中信泰富(上海)物业管理有限公司与上海臻成餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：中信泰富(上海)物业管理有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：张剑峰，董事长。
　　委托诉讼代理人：祝茗屿，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘一品，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海臻成餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路111、139号地下109、110单元。
　　法定代表人：陈炎。
　　原告中信泰富(上海)物业管理有限公司诉被告上海臻成餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信泰富(上海)物业管理有限公司的委托诉讼代理人祝茗屿到庭参加诉讼。被告上海臻成餐饮管理有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告中信泰富(上海)物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业服务费人民币(以下币种相同)206,252.50元(自2016年11月1日至2018年3月31日)；2、判令被告支付违约金169,030元(截止计算至2018年3月31日)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与开发商上海瑞明置业有限公司(以下简称瑞明公司)签订《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》，约定由原告为文华东方酒店地下一层商铺区域提供物业服务。被告为浦东新区浦东南路XXX号(文华东方酒店)地下一层109、110室租户，依据被告与瑞明公司签订的《上海市房屋租赁合同》附件二约定，由乙方支付租赁房屋的物业费，费用为每月12,132.50元。现被告拖欠自2016年11月1日至2018年3月31日的物业费206,252.50元(共计17个月、50元/月/平方米，面积242.65平方米)。另依据合同约定被告应当支付违约金169,030元。被告长期拖欠物业费，经原告催讨至今未付，故原告诉至法院，要求判如所请。
　　被告上海臻成餐饮管理有限公司未作答辩。
　　本院经审理认定事实如下：上海瑞明置业有限公司系上海市浦东新区浦东南路111,139号房屋的权利人。
　　瑞明公司(甲方)与原告(乙方)签订《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》，约定由原告为浦东南路XXX号文华东方酒店地下1层区域提供物业服务；乙方负责按照管理规定，租/售合同相关条款已确定的该物业收费标准向租客/业主收取物业管理费及其他相关费用，商铺物业管理费为80元/月/平方米(以出租面积计，详见附件三)；因酒店商铺还处于扶持试营业阶段，故甲方要求现按50元/月/平方米(以出租面积计，详见附件四)；合同期限为2016年1月1日起至2016年12月31日。合同到期后，上述双方签订《【文华东方酒店】地下商铺项目前期物业管理合同之补充协议》，将管理期限延长一年至2017年12月31日止，物业服务费的收费标准不变。2017年12月28日，上述双方又签订《【滨江会馆】、【文华东方酒店】地下商铺前期物业管理合同》，合同期限为2018年1月1日起至2018年12月31日止，物业服务费的收费标准不变。
　　瑞明公司(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定由乙方向甲方承租浦东南路111,139号地下109,110单元(以下简称系争商铺)，租赁面积242.65平方米；乙方向甲方预先缴付当月租金、推广费(如有)，及向服务企业预先缴付当月的管理费；若乙方拖欠支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、管理费、推广费(如有)、其他费用等各项费用超过十四(14)日的，自前述款项应付之日起，每逾期一日，甲方及/或服务企业有权向乙方要求加收应付金额的千分之三(0.3%)的滞纳金；租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日；管理费的标准为50元/月/平方米，即每月管理费为12,132.50元，以租赁面积计算等。
　　2015年10月15日，原、被告签订《文华东方酒店地下商铺租户手册》，约定：物业管理费按照租赁协议约定，按建筑面积交纳物业管理费，按月收取，租用人需在每月7日前交清；租户应按时缴纳当月物业管理费，每逾期一天加收应付金额的千分之三(0.3%)的违约金等。
　　自2016年11月起,被告未向原告支付物业管理费，至2018年3月31日止共计欠费206,252.50元。原告催讨未果，以致引发本案诉讼。
　　以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》、《【文华东方酒店】地下商铺项目前期物业管理合同之补充协议》、《【滨江会馆】、【文华东方酒店】地下商铺前期物业管理合同》、《上海市房屋租赁合同》及补充条款、催款通知单、《文华东方酒店地下商铺租户手册》、地下商铺租户资料表等证据材料及庭审笔录在案佐证。
　　本院认为，被告与系争商铺产权人瑞明公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，对双方均具有约束力。根据瑞明公司与原告签订的文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同及补充协议，原、被告签订的文华东方酒店地下商铺租户手册的约定，原告已为被告承租的浦东南路111,139号地下109,110单元建筑面积242.65平方米的系争商铺提供了物业管理服务，被告作为实际使用人，应当按照与业主租赁合同的约定、与原告租户手册的约定，直接向原告支付租赁期间的物业管理费。现被告未按约支付，显属违约，应承担相应的法律责任。
　　综上所述，原告要求被告按照50元/月/平方米(每月12,132.50元)的标准，支付2016年11月1日至2018年3月31日期间的物业管理费206,252.50元及违约金169,030元，符合合同约定，于法有据，本院应予支持。
　　依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第一百四十四条规定，判决如下：
　　一、被告上海臻成餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中信泰富(上海)物业管理有限公司2016年11月1日至2018年3月31日的物业服务费206,252.50元(商铺坐落于上海市浦东新区浦东南路111,139号地下109,110单元)；
　　二、被告上海臻成餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中信泰富(上海)物业管理有限公司违约金169,030元。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费6,929元，由被告上海臻成餐饮管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：李树高

书记员：朱  敏