中国高科集团股份有限公司与上海致蚨企业管理有限公司、彭某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：中国高科集团股份有限公司，住所地北京市。
　　法定代表人：马建斌，董事长。
　　委托诉讼代理人：丁志红，上海君澜律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱静亮，上海君澜律师事务所律师。
　　被告：上海致蚨企业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金桥路XXX号XXX室。
　　法定代表人：张润霞，执行董事。
　　委托诉讼代理人：彭某(系张润霞之女)，住海南省海口市。
　　被告：彭某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住海南省海口市。
　　被告：张润霞，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河南省。
　　委托诉讼代理人：彭某(系张润霞之女)，住海南省海口市。
　　原告中国高科集团股份有限公司诉被告上海致蚨企业管理有限公司(以下简称致蚨公司)、被告彭某、被告张润霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，于2019年4月10日、8月21日公开开庭进行了审理。原告中国高科集团股份有限公司的委托诉讼代理人朱静亮、被告彭某即被告致蚨公司、被告张润霞的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
　　原告中国高科集团股份有限公司诉称，原告与被告致蚨公司于2016年4月25日签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区新金桥路XXX号XXX层的房屋出租给被告致蚨公司，租期从2016年5月1日至2021年8月14日止，其中2016年5月1日至2016年8月15日为免租期，房租为人民币(以下币种相同)60,069.90元每月，每三个月一期，被告致蚨公司每期应付租金为180,209.70元，付款时间为每个付款季度第一月5日前，押金为一个月租金。签约后，原告按约于2016年5月1日向被告致蚨公司交付房屋。被告彭某也以自有账户资金按期向原告支付租金。原告未于2018年11月5日收到2018年11月15日至2019年2月14日的租金。2018年11月14日原告收到被告彭某发出的《情况说明》，称因其经营不善，故申请于2018年11月14日起与原告中断租赁关系。2018年12月14日原告收到系争房屋物业公司发出的《催缴函》，要求原告支付2018年11月1日起至2019年2月28日止的物业费及11月电费。自2016年11月16日起，被告彭某成为被告致蚨公司唯一股东，被告致蚨公司的公司类型也由有限责任公司变更为一人有限公司。2018年12月22日被告彭某又将被告致蚨公司的股权转让给了被告张润霞。原告认为原告与被告致蚨公司之间的租赁合同依法成立，原告依约履行了义务，被告致蚨公司擅自退租，对原告的合法权益造成了严重损害，应依约向原告支付违约金。被告彭某一直以自有账户财产代被告致蚨公司支付房租的行为已明确表示其个人财产与公司财产发生混同，应当对其作为被告致蚨公司股东期间的债务承担连带责任。因被告致蚨公司的注册资本认缴，被告张润霞未履行出资义务，导致原告损失，应当对上述债务承担补偿清偿责任。为此，原告诉至法院，要求判令：1.确认原告与被告致蚨公司于2016年4月25日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年11月14日解除；2.被告致蚨公司支付2018年11月1日至11月14日的物业管理费10,137.82元、电费146.57元；3.被告致蚨公司支付原告违约金360,419.40元；4.被告彭某对被告致蚨公司的上述债务承担连带清偿责任；5.被告张润霞对被告致蚨公司的上述债务承担补偿清偿责任；6.三被告承担诉讼费。
　　被告致蚨公司、被告彭某、被告张润霞共同辩称，2018年11月14日被告提出解除合同，同时将系争租赁房屋的钥匙返还给了原告。因此，被告方确认原告与被告致蚨公司签订的租赁合同于2018年11月14日解除，要求原告返还押金。从2018年11月14日至2019年3月22日期间原告一直扣押被告的物品，且未经被告同意擅自将被告的办公家具、物品租赁给第三方。原告扣押被告物品导致被告无法经营，公司不得不解散并安置员工一百多名，被告损失严重，要求原告赔偿。被告已经付清电费。不同意支付违约金，原告主张违约金过高。被告彭某、被告张润霞不同意原告提出的要求其个人承担相应民事责任的诉请。
　　经审理查明，2016年4月25日原告与被告致蚨公司签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，合同第一条“出租或预租房屋情况”约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区新金桥路XXX号XXX层全部，该房屋出租建筑面积为987.45平方米。合同第三条“交付日期和租赁期限”第1款约定：甲乙双方约定，甲方于2016年5月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2016年8月15日起至2021年8月14日止。合同第四条“租金、支付方式和限期”约定：甲乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2元，月租金为60,669.90元，该房屋租金三年内不变，第四年起双方可协商对租金进行调整，有关租金和租金的调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。合同第五条“保证金和其他费用”中约定：……甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即60,069.90元……租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。合同第九条“解除本合同条件”约定“乙方逾期不支付租金累计超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应按月租金三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付出对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……”。合同第十条“违约责任”中约定：……租赁期间、非本合同的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿……租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同第十一条“其他条款”中约定：……本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力……。该租赁合同中的补充条款第一条“补充本合同第四条”约定：甲、乙双方约定，自2016年8月15日至2019年8月14日，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.0元，三个月租金总计为180,209.70元，2019年8月14日以后逐年调整租金，但每年上调比例不超过10％。补充条款第二条“补充本合同第五条”约定：在租赁期间，乙方因使用该房屋所发生的除房屋租金以外的电费、物业管理费、车位费等费用，均由乙方自行承担。2016年4月22日被告彭某以其个人银行账户转账支付原告240,279.60元。同日，原告向被告致蚨公司开具收到租赁押金60,069.90元的收据。2018年8月20日被告彭某以个人银行账户转账支付原告租金90,209.70元，2018年8月21日被告彭某以个人银行账户转账支付原告租金9万元。2018年8月24日原告向被告致蚨公司开具金额分别为90,209.70元和9万元的租金发票各一张。2018年10月18日案外人上海德麟物业管理有限公司(以下简称德麟物业)发出缴款通知，通知缴纳系争房屋2018年11月1日至2018年11月30日期间的物业管理费21,723.90元。2018年11月14日被告致蚨公司向原告发出《情况说明》一份，内容为：因我公司经营不善，无法继续经营，所以即日起中断与贵公司在上海方正大厦10层的租赁关系。同日，原告员工连功果向被告彭某发送微信称“刚才跟公司领导汇报了，让我通知你，暂时不能搬家具，需要等我们之间把合同履行完才可以搬”，被告彭某回复“合同履完是？”，连功果答复“就是按照合同执行”“我们法务要看合同”“就是有没有违约金啊，物业费有没有清完啊”。2018年11月23日被告员工连功果向被告彭某发送微信称“昨天物业又跟我说，你们的物业费只缴到10月底，催缴这个月的，你没有回复她，让我再转告你一下”，被告彭某回复“11月我们已经退租了，物业费不应该我们承担”，连功果答复“即使是退租，你的退租申请也是15号”“所以你的房租是到11月15日，你的物业费是到10月底”，被告彭某答“我使用期间的物业费理应我承担”“但是，我现在实在拿不出钱”，被告彭某又问“领导有结果了吗”“我一直在各大网站登录信息，希望房子可以早点租出去”“押金能退回来，我把欠缴的费用都补上”，连功果回答“前两天都是邮件电话沟通的，昨天她回去了，她回去和公司领导当面说，快的话，下周就有结果了，慢的话，不好说了”。2018年12月14日案外人德麟物业向原告发出《催缴函》，催告原告于2018年12月24日前缴纳2018年11月1日至2018年12月31日期间欠付的物业费及电费共计44,953.20元。同日上午10：46，被告员工连功果向被告彭某发送微信“彭某，物业通知我，你这儿8月、10月的电费也没付，现在能去付吗？”同时，连功果向被告彭某发送了一份10楼电费的pdf文件，内容为2018年8月电费缴费通知金额为897.90元，2018年10月电费缴费通知金额为293.20元，2018年11月电费缴费通知金额为314.30元。被告彭某回复“我现在手上钱不多，后面我想想办法”。下午2：51被告彭某向连功果发送了转账截图，截图显示被告彭某支付了2018年8月的电费897.90元和10月的电费293.20元。2018年12月19日被告彭某问连功果“上次发的邮件北京那边没回复？”连功果回答“现在我这些都看不到的”。2018年12月21日原告向案外人德麟物业缴纳系争租赁房屋的2018年11月1日至2018年12月31日的物业费43,447.80元。2018年12月21日被告彭某向连功果发送一条微信截屏，内容为：客户出的条款为，2块，押二付二，10年合同，每隔三年递增5％，免租期六个月”，连功果回复被告彭某“已经转给玉红了，我估计没戏”“价低，免租期太长，租期太长”“我们也想促成，但是这样的条件，第一公司不会同意，第二，即便成交，造成的损失也是要跟原租户去索赔的”，被告彭某问“我们最低条件是什么，我给他们回复，他们不同意就算了”，连功果答“上次那个谈的2.35年，免租期2个月，付三押一”“这个是走过审批流程的”，彭某答“我转告他们”“他们说的意思是，二楼三楼装修好对外才租2.8”，2018年12月25日连功果向被告彭某发送微信“刚接到回复，公司不能接受这个条件，如果还能商量就再谈”。2019年2月26日原告向案外人德麟物业支付了2018年11月电费314.30元、2018年12月电费346.50元、2019年1月的电费290.40元、物业费21,723.90元。2019年3月1日连功果向被告彭某发送微信“公司玉总发了邮件给你，你注意查收一下”，彭某回复“明明是我发了邮件一直没等到回复，我才催问你，怎么是我不联系你们，还有家具当时你收到通知说不让搬走的对吧，怎么就变成我未清理离去。”连功果答“你回复邮件说吧，这情况玉红总都知道”，2019年3月11日被告彭某向连功果发微信询问“上次我发的邮件，这么久了玉总也没有回复，关于我邮件提出的解决方案公司是什么意见”，2019年3月12日连功果发送微信给被告彭某“明天玉红来上海，约你明天下午3点谈10楼的事儿”……“那天你问了，她应该是带着公司的决定过来的吧”。被告彭某回复“约吧，再不解决，我没有时间，快生了”。
　　2019年3月13日被告致蚨公司出具《解约时间》，内容为：自2018年11月14日起贵我双方于2016年4月25日就上海市浦东新区新金桥路XXX号XXX层房屋签订的租赁合同依法解除，公司自愿放弃房屋装修装饰，交由高科处理。
　　另查明，2016年11月16日被告致蚨公司的公司类型变更登记为一人有限责任公司(自然人独资)，股东为彭某一人。2018年12月22日被告致蚨公司的法定代表人变更登记为被告张润霞。根据被告致蚨公司的章程记载股东为被告张润霞，出资额1,000万元，出资时间为自公司成立起10年。
　　审理中，原告明确诉请为：1.2018年11月14日被告出具情况说明提出双方之间的案涉租赁合同于该日解除，原告同意租赁合同于2018年11月14日解除，但认为被告提出解除合同的行为属于违约，原告要求追究被告违约责任；2.被告擅自解除合同构成违约，根据合同第10.6条的约定按照退租天数计算解除合同违约金，鉴于合同约定的违约金计算方式得出的金额过高，原告按照六个月的租金主张解除合同违约金360,419.40元(每月租金60,069.87元乘以6个月)；3、根据合同第5.3条的约定，2018年11月1日至11月14日期间的物业管理费应由被告致蚨公司支付，原告垫付了2018年11月1日至12月31日期间的物业费43,447.80元，要求被告致蚨公司支付2018年11月1日至11月14日期间的物业管理费10,137.82元，2018年11月1日至11月14日期间的电费亦应当由被告致蚨公司支付，原告垫付了2018年11月的电费314.30元，要求被告致蚨公司支付2018年11月1日至11月14日期间的电费146.57元(314.30除以30天乘以14天)；4、被告致蚨公司是一人有限责任公司，履约过程中，被告彭某以个人账户向原告支付租金，被告致蚨公司与被告彭某之间发生财产混同，2018年11月14日租赁合同解除时，被告彭某是被告致蚨公司的唯一股东，故要求被告彭某对被告致蚨公司的债务承担连带清偿责任；5、根据公司法的相关规定，在认缴期间未认缴出资的股东，应当承担补充清偿责任，故要求被告张润霞对被告致蚨公司上述债务承担补充清偿责任。原告另表示其没有承诺过被告找到新租户就免除其违约责任。原告实际通过自行聘请的中介于2019年3月15日将系争房屋重新出租。被告致蚨公司确实支付了租赁保证金60,069.90元，根据合同约定，租赁保证金可以抵扣违约金，故原告无需返还租赁保证金。
　　被告致蚨公司确认租赁合同于2018年11月14日解除。2018年11月14日被告提出解除合同后，原、被告协商一致确认被告为原告找到新租客后就将租赁押金返还给原告，并且不追究被告的违约责任，现系争租赁房屋已经另行出租，故不同意支付解除合同违约金。原告主张违约金所依据的合同第10.6条是霸王条款，不符合法律规定。对每月租金60,069.87元没有异议，如法院认定被告需要承担违约责任，原告主张违约金金额过高，要求法院调低。2018年11月14日被告将系争租赁房屋返还给原告。2018年11月1日至11月14日期间的物业费及电费确实没有支付，但不同意支付。被告彭某表示其是作为被告致蚨公司的职业经理人垫付租金的，其不承担连带责任。被告张润霞表示其是在被告致蚨公司与原告的纠纷发生之后才开始担任被告致蚨公司的法定代表人，对之前发生的事情毫不知情，不应当承担责任。
　　认定上述事实，由经庭审质证的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》、客户业务回单、收据、网上银行交易凭证、发票、情况说明、《催缴函》、缴款通知单、被告致蚨公司的工商档案、《解约时间》、民生银行电子银行回单、微信记录、微信群聊记录等证据及庭审笔录在案佐证。
　　本院认为，当事人应当按约全面履行自身义务。原告与被告致蚨公司于2016年4月25日签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》附《<上海市房屋租赁合同>补充条款》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。原告与被告致蚨公司一致同意案涉租赁合同于2018年11月14日解除，本院予以确认。关于合同解除的责任问题。根据被告致蚨公司出具的《情况说明》其于2018年11月14日以经营不善为由提出解除案涉租赁合同，原、被告双方签订的租赁合同中未约定以此为由可以解除合同，故被告致蚨公司提出解除合同的行为属违约，应承担相应的违约责任。被告致蚨公司提供的其与原告工作人员之间的微信记录仅反映双方之间对解除租赁合同后的法律后果和违约责任协商的过程以及对新租户的承租条件互相沟通的情况，未能反映原告在有新租户进驻的情况下免除被告致蚨公司的违约责任，被告致蚨公司以此为由不同意支付解除合同违约金的意见，本院不予采纳。系争租赁合同为原告与被告致蚨公司共同签订，租赁合同第10条中对于违约责任的约定双方是对等的，被告致蚨公司主张该条款属于霸王条款的意见，本院不予采纳。原告要求被告致蚨公司支付解除合同违约金，本院可予支持。至于解除合同违约金的金额，考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度、被告对违约金的抗辩、租赁房屋空置时间，本院酌情确定解除合同违约金为180,209.61元。关于被告致蚨公司已付租赁保证金60,069.90元，涉案合同约定承租方提前退租的，租赁保证金可以抵扣解除合同违约金。原告主张租赁保证金抵扣被告致蚨公司应付解除合同违约金，符合合同约定。租赁合同解除后双方应当结清欠费，合同约定物业费及电费由被告致蚨公司承担，被告对欠付2018年11月1日至11月14日期间的物业费、电费无异议，该费用已由原告交纳，原告请求被告致蚨公司支付2018年11月1日至2018年11月14日期间的物业费10,137.82元及电费146.57元的诉请，本院应予支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告致蚨公司是一人有限公司，2018年12月22日被告致蚨公司法定代表人变更登记之前，被告彭某是被告致蚨公司的唯一股东。租赁合同履行期间，被告彭某以其个人账户向原告支付租金，且被告彭某没有提供证据证明致蚨公司的财产独立于被告彭某自己的财产，被告彭某主张其是作为职业经理人代被告致蚨公司履行支付租金义务的意见，缺乏依据，本院不予采纳。原告请求被告彭某对被告致蚨公司上述付款义务承担连带清偿责任的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于被告张润霞应否就被告致蚨公司的上述付款义务承担补充赔偿责任的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第十三条第二款规定“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，法院应予支持”。此规定关于“股东未履行或未全面履行出资义务”均系指根据法律规定或者约定已经负有缴纳出资义务的情形，即出资义务期限届满的情形。现行公司法对股东出资实行认缴制登记，出资期限由公司章程约定。被告致蚨公司的工商档案信息显示2018年12月22日被告致蚨公司的股东由被告彭某变更登记为被告张润霞，被告致蚨公司的章程记载股东的出资期限是自公司成立起10年。被告致蚨公司于2016年5月10日成立，原告提起本案诉讼时，被告张润霞在致蚨公司章程中认缴的出资期限未届满，而且本案并不具备强制股东出资加速到期的事实前提，原告要求被告张润霞对被告致蚨公司的上述付款义务承担补充清偿责任的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第十三条的规定，判决如下：
　　一、确认原告中国高科集团股份有限公司与被告上海致蚨企业管理有限公司于2016年4月25日签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》于2018年11月14日解除；
　　二、被告上海致蚨企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国高科集团股份有限公司解除合同违约金180,209.61元，直接抵扣被告上海致蚨企业管理有限公司已付租赁保证金60,069.90元后，被告上海致蚨企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国高科集团股份有限公司解除合同违约金120,139.71元；
　　三、被告上海致蚨企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国高科集团股份有限公司2018年11月1日至2018年11月14日期间的物业管理费10,137.82元及电费146.57元；
　　四、被告彭某对被告上海致蚨企业管理有限公司本判决主文第二、三项付款义务承担连带清偿责任；
　　五、驳回原告中国高科集团股份有限公司其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费6,860.56元，由被告上海致蚨企业管理有限公司、被告彭某共同负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：田有娣

书记员：陆  菁