严碎光与顾春江、刘燕等申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

　　原告：严碎光，男，1977年8月26日生，汉族，户籍地浙江省。
　　委托诉讼代理人：沈叶，上海卿云律师事务所律师。
　　被告：顾春江，男，1982年9月4日生，汉族，户籍地上海市松江区。
　　被告：刘燕，女，1983年12月12日生，汉族，户籍地安徽省。
　　上列两被告的共同委托诉讼代理人：张艳玲，上海市志致远律师事务所律师。
　　被告：周勤权，男，1964年8月18日生，汉族，户籍地上海市青浦区。
　　被告：黄仁娟，女，1962年10月18日生，汉族，户籍地上海市青浦区。
　　原告严碎光与被告顾春江、刘燕、周勤权、黄仁娟申请执行人执行异某之诉一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人沈叶、被告顾春江和刘燕的共同委托诉讼代理人张艳玲、被告周勤权到庭参加诉讼，被告黄仁娟经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告严碎光向本院提出诉讼请求，判令继续执行坐落于上海市松江区荣乐中路XXX弄XXX号XXX室的房屋。事实和理由：原告因与周勤权、黄仁娟之间的民间借贷纠纷而诉至法院，同时申请诉讼保全，查封了上述房屋。顾春江和刘燕作为案外人提出异某，认为两人已全款购买了该房屋并已实际居住，要求解除对该房屋的查封。法院经审查后作出执行裁定，支持了顾春江和刘燕的异某请求。顾春江和刘燕购买该房屋的价款为人民币280万元，该成交价远低于市场价，并且周勤权转让房屋的时间恰为原告多次催款无果之后，故原告有理由相信周勤权与顾春江、刘燕之间的房屋买卖行为构成恶意逃债，顾春江和刘燕也应当明知转让价明显偏低，不是善意购买人，所提出的异某不应得到支持，故提起本案诉讼。
　　被告顾春江和刘燕辩称：两被告购买讼争房屋之前，周勤权将房屋挂牌出售已有一年多，现在的转让价格符合市场价和交易实际状况；两被告将原有的房屋出售后购买了讼争房屋，与周勤权之间的房屋买卖合同关系是真实的。两被告作为善意购买人，应当享有房屋的所有权，故不同意原告的诉讼请求。
　　被告周勤权辩称：其于2017年12月将讼争房屋挂牌出售，转让价为420万元，但无人购买。后在2018年2月，其将讼争房屋与名下另一套房屋共同向银行抵押借款，再继续挂牌出售。2019年2月5日借款到期，为能够及时归还，故要求购买方一次性付清全款，转让价可以适当降低。在此情况下，与顾春江、刘燕达成了房屋买卖协议。顾春江和刘燕所述情况属实，房屋买卖交易真实有效，转让款已全部付清，房屋也实际交付给顾春江和刘燕，故不同意原告的诉讼请求。
　　被告黄仁娟未作答辩。
　　本院经审理查明的事实如下：本院于2019年2月12日立案受理了严碎光诉周勤权、黄仁娟民间借贷纠纷一案，案号为(2019)沪0118民初3292号，涉案标的额为174万余元，目前尚在审理中。2019年2月13日，本院根据严碎光提出的诉讼保全申请，依法查封了周勤权名下的讼争房屋。顾春江和刘燕于2019年3月4日向本院提起案外人异某，本院于2019年3月18日作出(2019)沪0118执异43号执行裁定，中止对讼争房屋的执行。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。
　　另查明：讼争房屋由周勤权于2004年11月27日经核准取得产权，房地产权证号为松XXXXXXXXXX。根据上海市松江区房地产交易中心的历史登记信息，该房屋与他处不动产共同为上海银行股份有限公司青浦支行的借款提供抵押担保，最高债权限额为8,292,476元，债权发生期间为2018年2月5日至2023年2月5日。2019年2月1日，该房屋的抵押登记注销。另经查询该房屋的档案材料，上海勤浦机械制造有限公司作为借款人与上海银行股份有限公司青浦支行作为贷款人于2018年2月5日签订了《流动资金借款合同》，约定借款金额为490万元，借款期限为2018年2月5日至2019年2月5日，由周勤权以个人房产提供抵押担保，相应的抵押合同编号为ZDBXXXXXXXXXXX和ZDBXXXXXXXXXXX。同日，周勤权与上海银行股份有限公司青浦支行签订了编号为ZDBXXXXXXXXXXX的《最高额抵押合同》，约定周勤权以讼争房屋和坐落于上海市青浦区城中西路XXX弄XXX号XXX室房屋，共同为上海勤浦机械制造有限公司向上海银行股份有限公司青浦支行不超过8,292,476元的主债权余额提供抵押担保，债权发生期间为2018年2月5日至2023年2月5日。
　　再查明：顾春江、刘燕与周勤权于2019年1月11日网签了《上海市房地产买卖合同》，约定顾春江和刘燕购买周勤权名下的讼争房屋，该房屋的建筑面积137.99平方米，购房总价280万元；顾春江和刘燕应于2018年12月30日向周勤权支付房款30万元(含定金5万元)，2019年1月13日支付房款50万元，1月31日支付房款100万元，于银行收到房屋抵押他项权利证明以银行贷款的形式支付房款100万元。合同另约定周勤权于2019年1月11日前腾出房屋并通知顾春江和刘燕进行验收交接，2月12日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。周勤权于2018年12月9日出具定金收款收据，称收到顾春江支付的购房定金5万元。之后又于2018年12月30日出具了收到购房款15万元的收款收据，于2019年1月14日出具了收到购房款50万元的收款收据，于2019年1月28日出具了收到购房款30万元的收款收据，又出具了收到购房款180万元的收款收据。顾春江在中国银行股份有限公司上海市松江支行的银行账户交易流水明细显示，该账户在2019年1月14日转账支出50万元，1月28日转账支出30万元和180万元，其中在2019年1月27日，由吴杨萍汇入该账户200万元。2019年1月30日，周勤权与顾春江签订房屋交接书，内容为双方共同约定办理松江区荣乐中路XXX弄XXX号XXX室房屋交接手续，在顾春江验收确认没有任何问题的情况下，周勤权同意将房产过户给顾春江，同时配合办理物业交接及更名手续等。
　　上述查明的事实，由原告提供的(2019)沪0118执异43号执行裁定书、被告顾春江和刘燕提供的《上海市房地产买卖合同》、周勤权出具的收款收据、中国银行交易流水明细清单、房屋交接书、本院调取的涉案房屋档案材料及原、被告各方的陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。
　　庭审期间，原告为证明涉案房屋的转让价过低，提供了上海国城土地房地产估价有限公司出具的《房地产预评估报告》予以佐证。该报告中对于涉案房屋的价款预评估结果为每平方米单价29,700元，总价为410万元，而顾春江、刘燕与周勤权约定的转让价仅为280万元，价格明显偏低。
　　被告顾春江和刘燕为证明房屋买卖的真实性，提供了顾春江、顾伯云、柴爱华、刘燕共同作为出卖人与吴杨萍作为买受人签订的《上海市房地产买卖合同》，内容为出卖人将坐落于上海市松江区玉树路XXX弄XXX号XXX室的房屋转让给买受人，房屋建筑面积为94.43平方米，转让价为229万元。顾春江和刘燕称为改善住房条件，将原有的面积较小的房屋出售后购买了涉案房屋。
　　本院认为：金钱债权执行中，买受人对于登记在被执行人名下的房产提出的异某是否成立，需要审查买受人是否符合无过错物权期待权的保护条件，即在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该房产，已支付全部价款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行，以及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，当事人对于顾春江、刘燕与周勤权签订的房屋买卖合同是否合法有效存在争议。原告否认该合同的合法性，其理由为成交价为明显不合理的低价，且顾春江和刘燕作为买受人知道该情形。我国合同法规定，因债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。根据此法律规定，债权人可以行使撤销权的要件有以下三个：一，债务人以明显不合理的低价转让财产，而所谓“明显不合理的低价”，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；二，债务人的上述行为对债权人造成了损害，且此处的损害是针对全体债权人的利益，并非只是提起诉讼的债权人；三，受让人对上述情形是明知的。本案中，顾春江、刘燕与周勤权签订房屋买卖合同时，原告尚未向周勤权、黄仁娟提起民间借贷纠纷的诉讼，原告并未提供证据证明顾春江和刘燕知晓周勤权的实际负债情况；根据顾春江在中国银行股份有限公司上海市松江支行的银行账户交易流水明细记载内容，吴杨萍于2019年1月27日汇入该账户200万元，次日顾春江支付周勤权210万元，而吴杨萍即为顾春江、刘燕原有房屋的买受人。因此，顾春江、刘燕主张将原有房屋出售后所得价款支付涉案房屋的购房款有相应证据证明，对此事实本院予以确认；根据顾春江、刘燕等人与吴杨萍签订的房屋买卖合同中约定的转让价格，周勤权将讼争房屋出售给顾春江和刘燕的单价超过法律规定的百分之七十，故不能认定为以明显不合理的低价转让财产；周勤权称因急于归还银行借款而以偏低的价格出售讼争房屋，也与房地产交易中心登记的抵押登记情况、注销抵押登记的情况相符；周勤权将所得到的购房款归还银行贷款，向其他债权人履行了到期债务，虽然原告的债权未从上述转让款中受偿，但从全体债权人的利益方面评价，不能认定周勤权的行为诈害了债权人。综上，本院认为顾春江、刘燕与周勤权签订的房屋买卖合同不构成诈害债权人的情况，应确认为合法有效，原告的主张不能成立，本院不予支持。讼争房屋于2019年2月1日注销抵押登记，之后为春节假期，讼争房屋于2019年2月13日即被查封，顾春江、刘燕因房屋查封而未能办理产权过户手续，两人对于未能时办理产权过户手续没有过错。顾春江、刘燕也已支付了全部购房款且实际占有了讼争房屋，故对于讼争房屋，顾春江、刘燕享有足以排除执行的权利。原告要求继续执行的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。被告黄仁娟经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第(二)项的规定，判决如下：
　　驳回原告严碎光的诉讼请求。
　　本案受理费80元，由原告负担。
　　当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：李霞芳

书记员：杨晶晶