中国农业银行股份有限公司三峡分行与谢家祥、谢远华等合同纠纷一审民事判决书

原告中国农业银行股份有限公司三峡分行，住所地宜昌市云集路17号。负责人邹卫兵，该分行行长。委托代理人张兴明，湖北七君律师事务所律师（一般授权代理）。被告谢家祥。被告谢远华。被告宜昌市西陵区沃龙通讯器材经营部，住所地西陵区东山大道1××号。经营者谢远华。以上二被告共同委托代理人屈名胜，湖北前锋律师事务所律师（特别授权代理）。第三人周其伟。

原告农行三峡分行诉称：2015年6月11日，经宜昌市三峡坝区人民法院调解，原告与被告谢家祥达成调解协议。后谢家祥不能履行协议。原告遂向法院申请强制执行，拍卖、变卖被告谢家祥贷款抵押物宜昌市××大道××房屋。经法院组织拍卖，2016年5月16日宜昌市三峡坝区法院作出民事裁定，被执行人谢家祥位于宜昌市××大道××房产（产权证号为××号）的所有权及相应的其他权利归买受人姚宇涵所有，且房产自本裁定送达买受人时起转移。被告谢家祥、谢远华、第三人周其伟在2013年4月6日就产权证号为××号的房屋签订《门面租赁协议》，同年4月28日，被告谢家祥、谢远华对前述租赁合同进行了变更，签订了新的《门面租赁合同》。2014年1月7日，被告谢家祥在原告处贷款提供房产抵押时，被告谢家祥、谢远华、沃龙通讯向原告出具《承租人出租承诺书》，同意在原告实现抵押权时解除租赁关系。现原告通知谢家祥腾退房屋，谢远华、第三人周其伟以承租房屋尚在2013年4月6日《门面租赁协议》承租期内，已交付租金，“买卖不破租赁”为由拒绝履行承诺义务。原告认为，《承租人出租人承诺书》合法有效，对当事人具有约束力，被告谢远华、沃龙通讯应当履行贷款时的承诺，解除租赁合同并腾退房屋，并赔偿原告的损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认2014年1月7日原告与被告谢家祥、谢远华、沃龙通讯之间签订的《承租人出租人承诺书》合法有效；2、被告沃龙通讯与谢家祥解除2013年4月28日签订的《门面租赁合同》，立即腾退宜昌市××大道××房屋（产权证号为××号）；3、被告谢远华、沃龙通讯赔偿房屋租金损失87万元（自2015年6月24日至2017年12月15日止，按每月3万元的标准）及贷款利息损失14万元（以姚宇涵未支付的购房款为基数，按照同期贷款利率标准）。被告谢远华、沃龙通讯辩称：2013年4月6日的《门面租赁协议》真实有效，原告不是房屋所有权人，无权主张解除合同，无权主张租金损失和利息损失，请求驳回原告的诉讼请求。第三人周其伟辩称：周其伟仍是本案所涉房屋的承租人，2013年4月6日的《门面租赁协议》真实有效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年4月6日，谢家祥（甲方）与周其伟、谢远华（乙方）签订《门面租赁协议》，约定：甲方将其所有的位于万豪快捷酒店一楼右侧（宜市房权证西陵区字第××号，所有权人谢家祥），建筑面积109.35㎡的门面租给乙方；承租期为8年（自2013年4月6日起至2021年4月6日止）；租金为月租金30000元，年租金为360000元，每满二年递增3%；乙方按每月10日前缴纳本月度的租金，可由谢远华、周其伟各自向甲方支付，也可由一方统一向甲方支付。同年4月15日，周其伟以承租的门面为经营场所办理宜昌市西陵区辉宜通讯器材经营部（以下简称辉宜通讯）的营业执照。同年4月28日，谢家祥（甲方）又与沃龙通讯（乙方，同年6月4日办理工商登记，业主谢远华）签订《门面租赁合同》，约定：租房地址为宜昌市××大道××号（万豪酒店一楼）；租赁期限伍年，自2013年4月30日起至2018年5月1日止；租金为每月15000元，房租按季交一次，并在每季的前5天内交清，如逾期未交房租甲方有权无偿收回，租赁期内房租按左右隔壁随行就市，合同期内，门面租金每年重新议价。该合同甲方由谢家祥签字，乙方加盖沃龙通讯印章。2014年1月7日，谢家祥向农行三峡分行申请办理贷款650万元。当天，谢家祥、沃龙通讯向农行三峡分行出具《承租人出租人承诺书》，承诺在房屋租赁期限内，如农行三峡分行行使抵押权，处置位于宜昌市××大道××房产（109.35平方米），则谢家祥、沃龙通讯订立的房屋租赁合同于农行三峡分行通知之日提前终止。同年1月9日，谢家祥与农行三峡分行办理了西陵区东山大道1××号宜市房权证西陵区字第××号（以下简称0234883号房屋）房屋的抵押手续（抵押权人农行三峡分行），农行三峡分行向其发放贷款650万元。后谢家祥未能按时还款，农行三峡分行遂诉至法院。2015年6月11日，宜昌市三峡坝区人民法院（2015）鄂三峡民初字第00450号《民事调解书》第三条确认了农行三峡分行对位于宜昌市××大道××房屋享有优先受偿权。因谢家祥未履行调解协议，同年6月24日，宜昌市三峡坝区人民法院作出执行裁定，冻结、划拨被执行人谢家祥银行存款或者查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的其他财产6766037元。同年12月3日，宜昌市三峡坝区人民法院以《（2015）鄂三峡执字第00208号通知》告知谢远华、周其伟可作为优先购买人参加以上房屋的竞买。2016年3月31日，农行三峡分行与姚宇涵签订《协议书》，约定：姚宇涵自愿以400万元购买宜昌市××大道××号万豪一层临街商铺；农行三峡分行有义务协助姚宇涵办理法院裁定手续和房产证书，依法清场，于2016年6月1日前交付姚宇涵使用，若按规定时间无法交付则应承担姚宇涵实际经济损失。2016年5月16日，宜昌市三峡坝区人民法院（2016）鄂0591执恢17号《执行裁定书》确认位于宜昌市××大道××号产权证号为××号的房屋的所有权及相应的其他权利归姚宇涵所有。同年5月30日，宜昌市三峡坝区人民法院向谢远华、周其伟发出《通知》，告知其姚宇涵系位于宜昌市××大道××号房屋的所有权人，2016年5月16日之后的有关租赁合同事宜应与姚宇涵协商。2016年7月13日，因0234883号房屋未清场，ＸＸ飞（男，身份证号）带人将屋内柜台进行了打砸。谢远华报警称屋内所有柜台均系其本人租赁经营。2016年11月30日，ＸＸ飞犯故意毁坏财物罪被判处有期徒刑六个月，缓刑一年，另赔偿谢远华损失10000元。原告要求沃龙通讯腾退房屋，谢远华、周其伟以其系合法承租人，房屋的后抵押及买卖不破租赁为由，拒绝腾退房屋，从而引起诉讼。庭审中，周其伟、谢远华辩称2013年4月6日《门面租赁协议》是真实的，且一直在履行，并辩称2013年4月28日的《门面租赁合同》系因谢家祥贷款而根据原告要求提供的，该合同处分了周其伟的权利，应为无效。并提供以下证据：1、《协议书》一份，注明：沃龙通讯与辉宜通讯共同租赁0234883号房屋，其中华为、OPPO、VIVO、魅族、苹果等品牌销售专区为辉宜通讯的经营场所，店后部分中国联通业务办理区为沃龙通讯的经营场。拟证明谢远华、周其伟共同承租本案房屋。农行三峡分行认为谢远华在公安机关陈述店内所有柜台都归其所有，该陈述与《协议书》注明内容不一致，故对《协议书》的真实性有异议。2、《对账协议书》和《付款凭证》各一份，《对账协议书》注明：谢家祥（甲方）与辉宜通讯、沃龙通讯（乙方）已于2013年4月6日签订《门面租赁协议》，乙方向甲方支付房租和甲方向乙方借款共计4845000元，以上资金扣除正常房租之外，剩余资金均为借款；甲方保证分期还清全部借款，如果不能按期还款，将上述借款抵作房租；租赁期满，借款不能抵足租金的部分，甲方继续将房屋出租给乙方经营使用，房租标准按照……。拟证明谢远华支付了租金。农行三峡分行认为《付款凭证》注明系货款、借款和还款，不能证明谢远华实际支付了房租，故对《对账协议书》真实性有异议。3、《付款交易流水》一组，拟证明周其伟向谢远华转账付款229万元，包括支付给谢家祥的房租和借款。农行三峡分行对其真实性无异议，但认为该转账注明是货款，只能证明双方存在买卖关系，不能证明周其伟实际支付房租。经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。上述事实，有《门面租赁协议》、营业执照、《门面租赁合同》、《承租人出租人承诺书》、《民事调解书》、通知、《协议书》、告知函等证据及庭审笔录在卷佐证，事实清楚，足以认定。
原告中国农业银行股份有限公司三峡分行（以下简称农行三峡分行）诉被告谢家祥、谢远华、宜昌市西陵区沃龙通讯器材经营部（以下简称沃龙通讯）、周其伟合同纠纷一案，宜昌市三峡坝区人民法院于2016年10月8日立案受理。被告周其伟在提交答辩状期间提出管辖权异议。2016年11月21日，宜昌市三峡坝区人民法院（2016）鄂0591民初834号之一《民事裁定书》裁定：被告周其伟对管辖权提出的异议成立，本案移送宜昌市西陵区人民法院处理。本院于2017年1月17立案受理，同年6月6日作出(2017)鄂0502民初88号一审判决，原告农行三峡分行不服一审判决结果，提起上诉。2017年9月21日，宜昌市中级人民法院于作出（2017）鄂05民终2171号裁定，撤销本院一审判决，发回本院重新审理。本院于2017年11月14日再次立案受理，原告农行三峡分行变更了诉讼请求，并申请将周其伟列为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本院依法组成由审判员刘洪斌担任审判长，审判员张婵、人民陪审员张青参加评议的合议庭，于同年12月22日公开开庭进行了审理，原告农行三峡分行的委托代理人张兴明，被告谢远华与沃龙通讯共同委托的代理人屈名胜，第三人周其伟均到庭了参加诉讼，被告谢家祥经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

本院认为，谢家祥、谢远华、沃龙通讯向农行三峡分行出具的《承租人出租人承诺书》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，系有效承诺，本院依法确认其效力。但，房屋租赁合同的缔结、变更或解除的权利均应由房屋所有权人（出租人）与承租人行使，本案所涉房屋现所有人为案外人姚宇涵，农行三峡分行不是该房屋的所有权人。另，农行三峡分行不是租赁合同的当事人，根据《承租人出租人承诺书》约定，若沃龙通讯不履行承诺，农行三峡分行因此遭受损失，可向沃龙通讯主张赔偿，而不能径行主张解除谢家祥（原房屋所有人、出租人）与沃龙通讯（承租人）于2013年4月28日签订的《门面租赁合同》。综上，原告所提解除之诉请，缺乏法律依据，本院依法不予支持。原告农行三峡分行另主张被告谢远华、沃龙通讯应赔偿租金损失及利息损失，但均未向本院提交证据，故原告所提该项诉请，本院依法亦不予支持。综上，本案经本院法官联席会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认被告谢家祥、谢远华、宜昌市西陵区沃龙通讯器材经营部于2014年1月7日向原告中国农业银行股份有限公司三峡分行出具的《承租人出租人承诺书》合法有效。二、驳回原告中国农业银行股份有限公司三峡分行的其他诉讼请求。案件受理费13890元（原告中国农业银行股份有限公司三峡分行已预交），由原告中国农业银行股份有限公司三峡分行承担13810元，被告谢家祥、谢远华、宜昌市西陵区沃龙通讯器材经营部承担80元，被告负担的诉讼费在履行上述判项时一并支付给原告中国农业银行股份有限公司三峡分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。