严盈英与刘雪芬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：严盈英，女，1979年10月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：刘亦，上海淳元律师事务所律师。
　　被告：刘雪芬，女，1955年4月10日出生，汉族，住上海市。
　　原告严盈英与被告刘雪芬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年2月19日公开开庭进行了审理。原告严盈英及其委托诉讼代理人刘亦、被告刘雪芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　严盈英向本院提出诉讼请求：1.要求确认严盈英与刘雪芬于2018年6月17日签订的上海市房地产买卖合同于2018年12月26日解除；2.要求刘雪芬支付赔偿金23,100元；3.要求刘雪芬支付违约金147万元；4.要求刘雪芬协助严盈英前往上海市徐汇区房地产交易中心办理上海市房地产买卖合同的网签撤销手续。后严盈英撤回了第二项诉请，并变更第一项诉请为：要求解除严盈英与刘雪芬于2018年6月17日签订的上海市房地产买卖合同。
　　事实和理由：2018年6月17日，严盈英与刘雪芬在太平洋公司居间下就上海市天钥桥路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订上海市房地产买卖合同，约定房屋总价为630万元及付款时间；若刘雪芬逾期付款的，应按逾期未付款日万分之五支付赔偿金，逾期超过十五日仍未完全履行付款义务的，严盈英有权单方面解除合同，刘雪芬除应承担逾期赔偿金外还应按照房屋总价的20%支付违约金。同日，严盈英与刘雪芬签订补偿协议，约定实际到手价735万元，其中105万元为装潢、厨卫设施及附属设施、设备的补偿。但截至2018年12月10日，刘雪芬未能按约支付308万元房款，经严盈英多次催促未果。故严盈英于2018年12月26日通过函件和短信方式通知刘雪芬解除合同。刘雪芬应承担相应违约责任，故严盈英诉至本院，要求判如所请。
　　刘雪芬辩称，同意解除合同，但不同意支付违约金，也不知道如何撤销网签。因家庭情况发生重大变化，刘雪芬本打算让儿子购买房屋，但因其离婚无法贷款189万元，刘雪芬也无法以现金补足，故2018年9月下旬起刘雪芬多次通过中介通知严盈英终止买卖合同，且于同年10月15日直接与严盈英电话说明了不能买房的原因，但均遭严盈英拒绝。刘雪芬违约并无主观过错，且家庭条件一般，若法院认定需支付违约金的，严盈英认为违约金过高，要求法院调低。
　　本院认定事实如下：系争房屋权利人系严盈英。
　　2018年6月17日，严盈英(甲方)与刘雪芬(乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定由乙方受让甲方系争房屋，房地产转让价款630万元，乙方于签约当日支付甲方房款10万元、于2018年12月10日之前支付房款308万元、于2019年1月30日之前支付房款121万元、以购房贷款形式支付房款189万元、办妥房地产交接手续当日支付房款2万元；在2019年2月10日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算……逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金；乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。
　　同日，严盈英与刘雪芬签订补偿协议，约定：系争房屋实际到手价为735万元，买卖合同约定的转让价为630万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备；乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方105万元，并于2019年1月30日之前支付甲方；本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤消，双方同意本协议违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)；本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。
　　签约当日，刘雪芬支付严盈英房款10万元(庭审中，严盈英表示同意将该款返还刘雪芬)。
　　2018年10月15日，刘雪芬与严盈英电话联系。刘雪芬称电话中要求解除双方的房地产买卖合同，但遭严盈英拒绝。严盈英则称刘雪芬电话中表示房子不安全、把钱款退给她，严盈英觉得刘雪芬是看到房价波动所以随便打电话问问而已，可能是在买与不买之间犹豫。
　　2018年12月7日，严盈英发短信催促刘雪芬付款。刘雪芬回复希望中止合同，无法继续履行合同。
　　2018年12月11日，严盈英发催告函，催促刘雪芬及时履行付款义务。
　　2018年12月26日，严盈英委托律师以短信和函件方式向刘雪芬发通知，称因刘雪芬逾期付款超过15日，故解除上海市房地产买卖合同，要求刘雪芬协助撤销网签合同、支付赔偿金及违约金。
　　庭审中，严盈英称合同无法继续履行造成的损失包括房价下跌损失至少50万元以及每月租金11,500元，为此严盈英提供了安居客网站截图一份(同小区118.70平方米房屋总价725万元)、租赁合同(租期2017年6月12日至2019年6月11日，月租金11,500元)。对此刘雪芬称，房价基本没有变化，降价因素不会很多；系争房屋在出售前已经空关。
　　以上事实，除当事人一致陈述外，另有上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、补偿协议、短信记录、催告函、律师函等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，双方均应恪守履行，否则即构成违约，应承担违约责任。本案房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。
　　现刘雪芬以家庭情况发生变化无法贷款189万元为由未按约支付房款并要求终止合同，构成违约。刘雪芬逾期付款超过15日，严盈英行使合同解除权，有合同依据。现严盈英要求解除合同、要求刘雪芬协助撤销上海市房地产买卖合同，本院予以支持。刘雪芬违约导致合同解除，应承担相应的违约责任，故本院对严盈英主张违约金的请求予以支持。综合本案违约责任归属、守约方损失等因素，现刘雪芬主张违约金过高，理由正当，本院予以支持，违约金具体数额由本院酌定。为免当事人讼累，对于刘雪芬已支付的房款，本案一并予以处理。严盈英同意返还已收取房款，本院予以准许。严盈英自愿撤回第二项诉讼请求，系自愿处分其权利，于法无悖，本院予以准许。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
　　一、解除严盈英与刘雪芬于2018年6月17日就上海市徐汇区天钥桥路XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同；
　　二、刘雪芬于本判决生效之日起十日内配合严盈英办理上述上海市房地产买卖合同的网签撤销手续；
　　三、刘雪芬于本判决生效之日起十日内支付严盈英违约金600,000元；
　　四、严盈英于本判决生效之日起十日内返还刘雪芬购房款100,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计9160元，由严盈英负担5421元，刘雪芬负担3739元；诉讼保全费5000元，由严盈英负担2959元，刘雪芬负担2041元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李  理

书记员：徐  琛