乔东勤与林寿杨房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：乔东勤，男，1963年11月12日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。
　　委托诉讼代理人：叶旸，上海捷勋律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：林寿杨，男，1946年12月1日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：陈莉，上海兰盾律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨晓燕，上海兰盾律师事务所律师。
　　上诉人乔东勤因与被上诉人林寿杨房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　乔东勤上诉请求：撤销一审判决,改判为：林寿杨继续履行与乔东勤就上海市嘉定区竹笛路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)签订的《房屋买卖合同》。事实和理由：一、一审事实认定不清。在双方签订合同之初，系争房屋系动迁安置房，暂时不具备过户条件，且乔东勤因缴纳社保年限未满相关规定也不具备购房资格,故双方在合同中约定“甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续”。系争房屋系乔东勤为儿子购置的婚房，期间林寿杨口头承诺乔东勤可将系争房屋直接过户至乔东勤具备购房资格的儿子名下，故乔东勤一度断缴社保导致此后未能符合过户条件。因乔东勤法律意识淡薄未能通过合同条款固定自己的合法权益，但其至今仍在缴纳社保。一审法院以起诉时间断定乔东勤不符合购房条件有误。二、一审适用法律错误。在合同履行过程中双方均有过错，该不利后果不应由乔东勤一人承担。待乔东勤满足购房条件之时，林寿杨配合办理过户才符合公平原则。综上，乔东勤请求二审法院支持其上诉请求。
　　被上诉人林寿杨辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　林寿杨向一审法院起诉请求：1.确认林寿杨、乔东勤于2014年10月3日就系争房屋签订的《房屋买卖合同》于2018年9月28日解除；2.判令乔东勤立即搬离系争房屋并将该房屋返还给林寿杨；3.判令乔东勤支付房屋占有使用费按人民币(以下币种均为人民币)2,000元/月的标准，自2014年10月3日起计算至实际搬离之日止；4.判令乔东勤支付林寿杨违约金65,000元。
　　一审法院认定事实：2011年11月13日，案外人陈某某与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，安置有系争房屋一套。系争房屋的大产证于2015年3月26日办出，该房屋于2015年12月10日登记在林寿杨名下。
　　2014年10月3日，林寿杨(甲方、出卖方)与乔东勤(乙方、买受方)签订《房屋买卖合同》，其中约定：甲方将系争房屋作价95万元出售给乙方；本合同签订时，乙方一次性支付甲方购房款65万元，余款30万元在办理完产权过户后一次性支付给甲方；本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续。本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担，其他税费按有关法律规定负担；甲方应当于2014年10月1日前向乙方交付房屋；乙方全部或部分不履行本合同约定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方，逾期超过一个月的，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的百分之十作为甲方的损失赔偿金。签约后，乔东勤已支付房款65万元，林寿杨向乔东勤交付了系争房屋，该房屋由乔东勤装修后居住至今。
　　2018年上半年，林寿杨电话通知乔东勤系争房屋已符合上市交易条件。同时，林寿杨提出加价5万余元，乔东勤未予接受。2018年8月27日，林寿杨向乔东勤寄送《房屋过户通知函》，函称：系争房屋已符合过户条件，我多次电话通知你方尽快办理过户手续，你方均未理会。限你方收到本函后一个月内前往嘉定区房产交易中心办理过户手续，如逾期不办理，我方将解除《房屋买卖合同》，由此产生的法律后果由你方自行承担。乔东勤收到该通知函，但未在指定期限内前往交易中心办理过户手续。
　　一审又查明，2011年1月上海市发布《关于本市贯彻的实施意见》，该意见规定：自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品房住房和二手住房)。2013年11月上海市发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》，该通知规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。2016年3月上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见规定：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
　　一审审理中，乔东勤表示，其为非沪籍家庭，自2014年10月起缴纳社保，后于2015年10月断缴，直至2019年2月再次开始缴纳社保，目前共计缴纳四个月。经法院释明，乔东勤坚持要求履行合同，不要求在本案中处理系争房屋的装修损失、房价上涨损失等。
　　一审法院认为，林寿杨与乔东勤签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。系争房屋于2018年3月26日后符合上市交易条件，林寿杨在当年上半年要求加价的行为，缺乏法律依据，应予指正。但2018年8月底，林寿杨通知乔东勤办理过户手续，此时未提及加价一事，但乔东勤却未在指定期限内前往办理过户手续，经由庭审可知，不排除系因乔东勤未具备本市购房资格所致。目前，双方间的买卖合同事实上无法履行，林寿杨在本案诉讼中明确要求解约，法院予以支持，但其要求确认双方买卖合同于2018年9月28日解除无任何依据，法院不予确认。乔东勤主张签约时双方均明知对方不具备过户条件并约定等过户条件成熟时再办理房屋产权过户手续，故不同意解约的意见，对此法院认为，双方签约时的政策即要求非沪籍家庭需提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上的社保缴费记录，而乔东勤作为非沪籍家庭买方，在明知此政策要求的情况下，自认于2015年10月中断缴纳社会保险，且直至2019年2月才重新缴纳，故系因其自身原因造成其目前仍属限购对象，有鉴于此，法院难予采纳该主张。合同解除后，林寿杨应将已付房款予以退还，而乔东勤理应将系争房屋予以返还，经过合理的搬离期后仍拒不返还房屋的，应向林寿杨支付使用费，且林寿杨主张的标准亦属合理。在双方买卖关系中，乔东勤是在支付相应房款的基础上占用系争房屋，故对林寿杨自2014年10月3日起主张使用费的请求法院不予支持。关于违约金，考虑到林寿杨无故要求加价，对双方合同顺利履行亦有过错，故对违约金的请求不予支持。对于合同解除后的装修损失等，经法院释明，乔东勤明确表示不要求本案处理，可另案解决。
　　一审法院作出判决：一、解除林寿杨与乔东勤于2014年10月3日就位于上海市嘉定区竹笛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、林寿杨应于判决生效之日起六十日内退还乔东勤房款65万元；三、乔东勤应于判决生效之日起六十日内向林寿杨返还位于上海市嘉定区竹笛路XXX弄XXX号XXX室房屋，逾期仍不返还的，应按照2,000元/月的标准支付自逾期之日起至实际搬离之日止的使用费；四、对林寿杨的其他诉讼请求不予支持。
　　二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
　　本院认为，乔东勤与林寿杨就系争房屋签订的买卖合同中约定“本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续”,本案争议焦点为对此条款中关于过户条件成就的界定。过户条件成熟应当指甲方乙方均满足过户条件，双方缺一不可。合同签订于2014年10月3日，根据2013年11月上海市发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》规定，非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”，乔东勤需缴纳一定年限社保才具备购房资格，而系争房屋系动迁安置房，暂时亦不具备过户条件，此时双方对合同履行条件成就的时间成本应具有一定预期。
　　根据乔东勤陈述，其于2014年10月起缴纳社保，但2016年3月上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，调整为“自购房之日前连续缴纳满5年及以上”，故乔东勤购房资格的取得须延后，购房政策的调整导致双方办理过户手续时间亦随之延长，双方对此均无过错。
　　但合同签订后双方应根据合同约定积极促成合同履行的条件成就，具体至本案，乔东勤应当连续不间断缴纳社保直至其具备购房资格。而乔东勤自认于2015年10月断交社保，于2019年2月才重新缴纳社保，至今其仍未具备购房资格系其自身过错导致。本院认为，本案属动迁安置房买卖，双方应明确交易本身存在较大风险，合同履行过程应更加谨慎，此为一；二、不能苛求合同积极履行一方无限等待对方条件成就而无需考量条件尚未成就之具体原因，此有违合同双方约定“等过户条件成熟时办理过户手续”之初衷，亦有违公平原则。
　　另，乔东勤关于林寿杨口头承诺将系争房屋过户至乔东勤之子名下的陈述，其未能提供相关证据加以证明，本院难以采信。
　　综上所述，乔东勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币1,425元，由上诉人乔东勤负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：姚  跃

书记员：彭  辰