亚固光电科技(上海)有限公司与上海亿嘉置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：亚固光电科技(上海)有限公司,住所地上海市嘉定区马陆镇立新路XXX号第4、8幢。
　　法定代表人：张锦源，职务董事长。
　　委托诉讼代理人：王润华，上海志道律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱姚良，上海志道律师事务所律师。
　　被告：上海亿嘉置业有限责任公司,住所地上海市嘉定工业区永盛路XXX号。
　　法定代表人：陈庆生，职务执行董事。
　　委托诉讼代理人：乔小琴。
　　原告亚固光电科技(上海)有限公司(下称“亚固公司”)与被告上海亿嘉置业有限责任公司(下称“亿嘉公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告亿嘉公司下落不明，需公告送达，本案依法转为普通程序，由审判员徐熙春、审判员史建颖、人民陪审员胡中礼组成合议庭，并于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告亚固公司委托诉讼代理人王润华、被告亿嘉公司委托诉讼代理人乔小琴到庭参加了诉讼。之后，因原告亚固公司申请鉴定，本案于2019年5月23日再次开庭审理，原告亚固公司法定代表人张锦源、委托诉讼代理人王润华、被告亿嘉公司委托诉讼代理人乔小琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告亚固公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年1月12日签订的《上海市商品房出售合同》,并判令被告返还原告房款人民币1,122,240元；2、判令被告偿付原告违约金人民币33,667.20元；3、判令被告赔偿原告损失预估人民币112万元(当时购买单价为1.05万/平方，当前单价约2万元/平方，损失为解除合同后的房屋差价损失)。事实与理由：2016年1月12日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》一份，约定原告向被告购买坐落于上海市嘉定区永盛路XXX号12层1506室房屋(下称“涉案房屋”)，建筑面积106.88m，单价10,500元/平米，总房价款1,122,240元。该合同作了网上备案,合同号为XXXXXXXXXXXX。该合同还约定了预告登记、付款方式和期限、房屋交付和保证、房屋过户、房屋质量标准和验收、房屋使用公约、合同解除及违约责任等条款，其中：合同附件一“付款时间和付款方式”约定，原告于2016年1月13日支付首期房款562,240元，于2016年1月25日支付剩余付款560,000元；第六条、第九条约定，被告于原告支付全部房款之日起30日内交付房屋，房屋交付的标志为交付房屋钥匙；第十九条约定，于2016年3月31日之前由被告向嘉定区房屋管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)，如因被告原因，无法在2016年4月30日之前取得房地产权证(小产证)，被告应承担违约责任,违约金为总房价款的1%；第二十条约定，原告行使合同解除权的，被告应在收到原告通知之日起60天内返还已付房款(包括利息)，并承担以总房价款3%计算的违约金。签约后，原告按约支付了全部房款。被告也按约于2016年2月1日向原告交付了房屋，但其至今未能为原告办理小产证。2016年11月25日，被告出具情况说明，承诺在2017年1月15日之前撤销抵押，但至今未能兑现，且因其存在抵押担保债务致该房屋被温州市鹿城区人民法院查封。原告认为，被告未能按时为原告办理小产证，显属违约，故诉至法院。
　　审理中，原告亚固公司撤回了第二项关于违约金的诉讼请求；将第三项诉讼请求中主张的损失变更为694,720元(按目前市场价17,000元/平方米与合同价之间的差额计算)。
　　被告亿嘉公司辩称，不同意亚固公司的诉讼请求。亚固公司所述事实属实，但希望给予时间让其将欠款还清，将涉案房屋上的查封解除，双方继续履行合同。另对于第三项诉讼请求，认可损失金额按照评估价与合同价之间的差额来计算。
　　本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认如下事实：
　　2016年1月12日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》一份，约定亚固公司(乙方)向亿嘉公司(甲方)购买涉案房屋，房屋建筑面积106.88m，单价10,500元/平米，总房价款1,122,240元。合同附件一“付款时间和付款方式”约定，乙方于2016年1月13日支付首期房款5,622,240元，于2016年1月25日支付剩余付款560,000元；第六条、第九条约定，甲方于原告支付全部房款之日起30日内交付房屋，房屋交付的标志为交付房屋钥匙；第十九条约定，双方商定，于2016年3月31日之前，由甲方向嘉定区房屋管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)，如因甲方原因，乙方无法在2016年4月30日之前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2016年5月31日之日起的30日内，乙方仍无法取得房地产权证，则乙方有权单方面解除合同；第二十条约定，乙方行使合同解除权的，甲方应在收到乙方通知之日起60天内返还已付房款(包括利息)，并承担以总房价款3%计算的违约金。以上合同签约后，亚固公司按约支付了全部购房款。亿嘉公司也按约于2016年2月1日向原告交付了房屋，但其至今未能为原告办理房屋产权证。2016年12月，亿嘉公司支付亚固公司逾期过户违约金20,000元。2018年2月5日，因亿嘉公司原因，涉案房屋被温州市鹿城区人民法院进行查封。
　　审理中，亚固公司对涉案房屋当前的市场价值申请司法评估。2019年4月16日，上海国城土地房地产估价有限公司出具“国城估字2019-02722号”《房地产估价报告》一份，载明涉案房屋于价值时点2019年3月21日的房地产市场价值为1,411,000元。亚固公司认为该估价过低，要求重新评估；亿嘉公司对该估价报告无异议。第二次庭审中，法庭通知估价师出庭接受了双方当事人及法庭的质询，估价师就估价方法进行了说明，法庭驳回了亚固公司要求重新评估的申请。
　　另查，1、亚固公司为本次评估缴纳评估费5,424元，其要求在本案中一并处理。2、亚固公司称，涉案房屋目前处于出租状态，若法院判决合同解除，房屋可以返还。3、亿嘉公司称若判决解除合同，要求亚固公司支付2016年2月1日至今的房屋占有使用费，但未明确费用金额。
　　本院认为，亚固公司与亿嘉公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现亚固公司已按约支付全部的购房款，亿嘉公司理应按约交付房屋，并将房屋过户至亚固公司名下。然亿嘉公司仅履行了交房义务，之后，因亿嘉公司的原因导致涉案房屋被温州市鹿城区人民法院查封，致使亚固公司至今无法办理涉案房屋产权登记手续、无法取得相应的房地产(不动产)权证，依据双方签订的《上海市商品房出售合同》约定，亚固公司有权行使合同单方解除权。现亚固公司诉请主张解除双方签订的出售合同、要求亿嘉公司返还已经收取的全部购房款，符合双方约定且合法有据，本院予以支持。合同解除后，亚固公司亦应将涉案房屋返还给亿嘉公司。关于亚固公司诉请的损失，其主张按照17,000元/平方米计算房屋当前的单价，并据此确定与合同价之间的差价损失，缺乏依据，亦与评估报告结论不符，本院实难采信。鉴于上海国城土地房地产估价有限公司系具备相应评估资质的第三方估价机构，其作出的评估报告具备一定的客观性、公正性，本院参照该评估报告确定的市场价值认定亚固公司的损失为288,760元。亚固公司为本次评估缴纳评估费5,424元，该费用由双方各半承担2,712元。亿嘉公司主张的亚固公司应支付其房屋占有使用费的意见，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条的规定，判决如下：
　　一、解除原、被告于2016年1月12日签订的关于上海市嘉定区永盛路XXX号12层1506室房屋的《上海市商品房出售合同》；
　　二、被告上海亿嘉置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内返还原告亚固光电科技(上海)有限公司购房款1,122,240元；
　　三、原告亚固光电科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区永盛路XXX号12层1506室房屋返还给被告上海亿嘉置业有限责任公司；
　　四、被告上海亿嘉置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告亚固光电科技(上海)有限公司损失为288,760元；
　　五、被告上海亿嘉置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告亚固光电科技(上海)有限公司评估费2,712元。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费21,152.64元，由原告负担4,726.10元，由被告负担16,426.54元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　　　

审判员：史建颖

书记员：徐熙春