乔国清、徐立德与上海华胜企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：乔国清，男，1964年11月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：徐立德，男，1965年10月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　上述两原告共同委托诉讼代理人：任丽丹，上海市申辰律师事务所律师。
　　上述两原告共同委托诉讼代理人：杨越峰，上海市申辰律师事务所律师。
　　被告：上海华胜企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张小花，经理。
　　委托诉讼代理人：陈国海。
　　委托诉讼代理人：张卫东，上海高达律师事务所律师。
　　原告乔国清、徐立德诉被告上海华胜企业发展有限公司(以下简称华胜公司)以及反诉原告华胜公司诉反诉被告乔国清、徐立德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)乔国清、徐立德的共同委托诉讼代理人任丽丹、杨越峰，被告华胜公司的法定代表人张小花、委托诉讼代理人陈国海、张卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告乔国清、徐立德向本院提出诉讼请求：被告赔偿因酒店征收给原告造成的损失共计人民币(币种下同)4,908,032元(包括：房屋补偿106,266元、装修补偿3,199,025.50元、附属设施补偿232,925.89元、可恢复使用机器设备补偿266,136元、物资搬迁补偿115,440元、停产停业损失677,541元、配合搬迁补偿294,147元、奖励费16,552元。事实和理由：2015年7月20日，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告承租被告所有的上海市浦东新区合庆镇华夏东路XXX弄XXX号北块厂房，租期自2015年12月1日至2025年11月30日。双方约定租赁期内出现城市改造政府拆迁，自租赁日起四年内发生拆迁，原告装饰赔偿费用归原告所有。合同签订后，原告投入巨额资金进行装饰装修并添置了设施设备，开设酒店式公寓。2017年3月，房屋被列入整治征收范围，原告只能陆续与租客解约，并于2017年年底基本完成清场。2018年1月，酒店式公寓正式停业，双方口头约定解除租赁关系，相关赔偿另行结算。2018年5月17日，被告与上海合庆城镇建设投资发展有限公司签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》两份。2018年7月，原告承租的房屋全部拆除。现被告拒绝与原告结算相关补偿款，故提起诉讼。
　　被告华胜公司辩称：同意给付原告房屋补偿100,567.20元、装修补偿3,000,000元、附属设施补偿163,062元、可恢复使用机器设备补偿91,395元、物资搬迁补偿115,440元，合计3,470,464.20元，不同意原告要求的其他补偿。鉴于目前案外人尚某向被告支付补偿款，请法院酌情考虑补偿款的支付时间。
　　反诉原告华胜公司向本院提出反诉诉讼请求：反诉被告支付反诉原告租金1,256,425元。事实和理由：2015年7月双方签署《房屋租赁协议》，2017年5月开始反诉被告违约不付租金，经反诉原告催告后，仅支付了部分租金。2018年7月22日，因动拆迁反诉被告停止经营。因此，反诉被告应支付反诉原告欠付的租金1,256,425元，具体的计算方式为：2015年7月20日至2016年7月19日应付784,750元，2016年7月20日至2017年7月19日应付863,225元，2017年7月20日至2018年7月19日应付941,700元，以上合计2,589,675元，扣除原告已付1,333,250元，还应支付1,256,425元。
　　反诉被告乔国清、徐立德辩称：租金已经全部结清，不同意全部反诉请求。2015年7月20日至2015年11月19日期间为免租期，不应计算租金。2015年11月20日至2016年5月19日的半年租金在合同签订之日以现金支付。2016年5月20日至2016年11月19日期间半年租金应为392,725元，扣除9,000余元反诉被告垫付的广告牌电费后，余款383,250元在2016年5月18日付清。因发现合同约定的面积与实际租赁面积不符，故双方协商一致自2016年11月20日起调整租金为每半年42万元，反诉被告实际于2016年11月29日支付了2016年11月20日至2017年5月19日的半年租金42万元。因涉及动迁，双方约定自2017年5月20日开始每月支付租金7万元。2017年10月，被告基本清退完毕，双方约定调整按每月5万元支付租金。反诉被告最后一笔租金支付至2018年2月21日，被告自2018年3月起不再使用租赁物，不应再支付后续租金。
　　本院经审理认定事实如下：2015年7月20日，原、被告签订《房屋租赁协议》，乙方(乔国清、徐立德)向甲方(华胜公司)租赁房屋。协议约定租赁地点和范围为，浦东华夏东路XXX弄XXX号北块厂房(一栋6层厂房及门卫及围墙内的场地)共计建筑面积约为4300平方米，场地面积约为1200平方米，屋顶广告位不在此租赁范围内。租赁期限为10年，即从2015年12月1日至2025年11月30日止，本厂房(租赁协议)签订日期为2015年7月20日，即签订日期后四个月作为甲方给乙方的装修期限，不在租赁期限内。租赁费用(按建筑面积4300平方米计算)，第一年按每平方米0.5元/天计算，合计租金784,750元；第二年按每平方米0.55元/天计算，合计租金863,225元；第三年按每平方米0.6元/天计算，第四年按每平方米0.65元/天计算……以上租金不含税。租赁付款为先付后用，半年付费一次，租用前先付清款项。乙方应在年后租金前一个月内付清下半年租赁费用。本大楼经双方确定乙方所装修的费用一次性定价为叁佰万元整。租赁期内出现城市改造政府拆迁，按以下办法执行：A、自租赁日起四年内发生拆迁，乙方内装饰的赔偿费用归乙方所有……租赁期内发生政府动迁乙方无条件接受，并在规定时间内给予搬迁，并按实际租赁期费用结算于甲方，所发生的赔偿或补偿按第七条(租赁期限内约定)内的条款执行。
　　2017年3月21日，合庆镇环境综合整治指挥部办公室、合庆镇城管中队、合庆镇三违整治工作领导小组、合庆镇安全生产监察队、合庆镇华星村村民委员会发布《关于重点区域开展环境综合治理专项整治的告知书》，明确将对浦东运河以东、华夏东路以南、凌空路以西合庆镇华星村区域内企事业单位开展环境综合治理专项整治工作，并结合“五违四必”要求拆除无证建筑。
　　2018年5、6月间，华胜公司(乙方)与上海合庆城镇建设投资发展有限公司(甲方)签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》两份，分别约定甲方拆除乙方上海市浦东新区合庆镇华星村华夏东路XXX弄XXX号建筑面积1845.50平方米和6599.97平方米房屋，并给予乙方各类补偿4,599,171元和13,013,693元。
　　审理中，双方就本诉原告的诉讼请求达成一致，即被告于判决生效之日起三个月内给付原告各类补偿款合计3,470,464.20元(原告房屋补偿100,567.20元、装修补偿3,000,000元、附属设施补偿163,062元、可恢复使用机器设备补偿91,395元、物资搬迁补偿115,440元)，原告不再主张其余项目的补偿款。
　　原告起诉时向本院提供的银行通用回单显示的徐立德向华胜公司法定代表人张小花账户转账情况：2016年5月18日383,250元，2016年11月29日420,000元，2017年5月27日70,000元，2017年6月24日70,000元，2017年7月28日70,000元，2017年8月28日70,000元，2017年10月10日50,000元，2017年11月12日50,000元，2017年11月30日50,000元，2017年12月29日50,000元，2018年1月27日50,000元。
　　2019年3月7日庭审，华胜公司法定代表人张小花及委托代理人陈国海到庭，华胜公司称原告2017年5月开始违约不付租金，经被告催讨后才陆续支付了部分，从2017年5月计算至2018年7月22日还欠1,256,425元。经本院追问，被告确认每年5月应付6月至11月的租金，2017年5月开始未付的是2017年6月开始的租金，之前都付清了，2017年5月27日70,000元、2017年6月24日70,000元、2017年7月28日70,000元、2017年8月28日70,000元、2017年10月10日50,000元、2017年11月12日50,000元、2017年11月30日50,000元、2017年12月29日50,000元、2018年1月27日50,000元是支付的2017年6月以后的租金，但还欠付。
　　华胜公司落款时间2019年3月20日的反诉状中载明，“2017年5月起反诉被告违约不付租金，经反诉原告催告后，支付了部分租费”。华胜公司反诉提交的2019年3月18日的银行查询信息显示的转账金额与原告起诉时向本院提供的银行通用回单一致。
　　2019年4月22日庭审，华胜公司代理人张卫东律师到庭，在解释2019年3月7日庭审中曾自认2017年6月前租金已付清的自认时称，庭审后华胜公司没有找到支付凭证，且该次庭审中华胜公司也提到原告拖欠1,256,425元租金；同时又称，华胜公司在该次庭审中表述的2017年5月开始违约不付租金是指2017年5月开始原告未按合同约定每半年支付一次租金。
　　原告向本院提供了2018年12月10日上海市浦东新区合庆镇华星村村委会出具《关于华星村征地拆迁的情况说明》，载明2017年3月开始向所有非居民建筑发拆迁通知，4月开始评估，5月召开全村动员大会要求在月底前房东做好相应工作并清退所有的租赁户，2017年6月开始逐户督促搬迁，2018年7月基本完成拆迁工作，乔国清、徐立德租赁华胜公司的房屋在2018年7月下旬拆除。被告向本院提供的华星村村委会2019年3月13日出具的《证明》，载明华夏东路XXX弄XXX号开心公寓于2018年8月左右已拆除。
　　另外，原、被告确认涉案厂房和门卫无产权证，也无建设工程规划许可证。
　　本院认为，被告出租的租赁标的物并未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁协议》应属无效。
　　合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现双方对原告主张的各类损失补偿款达成一致意见，于法不悖，本院予以准许。
　　合同无效，但原告实际使用了租赁物，应参照原租金标准支付相应的使用费。首先，双方的争议在于已付租金情况。本院认为，华胜公司在第一次庭审中陈述原告“2017年5月开始违约不付租金”，“从2017年5月计算至2018年7月22日还欠1,256,425元”，本身存在矛盾。在本院追问时，其明确2017年6月之前的租金已经付清，2017年6月之后仅支付的部分，应视为作出了相应的自认。而且，在第一次庭审之后，其已经查询银行明细的情况下，仍在反诉状上陈述“2017年5月起反诉被告违约不付租金，经反诉原告催告后，支付了部分租费”，系对2017年6月前租金已付清的再次确认。因此，华胜公司推翻自认的证据不足，其提出的应付租金计算方式本院不予采信。值得说明的是，结合两原告对租金结算期间的陈述，所谓2017年6月前租金已付清，实际应指2017年5月19日以前的租金已付清。其二，原告主张因面积不足、拆迁清退等原因，双方已经实际变更了租金标准，但原告未就此提供充分证据，本院不予采信。其三，原告主张2018年3月后已经不再使用租赁物，因同样没有证据可以证明其主张，本院亦不予采信。现华胜公司主张租金(使用费)计算至2018年7月19日，本院予以确认。综上，原告应付华胜公司2017年5月20日至2018年7月19日使用费1,059,412.50元，扣除2017年5月之后支付的530,000元，原告还应支付529,412.50元。鉴于本案主要系因补偿问题产生纠纷，故本院按双方一致确定的补偿款支付时间，确定使用费同时支付。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)乔国清、徐立德与被告(反诉原告)上海华胜企业发展有限公司2015年7月20日签订的《房屋租赁协议》无效；
　　二、被告(反诉原告)上海华胜企业发展有限公司应于本判决生效之日起三个月内给付原告(反诉被告)乔国清、徐立德补偿款3,470,464.20元；
　　三、原告(反诉被告)乔国清、徐立德应于本判决生效之日起三个月内给付被告(反诉原告)上海华胜企业发展有限公司使用费529,412.50元。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费46,286元，减半收取23,143元，保全费5,000元，反诉案件受理费17,007元，减半收取8,503.50元，合计36,646.50元，由原告(反诉被告)乔国清、徐立德负担10,410元，被告(反诉原告)上海华胜企业发展有限公司负担26,236.50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张卓郁

书记员：陈倩茹