严赛与晋晶、姚佳景房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：严赛，男，1975年11月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：王飞，上海融孚律师事务所律师。
　　被告：晋晶，男，1987年3月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　被告：姚佳景，女，1987年8月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：姚骥华，男，1958年1月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　第三人：上海嘉帆房地产营销策划有限公司，住所地上海市宝山区沪太路XXX号XXX幢XXX层B0181。
　　法定代表人：朱鹏，店长。
　　委托诉讼代理人：张洪梁。
　　原告严赛与被告晋晶、姚佳景房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序。根据案件需要，本院依法追加上海嘉帆房地产营销策划有限公司(以下简称嘉帆公司)作为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告严赛委托诉讼代理人王飞，被告晋晶、被告姚佳景委托诉讼代理人姚骥华、第三人嘉帆公司委托诉讼代理人张洪梁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　严赛向本院提出诉讼请求：1、严赛与晋晶、姚佳景就上海市控江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房地产买卖合同》、严赛、晋晶、姚佳景与嘉帆公司就系争房屋签订的《房地产买卖居间合同》均于2018年10月12日解除；2、晋晶、姚佳景共同返还严赛定金本金10万元；3、晋晶、姚佳景共同向严赛支付违约金150万元。事实和理由：系争房屋产权人为晋晶、姚佳景。2018年5月25日，经嘉帆公司居间，严赛与晋晶、嘉帆公司签订了《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》，约定严赛向晋晶、姚佳景购买系争房屋，转让价750万元，定金50万元，双方应于签订合同后二十日内前往居间方签订网签版买卖合同。合同签订当日，严赛向嘉帆公司转账支付定金10万元，次日，严赛将40万元定金以现金方式交至嘉帆公司。后严赛多次要求晋晶按照合同约定的时间签署正式版的房地产买卖合同，然晋晶却以房屋被法院查封无法正常交易为由拖延合同的履行，后嘉帆公司将40万元现金返还给了严赛。签订合同时，晋晶告知了严赛系争房屋上存在一个抵押和一个查封，晋晶明确告诉严赛十天内可以解除查封。2018年6月28日，严赛向晋晶发出短信，要求晋晶在2018年7月8日之前处理好法院查封等相关事宜并与严赛签订网签合同，否则将追究其违约责任。然晋晶收到短信后却未作任何回复。2018年10月12日法院审理过程中严赛提出解除合同，故要求合同于该日期解除。因晋晶未及时处理系争房屋上的查封导致交易未成，晋晶违约，虽然签订合同时姚佳景未到，但产权人是晋晶及姚佳景，故要求晋晶及姚佳景共同返还严赛支付的定金10万元，并根据《房地产买卖合同》第四条要求晋晶及姚佳景共同支付总房价款20%的违约金150万元，故诉至法院作如上诉请。
　　晋晶辩称，同意严赛要求于2018年10月12日解除合同的诉讼请求，但解除合同的原因是严赛违约，严赛没有在约定的时间内补足定金至50万元，晋晶只收到嘉帆公司转交的严赛支付的定金10万元，对严赛所述其已将另40万元定金现金交至嘉帆公司处，晋晶毫不知情，嘉帆公司亦未告知晋晶。系争房屋上存在抵押查封一事晋晶于签订合同前便告知了嘉帆公司及严赛，故严赛是在明知系争房屋上存在抵押查封的情况下以明显低于市场价的价格签署了合同。晋晶自2018年6月5日陆续将钱交给法院以解除系争房屋上的查封，由于解除查封由法院进行，故不清楚解除查封的具体时间。目前系争房屋上只有因本案的诉讼严赛申请的查封仍在，其余查封均已解除。因严赛违约在先，故晋晶要求按照定金罚则没收严赛支付的定金10万元，晋晶不存在违约行为，故不同意支付违约金，且合同约定的违约金为总房价的20%过高，要求调整。
　　姚佳景辩称，系争房屋的买卖事宜姚佳景毫不知情。姚佳景与晋晶已于2018年4月24日经上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初21128号案件判决离婚，离婚后系争房屋归晋晶所有，晋晶已将房屋折价款260万元向姚佳景支付完毕，自2018年3月27日起的剩余贷款本息均由晋晶承担。上述判决书已申请执行，晋晶可以直接申请变更产权人，房屋的出售与姚佳景无关，姚佳景也不知情。故姚佳景对于严赛要求解除合同的诉讼请求不发表意见，但不同意严赛要求姚佳景共同返还定金及赔偿违约金的诉讼请求。
　　嘉帆公司述称，因晋晶出售房屋的信息挂在网上，嘉帆公司带领严赛前去看房，严赛对系争房屋表示满意，便于2018年5月25日安排严赛签署了《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》，严赛向嘉帆公司支付了10万元。之后嘉帆公司将合同和定金带至晋晶家中，安排晋晶签署了合同，晋晶并收取了定金10万元。在签订合同前，晋晶告知了我方系争房屋上存在抵押和查封，但没有调取产调信息，我方以口头形式将此告诉了严赛，严赛当时也表示同意。在签署合同时，晋晶表示会在十天内撤销系争房屋上的抵押和查封，故嘉帆公司便将10万元定金交给了晋晶。签订合同后的第二天，严赛将40万元现金交至嘉帆公司，但由于晋晶未将系争房屋上的抵押查封清除，故为了保障交易双方的安全，嘉帆公司未将严赛已支付40万元定金一事告知晋晶，亦未将该笔钱交给晋晶。2018年8月，严赛将40万元现金从嘉帆公司处取回。晋晶签订合同前告知了嘉帆公司其与姚佳景已离婚，但由于找不到姚佳景，故无法通知姚佳景到场签字，便让晋晶签署了《代为出售承诺书》。之后晋晶由于一直未解除查封，导致严赛不愿继续购买，现同意严赛全部的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人登记为晋晶、姚佳景，建筑面积134.32平方米。2017年11月13日，系争房屋被上海市杨浦区人民法院司法查封，2017年12月15日，系争房屋被上海市静安区人民法院司法查封，2018年1月19日，系争房屋被上海市浦东新区人民法院司法查封，2018年1月30日，系争房屋被上海市浦东新区人民法院司法查封。目前上述查封均已解除。
　　2017年9月7日，晋晶诉至本院，要求判决晋晶、姚佳景离婚，并依法分割夫妻共同财产等内容。2018年4月24日，本院出具(2017)沪0110民初21128号民事判决书，判决准晋晶与姚佳景离婚，离婚后，上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房屋产权(含家具、家电等房屋内动产)归晋晶所有，该房屋自2018年3月27日起的剩余贷款本息由晋晶承担。离婚后，晋晶于判决生效之日起十日内支付姚佳景房屋及财产折价款260万元，款项支付完毕后再行办理房屋产权变更手续。该裁判文书于2018年5月19日生效。后该案经法院执行，2018年8月21日，姚佳景取得了系争房屋的折价款260万元。
　　2018年5月25日，晋晶作为出卖方(甲方)，严赛作为买受方(乙方)，嘉帆公司作为居间方(丙方)签订了《房地产买卖居间合同》，主要内容：甲、乙双方经丙方居间介绍，就系争房屋的买卖交易事宜协商一致，达成本合同。乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金10万元，作为与甲方洽谈之用。权利人：晋晶、姚佳景。设立抵押，抵押权人：工商银行、泰隆银行。抵押债权余额约395万元。总房价款750万元。如甲方在本合同上签字，则乙方交付的意向金即转为定金。待甲方签订本合同后三日内，乙方应补足定金至50万元。为保障交易的公平与安全，甲乙双方同意：甲方若将前述定金交丙方保管，则乙方同意丙方可不再保管房地产权证原件；甲方若自行收取前述定金，甲乙双方同意丙方保管房地产权证原件。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已经支付甲方的定金不予返还。待甲乙双方签订该房地产网签版的《上海市房地产买卖合同》后，丙方应将保管的定金作为房款支付给甲方或留作尾款。甲乙双方均保证具有签订本合同、支付或收取定金的资格；若甲乙双方一方违反本合同的约定，该方将自行承担违约责任及相关损害赔偿责任。本合同与附件《房地产买卖合同》同时成立、生效，合同签订前丙方已经充分、明确告知乙方房地产限购等相关交易政策；若乙方需向银行申请贷款的，可自行选择贷款银行，也可由丙方转介、推荐相关贷款银行。为保障资金的安全，可向丙方支付任何款项时，包括但不限于意向金、房款代管款、尾款、佣金等，请务必支付至丙方的账户，并同时取得印有丙方发票或收据专用公章的电子打印版的票据，否则丙方无须就该笔钱款承担任何责任。附件：《房地产买卖合同》，总房价款750万元，双方同意于本合同签订后二十日内前往居间方签订网签版买卖合同。除另有约定外，前述约定期限届满日即为甲、乙双方签订网签版买卖合同的日期。首期房价款525万元(该首期房价款中已包含乙方支付的定金，且甲方同意乙方或居间方从其中先行保留尾款5万元。第二期房价款220万元，按照银行贷款交易方式支付。待房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后，甲乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付尾款5万元。甲方保证有权出售该房地产，并在签订本合同时已经征得全体权利人的同意；若因甲方无权或越权处分等原因造成本合同未能履行，甲方承诺按本合同第四条承担违约赔偿责任。第四条违约责任：本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另乙方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，违约方应按照本合同第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金。
　　2018年5月25日，晋晶向嘉帆公司、严赛出具《代为出售承诺书》，主要内容：本人晋晶是上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房地产产权人姚佳景的代理人，本人在此承诺已获得该房地产产权人的授权，委托嘉帆公司居间出售该房地产并签订《房地产买卖居间协议》等相关一切协议。若产权人提出异议或由于代理权引发纠纷，本人愿意独自承担全部法律责任。
　　2018年5月25日，晋晶出具《承诺书》，载明：由于个人原因，本人暂时无法调取产权信息，本人承诺该房屋存在抵押，数额为3,950,000元，抵押权人为：工商银行，个人抵押。本人会用买方首付款去注销抵押，若首付款不足以注销抵押，本人自行筹钱补足。该房屋已被泰隆银行申请人民法院查封，查封数额为55万元，本人会自行筹钱解除查封。
　　2018年5月25日，晋晶出具收款收据，收到严赛支付的定金10万元。审理中，嘉帆公司述称：2018年5月27日，严赛将40万元定金以现金方式交至嘉帆公司，经办人张洪梁出具了收款收据，但并未将严赛支付40万元定金一事告知晋晶，亦未将钱款交付晋晶，2018年8月，严赛至嘉帆公司将40万元定金现金取回。
　　2018年6月28日，严赛向晋晶发出催告短信：主要内容：就贵我双方之间业已签署的《房地产买卖合同》之相关事宜，本人特致函如下，望你予以重视。2018年5月25日，贵我双方以及嘉帆公司就系争房屋签署了《房地产买卖居间合同》及其附件《房地产买卖合同》，其中《房地产买卖合同》第1.2条约定“双方同意于本合同签订后二十日内前往居间方签订网签版买卖合同。”上述合同生效后，本人多次向贵方提出按照合同约定的时间签署网签合同，遗憾的是，贵方每次均以房屋被法院查封无法正常交易为由拖延合同的履行，截止本函发送之日，逾期已超过十二日之久。由于本人之前已经根据合同约定的交易进度对现有房屋以及其他相关事宜做出了安排，故此，贵方的违约行为给本人造成了极大的不便以及一定程度的经济损失。有鉴于此，本人特此通知，敦请贵方在2018年7月8日之前解决好法院查封等影响交易的一切事宜与本人前往房屋交易中心签署网签合同，否则，本人将根据法律规定以及合同约定追究贵方的违约责任。特此致函，望贵方慎重考虑，以避免不必要的讼累。
　　本院认为，严赛、晋晶、嘉帆公司就系争房屋签订的《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现严赛要求确认上述两份合同于2018年10月12日庭审之日解除，晋晶、嘉帆公司对此均表示同意，故本院确认《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》均于2018年10月12日解除。
　　就合同解除的原因，严赛称系因晋晶未将系争房屋上的抵押、查封及时解除导致无法签订《上海市房地产买卖合同》，故晋晶违约；晋晶则表示严赛未按时交付定金至50万元，故严赛违约。对此，本院认为,根据《房地产买卖居间合同》的约定，严赛应于签订合同后三日内补足定金至50万元。根据嘉帆公司的陈述，严赛于次日将另40万元定金以现金的方式交至嘉帆公司保管，但嘉帆公司并未将此事告知晋晶，亦未将定金交付晋晶。故晋晶对于严赛又交付了40万元定金一事并不知晓，晋晶以严赛未按约支付定金至50万元为由，有权拒绝解除系争房屋上的抵押、查封，综上，系因不可归责于严赛、晋晶双方的事由，导致双方未能订立上海市房地产买卖合同，晋晶应当将所收取的定金10万元返还给严赛。现严赛以晋晶违约为由，要求其支付违约金150万元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。
　　就姚佳景是否要承担责任一节，系争房屋虽然登记在晋晶、姚佳景名下，但姚佳景与晋晶已经法院判决离婚，系争房屋经生效判决确认归晋晶所有，且晋晶已向姚佳景支付了房屋折价款，该房屋实质已为晋晶一人所有，晋晶有权出售系争房屋，姚佳景无需就晋晶出售系争房屋的行为承担责任，且定金由晋晶一人收取，故应由晋晶一人返还。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
　　一、严赛、晋晶就上海市控江路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》及严赛、晋晶与上海嘉帆房地产营销策划有限公司就上海市控江路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间合同》均于2018年10月12日解除；
　　二、晋晶应于本判决生效之日起十日内返还严赛定金100,000元；
　　三、严赛的其余诉请，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费19,200元，减半收取计9,600元，由严赛负担9,000元，晋晶负担600元。保全费5,000元，由严赛负担4,687.5元，晋晶负担312.5元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：金  玮

书记员：施政达