上海鼎天房地产开发经营有限公司与每克拉美(北京)钻石商场有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海鼎天房地产开发经营有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：吴剑军，董事长。
　　委托诉讼代理人：袁文勇，上海市新华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴晓琳，上海市新华律师事务所律师。
　　被告：每克拉美(北京)钻石商场有限公司上海分公司，住所地上海市长宁区天山路XXX号XXX楼123，2楼122-b、201。
　　负责人：林化智。
　　被告：每克拉美(北京)钻石商场有限公司，住所地北京市。
　　法定代表人：张庆，执行董事。
　　上述两被告共同委托诉讼代理人：胡梦薇，北京市盈科律师事务所律师。
　　原告上海鼎天房地产开发经营有限公司与被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司上海分公司、每克拉美(北京)钻石商场有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年5月10日本院组织双方当事人进行了证据交换，2019年7月25日、9月5日公开开庭进行了审理。原告上海鼎天房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人袁文勇、吴晓琳，被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司上海分公司、每克拉美(北京)钻石商场有限公司的共同委托诉讼代理人胡梦薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海鼎天房地产开发经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告共同向原告支付2017年10月1日至2018年5月31日的物业管理费648,763.83元；2.两被告支付物业管理费滞纳金(以欠付物业管理费金额为基数，按照日千分之三的标准，自每月11日起计算至实际支付之日止)；3.两被告支付自用部位电费11,880元，LED屏幕电费120,000元。庭审中，原告变更第三项诉请为：要求两被告支付自用部位电费12,085.20元，LED屏幕电费120,000元。
　　事实和理由：原告上海鼎天房地产开发经营有限公司(以下简称：鼎天公司)系案涉租赁房屋的产权人及物业管理人。2011年11月25日，案外人上海摩域商业管理有限公司(以下简称：摩域公司)将其向原告承租的虹桥天都商场内主楼1楼编号为123，主楼2楼编号为122-b、201的商铺转租给被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司(以下简称：每克拉美公司)，该商铺建筑面积共为2,053.70平方米，租赁期为2011年11月14日至2019年5月31日。其后，每克拉美公司在该租赁房屋注册成立被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司上海分公司(以下简称：每克拉美上海分公司)，并与每克拉美公司共同使用承租房屋。2012年10月26日，原告与每克拉美上海分公司签订《[虹桥天都]商场物业管理服务协议》(以下简称：物业协议)，约定原告享有对虹桥天都商场实施统一物业管理服务的权利，并享有向每克拉美上海分公司收取物业管理费、公共能源费及相关费用等权利。每克拉美上海分公司不按规定交纳相关费用的，原告有权向其收取每逾期一天千分之三的滞纳金，逾期20天不缴纳的，原告可以不再有义务提供物业管理服务。物业费标准为1.30元/天/平方米，应于每月10日前缴纳当月的物业管理费，计算方式为1.30元*建筑面积*当月天数。同时，双方对电费等其他事宜进行了约定。物业协议签订后，原告按约提供了物业服务，但被告自2017年开始拖欠物业管理费和电费，2018年5月31日，每克拉美上海分公司退场停止经营。原告催讨物业费及电费未果，故提起本案诉讼。
　　被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司上海分公司、每克拉美(北京)钻石商场有限公司共同辩称，对自用部分电费金额及LED屏幕电费金额均不认可。对原告主张的物业管理费金额无异议，但两被告曾向原告缴纳了保证金160,188.60元，应以此抵扣2017年10月及11月的物业管理费。原告主张的滞纳金标准过高，应按照日万分之二的标准进行调整。此外，每克拉美(北京)钻石商场有限公司上海分公司系分公司，不具备法人资格，其不应承担责任，本案承担责任的主体应为每克拉美(北京)钻石商场有限公司。
　　原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
　　第一组：《房地产权证》，证明原告系虹桥天都商场的产权人，并对自有物业进行管理。
　　第二组：原告与案外人摩域公司签订的《房屋租赁合同》、案外人摩域公司与被告每克拉美公司签订的《房屋租赁合同》，证明摩域公司将涉案商铺转租给了每克拉美公司使用的事实。
　　第三组：《[虹桥天都]商场物业管理服务协议》，证明原告与每克拉美上海分公司对物业服务的权利义务进行了具体约定。
　　第四组：物业服务费交费通知单、自用部分电费缴款通知单、《情况说明》、《催款函》、原告已付物业费和电费的部分付款凭证及发票，证明拖欠原告物业管理费及电费的事实。
　　第五组：情况说明一份，查询用户电卡数据照片、电表照片七张，证明自用部分电费使用情况。
　　第六组：长宁区人民法院出具的执行裁定书三份，证明时奕、孙静和吴珺曾均为被告每克拉美上海分公司员工。
　　第七组：商户自用部位电表抄表数、电费账单及查询截图，证明被告每克拉美上海分公司自用LED屏幕产生的实际电费金额，涉案房屋所在的大电表户名为原告，由原告定期缴纳电费，被告每克拉美上海分公司欠付的电费原告已经代缴。
　　第八组：证人时奕、孙静和吴珺的证人证言，证明2017年8月28日《情况说明》上的每克拉美钻石商场现金收讫章对外有代表公司的效力，《情况说明》记载的内容经被告每克拉美公司确认。
　　经庭审质证，两被告对原告提供证据的质证意见为：对第一、二、三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对第四组证据中2017年9月30日的物业服务费交费通知单真实性无异议，但对金额不认可；对2018年1月1日和4月3日的物业服务费交费通知单真实性不认可，通知单上没有签字或日期；对自用部分电缴款通知单真实性无异议，关联性不认可，认为仅有签收人签名，不代表认可通知单上的金额；对商户自用部分电卡充值缴款通知单三性均不认可，认为系原告自行制作，且无被告每克拉美上海分公司签名盖章，无法证明被告每克拉美上海分公司实际用电和欠付电费的事实；对2017年3月28日的《情况说明》真实性和关联性均不认可，认为双方就LED电费未达成一致，签收并不代表认可金额；对2017年8月28日的《情况说明》三性均不认可，认为落款处盖章的是每克拉美钻石商场，而非两被告；对《催款函》三性均不认可，认为系原告单方出具，签字处“余良”并非被告员工；对2017年11月6日开具的《上海增值税专用发票》中电费部分真实性无异议，关联性不认可；对其他发票三性均不认可；对建设银行回单三性均认可。对第五组证据的三性均不认可，认为情况说明系原告自行制作，其载明电表闸刀处于关闭状态，仅能证明2019年5月21日拍摄时的状态，不能证明被告在2017年12月的实际用电情况；查询用户点卡数据系原告单方制作和录入的，数据显示的编号与照片中的编号不一致，电表读数照片中电表上的贴纸系原告单方制作且可以更换，该两项证据无法证明是被告租赁区域对应的电表，也无法证明原告要求被告购电的情况。对第六组证据真实性无异议。对第七组证据中商户自用部位电表抄表数真实性不认可，认为系原告自行制作，且无两被告的签字；对电费账单及查询截图真实性无异议，但认为其显示的是整栋大楼的电费，只某证明已经缴纳电费的情况，无法证明每克拉美上海分公司实际使用的电量。对第八组证人证言真实性和证明目的均不认可，认为三位证人与每克拉美上海分公司有过劳动仲裁，与本案有利害关系，其作出的对两被告不利的证言不应采信，且证人对收银员权限、盖章签字前是否与公司总部沟通的回答存在矛盾的情况，证人只某辨认现金收讫章的真实性，不能证明该章在没有公司总部认可的情况下有权代表上海分公司对外承担债务，店长也不能代表上海分公司对外签署协议。
　　两被告为证明其抗辩，向本院提交了以下证据：
　　第一组：保证金付款凭证及收据，证明被告每克拉美上海分公司于2013年6月21日向原告支付物业管理保证金160,188.60元。
　　第二组：LED屏幕电费付款凭证，证明原告主张的电费金额异常，远高于被告每克拉美上海分公司已实际使用缴付的电费月平均金额及月最高支付金额，不符合LED屏幕使用电量逐年下降的趋势。
　　原告对两被告上述证据的质证意见为：对第一组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，同意抵扣因迟延缴纳物业管理费产生的滞纳金，不同意抵扣物业管理费；对第二组证据的真实性、合法性均无异议，但认为电表之前发生异常，不能参照之前产生的电费情况来确认，本案中原告主张的电费是经过双方抄表核算后得出的金额。
　　经审查，对当事人对其真实性及关联性均无异议的在案证据，本院予以采纳。对其余证据本院将在事实查明及本院认为部分予以综合认定。
　　根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告鼎天公司系案涉租赁房屋的产权人及物业管理人。2012年6月20日，原告与案外人摩域公司签订《虹桥天都商铺租赁合同》，约定原告将位于天山路979、989、1037、1039、1111号经营场地出租给摩域公司，双方确认出租的建筑面积为31,280.72平方米，租赁期为2012年6月1日至2019年5月31日。2011年11月25日，案外人摩域公司(甲方)与被告每克拉美公司(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定由乙方承租天山路XXX号虹桥天都商场内主楼1楼编号为123，主楼2楼编号为122-b、201，该商铺建筑面积共为2,053.70平方米，租赁期为2011年11月14日至2019年5月31日。合同另就免租期、保证金、物业管理费和其他费用进行了约定。2012年11月23日，案外人摩域公司(甲方)与被告每克拉美公司(乙方)签订《补充协议》，对免租期和起租日进行了变更。
　　2012年10月26日，原告鼎天公司(甲方)与被告每克拉美上海分公司(乙方)签订《[虹桥天都]商场物业管理服务协议》，约定乙方租赁虹桥天都商场1楼123、2楼122-b、201室，建筑面积2,053.70平方米，租赁期为2012年10月26日至2019年5月31日。甲方享有依法向乙方收取物业管理费、公共能源费及相关费用等权利，乙方不按规定交纳相关费用的，甲方有权向乙方收取每逾期一天日千分之三的滞纳金，逾期20天不缴纳的，甲方可以不再有义务提供各种物业管理的服务。物业管理费收取标准为每天1.30元/建筑面积，物业管理服务期限参照实际租赁合同期限。甲方同意2012年10月26日至2012年12月31日物业管理费按0.5元/平方米/天(按乙方租赁建筑面积)收取，2013年1月1日起的物业管理费按1.30元/平方米/天收取。本协议签订时，乙方应向甲方支付相当于两个月物业管理费的款项作为物业保证金，计160,188.60元。乙方租赁期满(或提前解除租赁合同)，完成退场相关手续后2个工作日内，甲方将该物业管理保证金无息退还给乙方……如乙方超过壹个月未能正常支付物业管理费，甲方有权在乙方违反或不履行本协议约定的情况下抵付乙方已支付的物业管理保证金，以补偿甲方的损失。物业管理保证金的抵付于甲方的抵付通知书到达乙方处生效。抵付的金额以该通知书为准，乙方同时必须将被抵付的物业服务费保证金于抵付后的5个工作日内重新补足并存放于甲方处。若物业管理保证金不足以抵付的，甲方有权继续追索，并采取相应措施，可以不再提供各种物业管理服务，由此对乙方造成的影响或损失，由乙方自行承担。乙方办理进场手续时，应向甲方预付自进场日起至第二个自然月止的物业管理费，以后从第三个自然月起的每月10日前向甲方缴纳当月的物业管理费。月物业管理费计算方式为：1.30元*建筑面积*当月天数。同时约定，甲方向乙方收取自用部位电费，基本电价为1.17元/度，乙方店铺入口外立面上的LED大屏幕所用电量挂表计量，甲方每两个月抄见一次，并开具电费缴费通知单给乙方，乙方应于收到该通知单后的一周内将该费用支付给甲方。此外，双方还就违约责任进行了约定：凡有违反《[虹桥天都]管理规约》中内容，并甲方要求乙方整改，乙方在规定期限内不予整改的，乙方须向甲方支付100元-1000元违约金并承担全额赔偿责任。超过整改规定期限的加收滞纳金(千分之三/日)，超过整改规定期限二十日仍未完成的，甲方可采取必要的法律及相关措施。乙方未按时支付物业管理费超过壹个月的，甲方可视乙方为违约行为，甲方可以停止各种物业管理服务，由此所造成的影响或损失，由乙方自行承担，同时，甲方保留追索和诉讼的权利。2012年11月21日，被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司上海分公司注册成立，营业场所为上海市长宁区天山路XXX号XXX楼123，2楼122-b、201(即本案案涉房屋)。2017年10月起，被告每克拉美上海分公司开始欠付物业管理费及相应电费，原告多次向被告每克拉美上海分公司发送物业服务缴费通知单和商户自用部分电缴款通知单。
　　2017年3月28日，原告向被告每克拉美上海分公司发送《情况说明》，载明“因2015年10月20后(日)经抄表发现电表故障导致不走字。更换新表后，经由我司于2016年12月抄表并出电费缴款通知单，贵司于2015年10月22日至2016年12月7日期间LED屏幕共计使用电费合计人民币174,840元……望贵司核实后尽快回复我司2016年所需支付的具体金额”。被告每克拉美上海分公司时任每克拉美钻石商场店长吴珺在《情况说明》上签字，并写明“已收，吴珺2017.3.28”。
　　2017年6月15日，原告向被告每克拉美公司发送催款通知，催讨拖欠的物业费，并载明“贵司使用外墙面LED屏幕广告因长期拖欠电费、金额巨大现已做停电处理！”
　　2017年8月28日，原告向被告每克拉美上海分公司发送《情况说明》，载明“经双方多次查抄、测算每日用电量后达成协议：贵司于此阶段使用电费需支付人民币120,000元。贵司一次性全额支付协议款项后，我司将恢复LED屏幕供电。另双方协议：贵司自2016年12月6日起使用电费按新表抄键(见)计费，起始数4,813×50(即240,650)，按实支付！”在《情况说明》末段有“吴珺2017.8.28”字样，并在签名上加盖“每克拉美钻石商场现金收讫章”。
　　庭审中，原、被告双方一致确认，被告欠付2017年10月1日至2018年5月31日的物业管理费金额共计648,763.83元，原告收取了被告物业管理保证金160,188.60元。
　　审理中，因两被告不同意调解，致本案调解不成。
　　本案的争议焦点为：1.被告每克拉美上海分公司自用部分电费及LED屏幕电费的金额应如何认定；2.物业管理费滞纳金的计算标准；3.原告主张款项的责任承担主体。
　　关于被告每克拉美上海分公司自用部位电费，原、被告双方均确认电费缴纳方式为先充值后使用，原告购买电量后向被告每克拉美上海分公司开具缴款通知单，被告每克拉美上海分公司缴费后原告再将电量充进电表中进行使用。根据原告提供的电表照片、查询用户电卡数据照片等证据，被告每克拉美上海分公司自用部位电表显示-335.70，被告抗辩照片只某说明2019年5月21日拍照时的电表状态，且电表上的贴纸是原告自行制作可以更换的，不能证明该电表对应的是被告每克拉美上海分公司租赁商铺，但被告每克拉美上海分公司对其抗辩未提供证据证明该电表系他人使用部位的电表，电表显示的度数系他人使用后产生的流量，故对其抗辩本院难以采信。根据电费收费标准，本院认定被告自用部位所欠电费金额为12,085.20元。
　　关于LED屏幕电费，原告提供了两份《情况说明》以及时奕、孙静和吴珺的证人证言，以证明LED屏幕实际产生的电费为174,840元，双方经过协商后达成协议确认被告需支付电费金额为12万元。两被告则抗辩电费金额明显高于之前的平均值，对电费金额不认可，且《情况说明》上的印章为“每克拉美钻石商场现金收讫章”，签名的系代理店长，无论是现金收讫章，还是代理店长的签字，均不能代表被告公司做出负担债务的意思表示。本院认为，2018年8月28日的《情况说明》明确载明了双方达成协议，被告此阶段使用电费需支付12万元，原告加盖公章，被告代理店长吴珺签字，被告工作人员加盖现金收讫章，表明原、被告双方对该协议的内容均是认可的。即便店长吴珺和加盖现金收讫章工作人员存在没有代理权、超越代理权的行为，原告作为善意第三人，在店长签字、加盖商场现金收讫章的情况下，完全有理由相信其是代表两被告做出的意思表示。若两被告认为签字和盖章的行为超越权限，损害了公司利益，可以另行主张权利。被告认为电表金额有误、电费金额异常、签字盖章未经每克拉美总公司同意，但对此并未提供实质性证据予以佐证，本院不予采纳。故，本院认定被告每克拉美上海分公司欠付LED屏幕电费金额为12万元。
　　关于物业管理费滞纳金的计算标准，两被告确认对欠付物业管理费总金额648,763.83元无异议。原告认为根据《物业协议》的约定，被告不按期缴纳相关费用，应按照每逾期一天千分之三的标准支付滞纳金，被告对支付滞纳金无异议，但认为标准过高，应按照日万分之二计算。本院认为，原告与被告每克拉美上海分公司订立《物业协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守履行。现被告欠付2017年10月至2018年5月的物业管理费，原告要求被告支付物业管理费和滞纳金，于法有据，应予支持。但综合合同履行情况及被告的主观过错程度，本院酌情认定逾期付款滞纳金按照日万分之二的标准计算，计算期间为每期应缴纳物业管理费之日的次日起至实际支付之日止。庭审中双方一致确认，被告每克拉美上海分公司向原告缴纳了物业管理保证金160,188.60元，双方均同意冲抵费用，但原告要求优先冲抵物业管理费的滞纳金，两被告要求优先冲抵物业管理费。根据协议约定，乙方(被告每克拉美上海分公司)超过一个月未能正常支付物业管理费，甲方(原告)有权抵付乙方已支付的物业管理保证金。由于双方协议明确约定了保证金用以抵付物业管理费，故保证金应用于抵付物业管理费。
　　关于责任承担主体，原告认为每克拉美(北京)钻石商场有限公司上海分公司系合同签订的主体，且实际享受物业服务的也是该分公司，故要求两被告共同承担责任。两被告认为每克拉美(北京)钻石商场有限公司上海分公司系分公司，其实施行为产生的法律后果应由总公司承担，分公司不应承担责任。对此，根据《公司法》规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司上海分公司作为每克拉美(北京)钻石商场有限公司的分公司，其订立合同产生的相应民事责任及法律后果应由每克拉美(北京)钻石商场有限公司承担。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海鼎天房地产开发经营有限公司支付物业管理费648,763.83元(被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司上海分公司已缴纳的物业管理保证金160,188.60元先行用于冲抵物业管理费)；
　　二、被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海鼎天房地产开发经营有限公司支付物业管理费滞纳金(以每期欠付物业管理费为本金，按照日万分之二的标准，自每期应付物业管理费之日的次日起计算至实际支付之日止，其中以2,669.81元为本金的滞纳金自2017年11月11日起算，以82,764.11元为本金的滞纳金自2017年12月11日起算，以82,764.11元为本金的滞纳金自2018年1月11日起算，以74,754.68元为本金的滞纳金自2018年2月11日起算，以82,764.11元为本金的滞纳金自2018年3月11日起算，以80,094.30元为本金的滞纳金自2018年4月11日起算，以82,764.11元为本金的滞纳金自2018年5月11日起算)；
　　三、被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海鼎天房地产开发经营有限公司支付自用部位电费12,085.20元及LED屏幕电费120,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费14,045.20元，因本案适用简易程序审理，减半收取计7,022.60元，由被告每克拉美(北京)钻石商场有限公司负担。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：刘亚玲

书记员：刘曦桦