中国银行股份有限公司谷城支行与余某某、襄阳市冠源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

原告：中国银行股份有限公司谷城支行，住所地谷城县城关镇粉阳路55号。
主要负责人：徐竞，该行行长。
委托诉讼代理人：周雷修，湖北筑阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈启顺，湖北筑阳律师事务所律师。
被告：余某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住谷城县。
被告：襄阳市冠源房地产开发有限公司，住所地襄阳市襄城区庞公路80号。
法定代表人：姚云飞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李久文，该公司员工。
委托诉讼代理人：彭春梅，该公司员工。

原告中国银行股份有限公司谷城支行（以下简称中行谷城支行）与被告余某某、襄阳市冠源房地产开发有限公司（以下简称冠源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行谷城支行的委托诉讼代理人陈启顺，被告冠源公司的委托诉讼代理人李久文、彭春梅到庭参加诉讼。被告余某某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
中行谷城支行向本院提出诉讼请求：1.解除中行谷城支行与余某某的《个人一手住房贷款合同》；2.余某某清偿房屋按揭贷款本金97101.94元，并承担逾期罚息直至款项清偿之日止；3.冠源公司对上述贷款本息承担连带清偿责任；4.确认中行谷城支行对抵押房产拍卖价款享有优先受偿权；5.二被告承担律师代理费、实现债权的其他费用及本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年4月，余某某因购买冠源公司开发的位于谷城县庙滩镇××单元××号商品房，与中行谷城支行签订《个人一手住房贷款合同》。合同约定借款114000元，借款期限为10年，约定利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期月利率为5.45‰，此后每一浮动周期利率在中国人民银行贷款基准利率上浮5%。合同签订后，办理了他项权抵押登记手续，中行谷城支行依约发放贷款。此后余某某仅仅履行了部分还款义务,自2015年10月起，余某某停止支付本金及利息，尚欠本金97101.94元及利息，经多次催要无果。
冠源公司辩称，中行谷城支行与余某某签订的住房贷款合同是合法有效的，应由余某某尽快偿还贷款；冠源公司在万家花苑项目建设销售过程中，因案外人万兴涛串通其他利害关系人，制造了多起涉及冠源公司的案件在谷城法院审理，导致公司银行账户被冻结，公司开发经营活动三年来全部停止，没有能力承担连带清偿责任；若余某某拒不偿还银行贷款及利息，冠源公司支持法院对案涉房产依法拍卖，以确保银行利益不受损失。
余某某未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1.2013年5月8日，余某某就其所购买的坐落于谷城县庙滩镇××单元××号房屋，与中行谷城支行在谷城县住房保障和房屋管理局办理了商品房预售抵押预告登记，证号为谷城县房预庙滩镇字第××号。同年5月27日，余某某作为借款人、中行谷城支行作为贷款人、冠源公司作为保证人签订一份《个人一手住房贷款合同》。合同约定，余某某向中行谷城支行申请贷款114000元，用于支付购房款。余某某同意并授权中行谷城支行将全部贷款直接划至冠源公司559959953144账户。借款期限为10年（120个月），自实际放款日起算。借款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，月利率为6‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。还款方式为按月等额本息偿还，还款期数共计120期，还款日为每月的2日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为约定贷款利率水平上加收50%。余某某以本合同项下贷款所购房屋向中行谷城支行提供抵押担保。冠源公司提供阶段性连带责任保证担保。借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权终止或解除本合同，并要求借款人赔偿因其违约造成的损失。
2.在前述合同签订后，中行谷城支行于2013年6月6日依约将114000元汇入冠源公司账户。嗣后，余某某先后向中行谷城支行偿还借款本金16898.06元，支付利息至2015年8月2日。尚欠借款本金97101.94元及利息，经中行谷城支行多次催收无果。

本院认为，中行谷城支行与余某某、冠源公司签订的《个人一手住房贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，各方当事人依法应当全面履行各自的合同义务。中行谷城支行已依约履行了发放贷款114000元的义务，而余某某未按合同约定期限还款，已构成违约，中行谷城支行依法主张解除合同的意思表示有效。因中行谷城支行未先行发出解除合同通知即直接向本院诉请解除合同，中行谷城支行递交起诉状并经本院向二被告送达的行为视为向合同相对方发出了解除合同的通知，合同解除时间为起诉状副本送达至二被告之日即2018年10月31日。
余某某在偿还借款本金9545.71元，支付利息至2015年8月2日后，未再偿还剩余借款本息，依法应当承担偿还余欠借款本金97101.94元及利息的责任。
根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。余某某所购房屋上设定了抵押预告登记，中行谷城支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分。因此，原、被告双方虽已办理房屋抵押预告登记，但未办理房屋抵押登记，抵押权并未有效设立，中行谷城支行对该房屋并不享有现实抵押权。
根据《最高人民法院关于适用
若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是担保合同另有约定的除外”的规定，案涉贷款合同虽被解除，在冠源公司与中行谷城支行未在保证条款另有约定的情况下，保证人冠源公司仍应对借款人余某某的相关民事责任承担阶段性连带清偿的保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，中行谷城支行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即冠源公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件尚未成就。且该期限届满条件的未成就并非中行谷城支行造成。因此，冠源公司应对余某某尚欠97101.94元及利息承担连带清偿责任。至于冠源公司承担连带清偿责任之后与余某某之间的权利义务关系，双方可另行解决，故在本案中不予处理追偿权问题。
综上所述，对中行谷城支行要求确认解除合同行为有效，由余某某偿还借款本金97101.94元，并从2015年8月3日起按照合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计付利息至清偿之日止的诉讼请求，本院予以支持；对中行谷城支行要求冠源公司对余某某所欠借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持；对中行谷城支行要求确认其对抵押房产拍卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持；对中行谷城支行要求二被告承担律师代理费和实现债权的其他费用，因无充分有效证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用
若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条规定，判决如下：

一、确认中国银行股份有限公司谷城支行解除《个人一手住房贷款合同》的行为有效，该合同已于2018年10月31日解除。
二、余某某于本判决生效后三日内向中国银行股份有限公司谷城支行偿还借款本金97101.94元，并从2015年8月3日起按照合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计付利息至清偿之日止。
三、襄阳市冠源房地产开发有限公司对本判决第二项债务向中国银行股份有限公司谷城支行承担连带清偿责任。
四、驳回中国银行股份有限公司谷城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2228元，由余某某、襄阳市冠源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账号17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审判长 沈鹏飞
人民陪审员 尹伟才
人民陪审员 陈艳林

书记员： 张付全