上海鼎有物业管理有限公司与上海奕昕贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海鼎有物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：刘可成，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张春福，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海奕昕贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：陶月萍，执行董事。
　　委托诉讼代理人：奚正辉，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翔，远闻(上海)律师事务所律师。
　　原告上海鼎有物业管理有限公司(以下简称鼎有物业公司)与被告上海奕昕贸易有限公司(以下简称奕昕公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告于2018年1月8日向本院提出管辖权异议，本院于2018年1月8日作出驳回其对管辖权异议的民事裁定。被告不服裁定，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2018年3月30日作出民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2018年1月31日，本案转为普通程序。2018年5月3日，被告提起反诉。2018年10月25日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)鼎有物业公司委托代理人张春福、被告(反诉原告)奕昕公司的法定代表人陶月萍、委托诉讼代理人奚正辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告鼎有物业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2017年11月16日解除；2、判令被告支付违约金1,684,621元;3、判令被告立即返还所承租原告的上海市吉浦路XXX号房屋(总面积7951平方米)(以下简称“系争房屋”)；4、判令被告支付自2017年10月1日至2017年11月23日的租金1,010,772.6元，及以1,010,772.6元为基数，自2017年10月10日至实际支付之日止，按每日5%计算支付相应的逾期付租违约金；5、判令被告向原告支付自2017年11月24日至实际返还房屋之日止的房屋逾期占用费(按2017年11月23日应返还房屋截止日当日租金的三倍，以每天47,820.6元计算)；6、判令被告支付自2017年7月至2018年6月30日止的顶层太阳能安装场地租金50,000元，以及以50,000元为基数，自2017年10月1日起至实际返还日止，按照日万分之五支付违约金；7、判令被告自2018年7月1日起至实际返还日止，按每天137元支付屋顶太阳能场地的占用使用费；8、判令被告立即清空屋顶太阳能安装场地并返还原告；9、判令被告支付自2017年7月1日至2018年6月30日的吉浦路XXX号房屋(合同约定是吉浦路XXX号)顶层水箱安装场地租金4,745元，并以4,745元为基数，自2017年10月1日起至实际支付日止按日万分之五支付违约金；10、判令被告自2018年7月1日起至实际返还日止，按每天13元支付屋顶水箱安装场地的占用使用费；11、判令被告立即清空屋顶水箱安装场地并返还原告；12、判令被告承担诉讼费及诉讼保全费用。后原告变更第四条诉请为：判令被告支付自2017年10月1日至2017年11月23日的租金510,772.6元，及以510,772.6元为基数，自2017年10月10日至实际支付之日止，按每日5%计算支付相应的逾期付租违约金。事实和理由：2016年7月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将上海市杨浦区吉浦路XXX号一层部分，二层、三层整层房屋全部(不包括楼顶)出租给被告，吉浦路XXX号顶层285平方米供被告使用，吉浦路XXX号顶层局部区域140平方米供被告使用，吉浦路XXX号顶层局部区域供被告使用，另对租赁期限、支付期限等作了明确的约定。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋和使用场地，被告在使用过程中存在管理不善、乱堆放、搭建、影响环境卫生及周边市容市貌、未经允许乱收停车费等情况，且被告未按约于2017年10月10日前支付原告第四季度租金，经多次催讨未付，拖欠租金100多万元一个多月。故原告至法院作如上诉请。
　　被告(反诉原告)奕昕公司辩称并反诉称：被告于2012年11月包租进入系争房屋，并进行装修和招租，而原告是2016年7月才成为出租方。2017年9月，被告支付了2017年10月1日至12月31日房屋租金500,000元，且被告另有914,000元房屋押金以及20,000多元的辅助房押金在原告处，现辅助房的租赁合同已到期，被告已归还辅助房。由于原告不配合提供相关证照，致使一楼菜市场的商户无法办理相关执照，租户停止支付给被告租金。2017年10月10日，原告为了另行破墙开店，擅自拆除了被告的车棚，故被告暂缓支付原告租金。现被告不同意原告的诉请，愿意支付租金，继续履行合同。由于原告的过错导致被告巨额经济损失，故提出反诉请求如下：1、请求反诉被告赔偿反诉原告装修损失1,009,080元；2、判决反诉被告按每年1,860,000元计算，赔偿反诉原告剩余8年租期内的租金差价损失，共计14,880,000元。
　　反诉被告鼎有物业公司反诉辩称：反诉原告所称的车棚不是其承租范围内，系擅自搭建。反诉原告一方面要求继续履行租赁合同，一方面又主某剩余租金损失，事实上，反诉原告没有使用和管理租赁的标的，都是反诉被告在承担资金成本和维护、管理租赁场地，反诉原告没有证据和事实来支撑反诉请求，不同意反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：上海市吉浦路XXX号房屋的权利人为上海雷博实业有限公司(以下简称“雷博公司”)(附记载明的房屋门牌号：1幢为305、311号，2幢为315、319号，3幢为323、329、339、345号)，建筑面积12675.33平方米。2016年6月30日，雷博公司出具授权书，委托鼎有物业公司自2016年7月1日起至2026年12月30日全权负责上海市吉浦路(西侧)280-314号，吉浦路(东侧)315-345号；335弄1-20号物业的租赁经营管理事宜，具体包括但不限于租赁、转租、收取租金及其他相关费用和物业管理事宜。
　　2016年7月13日，鼎有物业公司(出租方、甲方)与奕昕公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：1.2甲方出租给乙方的房屋座落于本市吉浦路XXX号一层部分，二、三层整层全部(但不包括楼顶)(以下简称“该房屋”)建筑面积8856平方米，用途为商业，结构为框架。1.3现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在合同附件中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。3.1甲方于2016年7月1日以现状向乙方交付该房屋。租赁期为2016年7月1日至2026年12月31日止。3.2该房屋租赁费(包括物业管理费)按本合同1.2条约定之建筑面积计算。4.1该房屋租金，自2016年7月1日起计算，第一年(2016年7月1日-2017年6月30日)每日每平方米人民币1.8元。年租金581.84万元。鉴于甲方已与农业银行上海五角场支行(以下简称“农行五角场支行”)签署附件八《房屋租赁合同》，甲方将租赁乙方的8856平方米中的905平方米租赁农行五角场支行，乙方对前述事实予以认可并同意，……在农行五角场支行按照约定向甲方支付完租金后，乙方可在应向甲方支付的租金中相应扣除。4.2该房屋保证金91.4万元，退租时，保证金归还乙方，但不计利息。4.3租金乙方应按季度支付，先付后租。付款日期：第一季度1月10日前，第二季度4月10日前，第三季度7月10日前，第四季度10月10日前。逾期，则每日按照未付部分的5%支付违约金，逾期超过一个月后甲方有权解除本合同。4.4租赁费每三年递增一次，递增幅度为5%。(1)2016年7月1日至2017年6月30日每平方米日租金1.8元，每年租金581.84万元；每季度应支付租金145.46万元。(2)2017年7月1日至2018年6月30日每平方米日租金1.9元，每年租金614.164万元；每季度应付租金153.541万元。……6.4乙方应确保消防通道、防汛畅通，保证不搭建，占用，否则承担由此引发的相关法律责任。当日，双方鉴于房屋租赁合同租金发生变化，又签订《付款调整补充协议》，约定在乙方继续按照《房屋租赁合同》第4.1条约定支付租金的基础上，乙方应增加支付租金如下：1、2016年7月1日至2017年12月31日，乙方应每年支付甲方租金130万元；每季度应支付租金为32.5万元。2、2018年1月1日至2019年12月31日，乙方应每年支付甲方租金143万元/年；每季度应支付租金35.75万元。……支付方式违约责任和其他条款按照原合同协议执行。
　　2016年7月13日，双方签订《辅助房合同》一份，约定：一、甲方提供辅助使用房供乙方使用，地址：杨浦区吉浦路XXX号顶层；建筑面积285平方米；使用期限自2016年7月1日至2018年1月31日止。二、支付单价为1.26元/平方米/天，每月应付10,922.63元，每季度应支付32,767.89元，每三个月支付一次，先付后用，每年7月10日、10月10日、11月10日、4月10日前为以付款日；押金为20,805元，合同期满后押金退还，不计利息。现该合同已到期，审理中，原告确认已收回辅助房。
　　2016年7月13日，双方还签订《屋顶太阳能安装场地物业管理约定书》约定：甲方提供吉浦路XXX号顶层屋面南侧总面积140平方米给乙方使用；使用期自2016年7月1日至2019年9月28日，第一期2016年7月1日至2017年6月30日支付50,000元，第二期2017年7月1日至2018年6月30日支付50，000元，第三期2018年7月1日至2019年6月30日支付50，000元……，支付方式为本约定签订后5日内支付第一期全部费用。每年10月1日前支付当期全部费用，如逾期，则每日按逾期金额的万分之五支付违约金，逾期超过一周的，则甲方有权解除本约定书，乙方及实际使用方有义务立即清场退出使用区域。
　　2016年7月13日，双方另签订《屋顶水箱安装场地物业管理约定书》，约定：乙方向甲方租赁吉浦路XXX号顶层屋面南侧，总面积双方约定平方米；使用期自2016年7月1日至2020年6月30日，第一年2016年7月1日至2017年6月30日支付4,745元，第二年2017年7月1日至2018年6月30日支付4,745元，第三年2018年7月1日至2019年6月30日支付4,745元……支付方式为约定书签订后5日内，支付当年全部费用。第二年起10月1日前支付当年全部费用，如逾期，则每日按逾期金额的万分之五支付违约金，逾期超过一周的，则甲方有权解除本约定书，乙方及实际使用方有义务立即清场退出使用区域。
　　2016年6月3日，鼎有物业公司(甲方)、案外人上海德泉企业管理有限公司德泉公司(以下简称“德泉公司”)(乙方)、农行五角场支行(丙方)签订《房屋出租人变更协议》一份，约定：丙方于2016年4月7日收到雷博公司(产权人)关于变更授权房产经营管理权的告知书，告知上海市杨浦区吉浦路XXX号XXX、XXX层的房屋经营管理权将由乙方变更为甲方……现租赁关系变更如下：《房屋租赁合同》合同出租人自2016年7月1日起变更为甲方，丙方与乙方的租赁关系同时终止；原合同项下条款不变，乙方的所有权利义务由甲方继承并承担……。
　　审理中，鼎有物业公司还提供2017年8月17日向奕昕公司发出《整改通知书》鼎司发字(2017)第004号，内容如下：贵司租赁商户“阿康故事”在店铺外墙外公共通道上搭建走道板，上面放置货物、塑料桶、铁箱、花盒等杂物，严重影响公共通道行人的出行，其他商户也会受其影响效仿进行……，为此我司要求贵司对“阿康故事”店铺占道一事进行限期整改，以杜绝这种占道行为，……。
　　2017年11月15日，鼎有物业公司向上海昱堃农副产品市场经营管理有限公司发出《整改通知》，要求将临时办公用的集装箱搬离、将周围场地堆放的杂物清理干净。
　　2017年10月23日，鼎有物业公司向奕昕公司发出催款函，要求支付拖欠的第四季度租金100多万元。
　　2017年11月13日，鼎有物业公司向奕昕公司发出解除合同函，称贵司存在违约行为并拖欠租金100多万元已逾期一个多月，要求解除租赁合同。审理中，鼎有物业公司要求以2017年11月16日奕昕公司签收之日作为解除合同的日期，并同意按合同约定给予7天的搬迁期，要求租金计算至2017年11月23日。奕昕公司确认于2017年11月16日收到上述解约通知，但表示对租赁房屋尽到管理责任，2017年9月已提前支付租金500,000元，由于鼎有物业公司不提供相关材料供商户办理证照，才暂停支付租金，不存在欠付租金的情况，不同意解除租赁合同，并认为鼎有物业公司主某的违约金也过高，要求法院调整，此外，农行五角场支行租赁的面积应从双方合同约定的租赁总面积中扣除。
　　审理中，奕昕公司提供2017年12月19日，鼎有物业公司向吉浦路租户发出的“告知书”，内容为：上海奕昕贸易有限公司在承租我方吉浦路房屋物业中拖欠我方租金不付已逾期两个多月，业已造成我方严重经济损失。根据我方与上海奕昕贸易有限公司《房屋租赁合同》关于合同解除的条款约定，我方已根据合同约定依法解除了与上海奕昕贸易有限公司《房屋租赁合同》，并已向上海市杨浦区人民法院起诉……。为保障各租户今后的经营持续稳定和正当利益考虑，规避不必要的风险，特将上述事实与情况告知租户，提请广大租户注意防范相应风险。
　　2016年7月13日，案外人德泉公司(甲方)与奕昕公司(乙方)签订的解除合同协议书约定：原《房屋租赁合同》自2016年6月30日解除，双方互不追究责任，互不承担违约责任。乙方原来支付给甲方的保证金(押金)，现委托甲方转付给上海鼎有物业管理有限公司。证明委托案外人将押金转给鼎有物业公司。2013年3月1日，奕昕公司与案外人上海筑冠建筑设计工程有限公司(以下简称“筑冠公司”)签订的《建筑装饰工程施工合同》一份，其中约定：项目名称吉浦路XXX号公共区域室内装修，工期自2013年3月1日至2013年4月31日竣工；合同价款120万元。2013年5月1日，奕昕公司(发包方、甲方)与筑冠公司(承包方、乙方)签订《建筑装饰工程施工合同》一份，其中约定：工程名称为吉浦路XXX号维修及养护，工程地点上海吉浦路XXX号，承包方式为包工包料，时间自2013年5月1日至2015年11月31结束，合同价款肆拾万元整；指派乐怡为乙方驻工地代表，负责合同履行。奕昕公司提供2014年11月18日转给乐怡的工程款100,000元、2014年12月23日转账给乐怡120,000元、2017年5月12日转账给乐怡100,000元的银行转账凭证及筑冠公司出具的收据。2015年12月1日，奕昕公司(甲方)与上海隆兴恒木设计装饰工程有限公司(以下简称“隆兴公司”)签订的“吉浦路菜场改建装饰协议”，工程时间自2015年12月1日起至2016年元月15日止；工程项目地面浇筑、排水沟全面重新布置、配套管理费，合计358,373元。2016年7月8日，奕昕公司(甲方)与隆兴公司签订的“吉浦路菜场改建装饰协议(再建)”，约定工期自2016年7月8日至2016年8月30日；工程项目为地面排管、地面部分整修、窨井制作、搭建临时房屋、垃圾房及卫生间、钢结构彩钢大蓬、花坛制作及管理费等合计398,286元。奕昕公司提供2015年12月22日，2016年3月5日、7月13日、9月2日，2017年3月15日转给黄惠国的装修款及收据合计589,080元。证明对系争房屋进行工程施工。
　　奕昕公司与商户的租赁合同若干份，证明系争房屋已租给商户租赁使用，以及奕昕公司的预期利益损失。商户向奕昕公司发出的要求提供相关材料办理证照的函件、微信截图、车棚等照片。
　　对以上证据，鼎有物业公司认为押金协议是奕昕公司与案外人之间签订，鼎有物业公司并未收到过转付的押金，对于押金应当由奕昕公司向案外人主某。与商户的合同以及装修施工合同的真实性无法确认，现由于奕昕公司拖欠租金，违约导致合同解除。
　　鼎有物业公司另表示，2017年农行五角场支付了全年的租金，抵扣了奕昕公司2017年第二、第三季度的租金，自2017年10月1日起，奕昕公司应付的租金和使用费按照租赁面积7951平方米计算。
　　以上事实，有当事人提供的《房屋租赁合同》、《付款调整补充协议》、《辅助房合同》、《屋顶太阳能安装场地物业管理约定书》、《屋顶水箱安装场地物业管理约定书》、《房屋出租人变更协议》、整改通知、催款函、解除合同函、上海市房地产权证、授权书、函件、照片、装修施工合同、付款凭证以及当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为：鼎有物业公司与奕昕公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及《付款调整补充协议》、《辅助房合同》、《屋顶太阳能安装场地物业管理约定书》、《屋顶水箱安装场地物业管理约定书》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应遵照履行。根据合同对于逾期付租金的约定，奕昕公司经催讨逾期支付2017年第四季度的租金，原告要求提前解除合同，本院可予准许，审理中，奕昕公司确认于2017年11月16日收到鼎有物业公司的解除合同函，故确认房屋租赁合同的解除日为2017年11月16日。合同解除后，鼎有物业公司要求奕昕公司返还房屋及屋顶场地并支付租金，亦无不当，应予准许。鼎有物业公司同意按照7951平方米的租赁面积计算租金及使用费，并无不当，应予准许。对于要求按照日租金的3倍支付房屋占用期间使用费以及日万分之五的标准支付逾期付款违约金，对此，奕昕公司以双方约定的标准过高，要求法院调整，具有合理性，本院酌情进行调整。奕昕公司辩称以租赁押金抵扣租金，奕昕公司虽与德泉公司的解约协议中约定委托德泉公司转交租赁押金，但鼎有物业公司否认收到过德泉公司转付押金，奕昕公司也未进一步提供转付的证明，故本案中不予处理，奕昕公司可待取得相关证据后，另行主某。奕昕公司关于补偿装修费和合同期内的预期收益损失的反诉请求，因奕昕公司对系争房屋进行的装饰施工主要发生在双方租赁关系建立之前，且无合同和法律依据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司与被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司就上海市吉浦路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》、《屋顶太阳能安装场地物业管理约定书》、《屋顶水箱安装场地物业管理约定书》于2017年11月16日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市吉浦路XXX号房屋(建筑面积7951平方米)，并将上述房屋返还原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司；
　　三、被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内清空上海市吉浦路XXX号房屋顶层屋面太阳能安装场地，并将上述场地返还原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司；
　　四、被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内清空上海市吉浦路XXX号房屋(合同约定是吉浦路XXX号)顶层屋面水箱安装场地，并将上述场地返还原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司；
　　五、被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司上海市吉浦路XXX号房屋自2017年10月1日至2017年11月23日的房屋租金510,772.6元，并以上述租金金额为基数，自2017年10月10日起至实际付款日止按照中国人民银行同期贷款利率补偿利息损失；
　　六、被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内以每日每平方米2.35元的标准，按照7951平方米计算，支付原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司上海市吉浦路XXX号房屋自2017年11月24日至交房日止的房屋占用使用费；
　　七、被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司上海市吉浦路XXX号房屋顶层屋面太阳能安装场地自2017年7月至2018年6月30日的租金50,000元，并以上述租金金额为基数，自2017年10月10日起至实际付款日止按照中国人民银行同期贷款利率补偿利息损失；
　　八、被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内以每日137元的标准支付原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司上海市吉浦路XXX号房屋顶层屋面太阳能安装场地自2018年7月1日至返还日止的场地占用使用费；
　　九、被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司上海市吉浦路XXX号(合同约定是吉浦路XXX号)顶层屋面水箱安装场地自2017年7月至2018年6月30日的未付费用4,745元，并以上述金额为基数，自2017年10月10日起至实际付款日止按照中国人民银行同期贷款利率补偿利息损失；
　　十、被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内以每日13元的标准支付原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司上海市吉浦路XXX号(合同约定是吉浦路XXX号)房屋顶层屋面水箱安装场地自2018年7月1日至返还日止的场地占用使用费；
　　十一、被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司要求原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司赔偿装修损失1,009,080元的请求，不予支持；
　　十二、被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司要求原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司赔偿剩余租期内的租金差价损失14,880,000元的请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币52,208元，由原告上海鼎有物业管理有限公司负担26,104元，被告上海奕昕贸易有限公司负担26,104元；反诉受理费58,567元，由反诉原告上海奕昕贸易有限公司负担。案件保全费5000元，由被告上海奕昕贸易有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：梅松松

书记员：陈  稷