上海鼎固物业管理有限公司与胡清麟物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海鼎固物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：张洪本，执行董事。
　　委托诉讼代理人：施晅，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄德启，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：胡清麟，男，1957年5月6日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　原告上海鼎固物业管理有限公司(以下简称鼎固公司)与被告胡清麟、胡佳烨物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告鼎固公司申请撤回对被告胡佳烨的起诉，本院依法予以准许。原告鼎固公司委托诉讼代理人施晅、被告胡清麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　鼎固公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1.被告向原告支付自2010年5月起至2014年3月、2016年7月的物业服务费10,310.40元、车位管理费75元；2.被告向原告支付因欠缴物业服务费而产生的滞纳金(以10,310.40元本金，自2014年4月1日起至实际支付之日止，按日千分之一计算)。诉讼中，原告鼎固公司调整诉讼请求为：1.要求被告支付自2010年5月起至2014年3月的物业服务费10,095.53元；2.被告向原告支付因欠缴物业服务费而产生的滞纳金(以10,095.53元本金，自2014年4月1日起至实际支付之日止，按日千分之一计算)。事实与理由：原告与原上海鼎莘房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，自2007年10月1日起管理上海市闵行区春申路XXX弄XXX支弄、33支弄《鼎莘·春申丽园》小区的物业。原告按约履行了物业服务工作，并对该小区实际提供物业管理服务至2016年7月31日止。被告系春申路XXX弄XXX支弄X号XXXX室及X号地下2层车位XXX室房屋的权利人，房屋建筑面积113.65平方米，物业服务费收费标准为每月每平方1.89元，车位管理费标准为每月每车位75元。被告自2010年5月起至2014年3月、2016年7月未支付物业管理费、2016年7月未支付车位管理费。原告自2011年至2015年12月31日每年都向被告催缴物业费，2011年3月31日、2011年6月30日、2011年12月5日、2012年3月31日、2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日、2015年12月31日催款的通知均是贴在被告家门上的，2016年6月7日向被告发了律师函，律师函载明的物业费是从2010年5月-2014年3月、2016年4-5月，2016年4-5月的被告已经支付过了。律师函是邮寄了本案系争房屋的地址以及房屋买卖合同上安宁路的地址，邮寄到系争房屋的签收信息显示2016年6月8日本人签收的，安宁路的函件由收件人拒收退回。原告每年都向被告催缴物业费，因此构成了时效中断。而且根据民法总则的关于时效的规定，从2016年起算三年的时效。
　　胡清麟辩称，要求驳回原告不合理的请求。原告是开发商指定的物业公司，因为其房子存在很多问题，比如门窗漏水、墙体渗水等，到现在还没有修好，当时的物业经理说因为开发商有质保金，可以承担这些费用，因此从2014年4月开始收取物业费，其也是从2014年4月开始支付的。其一直按时交纳物业管理费，至2018年10月22日才收到法院关于本案的材料，此前从未收到过任何催缴的信息，没有看到过催款通知及律师函，而且在其2016年3月及5月缴纳物业费的时候原告都没有向其就本案的物业费进行催缴，故原告现在诉请的2010年5月至2014年3月的物业费已经过了诉讼时效。2016年7月份的物业费及车位管理费均支付给了上海忆健物业管理有限公司了。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　上海鼎莘房地产开发有限公司(以下简称鼎莘公司)系本市闵行区春申路XXX弄XXX支弄、33支弄《鼎莘·春申丽园》建设单位。原告与鼎莘公司签订《前期物业服务合同》，约定自2007年10月1日起至2010年9月30日止由原告为该小区提供物业服务，合同约定：原告为业主、物业使用人提供物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理等各项物业服务；按面积向业主收取物业服务费，高层为1.89元/月·平方米(以最终行政审批部门批复为准)；物业服务费按季度缴纳，业主应在每季度第一个月的15日前(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金；合同还对其他权利义务作了约定。上述合同到期后，原告继续负责《鼎莘·春申丽园》小区的物业工作，实际为该小区提供物业服务直至2016年7月。2007年11月22日，闵行区物价局确认《鼎莘·春申丽园》小区的物业服务收费标准为每平方米建筑面积：高层1.89元/月。
　　另查明，被告胡清麟系春申路XXX弄XXX支弄X号XXXX室房屋(以下简称春申路1302室房屋)的权利人之一，该房屋建筑面积113.65平方米。2009年2月14日，被告胡清麟作为购买人之一，与鼎莘公司签订《上海市商品房预售合同》，购买上述房屋，该合同附件五为该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或者有关承诺书，其中《业主临时公约》第六章违约责任第三十二条规定“业主未按照规定支付有关服务费用的，分别按照以下情形处理：1、业主未按时缴纳物业管理费、专项维修基金的，按欠缴金额的每日千分之一征收滞纳金，不得以相邻权或房屋质量问题等为由拒交费用……”，被告胡清麟在承诺人落款处签名。
　　又查明，2016年6月7日，原告鼎固公司就被告拖欠物业管理费、车位管理费事宜委托上海君澜律师事务所向被告胡清麟发出律师函，载明：“……截止至2016年5月，贵方尚未支付2010年5月-2014年3月以及2016年4-5月的物业费以及5个月的车位管理费……本函件以特快专递方式送达至贵方位于上海市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室、上海市春申路XXX弄XXX支弄《鼎莘·春申丽园》X号XX层XXXX室住所(址)”。同日，上海君澜律师事务所将该律师函通过EMS邮寄至上述两个地址，其中邮寄至春申路XXXX室房屋的显示于2016年6月8日由“本人”签收，邮寄至安宁路XXX弄XXX号XXX室的以“收件人拒收”为由被退回。
　　本院认为，原告系物业服务公司，与小区建设单位签订的物业服务合同合法有效，该合同对包括被告在内的该小区全体业主均有约束力，各方均应按照合同的约定履行各自义务。原告履行了物业服务之责，被告实际接受了原告的物业服务，理应支付相应的物业服务费。但当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。根据相关法律规定，诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务、权利人提起诉讼或者申请仲裁以及与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国民法通则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，而《中华人民共和国民法总则》虽规定诉讼时效为三年，但是该法律于2017年10月1日实施，故在此时间之前已经超过两年诉讼时效的，仍应按照原两年诉讼时效来认定。本案中，根据物业服务合同约定，物业费按季度缴纳，并于每季度第一个月的15日前给付，故本案应自每期届满的次日起算该期物业费所对应的诉讼期间。原告鼎固公司现主张的2010年5月至2014年3月期间的欠缴物业费的诉讼时效最迟于2016年1月15日届满。原告鼎固公司虽主张自2011年至2015年12月31日每年都在被告春申路XXXX室房屋张贴催款通知书，但未提供相关证据佐证，故该主张本院难以采信。因此，无论2016年6月7日原告向被告邮寄催缴物业费律师函被告签收与否，均不产生诉讼时效中断的法律效果。综上，被告主张的诉讼时效抗辩成立，对原告要求被告支付2010年5月至2014年3月物业服务费及滞纳金之请求已罹于时效，本院不予保护。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款、第一百九十五条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海鼎固物业管理有限公司全部诉讼请求。
　　案件受理费减半收取计29.82元，由原告上海鼎固物业管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：黄秉璋

书记员：姜晓婷