于根红与上海亿美实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：于根红，男，1971年8月29日出生，汉族，住江苏省盐城市。
　　委托诉讼代理人：张梅，上海新惟律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海亿美实业有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：陈言平，经理。
　　委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
　　原告于根红与被告上海亿美实业有限公司(以下简称亿美公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年6月11日，本院受理被告亿美公司提起的反诉。2019年7月12日，本院对本案进行公开开庭审理，原告于根红及其委托诉讼代理人张梅、被告亿美公司委托诉讼代理人孙一天到庭参加诉讼。期间，经当事人同意，并经本院院长批准，于2019年8月16日延长本案简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租赁保证金42,000元。诉讼中，原告增加如下诉讼请求：解除原、被告之间于2012年4月13日签订的《租赁合同》。事实和理由：2012年4月13日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告将其承租的位于本区民益路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案厂房)转租给原告，租期自2012年4月18日至2018年4月17日止，租赁保证金为42,000元等。此后，原告按约向被告支付租赁保证金42,000元以及至2017年10月17日止的租金。上述民益路XXX号厂房的产权人系为上海茸新五金制品厂(以下简称茸新五金)。茸新五金将该厂房出租给上海信实石业有限公司(以下简称信实石业)。信实石业将上述除自用外的厂房转租给上海志轩物流有限公司(以下简称志轩物流)，志轩物流再转租给上海远辉运输有限公司(以下简称远辉运输)。2012年3月5日，远辉运输又将上述厂房转租给被告。2014年10月29日，远辉运输、被告及上海元翰实业有限公司(以下简称元翰实业)签署《出租方经营权变更协议》，约定被告将其与远辉运输之间上述合同中的权利义务概括转移给元翰实业。自此，被告不具有对涉案厂房的使用收益权。然，被告继续向原告收取涉案房屋租金，并继续占用原告支付的前述保证金。期间，自双方签订《租赁合同》时起，负责为被告管理租赁事宜的人员均为其原法定代表人张元雄，故原告并不清楚被告是否持续具有出租涉案房屋的权利，元翰实业亦未向原告出示委托被告继续管理房屋租赁事宜的委托书。因此，原告诉至法院，望判如所请。
　　被告辩称：1.涉案房屋已被拆迁，合同无法继续履行，故其同意解除合同。2.租赁保证金应折抵原告所欠被告租金与物业管理费，折抵之后被告已无需向原告返还租赁保证金。3.其虽将与远辉运输之间的合同权利义务概括转移给元翰实业，但该行为并未导致被告失去对涉案房屋使用收益的权利，故原告应向其支付租金及物业管理费。
　　同时，被告向本院提出反诉请求：1.解除原、被告之间于2012年4月13日签订的《租赁合同》；2.判令原告支付被告2017年10月18日至2017年12月30日的租金58,645元(289,267元/年÷365天×74天)；3.判令原告支付被告2016年4月18日至2017年12月30日的物业管理费17,893元(10,500元/年÷365天×622天)。此外，被告基于原告以下抗辩意见，同意将计算上述第2、3项请求所涉价款的截止时间变更至2017年12月28日。事实和理由：2012年4月13日，原、被告签订《租赁合同》，约定将被告涉案厂房租赁给原告等。合同签订后，被告依约向原告交付涉案厂房。然，原告未依约向被告支付如上租金及物业管理费。故，被告提出如上反诉请求，望判如所请。
　　对被告的反诉，原告辩称，同意被告第1项反诉请求，不同意被告第2、3项反诉请求，具体理由如下：1.自2014年11月1日起，因被告已不具有涉案房屋出租使用收益的权利，故被告不具有要求其支付租金和物业管理费的权利基础。2.对租金和物业管理费的起算点和标准均无异议，但截止时间基于其他与涉案房屋相关的判决应为2017年12月28日。3.在原告实际使用涉案房屋的过程中，“没有人”对涉案房屋提供“物业管理以及大门管理”。
　　本院经审理查明，2012年4月13日，原、被告签订《租赁合同》一份。该合同约定，被告将涉案厂房出租给原告作厂房使用；租赁期间为6年，自2012年4月18日至2018年4月17日止；第1、2年年租金为248,000元、第3、4年年租金为267,840元、第5、6年年租金为289,267元；租金应以6个月为一个支付周期，原告在每一个周期结束的20天前支付下一个支付周期的租金;原告向被告支付42,000元租赁保证金，于合同终止，退房清场满10天，且租金、物业费等所有应付费用结清，不计息归还原告；在合同期限内，原告应支付被告物业管理费为每年10,500元；如因市政动迁等不可抗拒因素，致使合同无法履行，被告应通知原告，同时被告退还原告已付租金中尚未使用阶段的租金和保证金，原告30天内无条件撤离等。
　　上述合同签订后，被告按约将涉案房屋交付原告。原告按约向被告支付租赁保证金42,000元等相关费用。现因原告向被告主张返还租赁保证金未果，遂以其诉称事由向本院提起诉讼。而被告则以其反诉事由提出如上反诉请求。
　　在本次诉讼中，当事人对原告未向被告支付涉案房屋自2017年10月18日始的租金和自2016年4月18日始的物业管理费的事实，以及租金标准为289,267元/年和物业管理费的标准为10,500元/年的事实，均无异议。
　　此外，在回答被告关于是否向被告返还涉案房屋的提问时，原告称，“没有返还，我一直在履行合同”。在回答被告关于2016年4月18日前被告有无履行物业管理义务的提问时，原告称，“在2016年4月18日之前有的”。在回答被告关于在2016年4月18日之后，原告认为被告未履行物业管理义务，对此是否提出过异议的提问时，原告称，“有的，口头当面提过”。被告对该回答内容不予认可。期间，原告还称，“2014年之后大门断断续续没有人管了，被告没有履行物业管理的义务”。
　　另外，就合同解除时点问题，原告认为，涉案合同于2014年10月31日解除，理由是：2014年11月1日起被告将其对远辉运输的权利义务概括转移给了元翰实业，主体变更导致合同解除。被告认为，涉案合同于2017年12月28日解除，理由是：产权人于2017年12月29日签订了动迁协议，合同因此丧失继续履行可能。对被告如上意见，原告不予认可，并认为法院“判决”元翰实业与其“上家”的租赁合同系于2017年8月22日解除。
　　另查明，就涉案纠纷，被告曾于2018年6月25日向本院提起诉讼，其请求为解除双方之间签订的涉案合同以及原告向其支付租金与物业管理费。原告在该案中提起反诉，其请求为被告向其返还租金与租赁保证金，并支付违约金。该案案号为(2018)沪0117民初10265号。此后，双方在该案审理中于2018年10月31日均明确撤回本、反诉的诉讼请求，同时原告明确其未缴纳反诉费，亦不准备再缴纳该费用。本院遂于当日依法口头裁定该案本诉准许撤诉、反诉按撤诉处理。在该案审理中，原告以被告已将其与远辉运输的权利义务概括转移给了元翰实业，故被告自2014年11月1日起不具有对涉案房屋出租权为由，抗辩被告对其提出的支付租金及物业费的诉讼请求。在该案中本院依法追加元翰实业为第三人参加诉讼。
　　2019年4月1日，本院受理元翰实业提起的诉讼，其请求为解除其与原告之间有关涉案房屋的租赁合同以及原告向其支付租金与物业管理费。原告在该案中辩称，其不同意元翰实业的如上请求，主要理由是：其与元翰实业未签订过房屋租赁合同。该案案号为(2019)沪0117民初5177号。2019年5月22日，本院基于元翰实业的申请，依法裁定准许元翰实业撤诉。
　　再查明，包括涉案房屋在内的本区新桥镇民益路XXX号厂房登记权利人为茸新五金，并委托上海松江新桥五金厂(以下简称新桥五金)出租。
　　此后，新桥五金将该厂房出租给信实石业。信石石业将该厂房转租给远辉运输。远辉运输遂又将其承租的厂房再转租给被告。被告再将该厂房中的涉案厂房又转租给原告。
　　再后，远辉运输、被告及元翰实业于2014年10月29日签订《出租方经营权变更协议》，约定：远辉运输同意于2014年11月1日起，被告“将其上海松江区新桥民益路XXX号”的承租权转让给元翰实业；被告支付的保证金及其他相关权利和其他补充协议条款等一并转让给元翰实业，后续合同到期或终止时由远辉运输负责支付给元翰实业；相应的被告后期的租金、管理费、水电费等由元翰实业进行收取；原《租赁合同》的租赁期限约为7年(2012年4月15日至2018年12月31日)，承租面积3,950平方米，元翰实业应继续履行原租赁合同的合同协议条款。
　　2017年6月，信实石业、远辉运输及元翰实业协议将上述厂房承租人主体由远辉运输变更为元翰实业。2017年6月15日，信实石业、元翰实业据此直接签订《租赁合同》，约定的租赁期限为2017年1月1日至2018年12月31日等。
　　2017年8月15日，信实石业与元翰实业之间发生纠纷并涉讼。相关生效裁判文书认定，信实石业与元翰实业之间签订的上述《租赁合同》于2017年8月22日解除，元翰实业支付信实石业至2017年12月28日止的租金及使用费等。
　　2018年8月6日，本院受理信石实业基于上述生效判决提出的强制执行申请。该案案号为(2018)沪0117执4937号。2018年11月28日，本院对该案以查找不到元翰实业可供执行财产，又不具备被强制搬迁的条件为由，裁定终结本次执行程序。
　　以上事实，《租赁合同》、庭审笔录、民事裁定书、民事判决书、《出租方经营权变更协议》及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为,被告将其向远辉运输承租的涉案房屋转租原告，双方为此签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应恪守。
　　在该《租赁合同》履行过程中，根据远辉运输、被告以及元翰实业之间签订的《出租方经营权变更协议》的约定内容，一方面远辉运输同意被告将其与远辉运输之间的合同权利义务概括转移给元翰实业。另一方面，基于如上权利义务概括转移的约定，以及基于在权利义务概括转移之前，被告又将涉案房屋转租原告的事实，被告亦一并将其对原告的合同权利义务概括转移给元翰实业。然，因原告并非上述《出租方经营权变更协议》的缔约主体，被告与元翰实业之间如上将被告对原告的合同权利义务概括转移给元翰实业的约定，按合同法相关规定，在未征得原告同意之前，对原告不具有法律约束力。
　　根据查明的事实，就涉案纠纷发生前，原告实际均系向被告履行租赁涉案房屋合同项下的义务。就涉案纠纷发生后，在本次诉讼前，被告以及元翰实业均曾对原告提起过诉讼，原告则提出了被告以及元翰实业无权对其主张合同权利的抗辩。由此足以证明原告不同意被告将其与原告之间就涉案合同项下的权利义务概括转移给元翰实业。因此，被告仍系原告租赁涉案房屋合同项下的相对方。至于由此导致的被告与元翰实业之间如何解决因原告不同意权利义务概括转移而产生的问题，此系其两者之间的内部关系，与本案无涉。
　　现当事人对解除双方之间签订的《租赁合同》均无异议，故本院予以确认。至于当事人争议的合同解除时点问题。首先，远辉运输、被告及元翰实业虽于2014年10月29日签署了有关合同权利义务概括转移的协议，但该协议的签署因原告事后未同意，故并不必然导致解除原、被告之间《租赁合同》的法律后果的发生。因此，本院对原告认为的合同解除时点，难以赞同。其次，合同的解除需要符合法定、约定解除条件，而且需经守约方通知后，合同自通知到达或通知明确之日解除。抑或，当事人达成解除合同的合意，合同自合意之日或合意约定之日解除。本案中，根据查明的事实，在2017年12月28日前，原、被告均未作出过解除合同的意思表示。在原告未主张逾期返还租赁保证金、被告未主张2017年12月28日以后价款的情形下，在本案中认定原、被告之间就租赁涉案房屋具体是何时解除的，并无实际意义。因此，本院在本案中对涉案《租赁合同》具体解除之日不作认定。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
　　基于此，结合原、被告如上诉、辩意见，被告应当将租赁保证金返还原告，但该租赁保证金应先抵作其应当支付原告的相应价款。至于原告具体应付被告价款数额，就租金部分而言，基于前述裁判理由，原告应当向被告支付2017年10月18日至2017年12月28日的租金为57,060.89元(289,267元/年÷365天×72天)。就物业管理费问题，首先，合同约定，在合同期限内，原告应支付被告物业管理费为每年10,500元。其次，当事人对2016年4月18日之前被告履行物业管理义务并无争议。现当事人对2016年4月18日之后被告是否履行物业管理义务存有无争议。再次，原告先是称，被告于2016年4月18日后未履行物业管理义务。原告后又称，“2014年之后大门断断续续没有人管了，被告没有履行物业管理的义务”。前后陈述不一。最后，原告虽称对被告未履行物业管理义务曾口头提出过异议，但在被告予以否认的情形下，并无其他证据相佐证。因此，综合本案具体案情，本院认定，被告履行了争议期间物业管理义务，原告应当支付被告2016年4月18日至2017年12月28日的物业管理费17,835.62元(10,500元/年÷365天×620天)。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、《上海市房屋租赁条例》第三十二条之规定，判决如下：
　　一、确认解除原告(反诉被告)于根红与被告(反诉原告)上海亿美实业有限公司之间于2012年4月13日签订的《租赁合同》；
　　二、被告(反诉原告)上海亿美实业有限公司返还原告(反诉被告)于根红租赁保证金42,000元;
　　三、原告(反诉被告)于根红支付被告(反诉原告)上海亿美实业有限公司租金57,060.89元、物业管理费17,835.62元，合计74,896.51元；
　　四、上述二、三两项相抵之后，原告(反诉被告)于根红尚应支付被告(反诉原告)上海亿美实业有限公司32,896.51元，于本判决生效之日起十日内给付。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费930元，减半收取465元，反诉案件受理费897元，合计诉讼费1,362元，由原告(反诉被告)于根红负担876元(已付850元，余款26元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)上海亿美实业有限公司负担486元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨惠星

书记员：刘金鑫