中国铁路上海局集团有限公司与金盛置业投资集团有限公司、上海好来福家居市场经营管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：中国铁路上海局集团有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：侯文玉，董事长。
　　委托诉讼代理人：王广巍，北京市中伦(上海)律师事务所律师。
　　被告：金盛置业投资集团有限公司，住所地江苏省。
　　法定代表人：陈晓明，总经理。
　　被告：上海好来福家居市场经营管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：李健，董事长。
　　两被告共同委托诉讼代理人：胡大清，江苏国泰新华律师事务所律师。
　　原告中国铁路上海局集团有限公司(以下简称铁路上海局)与被告金盛置业投资集团有限公司(以下简称金盛公司)、上海好来福家居市场经营管理有限公司(以下简称好来福公司)租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告铁路上海局的委托诉讼代理人王广巍、两被告共同委托诉讼代理人胡大清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告铁路上海局向本院提出诉讼请求：1.两被告支付2016年3月15日至2018年10月8日期间的土地资产使用费1232万元及利息(以1232万元为基数，自2018年10月9日计算至实际付清之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)；2.两被告支付2015年8月15日至2018年10月8日期间的房产资产使用费1512万元及利息(以1512万元为基数，自2018年10月9日计算至实际清偿之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)；3.诉讼费由两被告承担。事实和理由：2000年7月1日，原告下属上海铁路分局(上海西站)(以下简称上海西站)与被告一签订《协议书》，约定双方就上海西站将铜川路货场内68000平方米场地出租给被告一做仓储物流之用，并就双方合作开展其他业务达成协议。协议有效期限为2000年8月15日至2015年8月14日，协议期满后，被告一在仓储物流区内投入的全部房产无偿归上海西站所有。《协议书》签订后，被告一在上述场地出资建成框架结构建筑群及相关配套设施，开办家具建材市场。2000年9月8日，被告一注册成立被告二。2004年3月29日，被告一出具《情况说明》，授权被告二负责市场营运和招商。《协议书》到期终止前，原告曾多次函告被告一，提醒2015年8月14日协议到期，要求被告一按协议约定及时清退所使用的土地和房产。对此，两被告均表示已收悉。然而，自2015年8月14日《协议书》到期终止后，两被告不顾协议约定，继续占用原告所有的土地与房产，并将上述土地与房产对外签约出租。后原告出于无奈与上海真如城市副中心发展有限公司于2018年4月10日签订委托清退协议。截止2018年10月8日，租户全部撤离，清退清理工作基本完成。原告认为，自2015年8月14日《协议书》到期终止后，两被告均丧失了合法占有使用土地、房产等资产的根据。被告一作为《协议书》约定的租金支付方，被告二作为场地和市场的实际管理使用人，均有义务将非法占有期间的使用利益及利息返还原告。两被告就超期占用土地的资产使用费仅支付至2016年3月14日。2015年8月15日房产无偿归原告所有后，两被告从未支付过房产资产使用费。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。
　　两被告共同辩称，不同意原告诉请。2016年3月16日，原告主动发函要求被告停止支付租金，并非被告不愿意支付租金，而是原告不收，故因此产生的利息被告无权要求支付。且原告主张2017年10月2日前的租金已经超过1年诉讼时效，不应得到支持。原告要求每月80万元主张租金，没有事实和法律依据。2015年8月15日，双方达成协议约定资产管理费为40万元/月，并非分别计费，故原告主张资产和房产共计80万元/月没有依据，且原告从未向被告发函要求以80万元标准支付。2018年12月12日，原告向上海市高级人民法院提交的反诉状中要求被告支付2016年5月15日至2018年10月8日止的资产使用费，并未主张自2015年8月15日至2016年3月14日的房屋使用费，表明其已经认可资产使用费已经包含了上述期间的房屋使用费，故被告并未拖欠原告2015年8月15日至2016年3月14日期间的资产使用费。另，原告出具的收款通知中载明的标准也是40万元/月，开具的发票也是40万元/月，即原告就2015年8月15日后的租金认可40万元/月，故被告并未拖欠资产使用费。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：
　　2000年9月8日，好来福公司注册成立。2004年3月29日，金盛公司出具《情况说明》，授权好来福公司进行市场营运和招商。
　　2018年8月17日，上海市高级人民法院受理金盛公司诉铁路上海局及第三人好来福公司租赁合同纠纷一案，后高院于2019年7月29日作出(2018)沪民初71号民事判决。该判决查明事实如下：“2000年7月1日，上海铁路局(铁路上海局原名称)下属上海铁路分局(上海西站)(甲方)与江苏金盛置业投资集团有限公司(金盛公司原名称、乙方)签订《协议书》，约定经双方协商一致，本着互惠互利原则，双方就甲方将上海西站铜川路货场内68000平方米场地出租给乙方作仓储物流之用并就双方合作开展其他业务达成协议。甲方承担的责任与义务：1.将铁路上海西站铜川路货场内68000平方米的场地出租给乙方作仓储物流之用。2.负责仓储物流区以外的业务及相关日常管理工作。……乙方承担的责任与义务：1.负责仓储物流区开发所需的全额资金。2.负责仓储物流区内业务及日常管理(包括招商)，承担由此产生的各类税费。3.负责办理仓储物流区内相关业务的报批手续及相关证照。……本协议有效期限：暂定十五年。即自二OOO年八月十五日至二O一五年八月十四日止。自乙方业务开业之日起十年内，如乙方经营状况良好且能认真履行协议，甲方同意再续签五年协议(原定十五年协议不变)。甲方的仓储费原则上不超过500万元(伍佰万元)/每年，具体数额以甲乙双方续签的协议为准。仓储费数额和财产归属：1.在本协议有效期限内，乙方向甲方支付仓储费款项分别为：410万元(肆佰壹拾万元)/年(第一年至第五年)、425万元(肆佰贰拾伍万元)/年(第六年至第十年)、480万元(肆佰捌拾万元)/年(第十一年至第十五年)。2.本协议期满后，乙方在仓储物流区内投入的全部房产无偿归甲方所有。3.在本协议有效期内，仓储物流区内的经营收益归乙方所有，在仓储物流区经营产生的相关税费由乙方承担。违约责任：1.在本协议有效期内，如遇不可抗力和政府部门规划用地，则双方必须无条件服从、双方合作自行终止。属不可抗力，则双方的损失各自承担；属政府部门规划用地而造成的损失，土地的补偿归甲方，建筑物的补偿则以政府补贴的费用在按相同比例扣除甲方原有建筑面积3000平方米(以实际丈量为准)的相应补偿费后，以剩余补偿费与本协议年限之比乘以协议未履行部分的年限，即为乙方所得的补偿费。其余补偿费归甲方所有。2.在本协议有效期内，一方因相关事由的出现，确需变更或解除本协议的，应提前三个月告知对方，并达成书面协议，方可确认对本协议的变更或解除。一方因提出变更或解除本协议给对方造成损失的，除法定免责外，应向对方偿付由此造成的经济损失。3.在本协议有效期内，如果甲方单方面提出终止协议，乙方在仓储物流区内投资建成的不动产由甲乙双方共同认可的专业评估事务所评估后折成货币资金退给乙方，责任由甲方承担，具体赔偿事宜由甲乙双方协商解决。《协议书》并对其他事项进行了约定。《协议书》签订后，金盛公司在系争场地出资建成框架结构建筑群及相关配套设施，开办家居建材市场并按约支付了仓储费。2000年9月8日，好来福公司注册成立。2004年3月29日，金盛公司出具《情况说明》，授权好来福公司进行市场营运和招商。2013年12月10日，铁路上海局向金盛公司发出《关于协议到期后收回铁路用地的函》，表示《协议书》将于2015年8月14日到期。根据普陀区城市规划建设的要求，系争地块已经纳入真如城市副中心土地收储范围，铁路上海局与普陀区人民政府已达成了上海西站货场地区开发建设框架协议。为此，《协议书》到期后将不再续约，请金盛公司在2015年8月14日之前按约及时清退所使用的房屋和土地。2014年7月30日，金盛公司向铁路上海局发出《关于恳请妥善处理我司租用贵局铁路货场用地的回函》，表示系争场地被纳入真如副中心土地收储范围，当地政府的整体区域规划是金盛公司企业发展的机遇。整个市场现有近两千家租户的投资行为和经营投入，与每一家租户的协商必将十分复杂和困难。希望协议到期后能履行协议中续签五年的约定(续签条件双方可另行协商)以争取时间缓冲和化解各类矛盾。金盛公司亦将积极主动地与当地政府协商，在符合真如副中心的总体规划前提下，与铁路上海局共同探讨联合开发项目的创新模式。2015年7月14日，上海铁路局南翔站致函金盛公司，表示《协议书》将于2015年8月14日到期，按照协议约定，期满后金盛公司按约投入建设的全部房产无偿归铁路上海局所有，请金盛公司按照协议精神对投入资产进行清理及登记造册，并对房产内的转租方及时清退，避免造成纠纷。协议到期，铁路上海局将与金盛公司对接进行移交工作，如因金盛公司不及时移交而造成的损失，由金盛公司承担。2017年9月28日，上海铁路局南翔站向金盛公司发出《南翔站关于及时清理资产、清退租户的函》，重申了2015年7月14日的函件内容，并表示再次重申禁止金盛公司在协议到期后再进行招商转租。2017年10月10日，好来福公司回函上海铁路局南翔站，表示市场内尚有1020户商户在经营，根据与商户签订的合同及商户需求等因素，请求将搬迁期限延长至2019年12月31日。2018年10月8日，系争场地内所有租户清退完毕。”该判决认定“系争《协议书》已于2015年8月14日到期终止……系争《协议书》第五条明确约定，本协议期满后金盛公司在系争场地内投入的全部房产无偿归铁路上海局所有，故金盛公司要求铁路上海局退还系争场地内房产折合的货币资金之诉讼请求，本院亦不予支持。”
　　2015年9月22日，上海铁路局南翔站向金盛公司出具收款通知，鉴于2015年8月14日双方合作协议已到期，金盛公司仍占用该站资产，故就2015年8月15日至9月14日期间收取资产使用费40万元。后上海铁路局南翔站多次寄送内容相同的通知。2015年8月15日至2016年3月14日期间，金盛公司每月支付上海铁路局南翔站资产使用费40万元，南翔站出具相应发票。2016年3月16日，上海铁路局南翔站函告金盛公司，要求其按照合作协议精神，抓紧清理清退，该站从2016年3月起，暂不收取资产使用费。
　　上述事实，有(2018)沪民初71号民事判决书、收款通知、发票及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。
　　庭审中，针对被告提出的诉讼时效及停止收取资产管理费问题，原告述称根据双方协议约定及高院判决认定的事实，2015年8月15日起，双方签署的土地租赁协议履行完毕，即相关土地要归还原告，被告在土地租赁期间建设的所有房屋应同时交给原告。原告认可被告2015年8月15日至2016年3月14日期间交付的资产使用费，但该款仅指向土地，不包括任何房屋。原告当时的主要目的是清场，并非收取费用，为了避免被告利用原告通过收取使用费的方式确认合同继续履行，故自2016年3月起停止收取资产使用费。关于诉讼时效，因双方未就超期占用土地的资产使用费约定履行期限，故债权人可以随时要求履行，诉讼时效自债务人在债权人第一次要求履行时明确表示不履行义务之日起计算。结合本案，原告第一次向被告主张超期占用土地和房产的时间是在高院提出反诉请求，被告明确不履行之日是2019年5月7日高院庭审时要求驳回原告反诉请求，故原告主张未超过诉讼时效。双方均认可若法院认定存在资产使用费，标准由法院依法酌定。
　　本院认为，(2018)沪民初71号判决已经认定《协议书》于2015年8月14日到期终止，并且根据《协议书》第五条的约定，协议期满后金盛公司在系争场地内投入的全部房产无偿归铁路上海局所有，但金盛公司在协议到期后并未对租赁土地及房产进行清理并归还铁路上海局，直至2018年10月8日，系争场地内所有租户方清退完毕。原告现要求金盛公司及实际使用人好来福公司支付土地使用费及房屋使用费，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告主张超过诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于土地使用费及房屋使用费的标准问题，本院认为，原告现参照《协议书》约定主张土地使用费40万元/月，标准尚属合理，本院予以支持。关于房屋使用费，原告现亦按照40万元/月的标准主张协议终止后的相应费用，该标准不高于两被告在(2018)沪民初71号案件中主张的损失标准，本院亦予支持。两被告主张双方就房屋及土地使用费达成一致的抗辩主张，无相应事实依据，本院不予采信。关于原告主张的利息损失问题，双方在《协议书》中并未进行约定，并且原告于2016年3月函告金盛公司，主动表示暂不收取资产使用费，原告现主张相关费用的利息损失无相应依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
　　一、被告金盛置业投资集团有限公司、被告上海好来福家居市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国铁路上海局集团有限公司2016年3月15日至2018年10月8日期间的土地资产使用费，按每月人民币400，000元计算；
　　二、被告金盛置业投资集团有限公司、被告上海好来福家居市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国铁路上海局集团有限公司2015年8月15日至2018年10月8日期间的房屋使用费，按每月人民币400，000元计算；
　　三、对原告中国铁路上海局集团有限公司其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币184984元，由被告金盛置业投资集团有限公司、被告上海好来福家居市场经营管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：葛秀宝

书记员：朱  骏