上海默威汽车服务有限公司与皖豹实业(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海默威汽车服务有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：庄留英，总经理。
　　委托诉讼代理人：郭宏君，上海执初律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：皖豹实业(上海)有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：生翠英，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴腾飞，男。
　　委托诉讼代理人：陈卫婷，上海市朝华律师事务所律师。
　　原告上海默威汽车服务有限公司(以下简称“默威公司”)与被告皖豹实业(上海)有限公司(以下简称“皖豹公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并进行审理。本案于2018年10月19日公开开庭进行了审理。原告默威公司的法定代表人庄留英、委托诉讼代理人郭宏君，被告皖豹公司的委托诉讼代理人吴腾飞、陈卫婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告默威公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的厂房租赁合同；2.判令被告退还原告280,000元(租赁保证金100,000元，三个月的租金136,875元，预交的物业费43,125元)。事实与理由：2018年6月25日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告向被告租赁本区中创路XXX号一楼三格半计1,200平方米的房屋(以下简称“涉案房屋”)，租期自2018年6月28日起至2020年6月27日止。次日，原告前往本区中山街道管委会办理入驻手续，但却被明确告知汽车修理企业不能入驻。被告对此早已明知，却在签订合同时向原告表示不会有问题。被告提供的经营场所与其承诺经营场所极为不符，被告的行为构成欺诈。故原告诉至法院，请求判如诉请。
　　被告皖豹公司辩称：不同意原告的诉请。涉案房屋确实属于G60科创走廊区域，被告在签订合同时向原告明确表示不可经营汽车修理，但做展厅是可以的。本案系原告单方拒绝履行合同，原告应当承担全部违约责任。同时，原告逾期支付房租，对此被告有权依约解除合同。2018年8月27日，被告发函通知原告解除租赁合同，该通知函于2018年8月29日送达原告，故合同已于2018年8月29日解除。
　　同时，被告皖豹公司向本院提起反诉请求：1.确认双方签订的厂房租赁合同于2018年8月29日解除；2.反诉被告支付反诉原告违约金273,750元；3.反诉原告对于反诉被告的保证金10万元有权不予返还。事实与理由：合同签订后，反诉原告交付了涉案房屋，但反诉被告未按约付款。反诉原告多次催讨未果，遂于2018年8月27发函通知解除合同。故反诉原告诉至法院，请求支付反诉请求。
　　针对被告皖豹公司的反诉请求，原告默威公司辩称：被告系违约一方，故不同意被告的反诉请求。
　　经审理查明：涉案房屋于2010年9月26日登记于案外人上海融臣宗工贸有限公司名下。案外人上海融臣宗工贸有限公司向被告出具《委托书》一份，同意将涉案房屋全权委托给被告进行管理使用，被告可对外出租，委托期限自2018年4月10日起至2028年6月9日止。
　　2018年6月25日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告向被告承租涉案房屋，作为展厅之用；租期自2018年6月28日起至2020年6月27日止，免租期自2018年6月24日起至2018年7月10日止，本合同如因原告原因被解除的，则原告应按本合同约定的租期第一年租金标准，向被告补付免租期内的租金；原告应于2018年6月24日前至厂房所在地办理交接手续；租金每日每平方米1.25元，每年租金547,500元，六个月支付一次，本合同约定的余款在签订合同的第二日付清；原告承诺提前一个月支付租金，逾期七日未支付的按照日租金的10%支付滞纳金，另外本合同自动解除；本合同签订当日，原告应向被告支付厂房租赁保证金10万元，合同终止或提前终止，原告结清合同项下所有款项后的30天内，被告把保证金或其余款无息退还原告，保证金不足以抵扣的，被告有权向原告追讨；本合同因原告原因提前退租或原告未能依约履行的，被告有权没收原告保证金，已付租金不予退还，并有权向原告追索其他损失；租赁期间，第一年物业管理费43,200元，于交房前一次性付清，次年物业管理费应于上期费用到期前提前30日支付；双方同意，有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的6倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(四)原告逾期不支付租金或本合同约定的其他费用达5日的……。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，双方另行签订《安全管理协议书》一份。
　　期间，原告分别于2018年6月24日向被告支付10,000元，于2018年6月25日向被告支付270,000元，合计支付280,000元，其中包括租赁保证金100,000元、三个月的租金136,875元、一年的物业费43,125元。
　　2018年7月4日，被告向案外人吴小云转账支付中介佣金42,300元。
　　2018年8月27日，被告向原告发送《解除租赁合同通知函》，言明原告仅付三个月租金，尚有三个月租金未支付，原告的行为构成违约，被告依约有权解除合同，现被告特发函通知合同解除，原告应在收到本通知函三日内返还厂房等。该通知函于2018年8月29日送达原告。
　　2018年9月25日，本区中山街道环境综合整治领导小组办公室张贴公告，言明环保手续未获批的企业，必须立即停止生产，未开展环评以及环评中涉及废气、废水及危废产生的企业，必须及时安装治理设施设备和签订危费处置协议，未完成治理设施设备安装，达到排放标准的企业和未签订危废处置协议的必须停止生产。
　　审理中，原告申请贺永华作为证人出庭作证，拟证明被告对于汽车修理行业不能入驻园区是明知的。证人陈述其于2018年4月与被告签订了租赁合同欲从事汽车维修行业，但办理证照时得知园区不能经营汽车维修，遂与被告解除了租赁合同。对于证人证言，原告没有异议。被告认为，被告在签订合同时明确告知原告只能作展厅、仓库使用，不能作汽车维修使用，但原告自行变更租赁用途导致政府审批无法通过。
　　另外，被告提交了录音，拟证明双方签约时对于不能经营汽车维修都是明知的，但原告的法定代表人庄留英表示其自行解决房屋用于汽修的问题。原告对此表示录音的真实性无法确认，且谈话不完整，不具有合法性。
　　同时，被告自认其于2018年9月2日收回了涉案房屋，并于2018年10月中旬另租他人。
　　以上事实，由厂房租赁合同、安全管理协议书、委托书、上海市房地产权证、转账记录、照片、告示、证人证言、解除租赁合同通知函、快递凭证、佣金收据、录音以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为：原、被告签订的厂房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，原告逾期支付前六个月租金已超5日，被告依约有权解除合同。现被告已向原告发送书面解除通知并已于2018年8月29日送达原告，故厂房租赁合同应于该日解除。原告主张被告提供的涉案房屋与其承诺的不符，故合同无法履行的过错在于被告，但租赁合同明确约定涉案房屋系作展厅之用，原告亦未提供证据证明被告承诺涉案房屋可以经营汽车维修，原告的意见缺乏依据，本院不予采纳。退一步而言，从被告提供的录音来看，似乎原告自行解决涉案房屋用于汽车维修的问题，故本院也难以采纳原告的观点。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，原告应搬离并返还被告涉案房屋、支付应付租金并参照合同约定的租金标准支付被告合同解除后至搬离返还房屋之日止的占有使用费以及相应的物业费。如前所述，合同解除的原因在于原告未按约付款，根据合同约定原告应补付免租期租金，即支付自2018年6月24日起至2018年7月10日的租金。现原告并未提供证据证明其已将涉案房屋返还被告，被告自认其于2018年9月2日收回涉案房屋，故占有使用费应截至2018年9月2日。经计算，原告应付的2018年6月24日起至9月2日的租金和占有使用费金额为106,500元(71天×1.25元/平方米/天×1,200平方米)，应付的2018年6月24日起至9月2日的物业费金额为8,403.29元(43,200元/年÷365天/年×71天)。对此，原告已付租金136,875元、物业费43,125元，故被告应返还原告租金30,375元、物业费34,721.71元。原告未按约付款的行为构成违约，被告依约有权主张相当于6个月租金的违约金273,750元，对此原告主张违约金标准过高并要求法院酌情调整。本院根据被告房屋空置、中介费支出等情况，兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金金额为150,000元。至于被告主张没收保证金，性质上仍然属于原告违约应承担的违约责任，本院在上述违约金金额中对此已经一并予以考虑，故对于没收保证金不再单独予以支持，该保证金100,000元抵扣原告的应付费用。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海默威汽车服务有限公司与被告(反诉原告)皖豹实业(上海)有限公司于2018年6月25日签订的《厂房租赁合同》于2018年8月29日解除；
　　二、被告(反诉原告)皖豹实业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海默威汽车服务有限公司租金30,375元、物业费34,721.71元，合计65,096.71元。
　　三、原告(反诉被告)上海默威汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)皖豹实业(上海)有限公司违约金50,000元[已抵扣原告(反诉被告)上海默威汽车服务有限公司已付的保证金100,000元]。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费5,500元，减半收取计2,750元，反诉案件受理费3,493元,合计诉讼费6,243元，由原告(反诉被告)上海默威汽车服务有限公司负担2,601元(已付)，被告(反诉原告)皖豹实业(上海)有限公司负担3,642元(已付3,493元，余款149元于本判决生效后七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  孜

书记员：邵玲玲