中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处与上海东方红投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处，住所地上海市虹口区。
　　负责人：吴贤源，党委书记。
　　委托诉讼代理人：蒋志杭，上海江三角律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：苏蓉蓉，上海江三角律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海东方红投资有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：陈健，总经理。
　　委托诉讼代理人：杜冰，北京市大都律师事务所上海分所律师。
　　原告中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处(以下简称“南京军区航务办事处”)诉被告上海东方红投资有限公司(以下简称“东方红公司”)，房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，被告东方红公司向本院提起反诉。2018年9月11日，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)南京军区航务管理处的委托诉讼代理人蒋志杭、苏蓉蓉，被告(反诉原告)东方红公司的法定代表人陈健、委托诉讼代理人杜冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告南京军区航务办事处向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照每年560,000元的标准向原告支付2015年8月1日至2017年5月31日的租金1,026,667元;2、判令被告以1,026,667元为基数，按照每日3‰的标准自2015年7月11日起至付清日止的违约金；3、判令被告支付违约金50,000元；4、本案受理费由被告负担。审理中，原告变更诉请，要求支付欠付的租金数额为1,006,667元，并以1,006,667元为基数支付违约金。事实和理由：原、被告曾签订《军队房地产租赁合同》，约定：由被告租赁原告位于上海市杨浦区邯郸路XXX号XXX-XXX层房屋及沿街门面房(以下简称“系争房屋”)，租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日止，年租金560,000元，被告逾期支付租金，每逾期一日按滞交经费总额的千分之三收取违约金，逾期30日，原告有权解除合同。合同签订后，被告长期拖欠租金与相关费用，2017年6月15日，经法院调解双方租赁合同于2017年5月31日终止；被告于2017年6月25日前结清水电费，腾空并交还房屋。但被告未付清房屋租金，故原告起诉至法院作如上诉请。
　　被告东方红公司答辩并反诉称：2014年9月11日，被告从《壹报通商业地产》报刊上知悉原告公开招租杨浦区邯郸路XXX号XXX-XXX层房屋，遂提交相关报名资料、支付投标保证金100,000元。2014年10月28日，通过竞价获得系争房屋的承租权，双方签订《军队房地产租赁合同》，合同期限为六年，到期可以续租。签约后，投标保证金转为租赁保证金，另支付160,000元租金。被告将系争房屋的主楼1-5层用于开办宾馆，一层门面房用于经营其他业态服务，并对系争房屋进行总体规划改建装修。期间，因原告迟迟未办出《军队房地产租赁许可证》供被告办理营业执照，致使被告无法正常经营，2017年6月15日，双方经调解解除租赁合同，但给被告造成装修、经营等损失未做补偿。现不同意原告的诉请，另提出反诉请求：1、退还租赁保证金100,000元；2、赔偿装修改造费3,525,624元；3、赔偿各项资产损失904,700元；4、赔偿上述鉴定费69,000元；5、赔偿前期筹建运营开办费用、遣散员工安置费、为招商支出的中介费及利息、酒店及车行改造费利息、酒店与车行搬迁费等其他各项经济损失3,000,000元；6、支付违约金50,000元；7、反诉费由反诉被告承担。
　　反诉被告南京军区航务办事处反诉辩称：合同解除是由于反诉原告逾期不支付租金以及国家政策的重大调整，因反诉原告不履行合同义务，可以不退还房屋租赁保证金且可以要求另支付违约金。故不同意反诉原告的反诉请求。
　　经审理查明：2014年10月28日，被告(反诉原告)东方红公司(承租方、乙方)通过原告(反诉被告)南京军区航务办事处(出租方、甲方)的竞价招租邀请获得系争房屋的租赁权，双方签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：第一条、甲方自愿将位于上海市杨浦区邯郸路XXX号XXX-XXX层(坐落号：南沪字第0775号)的房屋(建筑面积1460平方米)出租给乙方使用；第二条、租赁用途为商业办公；第三条、租期自2015年5月1日至2018年4月30日止；第四条、租金总额(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)1,680,000元，年租金为560,000元，乙方于每季的前十天内交付甲方，付款方式为转账；第六条、租赁保证金100,000元；第七条、甲方责任。(三)保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；(四)负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；(五)负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》……；第八条、乙方的责任，(五)不得擅自改变租赁用途……；第九条、(四)因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；第十条、甲方有违反合同第七条约定的行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应向乙方支付50,000元作为违约金；第十一条、(一)乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应向甲方支付50,000元违约金。(二)乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费的千分之三加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……；第十二条、本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效；第十五条、附加条款1、本项目包括邯郸路XXX号沿街门面房。2、本项目租期6年(2015年5月1日至2021年4月30日)，合同3年一签。3、合同到期后，乙方如无违约行为，可以优先续约。合同签订后，东方红公司对系争房屋进行改建装修，将系争房屋中的1-5层用于经营萨垛酒店，一层门面房经营“车68一站式汽车养护站”(以下简称“车68养护站”)、理发店等，其中萨垛酒店于2016年4月底竣工试营业，车68养护站于2015年9月底竣工试营业。
　　沪房杨字第00767号《房屋所有权证》载明邯郸路XXX号的所有权人为中国人民解放军总后勤部，编号1-4全幢共计建筑面积2189平方米，其中4幢层数为5层，建筑面积1902平方米。
　　军队和武警部队全面停止有偿服务工作开展后，南京军区航务办事处于2017年4月1日起诉至本院，要求终止双方的租赁合同。本院经(2017)沪0110民初5106号案件审理，双方确认系争房屋地址为上海市邯郸路XXX号沿街门面及1号楼东侧1至5层房屋，并达成调解协议如下：一、原告中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处与被告上海东方红投资有限公司签订的上海市邯郸路XXX号沿街门面及1号楼东侧1至5层房屋(建筑面积合计约1460平方米)的《军队房地产租赁合同》(南XXXXXXX)于2017年5月31日终止；二、被告上海东方红投资有限公司应于2017年6月25日前结清水电费，腾空上述房屋并交还给原告中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处。在该案审理中，双方同意先终止租赁关系，待评估后再处理租金和损失的补偿，故就租金和损失补偿均申请撤诉，双方同意案外对系争房屋的改建工程、装修、资产的损失委托评估。
　　2017年6月5日，银信资产评估有限公司对系争房屋内的设备资产进行评估后出具评估报告，结论分别为：1、银信咨报字(2017)沪第143-1号杨浦区邯郸路XXX号萨垛酒店内资产的市场价值为453,200元。内含床、床上用品、电视机、空调机、衣柜、桌椅、电话机、布艺沙发、茶杯、花瓶等54项。2、银信咨报字(2017)沪第143-2号杨浦区邯郸路XXX号汽修厂内资产的市场价值为95,300元。3、银信咨报字(2017)沪第143-3号杨浦区邯郸路XXX号理发店内资产的市场价值为31,800元。东方红公司对其中的(2017)沪第143-1号评估报告提出异议，银信资产评估有限公司根据东方红公司提供的补充材料更正后，于2018年8月6日出具复核评估报告，结论为：777,600元。在该份评估报告中，有床、衣柜固定在房屋内的资产价值272,170元。
　　2018年1月22日，上海华瑞建设经济咨询有限公司对系争房屋装修、改造工程造价进行评估后，出具评估报告的结论为：杨浦区邯郸路XXX号门面和宾馆改造、装修工程造价为3,525,624元。本案中，双方对评估结论均无异议，但南京军区航务办事处认为合同约定租赁用途为商业办公，现在开设宾馆酒店和洗车行，是擅自转租，变更了租赁用途，责任在于东方红公司，且我方也未承诺可以办出酒店、洗车行的租赁许可证，也不需要酒店内的设备，因此，不同意给予补偿。东方红公司预缴上述两项评估费69,000元。
　　另查，2014年10月27日，东方红公司支付押金100,000元，2015年6月3日，南京军区航务办事处出具发票内容为“投标保证金”，后转为租赁押金。2015年5月6日支付2015年5月至7月租金140,000元，2016年10月9日，支付租金20,000元。
　　审理中，东方红公司提供2015年7月21日向南京军区航务办事处发出《关于开设上海萨垛酒店管理有限公司的申请》，要求出具同意开设萨垛酒店的证明，并提供军队房地产租赁许可证。2015年7月21日，南京军区航务办事处出具《证明》一份，内容为：上海市杨浦区邯郸路XXX号为部队房产，现已租给上海东方红投资有限公司使用，同意在此处开设上海萨垛酒店管理有限公司，经营范围为酒店、住宿等。特此证明。(此证明只用于办理营业执照、卫生许可证等相关证明使用。)。同日，南京军区航务办事处还出具《证明》一份，内容为：目前，因军队正在进行对外有偿服务清理整顿，《军队房地产租赁许可证》正在申办审批中，特此证明。2016年11月3日，东方红公司向南京军区航务办事处发出《关于邯郸路XXX号房屋情况说明的函》称，由于贵处在没有取得该处房屋军队房地产租赁许可证的情况下就将房屋违规出租，致使我司一直无法正常的办理相关证照和进行正常的装修进度，……经有关部门协调，基本同意酒店可以临时性试营业。由于就前期的房租问题没有达成一致的意见，贵处于2016年10月27日对邯郸路XXX号酒店部分停止供水供电，……建议暂时搁置争议，即日起恢复供水供电。2016年11月21日、12月1日，两份“关于邯郸路XXX号房租支付方式和时间的报告”，要求提供军队房地产租赁许可证，保证正常供水供电。
　　东方红公司另主张的3,000,000元损失由前期筹建运营费1,550,000元、遣散员工安置费用139,625元、为招商支出的中介居间费143,000元及6年的利息25,740元合计168,740元、酒店及车68店改造费用4,430,324元按2.5年计算利息664,548.6元、酒店搬迁的营业损失540,522.4元、车68店搬迁损失105,304元。南京军区航务办事处对上述费用均不予认可。
　　以上事实，有当事人提供的《军队房地产租赁合同》、民事调解书、房屋所有权证、竞价招租邀请函、银行转账明细、发票、往来函件、及当事人陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为，原告(反诉被告)与被告(反诉原告)之间签订的《军队房地产租赁合同》是双方真实意思的表示，但该合同未获得有关主管部门的审批，因属未生效的合同。双方在合同未生效的情况下，已实际履行，并于2017年5月31日终止了租赁关系，被告(反诉原告)实际使用了系争房屋，应支付房屋使用费，对于使用费的数额可以参照租金标准处理。对于逾期付款违约金以及合同约定的违约金，因原告(反诉被告)未能提供上级主管部门审批同意、租赁许可证等相关合同生效必备材料，被告(反诉原告)也多次要求提供租赁许可证和商议租金支付问题，故对原告(反诉被告)该请求不予准许。被告(反诉原告)要求返还租赁押金的，与法有据，应予准许。被告(反诉原告)在合同签订后对系争房屋进行了萨垛酒店、车68养护站等工程改造和装修，虽然实际履行与合同约定的商业办公不同，但原告(反诉被告)在未取得《军队房地产租赁许可证》的情况下，也提供被告(反诉原告)用于办理萨垛酒店营业执照、卫生许可证的证明，说明原告(反诉被告)对变更租赁用途是同意的。由于被告(反诉原告)在合同未生效的情况下，就进行工程改建，亦应承担一定的责任，因此，对于被告(反诉原告)要求按照评估补偿工程改建和装修的损失，本院综合以上，酌情确定2,467,936元。从双方达成的调解协议中，合同终止后，被告(反诉原告)应腾空并将房屋交还原告(反诉被告)，因此，对于酒店内可以移动搬迁的设施，应由被告(反诉原告)自行搬离，考虑到部分固定在房屋中的财产等其他损失，本院酌情确定补偿200,000元，其余可搬迁的则不作补偿。被告(反诉原告)关于开办费、市场宣传、利息损失、搬迁费等的其他营业损失3,000,000元的主张，是经营中产生的费用，不应由原告(反诉被告)承担，本院不予准许。被告(反诉原告)关于违约金50,000元的主张，本院亦不予支持。关于评估费，是解决纠纷而委托的评估，可由双方各半负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)上海东方红投资有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处上海市杨浦区邯郸路XXX号沿街门面房及1号楼东侧1至5层房屋使用费1,006,667元;
　　二、原告(反诉被告)中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处应在本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海东方红投资有限公司上述房屋押金100,000元；
　　三、原告(反诉被告)中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处应在本判决生效之日起十日内补偿被告(反诉原告)上海东方红投资有限公司上述房屋工程造价及装修损失2,467,936元；
　　四、原告(反诉被告)中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处应在本判决生效之日起十日内补偿被告(反诉原告)上海东方红投资有限公司上述房屋内其他损失200,000元；
　　五、原告(反诉被告)中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处应在本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海东方红投资有限公司上述房屋评估费34,500元；
　　六、原告(反诉被告)中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处其余诉请，不予支持；
　　七、被告(反诉原告)上海东方红投资有限公司的其余反诉请求，不予支持。
　　如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币7,155元，由原告中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处负担336元，被告上海东方红投资有限公司负担6,819元。本案反诉受理费32,672元，由反诉被告中国人民解放军南京军区航务军事代表办事处负担12,089元，反诉原告上海东方红投资有限公司负担20,583元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈  稷

书记员：罗奇芳