上海龙盛商业发展有限公司与余京华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海龙盛商业发展有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：阮兴祥，董事长。
　　委托诉讼代理人：白莹，女。
　　被告：余京华，男，1984年12月8日出生，户籍地福建省。
　　委托诉讼代理人：张学敏，上海松敏律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：金跃辉，上海松敏律师事务所律师。
　　原告上海龙盛商业发展有限公司诉被告余京华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序于2019年10月11日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人白莹、被告的委托诉讼代理人张学敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海龙盛商业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2018年2月7日解除；2、被告向原告支付合同解除违约金751,536元；3、被告向原告支付自2018年2月1日起至2018年2月7日止的租金41,126元、物业管理费16,526元；4、被告向原告支付逾期付款利息(以欠付款项为基数、按日千分之三的标准计算自欠付之日起至实际履行之日止)；5、被告向原告支付装修期间的租金560,321元；6、被告向原告支付房屋占用使用费687,398元(按每日17,625.60元的标准计算自2018年2月12日起至2018年3月22日止)；7、被告向原告支付房屋恢复原状费用435,200元(按400元/平方米的标准计算)；8、被告向原告支付停止营业违约金193,881元(按每日17,625.60元的标准计算自2018年1月28日起至2018年2月7日止);9、被告承担本案诉讼费用。
　　事实和理由：原、被告签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》，约定被告向原告承租位于上海市闵行区都市路XXX号龙盛国际商业广场306+307室房屋(以下简称涉案房屋)。该合同还对租金的标准、支付时间、违约责任等作了约定。然合同履行过程中，被告拖欠原告租金、物业管理费等费用，并于2018年1月28日擅自停止营业。经原告多次催告，被告仍未履行合同义务。被告的行为已构成违约，原告遂于2018年2月2日向被告发出解除通知。该通知于2018年2月7日送达被告。现原告为维护自身的合法权益，诉至法院，提出前述诉请。
　　被告余京华辩称，不同意原告的全部诉请。1、被告于2010年起患有XXX疾病，因此所签订的涉案合同的效力待定。2、被告于2015年在赌场赌博时认识一个人，此人让被告签了涉案合同并许诺签订后被告可在赌场随便玩。故被告才在涉案合同上签了字。但被告未实际经营商铺。涉案合同未实际履行。被告无义务承担租金等费用。3、涉案合同的内容很多是格式条款，违约金、房屋占用费等存在重复，增加了被告的义务，应当予以调整。4、被告支付的押金，以及留存在涉案房屋内的设备、物品，均应当抵扣欠费。
　　本院经审理认定事实如下：2015年8月，原告(预出租方、甲方)与被告(预承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》一份，合同约定，一、出租或预租房屋情况。1-1甲方预租给乙方涉案房屋，建筑面积为1,088平方米。二、租赁用途。2-1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用。同时在租赁合同补充条款中约定，12-2本合同第1-3条的补充：于本合同附表一第一部分所定义的交付日，甲方在该房屋已符合附件(三)第一款所列甲方提供标准的基础上将该房屋交付乙方。12-3对本合同第3-1条作如下补充：……(3)该房屋的装修期已列于附表一第一部分。除本条第(6)款另有规定外，装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但是需要按照66元/平方米/月承担物业管理费用并应于交付前七日内付清，同时乙方仍需承担该房屋的其他费用。(6)如本合同由于乙方的原因(包括但不限于乙方提前解除合同、因乙方原因甲方提前解除合同等)提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述装修期(如有)及免租期(如有)，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金和物业管理费等。12-5(2)除本合同另有规定外，在整个租赁期内，自起租日起，除开张日(定义见附表一第一部分)开始的第一个历月外，乙方须于每个历月的第一日前向甲方预先缴付当月的基本租金、物业管理费、推广宣传费以及其他费用。(4)倘乙方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费、推广宣传费、其他费用等各项费用的，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，每逾期一天，乙方应按所欠金额的千分之三支付逾期付款利息。逾期付款利息的计算自上述各项费用应付之日起，开始计算，直至乙方付清所有前述费用的本金、逾期付款利息和其他相关的费用。12-6租赁保证金：(1)于签署本合同后5日内，乙方须按本合同附表二第四部分规定的金额存放租赁保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。(3)出现下列情形之一，乙方收到甲方的书面通知后五日内仍未付款的，甲方有权选择从租赁保证金中扣除其相应金额，如乙方拖欠甲方租金以及其他应付费用的。(6)商品质量保证金：于本合同终止或提前终止时，乙方须按本合同附表二第四部分规定的金额向甲方存放商品质量保证金，以确保甲方不会因乙方在该房屋销售的商品或提供的服务而遭受任何损失。12-10对本合同第7-1条及第7-2条作如下补充：(1)于租赁期届满,甲方有权收回该房屋。乙方须在租赁期结束当日或提前结束后的5日内,把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物,按本合同规定,在与原状一致(以“房屋交接验收表”为验收标准)或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下,交还甲方(租赁期内该等设施的自然损耗除外);此时甲方无须给予乙方任何装修补偿。同时,须将通向该大厦各部分的锁匙(如有)交还甲方。(2)若乙方未按本条第(1)款约定的时间将该房屋返还予甲方,则每逾期一日,乙方应按合同终止(或解除)日前一天租金的3倍向甲方支付该房屋占用使用费,同时乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失,包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费。甲方并有权行使本合同第12-20条的规定的相应权利。(3)若乙方未按本条第(1)款约定的状态将该房屋返还予甲方,甲方有权自行对该房屋作出合适的修缮,因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。甲方有权把该等开支及费用视作债项,向乙方追讨。12-14对本合同第9-2条作如下补充：(1)在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下,甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分,同时乙方应向甲方支付相当于以本合同提前终止前一个月的月租金和物业管理费之和为基数的3倍金额之违约金，且甲方已收取的租赁保证金不予返还;若违约金、保证金仍不足以补偿甲方由此遭受的损失的,甲方有权就不足部分继续向乙方追偿,其中甲方损失包括但不限于因向乙方追索而产生的律师费用、诉讼费用及其他法律费用以及该房屋空置期间甲方依据本合同本可收取的租金等：(1)乙方未能按照本合同规定支付租金、物业管理费、推广宣传费、租赁保证金及其他费用之任何一项累计达到30天或以上的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付)或一年内逾期支付前述任何费用累计达3次或以上的。(7)乙方中断、停止或威胁中断、停止其业务；(14)未经甲方书面同意，乙方自本合同附表一第一部分所列的开张日之日起达15天及以上仍未正式对外营业(即指公众人士能正常光顾乙方所经营的业务)，或者乙方一年内连续五日或累计达到十日或以上未营业的，或者乙方一年内违反营业时间约定累计达20次或以上的。12-15对本合同第10-4、10-6条的补充：(1)除按照法律规定或合同约定外，在租赁期内，甲方擅自解除合同的，应向乙方支付相当于乙方已支付甲方的租赁保证金金额的违约金，但本合同自甲方发出的书面合同解除通知到达之日终止。(2)若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的，则乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，和相当于以本合同提前终止前日一个月的月租金和物业管理费之和为基数的3倍金额之违约金，若违约金、保证金仍不足以赔偿甲方因此遭受的一切损失，甲方有权就不足部分继续向乙方追偿，甲方损失包括但不限于装修期的租金、物业管理费及律师费用、诉讼费用及该房屋空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金。12-19乙方的权利及义务，(8)在租赁期内，乙方不得以任何理由抵扣或拒绝支付其必须向甲方支付的租金、物业管理费、推广宣传费及其他费用，否则，甲方有权按照本合同第12-20条第2款的规定执行，并有权要求乙方承担本合同规定的其他违约责任。12-20对乙方违约行为的处理。在不影响本合同项下甲方其他权利(包括上述提前收回该房屋并终止合同的权利)的前提下,在租赁期内：(1)若乙方未能在开张日正式对外营业,或若在租赁期内乙方中断、停止其营业(本合同另有约定的情形除外),乙方除应按本合同的规定按时支付本合同项下的租金、物业管理费、推广宣传费及其他费用外,还应自开张日或者中断、停止其营业之日起算,每日向甲方缴纳金额为当年度每日基本租金3倍的违约金,直至乙方正式对外营业或恢复正常营业之日止。(3)若乙方违反本合同项下乙方须履行的任何规定,甲方有权在必要时以在该房屋上加贴封条或任何其它形式制止乙方以及任何其它人进入该房屋、并有权制止乙方将该房屋内届时任何物品搬离该房屋直至乙方纠正其违约行为并征得甲方同意为止。在应按照本合同约定返还该房屋时,乙方仍存在拖欠任何款项的,则乙方应按照甲方书面通知的时间至该房屋,在物业管理公司的见证下,与甲方共同办理房屋内财物的清点工作,对于清点完成的财物,由甲方转移至甲方自行确认的场地存放,且乙方应根据本合同终止(或解除)日前一天的每平米租金标准的2倍及场地占用面积计算所得的数额向甲方支付场地占用费,若乙方对该等财物有特殊存放要求的,应向甲方提出书面要求,并支付该等存放要求所需费用后,由甲方负责按乙方特殊要求存放;且双方确认：甲方对该等财物不存在保管义务,即甲方对该等财物不承担毁损、灭失的风险。若乙方未按照甲方书面通知的时间与甲方清点财物的,则视为乙方同意按照本条下述第(4)项约定执行。(4)若本合同终止或甲方根据本合同的规定提前终止本合同，乙方未能按照本合同规定或甲方的要求向甲方返还该房屋，则甲乙双方同意，甲方有权行使收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入，占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财务，且无需对乙方因此而遭致的损失、损害承担赔偿责任。如该房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；同时，甲方亦有权向乙方追讨因清理、保管前述物品(若有)所产生的所有费用。合同附表一列明：交付日暂定为2015年6月1日，具体日期以甲方向乙方发出的交付通知书上载明的日期为准(如有)。装修期自交付日起计103天。开张日2015年9月12日，但最终日期以甲方向乙方发出的开张通知书上载明的日期为准(如有)。起租日即开张日，装修期结束之次日起计租金。租赁期6年，自交付日起算。租金：于本租赁期内，乙方应自开张日起按月向甲方支付该房屋的租金。租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。第一年为自该房屋交付之日起算365天或366天(包含2月29日的年度)，依此类推。基本租金：第一年至第二年每月165,467元，单价按152.08元/平方米/月计;第三年每月178,704元,单价按164.25元/平方米/月计；第四年每月193,000元,单价按177.39元/平方米/月计；第五年每月204,580元,单价按188.03元/平方米/月计；第六年每月216,855元，单价按199.32元/平方米/月计。合同附表二列明：物业管理费每月71,808元，单价66元/平方米/月。用途：该房屋只限于用作经营E电玩品牌游艺娱乐业态用途。租赁保证金：即474,550元，为2个月的首年月基本租金和2个月物业管理费之和。商品质量保证金：即50,000元。待合同终止或提前终止时，甲方有权从租赁保证金内扣留该部分款项(届时,租赁保证金不足抵扣的部分,乙方负责另行补足)，在合同终止或提前终止后3个月内,乙方所经营的品牌、场所没有任何消费者投诉、提出权利主张或索赔要求、政府处罚的,甲方在期满后20个工作日将商品质量保证金或其余额无息退还。合同还对其他内容作了约定。
　　前述合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金474,550元。后原告将涉案房屋交付给被告使用。被告于2015年10月19日向原告出具《开张确认书》一份，表示其系上海龙盛国际商业广场306号铺位E电玩之租户，现已装修完毕并获得政府部门的验收通过，该铺位开业依法所需的证照其均已领取齐备，符合开业条件，现定于2015年11月28日开始营业。
　　然在租赁期内，被告于2018年1月底停止经营并拖欠自2018年2月1日起的租金、物业管理费。
　　2018年3月22日，原告清点了被告遗留的物品并自行收回了涉案房屋。
　　现原告认为被告欠付租金等行为已构成违约，遂成讼。
　　以上事实，由原告提供的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》、《开张确认书》、《设备/货品清单目录》等证据以及当事人的庭审陈述所证实，本院予以确认。
　　审理中，被告为证明其自身不具有民事行为能力向本院提交了落款日期为2010年的上海市精神卫生中心出院小结、2011年的门诊特殊病种治疗审批表、2016年的上海市精神卫生中心出院记录，并申请就其2015年期间及现在的民事行为能力进行鉴定。鉴于被告的申请，本院委托司法鉴定科学研究院进行鉴定。2019年8月23日，司法鉴定科学研究院向本院出具《函》，表示经审阅认为无法对被告2015年期间的民事行为能力做出准确评定。2019年9月17日，司法鉴定科学研究院向本院出具《退卷函》，表示其单位通知被告于9月16日下午进行鉴定，然被告无故未来鉴定，导致鉴定无法进行，故根据相关规定，不予受理，予以退卷。就被告提供的前述出院小结等材料，经质证，原告表示因未见原件，真实性有异议，即使真实，出院记录中记载被告出院时情绪、能力尚可等信息，说明被告对其行为有认知的能力。
　　本院认为，本案中所涉的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。至于被告提出的其不具有民事行为能力的抗辩意见，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现就2015年签约当时被告是否具有民事行为能力，被告虽申请了鉴定，但鉴定机构表示无法对此做出准确评定。而从被告提交的出院小结等证据材料，亦无法达到被告的证明目的。故就被告提出的该点抗辩意见，本院不予采纳。
　　一、针对原告主张的确认合同解除的诉请。本院认为，被告拖欠自2018年2月1日起的租金等费用并未经原告同意擅自停止经营，被告的行为显然构成违约。原告作为守约方行使解除权符合合同约定。对于合同解除的时间，本院认为，原告虽然表示其于2018年2月2日发出解除通知书函件，但被告对此持有异议、表示并未收到，而原告又未能提供该解除通知已有效送达被告的证据材料，故原告要求确认涉案租赁合同已于2018年2月7日解除并无依据。但考虑到原告自认于2018年3月22日收回涉案房屋，故本院确认《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2018年3月22日解除。
　　二、针对原告主张的合同解除违约金诉请、逾期付款利息诉请、停止营业的违约金诉请。对此，本院认为，由于被告的违约行为，原告有权依据合同约定主张相关违约责任，然而在双方签订的合同中除约定合同解除违约金外，亦约定了逾期付款利息、停止营业违约金。本院注意到引起合同被解除的原因系由于被告的逾期付款的根本违约行为。故上述违约责任所对应的违约行为系同一违约行为即被告逾期支付租金的违约行为，并非不同的违约行为。原告虽然列举了多项违约行为，但是这些违约行为与逾期付款的违约行为相比均是在合同履行过程中或者在合同解除之后对于合同附随义务的履行不当行为，均不是引起租赁合同被解除的根本原因，故本院认为原告主张多项违约责任显然不当，本院将酌情予以认定。鉴于被告确实存在一定的违约行为，结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于上述多项违约金、利息的金额予以调整，酌定违约金以800,000元计(已包含利息损失)。合同解除后，原告理应返还被告已付的租赁保证金474,550元。至于被告主张的质量保证金50,000元，因其未能提供相应的证据加以证明，故本院对被告所主张的质量保证金50,000元难以认定。
　　三、针对原告主张的租金、物业管理费及房屋占用使用费的诉请。庭审中原告所述其于2018年3月22日收回涉案房屋，本院亦确定合同解除日期为2018年3月22日，故被告应按约定向原告支付自2018年2月1日起至2018年3月22日止的租金。然本案中原告仅主张2018年2月1日至2018年2月7日的租金及2018年2月12日至2018年3月22日的占用使用费，对于占用费，因原告对涉案合同的解除时间存在错误的认识，故将租金错误表述为占用费，对此本院予以调整，该期间的计算标准仍应按合同约定的租金标准进行计算；至于2018年2月8日至2018年2月11日的租金，原告并未在本案中主张，此系原告诉讼权利。故经计算，本案中，被告应向原告支付自2018年2月1日起至2018年2月7日止及2018年2月12日起至2018年3月22日止的租金共计270,259.20元(178,704元/月*12个月/365天*46天)。对于原告主张的自2018年2月1日起至2018年2月7日止的物业管理费共计16,526元(71,808元/月*12个月/365天*7天)，亦应予以支持。
　　四、关于原告主张的装修期间即免租期期间的租金损失诉请，根据合同约定，由于被告的违约，其应当向原告补足上述免租期的租金作为其承担违约责任的方式之一，故原告诉请要求被告承担装修期间的租金损失560,321元，本院予以支持。
　　五、对于原告主张的恢复房屋原状的损失诉请。原告并未向本院提交该项诉请金额的组成依据，故本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海龙盛商业发展有限公司与被告余京华签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2018年3月22日解除；
　　二、被告余京华应于本判决生效之日起十日内偿付给原告上海龙盛商业发展有限公司自2018年2月1日起至2018年2月7日止及2018年2月12日起至2018年3月22日止的租金共计270,259.20元、自2018年2月1日起至2018年2月7日止的物业管理费共计16,526元；
　　三、被告余京华于本判决生效之日起十日内偿付给原告上海龙盛商业发展有限公司装修期间的租金560,321元；
　　四、被告余京华于本判决生效之日起十日内偿付给原告上海龙盛商业发展有限公司违约金以800,000元计；
　　五、原告上海龙盛商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还给被告余京华租赁保证金474,550元；
　　六、驳回原告上海龙盛商业发展有限公司的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计14,143.95元，由原告上海龙盛商业发展有限公司负担5,470.57元，由被告余京华负担8,673.38元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  莉

书记员：王伊妮