于某某与张美艳、王某物权保护纠纷一审民事判决书

原告：于某某，男，xxxx年xx月xx日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市，现住黑龙江省。
委托诉讼代理人：李树森，黑龙江申平律师事务所律师。
被告：张美艳，女，xxxx年xx月xx日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市，现住黑龙江省铁力市。
委托诉讼代理人：林树龙，黑龙江省铁力北方法律事务所法律工作者。
被告：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市，现住黑龙江省铁力市。
被告：朝阳海洋房地产开发有限公司，住所地辽宁省朝阳市双塔区珠江路二段30-1号。
法定代表人：布海迪，职务总经理。
委托诉讼代理人：刘铁民，男，该公司项目经理。
被告：黑龙江利智房地产开发有限公司，住所地黑龙江省铁力市团结路144号。
法定代表人：宋利智，职务总经理。

原告于某某与被告张美艳物权保护纠纷一案，原经本院于2017年12月20日作出（2017）黑0781民初2514号民事判决，驳回原告于某某的诉讼请求，原告于某某不服提起上诉，2018年4月16日伊春市中级人民法院作出（2018）黑07民终87号民事裁定，撤销本院（2017）黑0781民初2514号民事判决，发回本院重审。本院于2018年4月27日立案后，原告于某某申请追加王某、朝阳海洋房地产开发有限公司（以下简称海洋公司）、黑龙江利智房地产开发有限公司（以下简称利智公司）为被告参加本案诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于某某及其委托诉讼代理人李树森，被告张美艳的委托诉讼代理人林树龙、被告王某、被告海洋公司委托诉讼代理人刘铁民到庭参加诉讼，被告利智公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
于某某向本院提出诉讼请求：1.要求确认张美艳与利智公司于2014年10月24日签订的购房协议无效；2.要求张美艳返还占有的房屋并赔偿占有房屋期间的损失14,000.00元（包括入住时交纳的电费、装修保证金等共计4,354.14元，其余部分是于某某租房居住产生的租房费和为使张美艳不继续装修产生的看护费）；3.如不支持于某某的第一、第二项诉讼请求，要求确认于某某与王某、海洋公司、利智公司签订的房屋买卖合同有效，要求交付争议房屋。如该合同被确认无效或不能交付争议房屋，要求王某、海洋公司、利智公司返还购房款105,000.00元并赔偿利息损失21,600.00元（自2015年9月至2018年7月按月息6‰计算）。事实与理由：2013年7月3日，利智公司与海洋公司签订合作开发协议书，共同开发智成御景花园小区项目。施工第一项目部与贾志福签订协议书，将该工程的给排水、采暖工程发包给贾志福，协议约定工程款的70%用住宅楼抵顶。贾志福将工程中的水暖安装转包给王某。2014年8月31日，海洋公司将抵账的三栋楼房（7号楼5单元301、401、501室）划拨给贾志福，2015年9月3日王某将其中的301室卖给于某某，双方签订了房屋买卖协议，并收纳购房款。于某某购买该房后，在智成御景花园售楼处将该房买妥人登记在于某某名下。2016年9月23日，利智公司与海洋公司签订协议书解除了2013年7月签订的合作开发协议书，并办理交接手续，对智成御景A区库存顶账房（已开收据）作了汇总确认，其中将争议房屋确认为于某某所购，利智公司并于2016年9月30日发表声明，对海洋公司开出的顶账房票手续予以认可，并认为合法有效。2017年1月14日铁力市林水物业有限公司将争议房屋钥匙交给于某某，次日，利智公司为于某某重新开具购房票据，海洋公司项目经理刘铁民在购房票据上签字确认。同日于某某向铁力市林水物业有限公司交纳水电费、物业管理费、装修保证金4,354.14元，至此于某某取得争议房屋的所有权。
从上述事实看，于某某与王某签订了房屋买卖合同，支付了购房款，王某转移标的物所有权于买妥人，该行为系双方真实意思表示，并不违反法律规定，并经利智公司、海洋公司确认，应认定为有效。利智公司在明知争议房屋已经拨付给王某抵账，利智公司已不具处分权的情况下，将该房屋卖给张美艳，违反合同法五十二条的规定，应当认定为无效合同。张美艳明知争议房屋已由于某某买妥，于2017年10月12日擅自撬开房屋门锁，强行入住，损害了于某某的合法权益，应从于某某所有的房屋迁出并赔偿损失。综上，于某某认为其与王某签订的房屋买卖合同有效，利智公司与张美艳签订的房屋买卖合同无效，张美艳应当迁出争议房屋并赔偿于某某损失。如法院认定于某某与王某签订的房屋买卖合同无效，应当判令王某、海洋公司、利智公司返还于某某购房款并赔偿利息损失。
张美艳辩称：1.张美艳合法占有楼房。2014年10月24日，张美艳到铁力智城御景小区售楼处购买的争议楼房，张美艳在2017年8月份楼房能入住的情况下，对争议楼房进行装修并居住，2017年9月份于某某找到张美艳提出争议楼房发生重叠。于某某是2017年1月15日购买的争议楼房，而张美艳是2014年10月24日购买的争议楼房，时间早于于某某两年多。于某某所持票据也是利智公司开具的收据，与张美艳的票据一致，法律效力等同，利智公司属一房两卖。张美艳是利智公司给付的钥匙，并已实际装修、居住、管理，张美艳是合法占有争议楼房，不存在恶意侵占。于某某并没有实际占有争议楼房，虽然于某某办理了楼房入户手续，但海洋公司给于某某办理的入户手续是违法的。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案争议楼房至今没有验收，不具备交付使用的条件。因此，海洋公司为于某某办理入户是违法的，交付行为无效。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定;“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”，争议楼房谁都没有办理房屋权属证书，于某某办理入户手续不是于某某取得争议楼房所有权的凭证，不代表于某某可以占有争议楼房；2.于某某无权要求张美艳倒出房屋。虽然根据法律规定，未取得商品房预售许可证所签订的商品房买卖合同无效，据此认定张美艳与利智公司签订的房屋买卖合同无效，那么，于某某与王某、海洋公司签订的房屋买卖协议同时也无效，于某某未取得争议楼房的所有权，不是争议楼房的权利人，于某某无权依据《物权法》第三十四条的规定要求张美艳倒出楼房。综上所述，张美艳已合法占有争议楼房，于某某无权要求张美艳倒出楼房，请求法院依法驳回于某某对张美艳的诉讼请求。
王某辩称：贾志福与海洋公司签订水暖排水施工合同，而后贾志福又和王某签订协议，将该工程转包给王某，2014年8月31日贾志福将智成御景7号楼5单元301、401、501室顶账给王某，2015年9月3日王某将其中的301室卖给于某某。王某认为张美艳应该倒出争议房屋，王某与于某某签订的合同是有效合同，其已经把房屋的钥匙和入住手续交付给于某某，本案已经和王某已经没有关系了。
海洋公司辩称：1.于某某起诉的第一、二项诉讼请求与第三项诉讼请求属不同案由的不同法律关系，自相矛盾，不能在本案中并存，于某某如此诉讼法庭不应准许。本案案由是物权保护纠纷，审理范围应该是于某某的物权是否受到他人侵害，而于某某的第三项诉讼请求是涉及商品房买卖合同的效力，明显不属于物权侵权诉讼主张。两者明显案由不同，同时在一案中诉讼没有法律依据；2.海洋公司与于某某无任何法律关系，不是本案适格被告，不应承担任何责任。张美艳入住的房屋并非海洋公司出售或给付，海洋公司对于某某无侵权行为，于某某起诉海洋公司错误。案涉房产系海洋公司开发，海洋公司在开发过程中基于施工合同用开发房产抵顶工程款的行为法律并不禁止，是合法有效的行为。海洋公司将案涉房产以给付工程款的方式抵账给贾志福，双方是建设工程施工合同关系，而于某某是从王某手购买争议房屋，海洋公司没有收取于某某房款，于某某与王某之间是房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，海洋公司与本案无关，在本案中不应承担任何责任。
利智公司未作答辩。

本案争议焦点：1.张美艳与利智公司于2014年10月24日所签订的买卖合同效力如何；2、于某某请求张美艳返还占有的争议房屋并赔偿损失有无事实和法律依据；3、于某某是否与王某、海洋公司、利智公司存在买卖合同的法律关系，该合同效力如何；4、如该合同（指王某与于某某之间的买卖合同）无效或不能继续履行由谁承担返还于某某购房款和赔偿损失的民事责任；5、于某某在第二项和第三项诉讼请求中的损失、利息是否合理合法；6、于某某的各项诉讼请求能否在本案中一并审理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因利智公司未到庭，视为其放弃质证的权利。张美艳、王某、海洋公司对于某某所举下列证据的真实性无异议，本院予以确认：1.利智公司与海洋公司签订的合作开发协议书及补充条款；2.布海洋与孙海涛、贾志福签订的给排水、采暖工程承包协议书；3.贾志福与王某签订的水暖工程承包协议书；4.海洋公司与贾志福签订的施工费抵房协议书及抵账房明细表；5.王某与于某某签订的房屋买卖协议书及收条；6.海洋公司与利智公司签订的解除合作开发协议书、三方交接手续说明、库存房明细及汇总表、顶账房明细及汇总表、库存房及顶账房在各楼位置明细表；7.2016年9月30日利智公司声明；8.顶账房钥匙交接记录、利智公司为于某某开具的购房收据、入户收费明细表；8.争议房屋装修情况录像、于某某报警录音。张美艳对于某某所举海洋公司2015年出具的收据、娄玉彦出具的证明的真实性提出异议，本院认为海洋公司的收据没有原件、娄玉彦未出庭接受当事人质询，不能核实证据的真实性，故不予确认。
于某某、王某、海洋公司对张美艳所举争议房屋现状的照片5张的真实性无异议，本院予以确认；于某某对张美艳所举与利智公司2014年10月24日签订的购房协议及房款收据的真实性提出异议，但提供反证予以反驳，本院对该组证据予以确认；于某某、张美艳、海洋公司对王某所举与贾志福签订的水暖工程承包协议（与于某某所举证据3相同）真实性无异议，本院予以确认；于某某、张美艳、王某对海洋公司所举十组证据（绝大部分与于某某所举证据重合，不再一一列举）的真实性无异议，本院予以确认；各方当事人对本院依职权调取的利智公司、铁力市林水物业有限公司的工商登记信息，伊春市中级人民法院（2017）黑07民终296号民事判决书真实性无异议，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
铁力市智成御景花园小区工程系铁力市人民政府批给铁力林业局的棚户区改造项目，但铁力林业局对该项目没有投资，由利智公司进行开发、建设、回迁安置、房屋销售。2013年7月3日、2014年1月，利智公司与海洋公司签订合作开发协议及补充条款，约定：双方联合开发建设智成御景花园小区A区，利智公司负责工程手续审批，海洋公司负责工程施工和销售，利智公司不得干预海洋公司的商品房销售。2014年4月20日，布海洋以利智公司的名义与孙海涛、贾志福签订三方协议，将该小区11号、12号、15号、16号楼承包给孙海涛施工，将上述楼房的给排水、采暖工程承包给贾志福施工，工程款的70%用住宅楼抵账。2014年5月13日，贾志福与王某、王春海签订水暖工程承包协议，将上述楼房的水暖安装工程转包给王春海、王某。2014年8月31日海洋公司将该小区7号楼5单元301、401、501室抵工程款拨付给贾志福，贾志福又将其中案涉的7号楼5单元301室抵给王某。2015年9月3日，王某与于某某签订房屋买卖协议，将该房以105,000.00元的价格卖给于某某。2016年9月23日，海洋公司与利智公司签订协议，终止双方签订的合作开发协议及补充条款，海洋公司将在建的智成御景花园小区A区12栋楼房移交给利智公司和铁力林业局，利智公司对海洋公司已经用于抵账的楼房表示予以认可，并继续履行出具各项手续。2016年9月26日，海洋公司将上述楼房移交给利智公司和铁力林业局，所附顶账房明细显示7号楼5单元301室面积91.54平方米，登记业主名为“于文中”。2016年9月30日利智公司发表声明，表示对海洋公司已经开出顶账房房票手续认可，将继续履行2016年9月23日前海洋公司与各购房者的顶账房手续，出现一房二卖，由利智公司承担责任。2017年1月14日，铁力市林水物业有限责任公司为于某某开具入户收费明细表，收取于某某物业费、装修保证金等费用8,734.14元，扣除房屋差价款（面积少2.19平方米）4,380.00元，实收于某某4,354.14元，并将争议房屋钥匙交给于某某。次日，利智公司为于某某重新开具购房收据，收据显示房款为201,388.00元，海洋公司项目经理刘铁民在购房收据背面签字。于某某领取钥匙时争议房屋尚未通水电，其也没有入住该房屋。
2014年10月24日，利智公司与张美艳签订购房协议，将争议房屋以251,196.40元卖给张美艳，2014年10月27日利智公司为张美艳出具购房收据，2017年8月张美艳进入争议房屋装修后居住至今。现涉案小区未取得商品房预售许可证等批准手续，至今未验收，利智公司法定代表人宋利智因犯罪正在服刑。
本院认为：1.关于张美艳与利智公司所签订的购房协议效力问题。经查，案涉小区工程审批手续不全，未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同应当认定为无效；2.关于张美艳是否应当倒出争议房屋。首先，无论是于某某还是张美艳均未取得不动产登记证，均未取得争议房屋的所有权，根据区分原则，于某某或是张美艳仅取得对买卖合同相对人的债权，而非所有权，现争议房屋所有权仍属建设单位，于某某不能依据《物权法》第三十四条的规定行使返还原物请求权。其次，于某某能否根据《物权法》第二百四十五条的规定向张美艳主张占有返还请求权，从而要求张美艳倒出争议房屋？本院认为不能，理由如下：⑴争议房屋所在小区至今未经验收，而《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房屋未经验收不得交付使用，即使铁力市林水物业有限责任公司有权交付争议房屋，其交付行为亦属违反法律强制性规定，该交付行为无效，于某某不属于合法占有争议房屋。⑵经调查铁力市林水物业有限责任公司法定代表人娄玉彦，其表示该公司不是智成御景花园小区聘请的物业公司。因此该公司无权为于某某办理入户手续。⑶于某某取得争议房屋钥匙时，该房屋尚未通水电，于某某亦未进住，不能等同于《物权法》中的“占有”。第三，利智公司与张美艳所签订的购房协议被认定为无效，根据无效合同的处理规定，只有合同相对人即利智公司有权要求张美艳返还争议房屋，于某某并没有该权利。综上，于某某要求张美艳倒出争议房屋赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。3.争议房屋是海洋公司抵账给贾志福，贾志福又抵账给王某的，上述过程均未办理所有权移转登记，王某又将争议房屋出售给于某某，该行为属于无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，无权处分订立的买卖合同属于有效合同。现争议房屋批准手续不全，未经验收，不能交付使用，于某某亦不能取得争议房屋所有权，其主张因王某履行合同不能，承担返还购房款并赔偿利息损失的违约责任，本院予以支持；海洋公司、利智公司未与于某某签订买卖合同，亦未收取房款，根据合同相对性原则，依法不应承担本案民事责任；关于利息损失。于某某主张的计息期间是从2015年9月至2018年7月，并没有主张计算至实际返还之日，因此应从于某某交款之日即2015年9月3日计算至2018年7月2日，利率标准以2015年9月3日的人民银行公布的一至五年贷款指导利率为准，即年息5%。经计算利息为14,875.00元（105,000.00元×5%÷12个月×34个月）。
综上所述，本案案由应当变更为物权保护纠纷、房屋买卖合同纠纷。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第五十二条第五项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、张美艳与黑龙江利智房地产开发有限公司2014年10月24日签订的购房协议无效；
二、于某某与王某2015年9月3日签订的房屋买卖协议有效；
三、王某于判决生效后3日内一次性返还于某某房款105,000.00元，赔偿利息损失14,875.00元，合计119,875.00元；
四、驳回于某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,580.00元，由王某负担2,344.00元，于某某负担3,236.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。

审判长 邓宝海
审判员 田咏梅
人民陪审员 付丽艳

书记员： 姚娟