上海鼎鸿文化用品有限公司与上海兹威服饰辅料销售中心房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海鼎鸿文化用品有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：陈启家，总经理。
　　委托诉讼代理人：傅建平，上海耶林律师事务所律师。
　　被告：上海兹威服饰辅料销售中心，住所地上海市青浦区。
　　投资人：刘燕燕，董事长。
　　委托诉讼代理人：赵志伟，男。
　　第三人：上海启佳木制品有限公司，住所地上海市青浦区沪青平公路XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。
　　法定代表人：陈启家，总经理。
　　委托诉讼代理人：傅建平，上海耶林律师事务所律师。
　　原告上海鼎鸿文化用品有限公司诉被告上海兹威服饰辅料销售中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年7月9日公开开庭进行了审理，原告法定代表人陈启家及其委托诉讼代理人傅建平、被告委托诉讼代理人赵志伟到庭参加诉讼。因案件审理需要，依原告申请，本院依法追加案外人上海启佳木制品有限公司为本案第三人。本案于2018年11月15日第二次公开开庭进行了审理，原告和第三人法定代表人陈启家及其委托诉讼代理人傅建平、被告委托诉讼代理人赵志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海鼎鸿文化用品有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即搬离位于上海市青浦区金泽镇金湖路XXX号1号厂房；二、判令被告支付原告房屋占有使用费人民币(以下币种均为人民币)603,220.80元(以占有使用面积2,762平方米为基数，按照每平方每天人民币0.80元标准计算，自2018年2月15日至2018年11月15日止)。事实和理由：2013年1月30日，原告委托第三人上海启佳木制品有限公司将属于原告名下的上海市青浦区金泽镇金湖路XXX号1号厂房出租给被告，并签订了租赁协议。当时房产证未办理完成，且原告公司印章正拿到外地办理业务，所以协议上将1号厂房写成了临时编号4号厂房，出租人也为上海启佳木制品有限公司。协议约定租期为二年，从2013年2月15日至2015年2月14日。协议签订后双方正常履行。协议到期后双方续约至2017年2月14日。双方也是正常履行。2017年年初，因为租房行情发生变化，所以原告要求按现在行情即每天每平米0.80元左右签约，遭到被告拒绝后考虑到被告是实体经营，给予被告适当的搬迁期，但被告到期后既不愿签约又继续占用厂房。故原告诉至法院。2017年2月14日止，被告与第三人的合同到期，原告在此之前就通知被告，合同到期之后，若续租需要和原告另签租赁合同，若不续签就搬离，但被告不予理睬。被告在法院审理期间，于2017年10月19日主动将2018年2月14日之前的房租支付给原告，原告考虑到被告搬迁不便，故同意被告在这半年内继续使用系争房屋。2017年12月10日原告再次通知被告到2018年2月15日原告将收回系争房屋，若拒绝搬离，原告将按照每平方每天1元标准进行计算占有使用费，但被告至今拒绝支付房屋使用费也拒绝搬离，故原告起诉。原告是系争房屋产权人。原、被告在原来合同到期之后没有续签过其他合同，被告在2017年2月14日之前是根据被告和第三人之间的租赁合同租赁系争房屋。2017年2月15日至2018年2月14日期间原、被告之间没有签订书面的租赁合同，但是鉴于被告和第三人之间的租赁合同已经终止，被告又不同意搬离，故原告同意被告按照原来协议中的租金标准支付给原告房租，所以当时是按照0.48元每平米每天乘以一年进行计算。原告和第三人之间是委托关系，就委托关系没有相关证据，原告委托第三人出租给被告。租金是直接与原告结算，发票也是原告直接开具的，原告和第三人是同一法人代表人，所以没有办理委托手续，但合同签订后房租的结算都是原告直接和被告结算。原告保留向被告主张从2018年11月16日之后的占有使用费的诉讼权利。审理中，原告撤回第二项要求被告支付原告房屋占有使用费603,220.80元的诉讼请求，其他诉讼请求不变。
　　被告上海兹威服饰辅料销售中心辩称：针对诉请一，不同意腾退搬离系争房屋，要求按照被告和第三人的合同继续履行。最初合同约定租赁期间自2013年2月15日至2015年2月14日共两年，约定每两年的租金按照5%递增。2015年2月14日之后被告依然继续使用房屋，双方在该合同上手写2015年2月15日至2017年2月14日并由被告盖章确认租期。被告认为该条款上还有标识每两年的租金按照5%递增的条款，故被告认为租期在2017年2月15日之后还要再延两年，所以不同意终止合同。被告已将自2017年2月15日至2018年2月14日的租金按照0.48元每天每平米给付至原告。被告按照原告的要求给付租金，因原告和第三人的法定代表人是同一个，故被告将租金支付给原告。按照合同约定合同相对方是第三人而非原告。被告不认可原告意见认为2017年2月15日之后，即被告和第三人的合同到期之后，原告作为产权人和被告产生不定期租赁合同关系，被告认为被告是根据被告和第三人之间的合同继续租赁，被告支付租金是按照第三人的法定代表人的要求支付到原告公司账户中，不认可被告和原告之间的租赁关系。2018年2月14日之前的租金全部付清，2018年2月15日之后的第三人提出租金涨价被告不同意，故2018年2月15日之后的租金未支付。针对诉请二，不同意按照0.80元每天每平米进行计算房屋占有使用费，要求按照最初始合同进行计算，同意按照0.48元每天每平计算租金支付原告租金，合同上面标准的面积是2,700平米，但因当时房产证还没有办理，实际办理之后的面积被告认可占有使用的面积2,762.34平米，也同意按照2,762.34平米计算租金。
　　第三人上海启佳木制品有限公司述称：第三人同意原告的两项诉请，本案腾退应由原告主张。第三人与被告所签订的房屋租赁合同到期，于2017年2月15日自然终止。在合同履行中，第三人告知被告，房屋所有权人是原告，也告知被告将房租直接交给原告，房屋发票也由原告直接开给被告，被告对此是知情的且按照第三人要求履行，故原、被告双方形成了事实上的租赁关系。第三人与被告之间也不存在租赁关系。第三人认可与被告之间签订了租赁合同，且在原租赁合同上续签了租赁合同，续签合同的租期届满日期是2017年2月14日，之后并未续签。
　　经开庭审理查明：2013年1月30日，被告与第三人双方签订租房协议一份，该协议约定，第三人将位于上海市青浦区金泽镇金湖路XXX号内4号厂房出租给被告使用，租赁建筑面积2,700平方，租期为2013年2月15日至2015年2月14日，共2年。前二年租金每天每平方米为0.43元(含税)，合计每年租金为423,765元，以后每二年的租金以5%比例递增。租赁到期后无特殊原因经协商被告可优先条件再续签。付款方式：先付后用，签协议后被告支付半年租金,每年分2次支付，第三人收款后出具正式发票(发票税金由第三人承担)，被告预付房屋使用押金2万元整，退租时归还被告。被告交纳门卫管理费每年1万整。被告无权转租厂房。承租期间，被告不得在未经第三人同意的前提下改变房屋结构，但可以做适当的装修，如被告自行损坏的部分由被告负责修理。协议另对其他事项也作了约定。协议签订后，第三人向被告交付了房屋。庭审中，原、被告及第三人一致确认被告实际承租的房屋为上海市青浦区金泽镇金湖路XXX号内1号厂房，实际承租面积为2,762.34平方米。被告曾向第三人支付押金2万元，后该2万元已经按照合同约定冲抵了2年的门卫管理费。2015年2月14日之后，被告和第三人在上述协议上修改租赁期限至2017年2月14日，年租金按照原年租金标准递增5%给付，其他协议内容不变。2017年2月14日被告与第三人未再签订书面的续签协议，被告现仍占有使用系争厂房。2017年2月14日之前的租金，被告均已付清。2017年2月15日至2018年2月14日期间的租金，被告也已按照每天每平方米为0.48元的标准交由原告收取。2018年2月15日之后未再支付。
　　另查明，系争房屋位于上海市青浦区金泽镇金湖路XXX号，已于2014年3月4日办理了产权登记，产权登记原告名下。原告与第三人公司法定代表人均为同一人陈启家。
　　以上查明的事实，由原、被告及第三人陈述，租赁协议、房地产权证、房租发票、第三人及原告公司营业执照和法定代表人身份证明等证据材料为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。
　　审理中，原告坚持认为，被告与第三人之间签订的租赁协议已于2017年2月14日租期届满，履行完毕，2017年2月15日之后是原告和被告之间建立了不定期租赁关系。原告还曾向被告寄送两份律师函，其中2017年8月18日的律师函主要内容为，2017年2月14日租赁协议已结束，因被告已经支付半年使用费，且该费用至2017年8月14日合法使用已经结束。鉴于目前周边同类厂房租赁行情，原告决定在双方未正式续约前，按照0.75元/天/每平方米计算实际使用费，并通知被告在2017年9月17日前搬离系争厂房。如被告同意则续签租赁合同，并支付相应的费用等。2017年12月10日律师函主要内容为，原告通知被告将于2018年2月15日收回房屋，并要求被告搬离等。为此，原告还提供了律师函及邮寄凭证、情况说明等证据。被告除确认收到2017年8月18日的律师函之外，对原告提供的上述其他证据真实性不予确认。被告认为，不认可原告和被告建立不定期租赁合同关系，并认为被告是根据被告和第三人之间的合同继续租赁，故不同意搬离。被告为此提供了2016年5月17日租赁协议及承诺书。原告及第三人对上述证据真实性均予以确认。
　　根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告与第三人之间签订的租赁协议及续签协议系双方真实意思表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据协议约定，被告与第三人之间签订的租赁协议租赁期限明确为2017年2月14日，因双方在此之后未再续签，故双方协议应认定为已于2017年2月14日租期届满，双方均已履行完毕，且在此之后，原、被告之间也未签订书面的租赁合同，故被告继续占有使用系争厂房已无相应的依据，原告作为房屋权利人，有权主张被告搬离，本院对原告该项诉请予以支持。被告认为租赁协议载明每两年的租金按照5%递增的条款，据此，被告认为2017年2月15日之后租期还要再延两年。本院认为，因协议已明确约定租赁期限，且约定租赁到期后无特殊原因经协商被告可优先条件再续签，现约定的租赁期限已届满，双方也未再续签协议，故被告的意见并不能成立，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　被告上海兹威服饰辅料销售中心应于本判决生效之日起十五日内腾退位于上海市青浦区金泽镇金湖路XXX号1号厂房。
　　案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由被告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：林  青

书记员：周磊杰