丽宝(上海)房地产开发有限公司与上海复华轻舟文化旅游发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：丽宝(上海)房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：吴宝田，董事长。
　　委托诉讼代理人：傅海燕，上海熊兆罡律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：高士强，上海熊兆罡律师事务所律师。
　　被告：上海复华轻舟文化旅游发展有限公司，注册地上海市杨浦区。
　　法定代表人：陈佳，总经理。
　　委托诉讼代理人：徐志慧，上海浩荡律师事务所律师。
　　原告丽宝(上海)房地产开发有限公司诉被告上海复华轻舟文化旅游发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序于2019年10月21日、11月13日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人傅海燕、高士强以及被告的法定代表人陈佳、委托诉讼代理人徐志慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告丽宝(上海)房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《上海虹桥丽宝广场房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年7月29日解除；2、被告向原告支付自2019年4月29日起至2019年7月29日止的租金人民币(币种下同)565,619.10元及逾期支付租金的滞纳金(以每期应付款为基数、按日千分之一的标准分段计算自应付之日起至实际给付之日，详见原告提供的明细表)；3、被告向原告支付自2019年4月29日起至2019年7月29日止的管理费132,826.39元及逾期支付管理费的滞纳金(以每期应付款为基数、按日千分之一的标准分段计算自应付之日起至实际给付之日，详见原告提供的明细表)；4、被告向原告支付违约金751,037.67元及逾期支付违约金的滞纳金(以751,037.67元为基数、按日千分之一的标准计算自2019年7月20日起至实际给付之日)；5、被告向原告赔偿前期推广费用损失246,250元；6、被告向原告赔偿房屋空置损失1,130,427.84元(2019年8月1日起、按6个月租金标准计算)；7、被告向原告支付律师费70,540元；8、被告向原告支付因诉讼保全委托第三方担保而支出的担保费3,150元；9、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。
　　事实和理由：2018年11月19日，原、被告签订《上海虹桥丽宝广场房屋租赁合同》，约定原告出租给被告的房屋坐落于上海市申滨路XXX号虹桥丽宝广场B1层B114、B116号房屋(以下简称涉案房屋)。双方对涉案房屋的交付时间、租期、租金、管理费、款项支付的时间、违约责任等均作了约定。然前述合同签订后被告未按约向原告支付履约保证金及其他相关费用，也未按约接收房屋。经原告多次催促，原、被告于2019年4月1日签署《补充协议》，将交付日延期至2019年4月29日，开业日、免租期等均作了变更。2019年4月19日，原告依约向被告发出《交付房屋使用通知书》，要求被告于2019年4月29日办理房屋交接手续，然被告不予办理。后原告多次催促被告办理交接手续、给付相关费用，但被告仍不予理会。原告无奈遂于2019年7月26日向被告送达《合同解除通知函》，通知被告自2019年7月29日起合同解除并要求被告按约支付欠付的费用、承担违约责任。此外，2018年10月15日，原告租借第三方场地举办大型招商发布会，原告为被告等八家单位进行推广，花费推广费1,970,000元，现被告违约，应当按比例承担招商阶段推广费246,250元。原告认为，被告的违约行为已给原告造成重大损失，故原告为维护自身的合法权益，诉至法院，提出前述诉请。
　　被告上海复华轻舟文化旅游发展有限公司辩称，1、同意解除合同。2、被告因实际经营困难导致未按约入住涉案房屋，虽然被告的行为构成违约，但鉴于被告未实际入住涉案房屋，也为了弥补原告的部分损失，被告希望法院对于租金金额进行调整，调整至原告诉请的一半。逾期支付租金的滞纳金，计算方式是认可，也愿意支付，但对于计算标准，被告认为过高，希望法院调整至同期银行贷款利率。3、不同意支付管理费及相应滞纳金，被告未实际入住，也未使原告支出管理成本。4、违约金，被告认为违约金和损失只能择其一，最终由法院裁决，且违约金的金额过高。对于违约金的滞纳金，被告不同意支付，这其实相当于一部分的违约损失。5、推广费，原告为了对外招租所作的宣传，被告只是原告客户，仅是去参加活动，了解情况。且被告未入驻、营业，也未收益，该项费用，被告不应当承担。6、房屋空置损失费，合同虽约定了空置损失费，但未约定过是以6个月租金的标准进行计算。被告只认可负担一个月的空置损失。7、律师费，虽然合同有约定，但被告认为该项费用非原告必要的支出，被告可酌情认可20,000元。8、担保费，被告不认可。
　　本院经审理认定事实如下：2018年11月19日，原告丽宝(上海)房地产开发有限公司(出租方，甲方)与被告上海复华轻舟文化旅游发展有限公司(承租方，乙方)签订《上海虹桥丽宝广场房屋租赁合同》。主要约定内容如下，一、租赁房屋情况，1、甲方出租给乙方涉案房屋。四、合同期，1、合同期列于附表一第三部分。合同期的届满不免除双方在合同期届满前尚未履行或全面履行的义务。2、该房屋的装修期列于附表一第三部分。除本合同另有规定外，在乙方未出现违约情形的前提下，装修期内，乙方无须向甲方支付租金，但需承担该房屋的管理费及其它费用。3、若因乙方违约致使合同解除，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其它权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期免租优惠(无论乙方是否已享有)。在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期免租优惠，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金。4、该房屋的免租期(如有)列于附表一第三部分。除本合同另有规定外，免租期内，乙方无须向甲方支付租金及管理费，但仍需承担该房屋的超时空调费及其它费用。六、该房屋的交付，……2、该房屋交付日列于附表一第三部分。在乙方已按本合同附表三所列支付所有相关费用的前提下，乙方应于交付日到该物业的物业管理部门办理该房屋的交接手续。甲方以附件二交付标准向乙方交付该房屋且双方签署房屋交付验收表，即视为甲方已履行将该房屋合格地交付给乙方的义务。如乙方无理拒绝签署验收表，则视为乙方未于交付日前往物业管理部门办理该房屋的交付手续。……4、若乙方未于交付日前往物业管理部门办理该房屋的交付手续，则乙方应向甲方支付自交付日起至实际办理交付手续之日的租金(如有)、管理费及其它费用(如有)，装修期(如有)、开业日、免租期及合同期不因此顺延。在此前提下，本合同继续履行。十三、租金，1、甲、乙双方约定该房屋租金列于附表一第四部分。租金的计算方法分为基本租金与提成租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。在合同期内，乙方应向甲方支付租金。十四、管理费，1、甲、乙双方约定该房屋管理费列于附表一第四部分。合同期内，乙方应向甲方支付管理费。十五、租金、管理费的支付，1、除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第二十五日前向甲方预先缴付下月的基本租金、管理费。若某个历月的提成租金高于该历月的基本租金，则乙方应于该历月后的第二个历月的第二十五日前向甲方全额缴清提成租金超出基本租金的金额。基本租金及提成租金详见附表一第四部分。2、乙方须于交付日前十五日前向甲方预付开业日所在历月尚余天数的基本租金，付款额为按当月的基本租金乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。3、除本合同另有约定外，乙方须于交付日前十五日前向甲方预付开业日所在历月尚余天数的管理费，付款额为按当月的管理费乘以该月尚余天数与当月具体天数之比率计算后的总额。乙方最后一次支付管理费的付款额为按当月管理费乘以合同期在最后一个历月中所占的具体天数与当月的实际天数之比率计算后的总额。十六、其他费用及其支付，……2、推广宣传费：乙方须于每个历月第二十五日前向甲方预付下月推广宣传费(若有)，其金额列于附表一第四部分。乙方须于交付日前十五日前向甲方预付开业日所在历月尚余天数的推广宣传费。甲方有权因实际运作成本的提高而相应地调整该费用，调整后的费用不低于前一年之标准。十七、履约保证金、商品质量保证金、公用事业费用押金，1、履约保证金：(1)于签署本合同后十日内，乙方须按附表一第五部分规定的金额向甲方存放履约保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。履约保证金数额为平均年限的月基本租金及管理费之和的三倍。在整个合同期内该履约保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付该履约保证金的利息。如遇乙方基本租金增加时，乙方应当在基本租金调整当月的十五日相应地补足履约保证金。二十五、违约，1、下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：(1)乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四日的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付)；(2)乙方未按时办理该房屋交接手续且逾期超过十四日,或未按时交回或未按本合同约定的条件交回该房屋的;……。出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：(a)要求乙方限期纠正；(b)要求乙方及时补足或重新缴纳履约保证金；……(e)涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用；……(n)提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期及免租期(无论乙方是否已享有)。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期及免租期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。(o)法律规定的其它可行的措施。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期及/或免租期的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼/仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。甲方采取以上一项或多项措施，不影响或减免乙方继续履行其于本合同下义务(特别是支付租金、管理费及其它费用)的责任。三十二、其它，1、乙方于签署本合同时已知晓并认可甲方指定和委托上海浦江物业管理有限公司作为本合同下的管理处，为该物业提供物业管理服务。本合同下管理费、与物业服务相关的费用、进场装修费用及相应的滞纳金(如有)由管理处收取，并由管理处向乙方开具相应发票/收据，乙方应直接向管理处支付。相应地，本合同下涉及物业相关款项支付的各项条款下的收款方应被理解为管理处。合同期内，甲方有权书面通知乙方，另行指定物业服务提供方作为本合同下的管理处或变更物业相关款项的付款方式、收款方或收款账户，乙方应按照甲方的通知执行。若乙方延期支付任何物业相关款项的，乙方构成本合同下的违约，甲方及/或管理处有权单独或共同向乙方催讨，并要求乙方按本合同的约定及法律规定承担违约责任。4、本合同附表及附件为本合同不可分割的一部分，并与本合同具有同等的法律效力。如主文与附表、附件不一致的，以附表及附件为准。附表、附件不一致的，以附表为准。该合同附件一记载，第一部分，房屋号、套内面积，房屋号：上海虹桥丽宝广场B1层B114、B116号房屋。套内面积：约为1,769.75平方米。第二部分，用途：该房屋只限于用作商场。专卖品牌：乙方仅限于在该房屋内经营大隐南笙馆品牌餐饮品类的商品。第三部分，日期，交付日：暂定2018年12月18日，但最终日期以甲方书面通知为准。甲方应于交付日前至少15天向乙方发出书面通知，乙方应在甲方通知中指定的日期安排进场，并到甲方物业管理部办理房屋交接手续。合同期：装修期、免租期和租赁期的总和。租赁期为自开业日起8年。装修期：自交付日起120天。开业日：暂定2019年4月18日，但最终开业日期以甲方向乙方发出的书面通知上载明的日期为准。免租期：自开业日起至2019年10月17日止。免租期内，乙方无须向甲方支付租金及管理费，但仍需承担该房屋的超时空调费及其它费用。租金起计日：以下列日期中较早者为准，(1)甲方商场整体开业日；(2)乙方在该房屋内任何一部分对外营业的第一日。第四部分，金额，租金：租金的计算方法分为基本租金与提成租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金：于开业日起算的第一年至第二年内，该房屋月租金为188,404.64元；……。管理费：装修期内，该房屋月管理费为44,243.75元；免租期内，免管理费；于开业日起算的第一年至第二年内，该房屋月管理费为61,941.25元；……。推广宣传费：每月17,697.50元。第五部分，履约保证金、商品质量保证金、公用事业费用押金，履约保证金：969,819.86元。
　　前述合同签订后，被告未向原告缴付任何费用，也未按约定接收房屋，故原告丽宝(上海)房地产开发有限公司(出租方，甲方)与被告上海复华轻舟文化旅游发展有限公司(承租方，乙方)签署《补充协议》，约定，……1、(4)将涉案租赁合同附件一第三部分中有关“交付日”内容修订如下，交付日：暂定2019年4月29日，但最终日期以甲方书面通知为准。甲方应于交付日前至少7天向乙方发出书面通知，乙方应在甲方通知中指定的日期安排进场，并到甲方物业管理部办理房屋交接手续。(5)将涉案租赁合同附件一第三部分中有关“开业日”内容修订如下，开业日：暂定2019年8月27日，但最终开业日期以甲方向乙方发出的书面通知上载明的日期为准。(6)将涉案租赁合同附件一第三部分中有关“免租期”内容修订如下，免租期：自开业日起210天，但最终开业日期以甲方向乙方发出的书面通知上载明的日期为准。
　　2019年4月19日，原告向被告出具《交付房屋使用通知书》，表示被告2019年4月29日起可办理涉案房屋的交接手续。然被告未按约前来办理房屋交接手续。2019年6月24日，原告再次向被告出具《催款及要求办理房屋交付手续的函》，要求被告于2019年6月28日17点前支付履约保证金、管理费等费用及相应滞纳金或办理涉案房屋的交付手续，否则原告将行使合同赋予的权利。然被告仍未向原告缴付任何费用，也未办理涉案房屋的交接手续。2019年7月8日，原告委托律师向被告寄送《律师函》，表示被告欠付款项并未按约办理房屋交接手续的行为已构成严重违约，原告有权追究被告违约责任，要求被告支付违约金969,819.86元、前期广告推广成本400,000元、13个月房屋空置期费用4,404,834.07元及相关的滞纳金、违约利息及后续的其他损失，并且，原告有权按约提前解除合同、收回房屋并取消被告的装修期及免租期。现再次通知被告，请被告在收到本函后五个工作日内支付履约保证金、其他全部费用以及办理交屋手续，否则原告有权提前解除合同并追究被告的违约责任。然被告仍未履行合同义务，遂原告委托律师于2019年7月25日向被告寄送《合同解除通知函》，表示因被告逾期支付各种款项且未按约定办理房屋交接手续，已构成严重违约，经原告多次催告，被告在合理期限内仍未履行合同义务，故原告决定依照相关法规及合同约定行使合同解除权，自2019年7月29日起，解除原、被告于2018年11月19日签署的《上海虹桥丽宝广场房屋租赁合同》及其补充协议，并要求被告于收到本函后5日内向原告支付违约金969,819.86元、前期广告推广成本400,000元、13个月房屋空置期费用4,404,834.07元(已包含因贵司违约导致房屋租赁合同提前终止而应当补交的装修期占用费569,859.51元)、欠费187,351.07元及相关的滞纳金、违约利息及其他损失，否则原告将追究被告的违约责任。该函被告于2019年7月26日签收。但被告未按原告要求给付各类款项，遂成讼。
　　另查明，原告于2018年10月15日召开上海虹桥丽宝广场招商发布会活动。被告系活动会的参加者之一。为此次活动，原告花费197万元。
　　再查明，原告为处理其与被告之纠纷聘请律师，并支出70,540元律师费。为本案诉讼保全，原告委托案外人上海创业接力融资担保有限公司提供信用担保，并支出3,150元资产保全担保费。
　　以上事实，由原告提供的《上海虹桥丽宝广场房屋租赁合同》、《补充协议》、《交付房屋使用通知书》、《催款及要求办理房屋交付手续的函》、《律师函》、《合同解除通知函》及邮寄凭证、推广投入支出凭证、被告参展的照片及微信记录、律师费支出凭证、担保费支出凭证等证据以及当事人的庭审陈述所证实，上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
　　本院认为，原、被告签订的《上海虹桥丽宝广场房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行相关义务。作为承租人的被告，按约缴纳相关费用、及时接收承租房屋系其主要义务。然合同履行过程中，被告未向原告缴付任何费用，也未按约定接收涉案房屋，被告的行为显然构成根本违约。原告行使合同解除权，并要求确认原、被告签订的《上海虹桥丽宝广场房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年7月29日解除，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。就被告的违约行为，被告应当承担相应的违约责任。
　　关于原告主张的自2019年4月29日起至2019年7月29日止的租金及管理费，本院认为，虽然被告不曾使用过涉案房屋，但导致被告未使用的责任在于被告自身拒不办理涉案房屋的交付手续，因此根据涉案租赁合同第六条第4款的规定“若乙方未于交付日前往物业管理部门办理该房屋的交付手续，则乙方应向甲方支付自交付日起至实际办理交付手续之日的租金(如有)、管理费及其它费用(如有)，装修期(如有)、开业日、免租期及合同期不因此顺延。在此前提下，本合同继续履行。”及第二十五条的规定“……(1)乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四日的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付)；(2)乙方未按时办理该房屋交接手续且逾期超过十四日,或未按时交回或未按本合同约定的条件交回该房屋的;……。出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：……(n)提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期及免租期(无论乙方是否已享有)。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期及免租期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。……”，被告仍应向原告支付自2019年4月29日起至2019年7月29日止的租金及管理费，且原告主张的租金及管理费的金额亦符合合同约定，故就原告主张的该项诉请，本院予以支持。
　　就原告主张的违约金751,037.67元，鉴于导致涉案租赁合同解除的责任在于被告，原告现主张的该项诉请，符合双方约定，本院予以支持。但就原告主张的违约金的滞纳金，本院认为，无相应依据，本院不予支持。
　　就原告主张的逾期支付租金的滞纳金、逾期支付管理费的滞纳金、前期推广费损失、房屋空置损失、律师费及担保费，本院认为，无论是前述原告主张的违约金，亦或是本条所需论述的逾期付款滞纳金、各类损失，实际均系违约责任的一种。现由于被告的违约行为，原告虽然有权依据合同约定主张相关违约责任，但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，显然守约方主张的各类违约责任的金额总和，应当与其实际损失相适应，不能过分高于实际损失，当然亦不能过分低于实际损失。现就原告的损失，首先，就租金及管理费的滞纳金，本院认为，被告逾期支付租金及管理费的行为构成违约，被告按约应当支付滞纳金，但合同约定的滞纳金标准为千分之一，对该标准，被告认为过高，本院亦认为过高，故对滞纳金的标准及金额，本院将酌情予以调整。其次，就前期推广费损失，本院认为，因被告的违约行为导致涉案合同的解除，原告为被告所投入的前期推广费的损失，按合同约定，被告理应负担。本院也认可原告对前期推广投入的总金额，但该投入的受益对象，本院并不认可原告所述的仅针对包括被告在内的8家企业，从证据内容来看，也难以看出原告召开的上海虹桥丽宝广场招商发布会活动仅针对包括被告在内的8家企业的宣传和推广，且本身发布会活动的召开，不仅对承租企业的品牌产生一定的宣传和推广的作用，同时也对原告自有的上海虹桥丽宝广场招商产生积极的作用和影响，因此原告主张被告应当负担1/8的前期推广费，并无充分依据，当然，考虑到原告的投入，被告亦系其中的受益对象，本院将对原告主张的该笔前期推广费损失金额予以酌情调整。第三，就房屋空置损失，同样导致涉案合同的解除系因被告根本违约，合同解除后，势必导致涉案房屋存在一定时间的空置，原告要求被告承担空置损失，符合双方约定，但原告要求按照6个月的标准进行计算，并无依据，因此本院将对原告主张的房屋空置损失金额予以酌情调整。第四，就律师费和担保费，此系原告为处理与被告之间就涉案房屋租赁事宜之争议而聘请律师、诉讼所支出的费用，原告要求被告偿付，符合双方约定，且原告主张的金额尚属合理，故本院予以支持。综上，鉴于被告确实存在违约行为，虽然原告主张的违约金751,037.67元已获支持，但该违约金的金额并不足以弥补原告的损失，故结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金具有补偿性和惩罚性的功能，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告赔偿原告损失600,000元(已包含逾期支付租金及管理费的滞纳金、前期推广费损失、房屋空置损失、律师费及担保费)。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、原告丽宝(上海)房地产开发有限公司与被告上海复华轻舟文化旅游发展有限公司签订的《上海虹桥丽宝广场房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年7月29日解除；
　　二、被告上海复华轻舟文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丽宝(上海)房地产开发有限公司支付自2019年4月29日起至2019年7月29日止的租金565,619.10元及管理费132,826.39元；
　　三、被告上海复华轻舟文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丽宝(上海)房地产开发有限公司支付违约金751,037.67元；
　　四、被告上海复华轻舟文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丽宝(上海)房地产开发有限公司赔偿损失600,000元；
　　五、驳回原告丽宝(上海)房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计15,444.36元，由原告丽宝(上海)房地产开发有限公司负担3,846.42元，由被告上海复华轻舟文化旅游发展有限公司负担11,597.94元。财产保全费5,000元，由被告上海复华轻舟文化旅游发展有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  莉

书记员：王伊妮