中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司与华融道悟供应链管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司。
　　营业场所上海市黄浦区中山东二路XXX号。
　　负责人谢亮书。
　　委托代理人杨荣强，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托代理人马骏，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告华融道悟供应链管理(上海)有限公司。
　　住所地上海市黄浦区中山东二路XXX号7楼。
　　法定代表人吴浩。
　　委托代理人王京普，上海市鸿生律师事务所律师。
　　委托代理人王芳艳，上海市鸿生律师事务所律师。
　　原告中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司诉被告华融道悟供应链管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨荣强、被告委托代理人王京普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司诉称：2016年4月，原、被告签订租约，被告向原告承租位于上海市黄浦区中山东二路XXX号上海外滩华融大厦七层北侧办公区域。租赁期间，被告欠付租赁费用，且经原告多次催讨仍未予履行付款义务。鉴此，原告书面通知被告所签租约于2017年3月3日予以解除。现原告诉请要求(1)被告支付2016年8月1日至2017年3月2日期间租金人民币2,016,804.19元；(2)被告就逾期付租支付截至判决生效之日止之滞纳金(截至2018年1月12日止之滞纳金为人民币901,853.94元)；(3)被告支付2016年5月1日至2016年7月31日装修免租期期间之租金人民币856,190.46元；(4)被告支付原告赔偿金人民币856,190.46元。对于被告所付保证金人民币856,190.46元，则要求按照合同约定在被告清结合同项下全部应付款项后再予返还。
　　原告提供以下证据：
　　1、《上海外滩华融大厦写字楼租赁协议》，以证明原告诉请之合同依据。
　　2、《上海外滩华融大厦资产委托经营协议》及《主体变更协议书》，以证明原告委托他方管理及经营上海外滩华融大厦。
　　3、书面催缴通知、回函及书面解约通知，以证明原告及受托管理方曾多次向被告发函催缴欠租，被告虽予口头允诺，但届时均未付费。
　　被告华融道悟供应链管理(上海)有限公司辩称：被告承租期间存在欠费行为，但并非被告主观违约，现认可所签租约于2017年3月3日予以解除，并希原告予以谅解。对于原告诉请之租金，确认欠租数额属实，但要求将押金用于冲抵欠租。对于原告诉请之滞纳金，要求(1)将押金先行冲抵首次欠租后再予计算滞纳金；(2)滞纳金存在约定过高情形，要求调低至按照银行同期存款利率予以计付；(3)首期租金可由押金全额抵充，故该首期租金不应计付滞纳金。对于原告诉请之装修免租期租金不予认可。对于原告诉请之赔偿金，因与滞纳金均属违约金性质，故原告诉请存在重复主张情形，现同意支付相当于1个月租金数额之赔偿金。同时，鉴于被告投入装修尚有残值约为人民币1,000,000元左右，故要求将所涉装修残值用于冲抵欠租。
　　被告对原告提供证据1形式真实性予以确认，但称曾口头约定首期租金于2016年8月15日前支付，并称滞纳金及违约金存在重复主张及约定过高情形；对原告提供证据2称并不知情，故对形式真实性无法确认；对原告提供证据3中仅有个人签收之函件均不予认可，但对原告催款情节予以确认，对原告所述合同解除亦予认可，同时称该证据中原告于2017年3月6日所发函件中曾明确表示可将押金先行冲抵欠费。
　　被告提供(2018)沪0101民初5793号案件中由上海大华工程造价咨询有限公司所出具《工程造价司法鉴定意见书》，以证明系争房屋装修工程总造价，并以此证明系争房屋所涉装修残值。
　　原告对被告提供证据不予认可。
　　经审理查明：2016年4月，原、被告签订《上海外滩华融大厦写字楼租赁协议》(下称《租赁协议》)一份，约定(1)原告将位于上海市黄浦区中山东二路XXX号上海外滩华融大厦七楼北侧建筑面积1,187.71平方米之场地出租予被告作为办公使用，租期自2016年5月1日起至2021年4月30日止；(2)2016年5月1日至2017年4月30日期间每平方米日租金为人民币7.90元，按租赁面积计算每季租金总计约为人民币856,190.46元；(3)被告应于签约后3个工作日内支付保证金人民币856,190.46元；(4)被告享有2016年5月1日至2016年7月31日期间共计3个月之装修期，该期间无需支付租金；(5)租金按季进行支付，被告应于签约后10个工作日内支付第一季度租金，如被告实际租赁天数不足满月，则实际应当支付租金以月租金除以30乘以当月实际租赁天数进行计算；(6)被告无权要求以保证金支付或抵充应付款项，但原告有权自行决定是否予以抵充；(7)租赁期内，如因被告原因导致协议无法继续履行，或由于被告原因导致原告解除协议，被告按照协议所涉违约责任条款承担相应的违约责任后，保证金予以退还；(8)被告未能按协议约定缴纳相关费用，则自逾期之日起，每逾期1日应按应缴付费用总额千分之一按日支付滞纳金，该项滞纳金自应缴付日起逐日计至付清应缴金额日止；(9)被告延迟缴纳协议项下应付费用超过30日，原告有权终止协议，原告选择终止协议的，被告除须补足上述费用外，应当另按上述(8)规定原则支付滞纳金及下述(10)所规定之赔偿金；(10)如因被告单方面违约导致协议提前终止，被告除应向原告补足已经享受之装修期所免除之租金外，还需支付相当于3个月租金之赔偿金；(11)如原告因被告欠费而终止协议，则自终止协议书面通知送达被告之日起，本协议终止。签约后，原告按约交付系争房屋，被告于2016年6月30日缴纳租赁保证金人民币856,190.46元，但未再履行后续付租义务，原告经多次催缴均未果。2017年3月6日，原告向被告发出《关于终止华融道悟供应链管理(上海)有限公司租赁协议的通知》，称因被告欠付租金，故自2017年3月3日起终止《租赁协议》，同时称对于被告欠付款项，扣除被告已缴保证金，被告应予尽速支付。之后，原告收回系争房屋。现原告称被告承租期间存在欠租行为并导致《租赁协议》提前解除，被告就此应予清结欠费并承担相关违约责任。原告遂以此为由，起诉来院。
　　以上事实，由原告提供的《租赁协议》、解约通知以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为：原、被告所签《租赁协议》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守协议约定之义务。租赁期间，被告欠租行为导致提前解约，原、被告在庭审中均认可《租赁协议》系于2017年3月3日予以提前解除，被告对于截至解约时尚欠租金负有支付义务。对于原告诉请之滞纳金，原告计算方式中存在将之前滞纳金复计为本金情形，本院予以调整，另对于被告辩称违约金约定过高一节，原告依法可获支持之滞纳金总额应以欠费本金数额为限。对于原告诉请之装修期间租金损失及赔偿金，鉴于协议对此均作明确约定，故本院均依法予以支持。对于被告所缴租赁保证金，协议约定在被告承担相应违约责任后，保证金可予退还，但鉴于原告所发解约通知中明确要求被告尽速支付扣除保证金后之欠费款项，原告该项意思表示应可视为原告对其合同权利之自行处分，该项处分并未增加被告应予承担之合同义务，本院依法应予确认。至于被告辩称保证金应予先行抵充首期欠租、且首期欠租经先行抵充后不应计付滞纳金一节，鉴于保证金是否抵充、如何抵充均系原告所享有之合同权利，被告对此并无决定权，结合庭审情形，该项保证金用以先行抵充未作滞纳金约定之相关欠费为妥，鉴此，本院对被告上述辩称意见依法不予采纳。至于被告辩称装修残值一节，鉴于《租赁合同》系因被告违约而致提前解除，被告作为解约责任方无权对守约方主张赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款及第二款之规定，判决如下：
　　一、被告华融道悟供应链管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司2016年8月1日至2017年3月2日期间租金人民币2,016,804.19元；
　　二、被告华融道悟供应链管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第一项偿付原告中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司滞纳金(2016年8月1日至2016年10月31日期间租金人民币856,190.46元，滞纳金自2016年8月16日起、每日按人民币856.19元计；2016年11月1日至2017年1月31日期间租金人民币856,190.46元，滞纳金自2016年11月16日起、每日按人民币856.19元计；2017年2月1日至2017年3月2日期间租金人民币304,423.27元，滞纳金自2017年2月16日起、每日按人民币304.42元计；上述各期滞纳金均计至实际付清各期欠租之日止、且滞纳金总额以欠租本金数额人民币2,016,804.19元为限)；
　　三、被告华融道悟供应链管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司2016年5月1日至2016年7月31日装修免租期期间租金人民币856,190.46元；
　　四、被告华融道悟供应链管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司解约赔偿金人民币856,190.46元(该项赔偿金已由保证金人民币856,190.46元予以全额冲抵完毕，无须支付)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币29,784元(原告中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司已预缴)，由被告华融道悟供应链管理(上海)有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：李  慧

书记员：严  奇