严凯与郑燕伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：严凯，男，1983年5月3日生，汉族，户籍地安徽省。
　　委托诉讼代理人：廖保文，上海嘉派律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘炳根，上海嘉派律师事务所律师。
　　被告：郑燕伟，男，1984年11月15日生，汉族，户籍地福建省。
　　原告严凯与被告郑燕伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严凯的委托诉讼代理人廖保文、被告郑燕伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告严凯向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年2月4日签订的《转让协议》和《租赁协议》；2、判令被告退还原告转让费70,000元元、租赁保证金5,000元。事实和理由：2018年2月4日，原告与被告签订《转让协议》、《租赁协议》，被告将上海市宝山区华和路XXX号豪大大鸡排店(以下简称鸡排店)出租给原告，租金5,000元/月，租赁保证金5,000元，另支付转让费70,000元。2018年8月，原告在办理餐饮临时备案时，市场监督部门以原告承租的店铺不得经某油烟类为由，拒绝办理备案并责令原告停业。原告于2018年9月22日将房屋返还被告，但被告却拒绝退还原告相应转让费及租赁保证金，故原告提出诉请如上。
　　被告郑燕伟辩称，不同意解除转让协议和租赁协议，郑燕伟确实收到了转让费70,000元、租赁保证金5,000元，现因原告要求解约，不同意退还。鸡排店在转让给严凯之前是承包给案外人经某，也一直没有办理过饮食备案手续，双方在签订本案转让协议时并未约定要办理饮食备案手续，故郑燕伟认为能否办理饮食备案均与郑燕伟无关。另，原告尚欠被告一个月租金未支付，但本案中不提出反诉。如果法院认为郑燕伟需要返还租赁保证金，要求租金抵扣租赁保证金。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2018年2月4日，严凯(乙方)与郑燕伟(甲方)签订《转让协议》，约定甲方将鸡排店转让给乙方，转让费用70,000元，租金、水费、电费乙方自理，转让后乙方对甲方提供的设备拥有所有权，设备故障由乙方负责及时维修，转让生效时间为合同签订之日生效，转让后乙方自负盈亏，经某过程中事故风险与甲方无关。同日，严凯(乙方)与郑燕伟(甲方)另签订《租赁协议》，约定甲方同意将鸡排店出租给乙方，每月租金5,000元，押一付一，租赁期限自2018年2月25日起至2022年7月25日止。乙方至少租半年以上，半年以后解约须提前一个月通知甲方，并赔偿一个月押金。合同签订后，严凯支付了相应租金及转让费70,000元、租赁保证金5,000元。
　　审理中，严凯向本院提供以下证据：1、店铺现场照片，郑燕伟在鸡排店门口已经张贴了新的出租转让告知，证明严凯已经搬离鸡排店并交还郑燕伟，郑燕伟也已经同意收回商铺。郑燕伟对上述证据的质证意见为：真实性认可，严凯在2018年9月22日将鸡排店钥匙转交给了郑燕伟，郑燕伟在2018年10月15日为了止损张贴了招租广告，但目前尚未租出去，鸡排店内所有设备都还在，郑燕伟并不需要，要求由严凯自行处理。
　　审理中，郑燕伟向本院提供以下证据：1、投资明细及购买设备订单详情，证明转让费70,000元包含加盟费23,000元，其余费用为设备和装修费用；2、郑燕伟与案外人签订的承包协议，鸡排店在转让给严凯之前是承包给案外人经某，每月租金加承包费10,000元，案外人一直正常经某；3、饮食临时备案公示卡，证明鸡排店隔壁的餐饮店能够办理备案卡，据郑燕伟了解居民楼下轻餐饮可以办理饮食备案，至于鸡排店能否办理备案郑燕伟不清楚。严凯对上述证据的质证意见为：证据1真实性不认可，严凯之前并未看到过该明细，鸡排店内仅有一些简单的装修和设备，实际价值较低，明细表上所列金额与实际价值不相符，相关设备要求归还郑燕伟，严凯不需要；证据2真实性无法核实，鸡排店之前能够经某不代表现在仍能正常经某；证据3真实性无法核实，不能推定鸡排店能能够办理饮食备案。据严凯了解，炸鸡排属于重油烟类，在居民楼下的店铺无法办理饮食备案。
　　审理中，严凯表示在签订转让及租赁协议时，并没有查验过鸡排店是否办理了相关资质证件。关于营业情况，双方均确认严凯从2018年2月25日开业，实际营业至2018年9月21日，9月22日严凯关闭了鸡排店。关于租金，严凯表示租金支付到2018年8月底，郑燕伟则表示租金支付到2018年7月底。
　　审理中，本院向宝山区市场监督管理局注册许可科工作人员了解情况，询问结果为，居民楼下店铺通常只允许经某无油烟烹制的简单餐饮，炸鸡排会产生油烟，一般情况下不会批准饮食备案许可。
　　本院认可，原被告就系争房屋签订的《转让协议》、《租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于鸡排店目前不能办理饮食临时备案公示卡，合同已经无法实际继续履行，现严凯要求解除《转让协议》及《租赁协议》，本院予以支持。合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就本案而言，郑燕伟作为出让人，应当确保出让商铺能够用于约定用途，《转让协议》中明确约定转让的商铺为鸡排店，郑燕伟自述在转让前也一直是经某鸡排店，但从未办理过饮食备案手续，其对于合同的解除应当承担相应的过错责任。而严凯作为受让人，在签订合同前，对于租赁物能否满足经某活动的需要也应当进行充分了解，其未予谨慎注意和合理考量，自身亦存在过错，也应对合同解除的损失承担相应责任。转让费中包含了部分设备和装修的费用，但对于具体金额双方存在争议。鉴于郑燕伟已经收回鸡排店并重新张贴了招租广告，本院认为鸡排店内设备及原有装修仍归郑燕伟所有为宜，相关费用本院酌情折价一并考虑予以返还。另，本院同时注意到合同签订后，严凯已经实际经某鸡排店半年多时间，根据合同已经履行的期限，并综合考虑双方的过错程度以及相关设备的折价情况，酌情确定郑燕伟返回严凯转让费50,000元。
　　关于租赁保证金，虽然合同约定，“解约须提前一个月通知甲方，并赔偿一个月押金”，但鉴于本案双方对合同的解除均存在过错，郑燕伟要求直接扣除押金，本院不予支持。关于抵扣租金，严凯对于其主张租金已经支付到2018年8月底并未提供相应证据予以证明，现郑燕伟仅认可租金支付到2018年7月底，鉴于双方均确认鸡排店实际已营业至2018年9月21日，故对于郑燕伟提出要求将租赁保质金抵扣租金的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、解除原告严凯与被告郑燕伟就上海市宝山区华和路XXX号豪大大鸡排店签订的《转让协议》、《租赁协议》；
　　二、被告郑燕伟于本判决生效之日起十日内，返还原告严凯转让费50,000元；
　　三、驳回原告严凯的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取837元，由原告严凯负担312元，被告郑燕伟负担525元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：郑霄含

书记员：杨  丽