临客嘉物业经营管理(上海)有限公司与上海证大五道口房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：临客嘉物业经营管理(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：陈当恩，总经理。
　　委托诉讼代理人：于点，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：上海XXXXX房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：陈锋，董事长。
　　委托诉讼代理人：王蓓，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐晨阳，上海市海华永泰律师事务所律师。
　　原告临客嘉物业经营管理(上海)有限公司与被告上海XXXXX房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序,于2019年7月17日、2019年9月4日、2019年10月22日、2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告临客嘉物业经营管理(上海)有限公司的委托诉讼代理人于点、宋安成、被告上海XXXXX房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王蓓、徐晨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告临客嘉物业经营管理(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付其名下280个产权车位自2018年5月1日起至2019年4月30日的停车管理费共计人民币1,176,000元(以下币种相同);2.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付其名下230个产权车位自2018年5月1日起至2019年4月30日的停车管理费共计人民币966,000元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告是上海市浦东新区民生路XXX弄XXX-XXX号楼XXXXXXX的物业服务企业，被告是XXXXXXX的建设单位，目前拥有地下一层、地下二层的280个停车位的产权。根据原告与上海市浦东新区XXXXXXX业主委员会签订的《物业服务合同》，原告作为物业服务企业，对整个物业管理区域包括地下停车场提供物业管理服务，但被告至今未支付相应的停车管理费，根据《XXXXX停车管理方案》，被告名下停车位230个，停车管理费收费标准为350元/月/个，现原告要求被告支付自2018年5月1日至2019年4月30日期间的停车管理费966,000元。
　　被告上海XXXXX房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告的诉请期间没有获得管理地下车库的授权，物业服务合同没有关于委托原告管理停车场的条款，原告收费所依据的停车管理方案在业主大会召开的程序和内容上均不合法，对被告不具有约束力。2、原告实际从2018年10月1日开始对所涉停车位进行物业管理，即使通过停车管理方案的业主大会决议合法，但该决议是在2019年4月5日作出的，不具有溯及力，2019年4月5日之前原告无权向被告收取停车管理费。3、被告名下虽有产权车位280个，但事实上因设施设备改建、扩建等原因，现能实际使用的停车位远不足280个，即使收费，被告要求按照原告出具的律师函中记载的218个停车位来计算停车管理费。综上所述，请求法院依法判决。
　　本院经审理认定事实如下：2008年1月1日，被告上海XXXXX房地产开发有限公司(甲方)与案外人上海证大物业管理有限公司(乙方)签订《XXXXXXX前期物业服务合同》，约定：聘用乙方作为XXXXXXX的前期物业管理服务企业；……第六条合同期限，本合同期自2008年1月起至业委会成立并签署新的物业管理合同止；……第八条停车费，乙方根据下述约定，向车位使用人收取停车费：一、地下车库车位停车收费标准，地下车库车位使用人应按车库车位350元/泊位/月的标准向乙方交纳停车管理服务费。二、露天车位停车收费标准，露天车位停车收费标准按政府核准标准向乙方交纳停车费。2017年10月31日，上海市浦东新区XXXXXXX业主大会及业主委员会经备案成立。2017年12月26日，上海市浦东新区XXXXXXX业主委员会(甲方)与原告临客嘉物业经营管理(上海)有限公司(乙方)签订《XXXXXXX物业服务合同》，约定由乙方为XXXXXXX提供物业管理服务，……第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理服务事项。……第五条乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护；(二)公共绿化养护服务；(三)物业公共区域的清洁卫生服务；(四)公共秩序的维护服务；(五)物业使用禁止性行为的管理；(六)物业其他公共事务的管理服务。……第十五条乙方相关的权利义务：……(三)根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；……第二十三条本合同中下列词语的定义是：……(六)共用设施设备，是指：1、一幢楼宇内部，由整幢楼宇的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)等设施。……第二十八条本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商方式解决，协商不成的，采取向浦东新区人民法院提起诉讼方式解决。第二十九条本合同为期5年，自2018年1月5日起至2023年1月4日止……。物业服务合同签订后，因案外人上海证大物业管理有限公司没有及时退出涉案小区，原告直至2018年3月底方进驻XXXXXXX，从2018年4月起向XXXXXXX提供物业管理服务至今。
　　另查明，2019年3月21日，上海市浦东新区XXXXXXX业主委员会发布关于召开第四次业主大会的公告，提请业主大会表决事项包括了是否施行《XXXXXXX车库管理方案》，该方案载明：第一部分项目现状1、XXXXXXX现状：车位总数322个，其中B1上海XXXXX房地产开发有限公司产权车位86个；B2上海XXXXX房地产开发有限公司产权车位144个，总计230个。……第三部分车库管理制度……三、停车库管理制度……7)本区域内停车管理费标准为350元/月/个，按月收取。收费期限与本项目《物业服务合同》一致。产权人、承租人、车位使用人应当于每月10日前统一缴纳至临客嘉物业指定账户。2019年4月5日，上海市浦东新区XXXXXXX业主大会发布2019年4月5日业主大会决议公告，决议内容包括在本区域内施行《XXXXXXX车库管理方案》，该方案中地下车库管理费收费标准为350元/月/个，收费期限为2018年1月5日起至2023年1月4日。
　　原告委托律师于2019年4月8日向被告出具《律师函》，载明：根据此前临客嘉物业与贵方在上海市浦东新区七政府部门协调会上的内容，贵方目前在五道口广场地下可租赁车位共计218个。按照五道口广场停车管理方案中的标准，地下车库的停车管理费为350元/个/月，……自2018年5月1日起至2019年3月31日，贵方共拖欠停车管理费人民币839,300元。……郑重要求贵司，于收到本函件后5日内，将贵司拖欠的停车管理费缴纳至临客嘉物业……。嗣后，被告未向原告支付停车管理费，故原告现要求按车库管理方案中确定的230个停车位计算管理费。
　　再查明，根据2019年4月18日打印的上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息，被告名下登记有上海市浦东新区民生路XXX弄XXX-XXX号地下车位280个，核准日期为2009年1月19日。
　　庭审中，本院经原告申请，于2019年9月27日至上海市浦东新区花木街道房管办事处调查，相关工作人员表示因原告与上家物业即案外人上海证大物业管理有限公司在XXXXXXX的交接上存在矛盾，故花木房办曾介入调解，并确认原告确实于2018年3月底进驻XXXXXXX进行物业管理服务(包括地下车库)。2018年6月4日，被告派人抢夺地下车库收费岗，与原告发生激烈冲突，为调解双方的矛盾，相关部门成立“XXXXXXX(物业管理)矛盾协调共组小组”，并于2018年9月27日出具《告知书》，要求被告在过渡期内将其工作人员撤回。之后共组小组也曾就被告向原告支付地下车库的停车管理费组织双方协商，但最终协商未成，以致引发本案诉讼。
　　本院认为，原告按《XXXXXXX物业服务合同》的约定为XXXXXXX(包括地下车库)提供物业管理服务，被告作为车库所有权人，接受了原告的管理服务，理应支付相应的停车管理费。关于停车管理费的收费标准，在《XXXXXXX物业服务合同》未作约定，而2019年4月5日XXXXXXX业主大会决议通过的《XXXXXXX车库管理方案》中，明确了地下车库停车管理费收费标准为350元/月/个，收费期限为2018年1月5日起至2023年1月4日。该收费方案与《XXXXXXX前期物业服务合同》约定的停车管理费收费标准一致，并未提高收费标准，故原告要求被告按照上述标准支付停车管理费，属于合理收费。关于停车管理费的起始时间，原告实际自2018年4月起已对地下车库进行物业管理，现其自愿要求被告自2018年5月起支付停车管理费，系原告对自身权利的处分，于法不悖，本院亦可准许。关于被告应付管理费的车位数量，原告要求按照业主大会决议通过的《XXXXXXX车库管理方案》确定的被告名下车位数230个计算，亦属合理，本院予以确认。至于被告提出应按原告在2019年4月8日律师函中提到的218个车位来计算，本院认为在原告出具的律师函中明确提出要求被告按照218个车位支付停车管理费的履行期限为收到本函件后5日内，但在该履行期限内被告未向原告支付停车管理费，应认定双方未就停车管理费的数量、金额达成合意，故被告要求按218个车位支付停车管理费的抗辩，本院难以支持。且本院在庭审期间已向被告释明，若认为业主大会决议通过的《XXXXXXX车库管理方案》的程序、内容有损其利益，可以另案积极主张其权利，本院亦给予被告充足时间让其行使权利，但被告至今未主张其相关权利。
　　综上，原告要求被告支付2018年5月1日至2019年4月30日期间的停车管理费人民币966,000元，符合法律及合同的约定，本院予以支持。
　　依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
　　被告上海XXXXX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告临客嘉物业经营管理(上海)有限公司2018年5月1日至2019年4月30日期间的停车管理费人民币966,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费13,460元，减半收取计6,730元，由被告上海XXXXX房地产开发有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：沈丽芳

书记员：褚晓琴