的，则出售方同意按买受方支付定金金额的双倍返还给买受方以作为违约之赔偿。
　　在该居间合同尾部，设定“签约时间”一栏，载明：买卖双方基于以上购买条件已达成一致意见，双方约定于2019年3月23日之前至居间人签约中心签订正式房地产买卖合同，被告牛圆圆和被告卢斌在出售方和买受方签名处签名。
　　2019年3月9日，被告卢斌还向被告牛圆圆出具收到定金5万元的收据1份。当日，被告牛圆圆则在原告提供的佣金确认书上签名，佣金确认书载明佣金金额48,000元，支付日期：定金合同当日支付中介方8,000元，网签当日支付中介费20,000元，过户当日支付中介方剩余20,000元。
　　2019年3月23日，被告牛圆圆和卢斌签署书面协议1份，言明卢斌退还牛圆圆定金10万元，牛圆圆已收到此款，牛圆圆和卢斌之间关于泗宝路房屋的出售事宜即告终止，双方不再承担相应的法律责任。
　　以上事实，有《麦盟房地产居间合同》、定金收据、佣金确认书、书面协议及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应该按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案主要争议在于原告是否促成合同成立。原告主张居间合同对房屋买卖合同的权利义务约定明确，应认定为本约，故其居间义务已经全面履行，对此本院不予认同。首先，涉案居间合同关于房屋买卖合同双方的权利义务有约定但并不全面，故并不构成本约；其次，即使构成本约，通常的房地产买卖的居间服务，签订本约之外，居间人还应当根据约定或者交易习惯，提供网签、协助申请贷款、过户等一系列居间服务，故本院不认定原告已经促成合同成立。关于原告能否依据佣金确认书主张相应佣金，佣金确认书约定分期支付佣金，虽然本院也认可关于支付期限的约定并非附条件也并非分段计付佣金，但相应内容也证明网签、过户等内容是重要的居间服务。如前所述，促成合同成立是居间报酬支付的法定条件，现原告未能促成合同成立，不能以此主张被告牛圆圆支付全部佣金。被告卢斌并非居间合同约定的佣金支付义务人，且原告对被告牛圆圆的主张也未能成立，故原告要求被告卢斌承担连带责任更无事实和法律依据。因此，本院对原告的诉讼请求不予支持。
　　关于被告牛圆圆的反诉，本院确已认定原告未促成合同成立，则其不能收取报酬，但可以请求支付必要费用。对必要费用，本院以被告牛圆圆已经支付的8,000元为合理数额进行认定，但并非对佣金确认书系分段计付的认定，而是考虑该数额相对于约定的全部佣金的比例，和原告已经提供的居间服务在全部房地产买卖合同的居间服务中的占比，大致相当，也考虑尽量避免今后继续产生诉累。因此，本院对被告牛圆圆的反诉请求，不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、第四百二十七条的的规定，判决如下：
　　一、驳回原告(反诉被告)上海麦盟房产经纪有限公司的全部诉讼请求；
　　二、驳回被告(反诉原告)牛圆圆的全部诉讼请求。
　　本诉案件受理费800元，减半收取计400元，反诉案件受理费减半收取计25元，合计诉讼费425元，由原告(反诉被告)上海麦盟房产经纪有限公司负担400元(已付)，被告(反诉原告)牛圆圆负担25元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：黄  勇

书记员：张曼婷