上海鼎宜实业有限公司与银海嘉华酒店管理有限公司企业承包经营合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海鼎宜实业有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：程端，执行董事兼经理。
　　委托诉讼代理人：胡海云，上海市世基律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈霞，上海市世基律师事务所律师。
　　被告：银海嘉华酒店管理有限公司，住所地上海漕河泾开发区。
　　法定代表人：苏同沂，总经理。
　　委托诉讼代理人：孟凡鹏，北京大成(济南)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：宋建利，北京大成(济南)律师事务所律师。
　　原告上海鼎宜实业有限公司(以下简称鼎宜实业)诉被告银海嘉华酒店管理有限公司(以下简称银海嘉华)企业承包经营合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡海云、陈霞、被告委托诉讼代理人宋建利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　鼎宜实业向本院提出诉讼请求：1.判令银海嘉华向鼎宜实业支付2018年12月1日至2018年12月31日的租金差额129,661元以及2018年12月1日至2018年12月31日的物业管理费差额752.8元；2.判令本案诉讼费用由银海嘉华承担。
　　事实和理由：2013年12月23日，鼎宜实业与银海嘉华签署《承包经营合同》(以下简称承包合同)，约定由具有丰富酒店管理经验的银海嘉华，接受鼎宜实业以发包形式将鼎宜实业正在经营的位于上海市徐汇区虹梅路XXX号远中产业园区X号楼的“一居酒店”(以下简称该酒店)发包给银海嘉华进行经营管理。双方协商的承包经营模式为：银海嘉华向鼎宜实业支付固定承包费，该酒店由银海嘉华实际经营管理，获取经营收益并承担经营成本。承包经营期限为2014年1月1日至2022年11月30日止。根据承包合同第一条第四款第1、2、3项的约定,承包经营期间，银海嘉华应按如下约定向鼎宜实业支付总承包费，该总承包费包括房屋租金、物业费、鼎宜实业委派人员工资及鼎宜实业固定承包费。总承包费的支付方式为：以每三个月为一期，于每期的前20日支付完毕该期总承包费。根据承包合同附件一《财务操作约定》第一条的约定，承包经营期内,鼎宜实业使用本合同签订之前已申请的一般账户即旧账户，银海嘉华使用基本账户及本合同签订之日起所申请的新的一般账户。根据承包合同附件五《总承包费支付情况说明》第一条的约定，总承包费包括房屋租金、物业费、鼎宜实业委派人员工资及固定承包费组成。固定承包费以咨询服务费方式由银海嘉华支付给鼎宜实业，并由鼎宜实业将该咨询服务费存放于鼎宜实业旧账户中，最终由鼎宜实业从旧账户中，将该笔费用支付给上海康鼎投资发展有限公司(以下简称康鼎公司)。旧账户只能作为支付承包经营期前的债务，承包经营期内的房租、物业费、固定承包费、鼎宜实业委派人员工资划款使用，不得作其他用途。以2017年为例，银海嘉华共计向鼎宜实业支付固定承包金72万元。鼎宜实业根据上述附件一的约定，由第三方康鼎公司开具了相应金额的咨询费发票。2018年12月起，由于该酒店相关的房屋租赁合同、物业管理合同需要重新签署，银海嘉华经鼎宜实业同意，未按承包合同约定付款，仅将该期总承包费支付至2018年11月30日。待新租金及新物业管理费的金额确认之后，银海嘉华根据调整后的租金及物业管理费金额再行支付2018年12月份的总承包费。2018年10月29日，鼎宜实业与该房屋出租方上海远中实业有限公司、收款方上海民润投资管理有限公司续签《房屋租赁合同》，租期为2018年12月1日起至2022年11月30日止，前两年的月租金从原158,400元上涨至288,061元，后两年的租金标准在2020年10月1日根据市场情况双方另行约定,并且再签订补充协议或租赁合同。2018年11月6日,鼎宜实业与上海远虹物业服务有限公司续签《物业管理服务合同》，约定自2018年12月1日至2019年11月30日，每月物业管理费从原14,400元上涨至15,152.8元。根据上述两合同的约定，该酒店的2018及2019年度的年租金为3,456,732元，上涨1,555,932元；2018及2019年度的年物业管理费为181,833.6元，上涨9,033.6元。2018年11月1日，鼎宜实业根据新的租金及物业费标准向银海嘉华出具付款通知函，要求银海嘉华根据调整后的租金及物业管理费标准支付自2018年12月1日起的年度总承包费即4,833,558.6元(原年度总承包费为3,268,593元)，月承包费的金额为402,796.55元。2018年11月2日，银海嘉华向鼎宜实业按照原租金及物业管理费的标准支付2018年12月的总承包费272,382.75元，而未支付上涨部分共计130,413.8元(月租金上涨部分129,661元+月物业管理费上涨部分752.8元)。2018年11月7日，银海嘉华回函，拒绝按照新的租金及物业费标准支付总承包费。鼎宜实业认为，根据承包合同的约定，鼎宜实业将酒店发包给银海嘉华承包经营。承包经营期间，鼎宜实业获取固定承包费收益，银海嘉华获取经营收益，相应的经营成本由银海嘉华承担。目前，在该房屋租金及物业费价格已上涨的情况下，银海嘉华应按约承担该两项经营成本支出。现银海嘉华拒绝支付上涨成本，不符合承包合同的相关约定。且若银海嘉华拒绝履行补足差额的义务，鼎宜实业不仅不能获取固定承包费收益，还会持续产生固定亏损。这明显违背了双方签署承包合同的目的，显然有失公平。故此，鼎宜实业诉至法院，请求判如所请。
　　银海嘉华辩称，第一，双方于2013年12月23日签订的承包经营合同系双方真实意思表示，双方真实了解合同内容，合同真实有效，双方均应履行合同项下权利义务。合同条款明确合同期内2014年1月1日至2022年11月30日的每年租金价格，鼎宜实业不能擅自改变数额，合同约定的总承包费不变。第二，根据合同相对性原则，双方签订的承包经营合同仅限于双方签订的租赁合同，鼎宜实业与第三方签订的合同与银海嘉华无关。第三，房屋租金及物业管理费上涨属于普通商业风险，鼎宜实业在签订合同已经认识到风险的存在，2019年度租金比2018年之前存在上涨幅度。鼎宜实业意识到房租及物业费上涨的风险，不应由银海嘉华承担。第四，鼎宜实业应该提供具有合法租赁法律关系的房屋，鼎宜实业不能在房屋租赁的关系中将应由其承担的义务加重在承租方上。第五，鼎宜实业提交的证据显示，“我司认为贵公司也已知晓需待我司与产权人确认租金、物业费递增金额后再行支付承包费”，银海嘉华认为这是鼎宜实业的单方猜测，银海嘉华已回函明确表示拒绝。
　　本院认定事实如下：2010年8月18日上海远中实业有限公司(以下简称远中实业)与鼎宜实业签订《房屋租赁合同》，约定：鼎宜实业承租该建筑完全依法进行经营活动；租赁期限自2010年12月1日起至2018年11月30日止；前四年合计月租金为144,000元，后四年合计月租金为158,400元；等等。
　　2013年12月23日，鼎宜实业(甲方、发包方)与银海嘉华酒店管理股份有限公司(乙方、承包方)签订承包合同，约定：甲方在上海市徐汇区虹梅路XXX号远中产业园区X号楼设立“一居酒店”(以下简称“该酒店”)，正在正常运营中，鉴于乙方具有经营管理酒店的丰富经验，有能力并愿意接受甲方以发包方式将该酒店发包给乙方进行经营管理，据此，双方订立承包合同，并承诺共同遵守；甲方将正在正常运营中的该酒店按现状交付给乙方；承包经营期限为2014年1月1日起至2022年11月30日止；承包经营期间，乙方应按如下约定向甲方支付总承包费，该总承包费包括房屋租金、物业费、甲方委派人员工资及甲方固定承包费；支付时间及数额为自2014年1月1日起至2018年12月31日止：包括房屋租金、物业费、甲方委派人员工资及固定承包费在内的总承包费为每年3,268,593元；自2019年1月1日起至2022年11月30日止：包括房屋租金、物业费、甲方委派人员工资及固定承包费在内的总承包费为每年3,530,080元；承包期最后一年即2022年，按实际月份交纳总承包费，2022年总承包费为3,235,800元；总承包费的支付方式为前三年(即2014年1月1日至2016年12月31日止)以每六个月为一期支付单位，并于每期的前20日一次性支付完毕该期总承包费；首期总承包费应在甲方收到第一笔房屋押金100万元后5日内支付；第四年起至本合同到期结束(即2017年1月1日至2022年11月30日止)以每三个月为一期支付单位；于每期的前20日支付完毕该期总承包费；甲方应于乙方支付完毕该期总承包费后分期提供相应的发票供乙方做账用；乙方同意向甲方支付承包期间的房屋押金100万元整；甲方在承包期限内对该酒店场地拥有合法的经营使用权、经营主动权和决策权，保证提供的各种酒店证照真实且能满足酒店正常经营需要；甲方同意乙方指派的人员为该酒店的经营负责人，负责该酒店的一切经营管理事务；乙方承包经营期间，甲方委派两名工作人员，主要负责酒店的账务、证件等管理工作，该二人的工资、所需缴纳的全部保险等均由甲方负责，与乙方没有任何关系；乙方在承包经营期内，支付甲方的总承包费(包括房屋租金、物业费、甲方委派人员工资及固定承包费)的支付不受乙方经营状况的影响，无论乙方盈亏，均需按约定支付总承包费(包括房屋租金、物业费、甲方委派人员工资及固定承包费)；乙方承包经营期内因经营所产生的所有费用，包括但不限于营业税金、营业成本、营业费用(水、电、网络、设施、设备的维护、保养及更新等)、员工工资及福利，行政管理费及如有新增固定资产投入折旧摊提或经营中产生的债权债务等均由乙方负责；等等。
　　承包合同附件一约定：甲、乙双方一致同意各自独立使用甲方企业设定的三个账户，其中甲方使用本合同签订之日前已申请的一般账户(以下简称“旧账户”)，并向乙方提供一个具备查询功能的U盾；乙方使用基本账户及本合同签订之日起所申请的新的一般账户(以下简称“新账户”)；因双方对外的账务为同一账务，乙方按合同约定时间在支付甲方房屋租金、物业费、固定承包费后，甲方应分期分别提供租金发票、物业费发票及固定收益费(咨询费发票)供乙方做账使用；等等。
　　承包合同附件五约定：总承包费包括房屋租金、物业费、甲方委派人员工资及固定承包费组成；固定承包费以咨询服务费方式由乙方支付给甲方，并由甲方将该咨询服务费存放于甲方旧账户中，最终由甲方从旧账户中，将该笔费用支付给甲方指定的第三方，即上海康鼎投资发展有限公司；旧账户只能作为支付承包经营期前的债务，承包经营期间的房租、物业费、固定承包费、甲方委派人员工资划款使用，不得作为其他用途；支付金额涉及科目会有上下浮动，合同约定的总承包费不变。
　　承包合同附件七系2010年8月18日上海远中实业有限公司(以下简称远中实业)与鼎宜实业签订的《房屋租赁合同》。
　　承包合同附件八系2011年8月5日上海远虹物业服务有限公司(以下简称远虹物业)与鼎宜实业签订的《物业管理服务合同》，约定：鼎宜实业委托远虹物业进行物业管理。
　　2016年8月2日，远虹物业与鼎宜实业签订的《物业管理服务合同》，约定：物业管理服务费为每月14,400元；委托管理期限自2016年9月1日起至2018年8月30日止；等等。
　　2017年3月至2018年1月，鼎宜实业向康鼎公司共计支付2017年度咨询费72万元。康鼎公司向鼎宜实业开具增值税专用发票8张，开票项目为咨询费，共计72万元。
　　2018年8月28日，鼎宜实业向银海嘉华发出《付款通知》，并注明同意银海嘉华提出先行支付承包费2个月(2018年10月1日至2018年11月30日)544,765.50元。
　　2018年9月11日，银海嘉华向鼎宜实业支付2018年10月至11月承包费544,765.50元，鼎宜实业向银海嘉华出具上述付款的收据。
　　2018年10月29日，远中实业与鼎宜实业签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2018年12月1日起至2022年11月30日止；前二年合计月租金为288,061元，后二年的租金标准在2020年10月1日前根据市场情况双方另行约定，并且再签订补充协议或租赁合同；收款方为上海民润投资管理有限公司(以下简称民润投资)；等等。
　　2018年11月1日，鼎宜实业向银海嘉华发出《付款通知函》，内容为：贵我两司于2013年12月23日签有承包合同，约定由贵司承包经营我司所设立的位于上海市徐汇区虹梅路XXX号远中产业园区X号楼的“一居”酒店(以下简称该酒店)；根据承包合同第四条的约定，2014年1月1日起至2018年12月31日止总承包费为3,268,593元，包括房屋租金、物业管理费、我司委派人员工资及固定承包费，其中我司委派人员工资及固定承包费于承包经营期内为固定费用，不发生变化；而房屋租金及物业管理费由于我司与该酒店所租赁使用的房屋产权人于2018年12月起需续签租赁合同，届时会有相应幅度递增，贵司对上述会发生递增的情况于承包合同签署时也已充分知悉；贵司本应于2018年9月初支付2018年10月至12月季度承包费，但由于贵司已经知晓年承包费于2018年12月因我司与产权人续签租赁合同而会有所变更，故贵司向我司申请并将相关承包费支付至2018年11月30日，与产权人对我司进行场地租金调整的时间一致，我司认为贵司也已知晓需待我司与产权人确认租金、物业费递增金额后再行支付承包费；我司认为，根据承包合同的约定，我司仅获得固定承包收益，其余经营成本包括租金、物业管理费应由贵司予以承担；现年租金及物业管理费共计上涨1,564,965.60元，我司委派人员员工工资及固定承包费不变，请贵司自收到通知七日内向我司支付下季度三个月(即2018年12月至2019年2月)的承包费1,208,389.65元；等等。
　　2018年11月2日，银海嘉华向鼎宜实业支付2018年12月承包费272,382.75元，鼎宜实业向银海嘉华出具上述付款的收据。
　　2018年11月6日，远虹物业与鼎宜实业签订的《物业管理服务合同》，约定：物业管理服务费为每月15,152.80元；委托管理期限自2018年12月1日起至2019年11月30日止；等等。
　　2018年11月7日，银海嘉华回函鼎宜实业：贵司函件我司已收悉，依据双方签订的承包合同，贵司擅自增加承包经营费的要求，无理无据，我司将依照承包合同规定的支付时间及支付标准，履行合同义务；等等。
　　2018年11月8日，鼎宜实业向民润投资支付2018年11月租金158,400元及配套房租金8,470元，民润投资向鼎宜实业开具相应金额的增值税专用发票两张。
　　同日，鼎宜实业向远虹物业支付2018年11月物业费14,400元及2018年11月、12月停车费2,000元，远虹物业向鼎宜实业开具相应金额的增值税专用发票两张。
　　2018年11月21日，鼎宜实业向民润投资支付2018年12月租金288,061元，民润投资向鼎宜实业开具相应金额的增值税专用发票一张。
　　2018年12月10日，鼎宜实业向远虹物业支付2018年12月物业费15,152.80元，远虹物业向鼎宜实业开具相应金额的增值税专用发票一张。
　　2018年12月20日，银海嘉华向鼎宜实业支付2019年1月至3月承包费882,520元。
　　另查明，2015年11月3日，银海嘉华酒店管理股份有限公司更名为银海嘉华酒店管理有限公司。
　　以上事实，除有当事人陈述为证外，另有《承包经营合同》及附件、增值税专用发票、银行交易明细、《房屋租赁合同》《物业管理服务合同》、付款通知函、回函、收据、银海嘉华企业信用信息公示报告、《付款通知》证实，本院均予确认。
　　本院认为，鼎宜实业与银海嘉华签订的承包合同系双方当事人的真实意思表示，于法无悖，应属合法有效。双方均应诚实信用履行合同。双方承包合同约定的承包经营期限为2014年1月1日起至2022年11月30日止。作为承包合同附件七的远中实业与鼎宜实业签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2010年12月1日起至2018年11月30日止。关于承包合同附件七后页所附的鼎宜实业向远中实业提出延长租赁期限至2022年11月30日止的申请，该申请既无原件，鼎宜实业亦无证据证明银海嘉华知晓该申请。即便银海嘉华知晓该申请的存在，该申请也仅表明远中实业同意延长租赁期限，租赁价格另行确定。故银海嘉华对于租金在2018年11月30日之后的上涨幅度是无法准确预估的。在鼎宜实业与银海嘉华的承包合同中，明确约定2014年1月1日起至2018年12月31日止，包括房屋租金、物业费、鼎宜实业委派人员工资及固定承包费在内的总承包费为每年3,268,593元；且双方在承包合同附件五中亦重申了支付金额涉及科目会有上下浮动，合同约定的总承包费不变。双方另约定，2019年1月1日起至2022年11月30日止，包括房屋租金、物业费、鼎宜实业委派人员工资及固定承包费在内的总承包费为每年3,530,080元。由此可见，双方对于总承包费上涨所对应的期间和上涨幅度是有明确认识的。双方在认识到各项费用会发生浮动的情况下，明确约定总承包费不变，则应按总承包费不变的原则履行承包合同。鼎宜实业作为发包方，应当预见到在长达8年的承包期限内，房屋租金及物业费会有一定程度的上涨，故约定了2019年以后的总承包费相较2019年以前的总承包费上涨了每年261,487元。房屋租金及物业管理费的上涨属于普通商业风险，鼎宜实业对该项商业风险的预估不足，不应由银海嘉华来承担。银海嘉华在2018年11月30日之后的租赁合同未确认的情况下，经鼎宜实业同意，仅先行支付2个月的承包费用，亦不能视为同意房屋租金及物业费将在2018年12月1日之后有所上涨并由银海嘉华进行承担。此外，鼎宜实业也未举证总承包费中鼎宜实业委派人员工资及固定承包费的具体构成。据此，银海嘉华诚实信用全面严格履行双方承包合同约定，不存在任何违约情形，鼎宜实业要求银海嘉华支付2018年12月1日至2018年12月31日的房屋租金及物业管理费差额，没有事实和法律依据，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
　　上海鼎宜实业有限公司的全部诉讼请求，不予支持。
　　案件受理费减半收取计1,454元，由上海鼎宜实业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：高霄雷

书记员：孟  纯