上海鼎良建筑装潢材料有限公司与朱才民房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海鼎良建筑装潢材料有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：马志良，总经理。
　　委托诉讼代理人：方惠荣，上海达尊律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张天宇，上海达尊律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：朱才民，男，1963年10月10日生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：张碧燕，上海市志君律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：沈佳晨，上海市志君律师事务所律师。
　　原告上海鼎良建筑装潢材料有限公司与被告朱才民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法受理后予以合并审理。本案分别于2018年1月24日、2018年3月1日公开开庭进行了审理。嗣后，依照被告的申请，本院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司进行司法鉴定。本案于2018年7月27日再次公开开庭进行审理。原告的委托代理人方惠荣三次均到庭参加庭审，被告朱才民到庭参加第二次庭审，被告的委托诉讼代理人张碧燕到庭参加第一、二次庭审，被告的委托诉讼代理人沈佳晨到庭参加第一、三次庭审。经双方当事人申请及本院院长批准，本案适用简易程序延长三个月。本案现已审理终结。
　　原告上海鼎良建筑装潢材料有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2007年1月31日签订的租赁合同无效；2.判令被告返还位于上海市松江区叶茂路14、16、18号厂房及门卫室；3.判令被告支付自2017年3月1日至2017年11月30日期间少付的房屋占有使用费12,000元；4.判令被告支付自2017年12月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按照每年598,000元的标准计算。事实和理由：2007年1月31日，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于上海市松江区叶榭镇富荣经济开发区富泉路14、16、18号三幢厂房及门卫室出租给被告使用，租赁期限为自2007年3月1日至2022年2月28日止，其中2014年3月1日至2017年2月28日期间的年租金为582,000元，以后每三年增加16,000元，即自2017年3月1日始，年租金标准为598,000元。2014年5月28日，原、被告双方另行签订补充协议，明确被告转租必须经得原告同意。但被告一再违约并拖欠租金，构成根本违约，原告有权解除合同。但因租赁房屋并未取得合法产权证，故原、被告之间的租赁合同应属无效。原告诉至法院，望判如诉请。
　　被告朱才民辩称，同意确认原、被告之间的租赁合同无效。但是根据合同约定，2017年3月1日以后的租金应当是每三年增加16,000元，该16,000元在第三年年末时支付给原告。同时，就合同无效的法律后果，被告提出如下反诉请求：1.判令原告赔偿被告装修现值损失401,414元；2.判令原告返还保证金100,000元。
　　原告上海鼎良建筑装潢材料有限公司针对反诉辩称，同意返还被告保证金100,000元。被告主张的装修现值损失金额，原告不予认可。且被告应当就合同无效承担50%的过错责任。
　　经审理查明，2006年4月11日，案外人上海富荣私营经济开发区管委会(甲方)与原告(乙方)签订《土地使用合同书》一份，合同第一条厂房概况约定：1.坐落位置在叶榭镇富荣经济开发区第四期厂房内；2.富泉路14、16、18号；3.厂房建筑面积为5,860平方米。合同第二条房款约定：该厂房的房款已付清。合同第三条相关事宜约定：1.乙方所购厂房之所占土地合计为4,972平方米，其中批租4,062平方米，性质为使用910平方米。使用费用为2元/平方米/年，合计费用为1,820元。使用费为每年12月31日前支付，使用期限为50年；2.上述空地内，乙方如需搭建其他附属设施的，应事先征得甲方同意，并按甲方的整体布局之要求进行施工；3、在关供水、电、路、排水、绿化等基础配套设施，由甲方负责延伸乙方的围墙外，围墙内部分由乙方自行负责。……。
　　2007年1月31日，原、被告签订《租赁合同书》一份，约定原告将位于松江区叶榭镇富荣经济开发区富泉路XXX-XXX号三栋厂房、门卫室租赁给被告使用。合同第二条约定：2.1租赁期限为15年，即从2017年3月1日至2022年2月28日止。……2.3从2011年3月至2014年3月每年租金566,000元，即从2014年-2017年3月每年租金582,000元，以后为每三年增加16,000元。合同第四条约定：4.1本出租合同的租赁保证金100,000元，被告应于本合同签订之日支付，……。合同第五条约定：……5.2租金采用按季度支付，先付后用，每季度首月5日到15日付款……。合同第九条约定：被告有权可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理由被告负责，包括向转租收取租金等。本合同规定的双方责任和权利不因被告的转租而改变……。合同第十六条约定：1、被告在租赁期间，享有对全部厂房使用权，并在符合本合同约定用途前提下，可对租赁物进行装修。2、被告装修需改变房屋主体结构，应征得原告书面同意后方可进行，涉及报经有关部门批准的，由原告负责报批，费用由被告承担。租赁结束后，被告无须把改建和装修部分拆除。3、合同履行期间，被告需对租赁物主体结构部分(不包括被告因装修而改变主体结构的部分)、上下水管线、供电管线或设备设施等大型或重要设施设备进行改造、更换、修缮的，应提前通知原告，原告应在接到通知后5个工作日内处理完毕。原告未在该期内处理的，被告可自行改造、更换或修缮，但所发生费用均由原告承担。合同另对相关事项进行了相应约定。
　　合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金100,000元，原告将租赁房屋交付给被告使用。被告向原告支付房屋占有使用费直至2017年11月30日，其中，自2017年3月1日至2017年11月30日期间，被告系按照每年582,000元的标准支付房屋占有使用费。
　　另查明，2017年12月25日，上海市松江区叶榭镇村镇建设管理办公室出具《房屋产权证明》一份，载明：“位于上海市松江区叶榭镇叶茂路XXX号的房屋于2002年11月由上海富荣经贸发展有限公司建造，当时房屋产权属集体所有，房屋面积5,860平方米，房屋用途为工业生产用房。于2004年12月，该房屋已(出售/改制)给马志良。现房屋产权属马志良所有。该房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。特此证明”。
　　审理中，依照被告申请，本院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司(以下简称“公信中南”)对于被告主张的装饰装修现值进行司法鉴定。公信中南于2018年6月27日出具公信中南[2018]建鉴字第24号司法鉴定意见书，载明鉴定意见为：被告主张的装饰装修现值为301,414元。其中，原告认为并非由被告施工部分的装饰装修现值为105,437元，包括：(1)锅炉房土建工程、安装工程、装饰工程合计43,797元(竣工时间2006年)；(2)1号厂房安装工程中的电气工程以及给排水工程合计8,627元；(3)3号厂房涂料装修20,070元；(4)2号厂房局部装修18,582元(墙面彩钢夹芯板118.39平方米、铝合金玻璃隔断160.17平方米、铝合金推拉门14.05平方米、铝合金平开门4.8平方米、油炉间普通水磨石地坪62.78平方米、外墙面板彩钢板134.38平方米)；(5)3号厂房车间水电(含卷扬机)13,845元；(6)3号厂房电梯井维护516元，原告认为其中第(1)、(3)项系由原告施工，第(4)、(5)、(6)项系由被告转租的次承租人进行施工的。被告认可第(3)项由原告施工。鉴定人员陈述，第(1)项锅炉房外立面与3号厂房外立面是一样的，从外墙瓷砖的成新度来看，建造时间基本一致，且鉴定意见中关于锅炉房的现值针对的是整个锅炉房的建造而并非内部装饰装修。被告对鉴定意见无异议，但认为还遗漏了电表安装费用100,000元。对此，鉴定人员陈述，原告从未在鉴定过程中提出过电表安装费用，且此项不属于鉴定范围。原告则坚持认为其主张的6项异议成立。
　　审理中，原告明确其主张的房屋占有使用费标准为每天1,638元。被告则认为，因原告阻挠次承租人向被告支付租金，且擅自锁了3号厂房第二、三层房屋的门，故原告主张的房屋占有使用费标准应当予以减少。
　　审理中，被告提供案外人上海羽飞电气有限公司出具的收据2份，证明被告安装电表支付108,860元。被告提供自行记录的账册一份，证明被告委托原告建造锅炉房，并向原告支付锅炉建造费用20,000元，被告另行支付了其余锅炉建造费用，但无法提供相关证据。原告对上述证据的真实性均不予认可，对被告的待证内容亦不予认可。
　　以上事实，有《租赁合同书》、《土地使用合同书》、《房屋产权证明》、司法鉴定意见书及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，系争房屋并未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《租赁合同书》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，本院结合本案实际情况，酌情确定原告作为出租人对于合同无效承担70%的过错责任，被告作为承租人对于合同无效承担30%的过错责任。
　　作为合同无效的后果，对于原告要求被告返还租赁房屋之诉讼请求，本院予以支持。合同虽无效，原告可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方对于合同约定的“每三年增加16,000元”产生争议，原告认为是每三年递增一次，递增的幅度为每年增加16,000元，被告则认为系每三年合计增加16,000元。对此，本院认为原告的观点更为合理并符合合同本意。从合同约定来看，2011年至2014年期间的年租金标准为566,000元，2014年至2017年期间的年租金标准为582,000元，年租金标准递增16,000元，后续递增方式应为相同。从一般常理来说，与每年582,000元的基数相比，三年共增加16,000元，且未明确该16,000元的支付期限，不符合常理。据此，本院认为，自2017年3月1日开始，被告应按照每年598,000元的标准向原告支付房屋占有使用费。现被告实际按照每年582,000元的标准向原告支付了2017年3月1日至2017年11月30日期间的房屋占有使用费，少支付12,000元，原告主张该12,000元，本院予以支持。自2017年12月1日起至返还租赁房屋之日止，被告应按照每年598,000元的标准向原告支付房屋占有使用费，原告按照每天1,638元的标准主张房屋占有使用费，本院予以支持。被告关于减少房屋占有使用费标准之辩称意见，依据不足，本院不予采信。
　　被告主张的返还押金100,000元，系合同无效的法律后果之一，且原告表示同意，本院予以支持。
　　被告主张的装饰装修现值损失401,414元，分为两部分，一部分是电表安装费100,000元，一则被告并未提供充分证据证明被告实际支出了该项费用，二则被告可以自行拆除相关电表，故本院对此不予支持。司法鉴定意见中的301,414元系包括双方有争议及无争议的装饰装修现值，其中双方无争议的部分为195,977元，有争议的部分为105,437元。针对双方有争议部分，本院认为，就被告主张的锅炉房现值，因鉴定人员陈述锅炉房的外立面与3号厂房外立面一致且建造时间相近，故本院认为锅炉房应由原告建造。被告称其委托原告建造，由被告向原告支付建造费用，但锅炉建造的时间早于合同签订时间，且被告并未提供充分证据证明其实际向原告支付过该费用，故本院认为被告无权主张该项现值损失。就被告主张的1号厂房安装工程，原告认可，本院予以支持。就被告主张的3号厂房涂料，因审理中被告认可系由原告进行施工，故该项不予支持。就被告主张的2号、3号厂房装饰装修，原告认为系由被告的次承租人进行装修故不同意赔偿，原告的该项意见违反了合同相对性原则，本院不予采信，原告应予赔偿。综上，被告有权主张的装饰装修现值应为237,547元｛41,570元(8,627元+18,582元+516元+13,845元)+195,977元｝，原告对此承担70%的赔偿责任即为166,282.9元。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海鼎良建筑装潢材料有限公司与被告(反诉原告)朱才民于2007年1月31日签订的《租赁合同书》无效；
　　二、被告(反诉原告)朱才民于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海鼎良建筑装潢材料有限公司位于上海市松江区叶茂路14、16、18号厂房及门卫室；
　　三、被告(反诉原告)朱才民于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鼎良建筑装潢材料有限公司自2017年3月1日至2017年11月30日少付的房屋占有使用费12,000元；
　　四、被告(反诉原告)朱才民于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鼎良建筑装潢材料有限公司自2017年12月1日至实际返还上述厂房及门卫室之日止的房屋占有使用费，按照每天1,638元计算；
　　五、原告(反诉被告)上海鼎良建筑装潢材料有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)朱才民保证金100,000元；
　　六、原告(反诉被告)上海鼎良建筑装潢材料有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)朱才民装饰装修现值损失166,282.9元。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费8,980元，减半收取4,490元，反诉案件受理费7,350元，鉴定费38,200元，合计诉讼费50,040元，由原告(反诉被告)上海鼎良建筑装潢材料有限公司负担14,107元(已付143元，余款13,964元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)朱才民负担35,933元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：方美玲

书记员：夏敏佳