中国人民解放军上海警备区杨浦第四离职干部休养所与上海兴彪实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：中国人民解放军上海警备区杨浦第四离职干部休养所，住所地上海市杨浦区。
　　负责人：卢凤存，所长。
　　委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海兴彪实业有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：朱虢彪，经理。
　　委托诉讼代理人：康国兴，男。
　　原告中国人民解放军上海警备区杨浦第四离职干部休养所(以下简称第四干休所)诉被告上海兴彪实业有限公司(以下简称上海兴彪公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周励适用简易程序独任审判。被告上海兴彪实业有限公司在答辩期内提起反诉。本院依法公开开庭进行了审理。原告第四干休所之委托诉讼代理人廖佩娟、邓斯玲、被告上海兴彪公司之法定代表人朱虢彪及委托诉讼代理人康国兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)中国人民解放军上海警备区杨浦第四离职干部休养所向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间的租赁合同关系于2017年8月31日终止；2.请求判令被告将位于上海市杨浦区邯郸路XXX号一号楼、二号楼、前楼房屋腾退并交还给原告；3.请求判令原告支付拖欠的租金2,583,333元；4.请求判令被告支付拖欠的水费115,530元。事实与理由：2013年7月31日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，约定：被告分别承租原告位于上海市杨浦区邯郸路XXX号一号－1楼和一号楼的房屋，建筑面积分别为2330平方米和932平方米，租赁用途为：商铺、商务办公、学生公寓。租赁期限均自2013年9月1日起至2018年7月31日止，年租金分别为1,355,712元和544,288元。现根据中央关于军队和武警部队全面停止有偿服务的指示精神和政策要求，原告必须提前解除与被告的租赁合同并收回房屋。故诉至法院，作如上诉请。
　　被告(反诉原告)上海兴彪实业有限公司辩称，同意原告第一项诉请。2017年8月，被告将停止营业的通知贴出去，通知次承租人在2017年8月31日停止营业，次承租人在2017年12月底前陆陆续续将物品搬空了，现在也只是没有办理房屋交接手续而已。原告陈述的租金支付时间和金额，被告没有异议。但是，被告与原告原本约定被告享有六个月免租期，因被告房屋没有在6个月内建好，故免租期延长了两个月，被告应从2014年5月起交纳租金，因此，被告在2014年不欠租金。原告承诺办理租赁许可证，但直到2014年9月才办出，因此原、被告协商在2015年和2016年每年免被告三个月租金。2017年时，原告没有办理租赁许可证，被告也应当少付三个月租金。原告曾委托被告收取过水费51,965元，被告已悉数交给原告。其余水费都是原告自行收取的，被告不知情，不应支付。
　　被告(反诉原告)上海兴彪实业有限公司向本院提出反诉诉请：1.判令原告支付违约金1,791,600元；2.判令原告补偿所建造房屋的费用；3.判令原告支付占用一间房屋的租金，从2014年3月1日起至2017年8月31日止，每月按15,000元计；4.判令原告赔偿5个月租金100万元；5.要求原告返还押金20万元。事实与理由：原告是提前解除租赁合同的，应当支付违约金。被告是依据中标书投资改造和新建了房屋，现原告提前收回，给被告造成巨大经济损失，故要求原告给予房屋造价的补偿。原告从2014年3月1日起占用被告一间商业用房，该房是两边有门面的商业用房，被原告占用后，房屋中间被截断，导致后半段房屋没有使用价值，原本被告可出租收取一个月租金3万元，但实际上被告每个月只能收租金1.5万元，差价损失要求原告进行补偿。由于原告擅自与次承租人签订协议，给予次承租人一定的搬离期，导致被告从2017年8月起就没有收到租金，这部分损失要求原告进行补偿。
　　原告(反诉被告)中国人民解放军上海警备区杨浦第四离职干部休养所辩称，被告反诉诉请一无事实和合同依据，本案是根据军委命令解除合同，是不可抗力，而且合同约定了互不承担责任；关于反诉诉请二，原告出租给被告的土地没有收取租金，被告未提供相应的证据证明建房费用；关于反诉诉请三，原告没有占用过房屋，不予同意；关于反诉诉请四，原告没有和次承租人签订过协议，只是次承租人向原告单方承诺在2017年8月31日前停止经营，原告也没有向次承租人收取过2017年8月31日之后的租金，更没有向被告主张该部分租金，故不同意此项反诉诉请；关于反诉诉请五，被告确向原告支付过押金20万元，可与被告所欠租金相抵扣。
　　经审理查明，上海市杨浦区邯郸路XXX号产权人为中国人民解放军总后勤部。
　　2013年8月2日，中国人民解放军总后勤部上海离职干部休养所(出租方、甲方)与上海兴彪公司(承租方、乙方)签订一份《军队房地产租赁合同》，约定：第一条，甲方将上海市杨浦区邯郸路XXX号1号－1楼的房屋建筑面积2330平方米出租给乙方使用。第二条，租赁用途：商铺、商务办公、学生公寓。第三条，租赁期限自2013年9月1日起至2018年7月31日止。第四条，租金总额为6,665,584元。年租金为1,355,712元。租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方。第五条，租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。第七条，租赁期内，甲方应当履行下列义务：……(六)负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。第九条，合同的解除：……(四)因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；……第十二条，本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。第十五条，双方承认的附加条款手写如下：1.为确保一号－1楼租赁效益的最大化，经办公会研究决定，双方协商，利用一号楼前空余场地，增建三层门面房一栋，面积为896平方米，增建房屋的设计、施工、装潢、验收及资金投入均由承租方承担，但须报军方备案。2.由承租方负责在政府部门办理相应建房手续，建造的房屋以及增加的设备费用由承租方承担。房屋及设备(电梯等)所有权归甲方所有。在任何情况下甲方不对承租方作出任何经济补偿。在合同期内，新建房屋由承租方自主经营(仅限本合同期内免费由承租方经营)。3.水电费按上海市商业用房标准统一收取。合同到期后，在乙方全面履约前提下，在同等条件下，乙方有优先续租权。该份合同没有军队房地产管理部门盖章。
　　2013年8月2日，中国人民解放军总后勤部上海离职干部休养所(出租方、甲方)与上海兴彪公司(承租方、乙方)还签订一份《军队房地产租赁合同》，约定：第一条，甲方将上海市杨浦区邯郸路XXX号一号楼的房屋建筑面积932平方米出租给乙方使用。第二条，租赁用途：商铺、商务办公、学生公寓。第三条，租赁期限自2013年9月1日起至2018年7月31日止。第四条，租金总额为2,682,083元。年租金为544,288元。租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方。第五条，租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。第七条，租赁期内，甲方应当履行下列义务：……(六)负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。第九条，合同的解除：……(四)因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；……第十二条，本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。第十五条，双方承认的附加条款(手写)如下：1.水电费按上海市商业用房标准统一收取。2.合同到期后，在乙方全面履约前提下，在同等条件下，乙方有优先续租权。该份合同有军队房地产管理部门盖章。
　　上述两份《军队房地产租赁合同》由原告提供，被告对落款处公章的真实性无异议，但对前一份租赁合同附加条款手写部分有异议，认为是事后添加的。
　　被告另行提供一份《军队房地产租赁合同》，称次承租人办理相关证照时都是用该份租赁合同办理的。第一条，甲方将上海市杨浦区邯郸路XXX号1号楼的房屋建筑面积3262平方米、场地面积700平方米出租给乙方使用。第二条，租赁用途：商铺、商务办公、学生公寓。第三条，租赁期限自2013年9月1日起至2018年7月31日止。第四条，租金总额为9,341,667元。年租金为1,900,000元。租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方。第五条，租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。第七条，租赁期内，甲方应当履行下列义务：……(六)负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。第九条，合同的解除：……(四)因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；……第十二条，本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。第十五条，双方承认的附加条款手写如下：1.乙方承诺更新2部电梯。2.租赁用途按招标文件规定执行，明确餐饮、娱乐、黄、赌、毒等不得经营。3.大楼租金按年租金190万执行。甲方有特殊原因，如有未搬迁的房屋及相应费用从租金中扣除(一套房屋以年租金5万元计算)。4.大楼北面进出通道封闭，只留消防通道，所有租赁人员从大楼南面进出。5.装修期为6个月，装修结束后计算租金，即装修从2013年9月1日至2014年2月28日结束。如因甲方特殊原因，装修期与甲方再协商适当顺延。6.乙方装修设计方案，必须甲方同意后方可施工。租金从2014年3月1日起算。7.乙方装修以不损坏大楼建筑结构为原则，缴纳50万元装修保证金，装修期间损坏大楼建筑结构，甲方有权在甲、乙双方协商后，扣除保证金作为赔偿，装修结束时，甲方退还乙方装修保证金20万元(不计利息)，余30万元作为大楼租赁押金。房屋年租金每三年递增5%。8.乙方租赁大楼的水、电、气均按商业用途收费。9.甲方承诺办理军队对外租赁许可证。10.在租赁期内甲方应协助乙方办理各种营业手续。11.装修前，乙方邀请的装修单位资质与消防设计审核批文必须在甲方备案。12.装修完毕后，乙方应托大楼所有的装修施工资料，交付甲方备案。13.如无特殊情况，同等条件下，乙方将优先续约。该份合同没有军队房地产管理部门盖章。原告对该份合同的真实性没有异议，但认为没有经过上级部门的批准。
　　被告在2013年8月2日支付押金20万元；2014年支付租金1,266,667元；2015年支付租金1,425,000元；2016年支付租金1,175,000元;2017年支付租金20万元。
　　根据原告抄水数，截止2017年9月17日，1号表读数为9138、2号表读数为21,596。每吨按5元计算，原告认为被告应当支付水费共计153,670元，扣除被告已支付的水费51,965元，被告尚余101,705元未支付。
　　原告将租赁房屋和土地交给被告后，被告在空地上建造了一幢三层房屋，但没有办理建房手续，也没有办理产权证。建好后，被告将新建的房屋1－2层与原告出租给被告的房屋1－2层打通，然后被告将两幢房屋分别出租给约15户次承租人。
　　2017年8月9日，被告向次承租人张贴《通知》，称被告于2017年8月9日接到原告通知，根据相关涉军停偿规定，需自2017年8月21日起停止一切对外经营活动。后次承租人于2017年8月31日停止经营，并陆续搬离，至2017年12月31日全部搬离。
　　2018年8月，原告向本院提起诉讼，随诉状递交《意见书》一份，内容为：我所就1号楼三层门面房评估事宜委托万隆(上海)资产评估有限公司进行评估，并签订《资产评估委托合同》。上海兴彪实业有限公司对此无异议，并配合做好相关工作。落款处由原、被告签字，并注明日期为2018年6月15日。2018年8月22日，原、被告均向本院表示愿以上述评估报告作为原告补偿给被告房屋造价残值的依据。后因万隆(上海)资产评估有限公司无法出具正式报告，本院委托上海申元工程投资咨询有限公司对被告所建造房屋残值及装修残值进行了评估。结论为：新建房屋原值为3,229,969元，其中争议金额为492,902元。折旧后，截止2018年1月，新建房屋现值2,684,912元、争议金额为409,725元。争议的项目包括：被告将原告原有的两部电梯拆除后更换的新电梯，以及在原房和新建房屋之间连接部位的加固工程和临街部分的土建工程。同时，评估公司还对部分次承租人所做的二次装修进行了评估，折旧后截止至2018年1月现值为1,223,334元。评估的这部分二次装修包括白领公寓、网吧、牙所。评估费10万元，由原、被告各半预付。
　　另查，被告称2015年和2016年都向原告写过书面申请，要求每年减免三个月的租金，但原告没有批复。被告称原告占用其位于二号楼102室一间约7、8平方米的房屋作为门卫使用，但并未约定是否需付租金。
　　以上事实，由原告提供的租赁合同、表格等、被告提供的租赁合同、照片等、评估报告以及当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
　　本院认为，原告要求确认双方租赁关系于2017年8月31日终止，被告同意，本院予以准许。租赁关系终止，被告应当交还租赁物，故对原告要求被告返还房屋的诉请，本院予以支持。原告要求被告支付欠付的租金，鉴于双方在租赁合同中约定被告享有2013年9月1日至2014年2月28日六个月的免租期，被告已在2014年支付了八个月的租金，现原告不再主张2014年两个月租金，故被告已付清2014年租金。被告称曾在2015年和2016年向原告申请过免缴三个月租金，但该申请仅是被告单方面提出的请求，并未得到原告的同意，故被告还是应当按照原租赁合同的约定支付租金。至于被告提出原告在2017年未办理租赁许可证亦应当减免部分租金，但在此期间，被告仍然实际使用租赁房屋，没有因为缺乏租赁许可证而无法使用租赁房屋，故被告仍应按约支付租金。根据租赁合同的约定，被告应当支付使用期间的水电费，被告称原告应向次承租人收取水费，既与合同约定不符，也未提供证据证明原告已向次承租人收取了水费，故原告要求被告支付欠付水费的请求，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告支付违约金的请求，并没有合同依据，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿房屋造价的请求，虽然原告提供的其中一份租赁合同中约定新建房屋归原告所有，但该约定系手写，而被告提供的租赁合同中并无相关约定，且原告具状来院时双方已经就新建房屋残值委托评估并同意据此补偿；本案又系提前解除租赁合同，原告收回房屋亦从中获益，故原告应当予以补偿。具体补偿金额，本院以评估结论为依据，结合双方对合同的提前解除并无过错，反诉原告新造的房屋并无产证及相关建房手续等因素综合酌定。反诉原告要求反诉被告支付占用一间房屋租金的请求，鉴于反诉原告自述反诉被告当初使用时，双方并没有约定需要支付租金，且反诉原告主张按每月15,000元的标准计算也无相应依据，本院不予支持。反诉原告认为反诉被告擅自同意次承租人延期搬离导致反诉原告未收到2017年8月31日之后的租金，系反诉原告的损失，要求反诉被告赔偿的请求，并无证据证明反诉被告同意次承租人可无偿使用租赁房屋，反诉被告也没有要求反诉原告支付这段时间的租金，故本院不予支持。至于反诉原告支付的押金20万元，反诉被告同意与反诉原告所欠租金抵扣，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、准予原告(反诉被告)中国人民解放军上海警备区杨浦第四离职干部休养所与被告(反诉原告)上海兴彪实业有限公司租赁关系于2017年8月31日终止；
　　二、被告(反诉原告)上海兴彪实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)中国人民解放军上海警备区杨浦第四离职干部休养所返还位于上海市杨浦区邯郸路XXX号房屋(含原来房屋及新建房屋)；
　　三、被告(反诉原告)上海兴彪实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)中国人民解放军上海警备区杨浦第四离职干部休养所支付所欠租金2,266,666元；
　　四、被告(反诉原告)上海兴彪实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)中国人民解放军上海警备区杨浦第四离职干部休养所支付所欠水费115,530元；
　　五、原告(反诉被告)中国人民解放军上海警备区杨浦第四离职干部休养所应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海兴彪实业有限公司补偿建房费用(含装修)240万元；
　　六、原告(反诉被告)中国人民解放军上海警备区杨浦第四离职干部休养所应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海兴彪实业有限公司返还押金20万元；
　　七、被告(反诉原告)上海兴彪实业有限公司其余反诉诉请，不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案本诉案件受理费15,071元，由原、被告各半负担；本案反诉案件受理费24,823元，由原、被告各半负担；本案评估费100,000元，由原、被告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：周  励

书记员：姜厚敏